TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE RENNES

15 Septembre 2025

2ème Chambre civile

30B

N° RG 23/07203 -

N° Portalis DBYC-W-B7H-KS5B

AFFAIRE :

S.A. MERCIALYS,

C/

S.A.R.L. BAGELS,

copie exécutoire délivrée

le :

à :

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE

PRESIDENT : Sabine MORVAN, Vice-présidente

ASSESSEUR : Jennifer KERMARREC, Vice-présidente

ASSESSEUR : André ROLLAND, Magistrat à titre temporaire, ayant statué seul, en tant que juge rapporteur, sans opposition des parties ou de leur conseil et qui a rendu compte au tribunal conformément à l’article 805 du code de procédure civile

GREFFIER : Fabienne LEFRANC lors des débats et lors de la mise à disposition qui a signé la présente décision.

DEBATS

A l’audience publique du 19 Mai 2025

JUGEMENT

En premier ressort, contradictoire,

prononcé par Madame Sabine MORVAN, vice-présidente

par sa mise à disposition au Greffe le 15 Septembre 2025,

date indiquée à l’issue des débats.

Jugement rédigé par Monsieur André ROLLAND,

ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.A. MERCIALYS, inscrite au R.C.S. de PARIS sous le numéro 424 064 707, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié audit siège en cette qualité,

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Maud ORIOT de la SELARL CARCREFF CONTENTIEUX, avocats au barreau de RENNES, avocats postulant, M^e Antoine PINEAU-BRAUDEL de la SAS cabinet PINEAU BRAUDEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

ET :

DEFENDERESSE :

S.A.R.L. BAGELS, immatriculée au Registre du commerce et des Sociétés de Strasbourg sous le numéro 523 863 561, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Aurélie GRENARD de la SELARL ARES, avocats au barreau de RENNES, avocats postulant, M^e Paul ZEITOUN de la Selarl PZA PAUL ZEITOUN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

FAITS ET PRÉTENTIONS

La société MERCIALYS est propriétaire d’une cellule commerciale de 110m² située dans le centre commercial du “[5]” à [Localité 6], qu’elle a donné à bail pour une durée de 10 années à compter du 13 octobre 2017, à la SARL BAGELS.

Le 24 avril 2021, la bailleresse a fait délivrer commandement de payer à la société preneuse un arriéré de loyers de 55.274,17 €.

Le 6 décembre 2021, la société MERCIALYS a présenté requête à madame la présidente du tribunal judiciaire de Rennes aux fins d’injonction de payer.

Par ordonnance du 4 janvier 2022, la présidente du tribunal judiciaire de Rennes a enjoint à l’EURL BAGELS de payer la somme de 63.457,19 € en principal, outre intérêt légal à compter du 2 novembre 2021.

La débitrice a fait opposition le 26 avril 2022.

L’affaire a été distribuée au pôle du contentieux de la protection.

Parallèlement, la bailleresse a obtenu le 14 mars 2023, du juge des référés du tribunal de commerce de Rennes, condamnation de la société BAGELS au paiement d’une provision de 59.523,24 € au titre des arriérés de loyers, charges et accessoires arrêtés au 31 décembre 2022 et une indemnité de 5.000 €, par application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Statuant sur incident, par jugement du 22 juin 2023, le juge des contentieux de la protection de ce tribunal s’est déclaré incompétent et a “renvoyé l’affaire au tribunal judiciaire de Rennes”.

Cette affaire a été inscrite au rôle de la 2ème chambre civile du tribunal judiciaire de Rennes.

***

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 novembre 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions, comme il est dit à l’article 455 du Code de procédure civile, la société MERCIALYS expose qu’après congé donné pour le 12 octobre 2023, date d’expiration de la deuxième période triennale, la société BAGELS a libéré les lieux le 12 octobre 2023, en laissant un impayé de 70.092,16 € en principal, hors indemnités contractuelles.

