RE F E R E

N°

Du 27 Mars 2026

N° RG 25/00587

N° Portalis DBYC-W-B7J-LWLP

50D

c par le RPVA

le

à

M^e Benoît BOMMELAER,

M^e Anne TREMOUREUX

— copie dossier

Expédition et copie executoire délivrée le:

à

M^e Benoît BOMMELAER,

M^e Anne TREMOUREUX

Cour d’appel de Rennes

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

OR D O N N A N C E

DEMANDEUR AU REFERE:

Monsieur, [W], [B], demeurant, [Adresse 1]

représenté par M^e Anne TREMOUREUX, avocate au barreau de RENNES

substituée par M^e Bérénice COLLET-MASNICKA, avocate au barreau de RENNES

DEFENDERESSE AU REFERE:

Madame, [I], [J] NÉE, [H], demeurant, [Adresse 2]

représentée par M^e Benoît BOMMELAER, avocat au barreau de RENNES

M^e Maud CENSIER, avocate au barreau de NANTES

PARTIES INTERVENANTES OU APPELEES A LA CAUSE :

Monsieur, [D], [J], demeurant, [Adresse 3]

représenté par M^e Benoît BOMMELAER, avocat au barreau de RENNES

substitué par M^e Maud CENSIER, avocate au barreau de NANTES

Monsieur, [S], [J], demeurant, [Adresse 4]

représenté par M^e Benoît BOMMELAER, avocat au barreau de RENNES

substitué par M^e Maud CENSIER, avocate au barreau de NANTES

Madame, [G], [J], demeurant, [Adresse 5]

représentée par M^e Benoît BOMMELAER, avocat au barreau de RENNES

substitué par M^e Maud CENSIER, avocate au barreau de NANTES

LE PRESIDENT: Philippe BOYMOND, Vice-Président

LE GREFFIER: Graciane GILET, greffier, lors des débats et Claire LAMENDOUR, greffier, lors des débats et lors du prononcé par mise à disposition au greffe, qui a signé la présente ordonnance.

DEBATS: à l’audience publique du 18 Février 2026, en présence de, [K], [M], greffier stagiaire

ORDONNANCE: contradictoire, prononcée par mise à disposition au Greffe des référés le 27 Mars 2026, date indiquée à l’issue des débats

VOIE DE RECOURS: Cette ordonnance peut être frappée d’appel devant le greffe de la Cour d’Appel de, [Localité 1] dans les 15 jours de sa signification en application des dispositions de l’article 490 du code de procédure civile.

L’appel de cette décision n’est cependant pas suspensif de son exécution.

FAITS ET PROCEDURE

Suivant copie de devis du 8 décembre 2021, des travaux de réfection de la toiture d’une maison d’habitation sise, [Adresse 6] à, [Localité 2] (35) ont été évalués par un artisan, M., [A], pour un montant de 6 123,26 € (pièce n°3 demandeur).

Suivant copie d’attestation de ce dernier du 13 avril 2025, les travaux n’ont finalement jamais été effectués (pièce n°2 demandeur).

Suivant acte sous signature privée du 1er mars 2024, M., [W], [B], demandeur à la présente instance, s’est porté acquéreur de cette maison d’habitation auprès de Mme, [I], [J], défenderesse au présent procès (pièce n°5 défendeurs).

Suivant acte authentique du 14 juin 2024, la vente a été réitérée et a désigné Mmes, [I], [H] et, [G], [J] ainsi que MM., [D] et, [S], [J] en tant que vendeurs (pièce n°1 demandeur).

Suivant copie de procès-verbal de commissaire de justice du 25 février 2025, M., [B] a depuis la mi-janvier 2025 constaté la présence d’infiltrations dans le plafond du garage attenant à la maison et s’est aperçu que le plancher sous la toiture dudit garage était recouvert d’une bâche en plastique, sur laquelle se trouvait une grosse flaque d’eau. Le commissaire de justice a constaté de nombreuses marques d’infiltrations sur les chevrons et la présence de la bâche et de la flaque d’eau d’une profondeur de 1 à 2 centimètres selon les endroits. De plus, il a noté des traces d’infiltrations sur les solives du plancher et de l’eau en gouttes depuis le plafond dans le garage, positionnement de la fuite correspondant à celui de la flaque d’eau située sous la toiture (pièce n°4 demandeur).

Suivant copie de devis du 13 avril 2025, M., [A] a estimé la réfection de la toiture pour un montant désormais de 10 574,52 € (pièce n°7 demandeur).