Elle soutient que les moyens soutenus en défense de la suspension des loyers et de la perte de la chose louée pendant la séquence de fermeture administrative pour cause sanitaire imposée par les pouvoirs publics sont inopérants et que, par conséquent, les loyers et appels de charges facturés pendant les six années sont intégralement dus, ce qui représente une somme totale de 70.092,16 €, selon le relevé locatif arrêté au 28 octobre 2024.

La société demanderesse sollicite en sus condamnation au paiement de l’indemnité forfaitaire contractuelle de 10 %, soit 7.009,22 € et soutient que celle-ci ne peut être minorée, compte tenu de l’avance de charges qu’elle a dû supporter sur ses propres deniers du fait de la défaillance de la locataire.

Son décompte inclut une indemnité contractuelle de 2/365èmes du dernier loyer, soit la somme de 283 € TTC par jour à compter du 24 avril 2021, représentant une pénalité de 11.123,87 €, en raison d’une infraction au bail, du fait d’un manquement au règlement intérieur contraignant le locataire à l’ouverture continue de la cellule commerciale au public.

La société MERCIALYS sollicite l’application de l’intérêt de retard contractuel fixé à intérêt légal plus 5 %, ainsi que sa capitalisation.

Elle s’oppose à toute demande de délai de paiement.

Elle requiert condamnation de la société BAGELS au paiement de la somme de 5.000 €, par application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

***

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 octobre 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions, comme il est dit à l’article 455 du Code de procédure civile, la société BAGELS soutient que l’article 14 de la loi du 14 novembre 2020, entrée en vigueur rétroactivement le 17 octobre 2020, privait la bailleresse du droit d’entamer une action en paiement de loyers.

Elle soutient que, pendant la période de fermeture administrative pour cause sanitaire liée à l’épidémie de COVID 19, la bailleresse n’a pas satisfait à son obligation de délivrance, ce qui lui interdit d’agir en paiement des loyers correspondant à cette période.

Elle sollicite donc le rejet de la demande correspondant aux loyers et charges.

En tout état de cause, elle prétend que le montant de loyers et charges impayés se limite à 50.867,29 €.

Excipant de sa bonne foi, elle sollicite le rejet de la demande en paiement de la clause pénale de retard, et subsidiairement sa réduction à de plus justes proportions.

Elle s’oppose au paiement de la pénalité de 11.123,87 €.

La société BAGELS sollicite l’octroi de délais de paiement, offrant de régler sa dette en 24 échéances se décomposant comme suit : 12 premières échéances d’un montant de 1.412,90 €, 11 échéances suivantes d’un montant de 2.826 €, la dernière échéance étant d’un montant de 2.826,49 €.

Elle demande au tribunal d’écarter l’exécution provisoire de droit et sollicite l’octroi d’une indemnité de 5.000 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que la condamnation de la demanderesse aux entiers dépens.

***

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 24 avril 2025 et le jugement de l’affaire, plaidée le 19 mai 2025, a été mis en délibéré au 15 septembre 2025.

MOTIFS

Le tribunal se trouve ici valablement saisi, en la forme et dans les délais, d’une opposition faite au visa de l’article 1415 du Code de procédure civile, ce qui le conduit à statuer sur l’action en recouvrement initiée par la société MERCIALYS par jugement se substituant à l’ordonnance d’injonction de payer, comme il est dit à l’article 1420 du même code.

Il est acquis aux débats que la société BAGELS a été, pendant deux périodes triennales, allant du 13 octobre 2017 au 12 octobre 2023, locataire d’une cellule commerciale appartenant à la société MERCIALYS, située dans la galerie du complexe commercial “[5]”, implanté à [Localité 6] (35).

La société MERCIALYS avait engagé le 6 décembre 2021 une action en recouvrement, par voie d’injonction de payer, d’un arriéré de loyers et de charges arrêté à 63.457,19 € au 28 septembre 2021.

La société BAGELS était en retard de paiement des loyers et charges facturés pendant les périodes de fermeture du centre commercial en raison des interdictions d’ordre sanitaire prises par les pouvoirs publics dans le cadre de la lutte contre la propagation de l’épidémie de COVID 19.