Suivant copie de constat d’échec de conciliation du 20 mai 2025, aucun accord n’a pu être trouvé entre M., [B] et Mme, [I], [J] (pièce n°6 demandeur).

Par acte de commissaire de justice en date du 15 juillet suivant, M., [B] a par la suite assigné Mme, [I], [J] née, [H], devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Rennes, au visa des articles 145 du code de procédure civile et 1641 et suivants du code civil, aux fins de :

— désigner un expert au bénéfice de la mission définie à l’assignation ;

— réserver les frais irrépétibles et dépens.

Lors de l’audience sur renvoi et utile du 18 février 2026, M., [B], représenté par avocat, a sollicité le bénéfice de ses conclusions dans lesquelles, outre le maintien de sa demande d’expertise, il sollicite le débouté des demandes des consorts, [J] ainsi que leur condamnation à lui payer la somme de 1 500 € au titre des frais irrépétibles.

Pareillement représentés, Mme, [I], [J] et MM., [S] et, [D], [J] ainsi que Mme, [G], [J], tous trois intervenants volontaires à l’instance, ont, par voie de conclusions, sollicité le débouté des demandes de M., [B] ainsi que sa condamnation à leur verser la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire

MM., [D] et, [S], [J] ainsi que Mme, [G], [J] sont intervenus volontairement à l’instance, sans que ne soit contestée la recevabilité d’une telle intervention volontaire, qui les rend dès lors parties au présent procès.

Sur la demande d’expertise

Vu l’article 145 du code procédure civile :

Selon ce texte, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé en référé.

Le motif légitime exigé par cet article doit être constitué par un ou plusieurs faits précis, objectifs et vérifiables qui démontrent l’existence d’un litige plausible, crédible, bien qu’éventuel et futur dont le contenu et le fondement seraient cernés, approximativement au moins et sur lesquels pourrait influer le résultat de la mesure d’instruction à ordonner (Civ. 2ème 10 décembre 2020 n° 19-22.619 publié au Bulletin). L’action au fond ainsi envisagée ne doit en outre pas apparaître comme étant manifestement compromise (Com. 18 janvier 2023 n° 22-19.539 publié au Bulletin).

En l’espèce, M., [B] indique que suite au constat de traces d’infiltrations importantes dans le garage, il a sollicité un couvreur, lequel lui a déclaré connaître le caractère fuyard de la toiture dudit garage puisqu’il avait été sollicité à son sujet par le vendeur, en décembre 2021, pour établir un devis de réparation auquel ce dernier n’avait toutefois pas donné suite. M., [B] affirme que son vendeur ne l’a pourtant jamais avisé de ce vice, affectant la couverture du garage. Il sollicite, en conséquence, le bénéfice d’une mesure d’expertise, dans la perspective d’un procès au fond qu’il est dans son intention de lui intenter sur le fondement de la garantie légale des vices cachés.

Les défendeurs, après avoir rappelé qu’une clause de non garantie a été stipulée à l’acte de vente, sollicitent le débouté de cette demande au motif, tout d’abord, que le défaut d’étanchéité ne concerne que le garage et son grenier, pièce non habitable, de sorte que le caractère de gravité du vice n’est pas démontré, la maison n’étant pas impropre à l’usage auquel elle était destinée.

Ils ajoutent que ce vice n’était pas caché au moment de la vente, Mme, [J] ayant confié celle-ci à une agence immobilière, laquelle avait d’ailleurs mentionné dans son rapport d’évaluation que « la toiture au-dessus de la dépendance est à revoir ». Ils affirment que le défaut est, en outre, apparent pour tout un chacun, compte tenu de l’état ancien de la toiture, laquelle pouvait être directement observée depuis l’extérieur de la maison. Ils ajoutent que les diagnostics annexés au contrat de vente mentionnaient la présence d’humidité dans le garage et de « polyane » recouvrant le plancher, de sorte qu’il suffisait d’y pénétrer pour se rendre compte du défaut, ce qu’a d’ailleurs tout simplement fait le commissaire de justice missionné par le demandeur.

M., [B] réplique, tout d’abord, concernant le caractère rédhibitoire du vice, qu’il appartiendra à l’expert de déterminer si les infiltrations constatées sont susceptibles ou non de se propager et à terme, d’affecter les autres pièces de la maison. Il affirme, ensuite, ne pas avoir eu connaissance de l’existence du vice, par l’agent immobilier et que la seule ancienneté de la maison ne saurait suffire à démontrer une telle connaissance. Il soutient qu’en sa qualité d’acquéreur profane, un simple examen visuel de la toiture ne pouvait lui permettre de déceler l’existence d’infiltrations. Il prétend, en outre, n’avoir visité le bien que durant le printemps 2024, et non en hiver, saison au cours de lquelle il a constaté après son achat la présence d’infiltrations. Il conteste que le terme polyane puisse correspondre à une véritable bâche et discute le caractère probant des diagnostics. Il affirme, enfin, que lors de sa visite du bien, il n’a constaté aucune eau sur la bâche recouvrant le plancher du garage.

Les défendeurs répliquent que M., [B] a nécessairement visité le bien en plein hiver, saison marquée par les intempéries, le mandat de vente confié à l’agence immobilière ayant été passé en octobre 2023 et le “compromis de vente” ayant été signé les 29 février et 1er mars 2024. Ils ajoutent que la démarche procédurale de leur acquéreur, plusieurs mois après la vente, n’est certainement pas étrangère aux travaux qu’il est en train d’effectuer aux fins de transformation du garage litigieux en pièce habitable.

Vu les articles 1641 et 1642 du code civil :

Selon le premier de ces textes, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Il résulte du second que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

En premier lieu, le mandat de vente confié à l’agent immobilier a été conclu le 19 octobre 2023 (pièce n°4 défendeurs) et l’acte de vente a été signé par l’acquéreur, le 29 février 2024 (pièce n°5 défendeurs), de sorte que ce dernier a nécessairement visité le bien entre ces deux dates, durant une période propice aux intempéries et non au printemps, comme il l’affirme de façon erronée.

Le commissaire de justice sollicité par le demandeur, ensuite, lequel n’est pas un professionnel de la construction, a constaté le 25 février 2025 dans le garage litigieux que des marques d’infiltration sur les chevrons étaient nombreuses et, surtout, que “ le jour est visible en divers endroits à la jonction des ardoises ” (pièce demandeur n°4, page 2).

Il a également noté, “en partie médiane côté Nord (que) le chevron est dégradé (perte de matière)” et que “ des traces d’infiltration sont visibles sur les solives du plancher”. M., [B], tenu d’un examen normalement attentif de la chose (Civ. 3ème 26 février 2003 Bull. n°53, 20 janvier 2008 Bull. n°21 et 3 avril 2013 n°11-21.360), n’explique pas pourquoi il n’aurait pas pu procéder aux mêmes constatations visuelles. Cette vigilance s’imposait, en outre, d’autant plus qu’il ressort de l’état parasitaire annexé au contrat de vente que la présence dans le garage d’humidité et d’infestation par des insectes lui avait été signalée (pièce défendeurs n°6, page 3).

D’où il suit que le défaut d’étanchéité de la toiture du garage serait manifestement regardé, en cas de procès au fond, comme étant apparent.

S’agissant du caractère de gravité de ce vice, M., [B] procède par l’affirmation en soutenant qu’il n’appartiendrait qu’à un expert judiciaire de déterminer si les infiltrations constatées dans le seul garage, pièce dont il n’est pas contesté qu’elle n’a pas pour destination de constituer un lieu de vie, sont “susceptibles” (page 4) de se propager et, à terme, de provoquer des désordres affectant les autres pièces de la maison. Il ne relie, toutefois, cette affirmation à aucune des pièces versées aux débats de sorte que la gravité du vice est, à ce stade, hypothétique et non plausible.

Il résulte de l’ensemble de ce qui précède qu’une action au fond portant sur le défaut d’étanchéité de la toiture du garage, sur le fondement de la garantie légale des vices cachés, serait manifestement vouée à l’échec.

Faute, dès lors, de motif légitime, M., [B] ne pourra qu’être débouté de sa demande de mesure d’instruction.

Sur les demandes accessoires

Vu l’article 491, second alinéa, du code de procédure civile :

Selon ce texte, le juge des référés statue sur les dépens.

Partie succombante, M., [B] supportera la charge des dépens.

L’équité justifie, en outre, de le condamner à verser une somme de 1 000 € aux défendeurs au titre des frais non compris dans les dépens.

DISPOSITIF

La juridiction des référés :

DEBOUTE M., [B] de sa demande d’expertise judiciaire, faute de motif légitime ;

le CONDAMNE aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le condamne à payer aux défendeurs la somme de 1 000 € (mille euros).

La greffière Le juge des référés