La société BAGELS s’oppose à cette réclamation en soutenant que l’ordonnance rendue sur sa requête le 19 juin 2020, par le président du tribunal de commerce de Paris, a eu pour effet de suspendre son obligation au paiement des loyers pendant la période de fermeture administrative résultant des arrêtés des 14 et 15 mars 2020.

Elle soutient aussi que l’article 14 de la loi du 14 novembre 2020 interdisait l’engagement d’action ou voies d’exécution forcée à l’encontre des locataires pour retard de paiement des loyers et charges locatives afférents aux locaux professionnels ou commerciaux où leur activité était exercée.

La société BAGELS rappelle que l’article 14 prévoyait que ne peuvent encourir d’intérêts ni de pénalités ou toutes autres mesures financières, les personnes physiques ou morales de droit privé exerçant une activité économique affectée par une mesure de police administrative, pour retard ou non-paiement des loyers et charges locatives.

Pour ces raisons, elle sollicite le rejet de toutes les demandes de la société MERCIALYS.

Celle-ci réplique que les périodes de suspension judiciaire et de protection prévue par l’article 14 n’ont pas fait disparaître l’exigibilité des loyers et charges locatives mais seulement limité temporairement les diligences des bailleurs à l’encontre de leurs locataires, et que la période de protection ainsi octroyée est aujourd’hui largement expirée, sa durée ayant été fixée par la loi à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la date à laquelle l’activité du locataire cessait d’être affectée par une mesure de police administrative, et par le juge jusqu’à ce qu’il soit statué à bref délai sur le fond.

La société MERCIALYS soutient par ailleurs qu’elle n’a pas manqué à l’obligation de délivrance pendant la période de confinement.

Au cas présent, les effets suspensifs de l’ordonnance du président du tribunal de commerce de Paris étaient conditionnés à la saisine à bref délai du tribunal au fond dans un délai de deux mois à peine de caducité.

Faute de diligences de la société BAGELS en ce sens devant le tribunal de commerce de Paris, la mesure de suspension a été frappée de caducité le 19 août 2020.

Par ailleurs les effets suspensifs de la loi du 14 novembre 2020 étaient temporaires, si bien que la société MERCIALYS avait recouvré, le 6 décembre 2021, le droit de poursuivre en justice sa débitrice.

Qui plus est, selon l’interprétation donnée par la 3ème chambre civile de la Cour de cassation le 30 juin 2022 à l’article 1722 du Code civil, la mesure générale et temporaire d’urgence sanitaire déclarée sur l’ensemble du territoire national, aux seules fins de garantir la santé publique, était sans lien direct avec la destination contractuelle du local, ne pouvant donc être assimilée à la perte de la chose louée.

Il s’en évince que, au cas particulier, la société BAGELS est redevable de l’ensemble des loyers et charges ayant couru pendant la période de six années pendant lesquelles elle a été locataire de la société MERCIALYS.

À ce sujet, il ressort des extraits de grands livres versés aux débats par les deux parties, qu’au 31 décembre 2022, le solde des loyers et charges, hors pénalités et imputation du dépôt de garantie, ressort à 58.968,29 € dans la comptabilité du bailleur, et à 62.655,42 € dans celle de la preneuse.

Celle-ci soutient que la société MERCIALYS ne s’explique pas sur un écart de 3.092,18 €, en réalité de 3.187,13 € et considérant qu’elle ne fournit aucun justificatif sur un montant de 11.788,13 € de charges, sollicite que sa dette soit définitivement arrêtée en principal à 50.867,29 €.

Dès lors que la comptabilité de la société MERCIALYS fait foi, ce qui a pour effet d’écarter la critique adverse au titre de charges prétendument injustifiées, et que l’écart relevé joue en faveur de la débitrice, il convient d’arrêter à 58.968,29 € la créance en principal de loyers et charges.

Il y a lieu d’en déduire le dépôt de garantie d’un montant de 11.551,36 €.

Il s’ensuit que la créance résiduelle de loyers et charges, en principal au jour de la restitution du local, doit être arrêtée à la somme de 58.968,29 € – 11.551,36 € = 47.416,93 €.

Le bail prévoit qu’à défaut de paiement de toutes les sommes dues par le preneur en vertu du bail, et notamment des loyers et charges accessoires à leur échéance, et du seul fait de l’envoi par le bailleur d’une lettre de rappel consécutive à sa défaillance, comme en toute hypothèse en cas de notification d’un commandement ou d’une mise en demeure, le montant des sommes dues sera majoré de plein droit de 10 % à titre d’indemnité forfaitaire irrévocable.

Au cas présent, la bailleresse a bien délivré commandement et la preneuse se borne à solliciter la réduction de cette clause pénale au motif qu’elle serait manifestement excessive, en raison de la situation exceptionnelle dans laquelle elle a été amenée à faire défaut.

Ce motif n’est pas suffisant pour justifier la réduction de la clause pénale à de plus justes proportions ainsi que la demande la société BAGELS.

Il convient en conséquence de fixer à 4.741 € la pénalité contractuelle de 10 %.

La société créancière sollicite en outre le bénéfice d’une pénalité de 2/365èmes du dernier loyer de base annuel par infraction constatée au titre des obligations contractuelles, au motif que la cellule a été fermée au public du 10 novembre au 15 décembre 2022, en infraction avec le règlement intérieur de la galerie commerciale, sanction contractuelle prévue à l’article 23.2.2.

La société BAGELS conteste le bien-fondé de cette pénalité, en versant aux débats un constat d’huissier, dressé le 10 novembre 2022, démontrant que son commerce était ouvert à la clientèle.

Il ressort en effet des constatations effectuées par l’officier ministériel que la cellule implantée en angle était ouverte sur un côté et qu’une affichette était apposée sur la façade dont la grille était abaissée, invitant la clientèle à “faire le tour”.

Par ailleurs, la bailleresse ne produit pas le règlement intérieur prévoyant que le fait d’obturer une des deux grilles de la cellule commerciale constituerait une infraction, ni la preuve de la fermeture continue du commerce entre le 10 novembre 15 décembre 2022.

Cette demande manque donc en droit et en fait.

Il convient en conséquence de débouter la société MERCIALYS de sa demande de condamnation au paiement de l’indemnité de 11.123 €.

C’est donc une somme totale de 47.416,93 € + 4.741 € = 52.157,93 € dont la société MERCIALYS est créancière.

Cette somme, conformément à l’article 23.2.1, sera productive d’un intérêt contractuel sur la base du taux légal majoré de 5 points à compter du 24 avril 2021, date du commandement de payer.

Cependant, conformément aux dispositions supplétives de l’article 1343-1 du Code civil, en l’absence de disposition dans la convention des parties sur l’affectation des paiements, ceux effectués après le 24 avril 2021 s’imputeront d’abord sur les intérêts échus.

Il y a lieu également de faire droit à la demande d’anatocisme, prévue dans l’article susvisé.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de délai de grâce dans la mesure où la dette de la société débitrice remonte à plus de quatre ans et où les difficultés dont fait état son expert-comptable remontent au 31 décembre 2021.

L’équité commande que la société BAGELS supporte une indemnité de 2.000 € au titre des frais irrépétibles, par application de l’article 700 du Code de procédure civile, étant à cet égard relevé que la société MERCIALYS a déjà obtenu celle de 5.000 € dans le cadre du référé commerce du 14 mars 2023.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire, compte tenu de l’ancienneté de la dette.

Succombant, la défenderesse supportera les entiers dépens incluant le coût du commandement.

PAR CES MOTIFS

Par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE la société BAGELS à payer à la société MERCIALYS la somme de 52.157,93 €, outre intérêts contractuels calculés sur la base du taux légal majoré de 5 points, à compter du 24 avril 2021, sauf à imputer d’abord les règlements ultérieurs sur les intérêts échus.

DIT que les intérêts dus pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts contractuels jusqu’à complet paiement.

DÉBOUTE les parties de toutes leurs demandes plus amples ou contraires.

CONDAMNE la société BAGELS à payer à la société MERCIALYS la somme de 2.000 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNE la société BAGELS aux entiers dépens qui comprendront les frais de commandement du 24 avril 2021.

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE