TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

Loyers commerciaux

N° RG 23/10831 -

N° Portalis 352J-W-B7H-C2VJI

N° MINUTE : 1

Assignation du :

08 Août 2023

Expertise

Expert:

[D] [V][1]

[1]

[Adresse 6]

[XXXXXXXX01]

JUGEMENT

rendu le 30 Mai 2024

DEMANDERESSE

S.A.S. SO BOOV

[Adresse 3]

[Localité 8]

représentée par Maître Jean-yves BOURTHOUMIEU de la SELARL PENAFIEL & ASSOCIE, demeurant [Adresse 2], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #G0585

DEFENDERESSE

S.A.S. CHEZ LES FRISHEURS

[Adresse 7]

[Localité 4]

représentée par Maître Nicolas CHAIGNEAU de la SELARL CPNC Avocats, demeurant [Adresse 5], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #D0230

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Diana SANTOS CHAVES, Juge, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assisté de Camille BERGER, Greffière lors des débats et de Manon PLURIEL, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 29 Février 2024 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 15 février 2002, Madame [O] [J] épouse [P], aux droits de laquelle sont venus successivement la société Auteuil Investissements, puis la SAS SO BOOV, a donné à bail à la société LE BASSANO, aux droits de laquelle sont venus successivement la société JBP Patrimoine, Mme [U] [H] épouse [K], la société Gaucher Bassano, puis la SAS Chez les Frischeurs, des locaux à usage commerciale pour y exercer l’activité de « RESTAURATEUR, MARCHAND DE VINS ET LIQUEURS», dépendant d’un immeuble sis [Adresse 7] dans le [Localité 4], pour une durée de neuf années à compter rétroactivement du 1er janvier 2002 pour se terminer le 31 décembre 2010, et moyennant un loyer annuel initial de 10.976 euros, hors charges et hors taxes.

Par avenant du 25 juin 2007, un nouvel espace en rez-de-chaussée correspondant au lot n° 2 de l’immeuble a été intégré au bail.

Le bail a été renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2013 pour se terminer le 30 septembre 2022.

La société Chez les Frisheurs a acquis le fonds de commerce par acte sous seing privé signé les 8 juin et 19 juillet 2021.

Par acte extrajudiciaire du 27 septembre 2022, la société CHEZ LES FRISHEURS a fait délivrer à la société SO BOOV une demande de renouvellement du bail, pour une durée de neuf années, à effet au 1er octobre 2022, aux clauses et conditions du bail antérieur.

Par acte sous seing privé du 28 novembre 2022, la société SO BOOV a notifié son acceptation du principe du renouvellement pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2022, moyennant la fixation d’un nouveau loyer annuel à hauteur de 40.000 euros hors taxes et hors charges au regard des modifications notables apportées par le preneur aux caractéristiques des locaux.

Après avoir fait signifier un mémoire préalable le 23 mars 2023, la société SO BOOV a fait assigner la société CHEZ LES FRISHEURS par acte du 8 août 2023 devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

Aux termes de son mémoire en réponse n°2 notifié le 2 janvier 2024 par lettre recommandée avec avis de réception, la société SO BOOV demande au juge des loyers commerciaux :

« – de voir débouter la société CHEZ LES FRISHEURS de l’intégralité de ses demandes ;

— de voir fixer le montant du loyer annuel des Locaux Loués, locaux à usage commercial sis [Adresse 7] à [Localité 4] dont la requérante est propriétaire et bailleresse, loués à la société CHEZ LES FRISHEURS, exploitant l’établissement commercial situé dans lesdits Locaux Loués, et immatriculée à ce titre au Registre du Commerce et des Sociétés de [Localité 9] sous le numéro 898 374 855, à la valeur locative déplafonnée à hauteur de 40.000,00€ HT HC (quarante mille euros hors taxes hors charges) par an, à compter du 1er octobre 2022, outre les charges et conditions prévues au bail ;

— de voir ajuster le dépôt de garantie en conséquence à hauteur de 13.333€ (treize mille trois cent trente trois euros) ;

— que les compléments de loyers arriérés portent intérêt au taux légal, à la charge du Preneur, et ce à compter du 1er octobre 2022, outre la capitalisation des intérêts ainsi dus depuis une année entière dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil, jusqu’à parfait paiement ;

— subsidiairement, pour le cas où le Juge des Loyer Commerciaux devrait ordonner une mesure d’expertise :

* de voir fixer la mission de l’expert comme suit :

Après avoir entendu les parties en leurs dires et en leurs explications, visité les lieux, consulté tous documents, recueilli tout renseignement utile et procédé, si besoin, au mesurage exact des surfaces commerciales louées sauf accord des parties sur la surface réelle à prendre en compte :

annexer tous plans et photographies utiles des lieux concernés et se faire remettre par l’une ou l’autre des parties tous documents nécessaires, ;fournir tous éléments techniques et de fait, fournir toutes informations utiles, de nature à permettre au Juge des Loyers Commerciaux de déterminer l’existence d’une modification notable des caractéristiques du local considéré visées au 1° de l’article L.145-33 du code de commerce ;rechercher les références utiles de comparaison ; fournir tous éléments techniques et de fait, fournir toutes informations utiles, de nature à permettre au Juge des Loyers Commerciaux de déterminer la valeur locative des locaux occupés par la société CHEZ LES FRISHEURS à la date du 1er octobre 2022;dresser rapport de sa mission ;* de voir fixer le montant du loyer annuel provisionnel à la somme de 40.000,00 euros HT HC (quarante mille euros hors taxes hors charges) en principal, à compter du 1er octobre 2022 ; le dépôt de garantie devant alors être ajusté en conséquence à hauteur de 13.333€ (treize mille trois cent trente trois euros) ;

* à titre infiniment subsidiaire, pour le cas où le Juge des Loyer Commerciaux ne ferait pas droit à la demande précédente au titre du loyer provisionnel, de voir fixer le montant du loyer annuel provisionnel à compter du 1er octobre 2022, à tout le moins à hauteur du dernier loyer contractuel en vigueur à cette date (soit 20.464,44€ HT HC / an), lequel montant sera indexé annuellement selon les termes du bail et augmenté des charges et taxes applicables, et ce jusqu’à fixation du définitive du loyer du bail renouvelé; le dépôt de garantie devant également être ajusté en conséquence selon les termes du bail ;

— de voir le Preneur lui rembourser la somme de 3.000€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre aux entiers dépens de l’instance ;

— de voir ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir. »

Par mémoire en réponse n°2 régulièrement notifié, la société CHEZ LES FRISHEURS sollicite le juge des loyers commerciaux aux fins de  :

« – DECLARER la société CHEZ LES FRISHEURS recevable et bien fondée en ses écritures fins et conclusions,

A titre principal,

— REJETER l’intégralité des demandes de la société SO BOOV;

— MAINTENIR le loyer annuel en principal du par la société CHEZ LES FRISHEURS à la somme de 20.464,44 euros HT/HC à compter du 1er octobre 2022 ;

A titre subsidiaire,

— DESIGNER tel expert qu’il lui plaira avec pour mission :

* Se rendre sur place ;

*Visiter les lieux ;

*Se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission ;

*Entendre tout sachant ;

*Fournir tous éléments techniques et de fait, de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer la valeur locative des locaux occupés par la société CHEZ LES FRISHEURS;

*Convoquer éventuellement les parties en vue de réunion d’expertise et les entendre ;

*Dresser un rapport de sa mission ;

*Tenir informé le Tribunal de toute difficulté dans sa mission.

— CONDAMNER la société SO BOOV à prendre à charge le coût de l’expertise à intervenir ;

En tout état de cause,

— CONDAMNER la société SO BOOV au paiement de la somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— CONDAMNER la société SO BOOV aux entiers dépens ».

L’affaire a été appelée à l’audience du 29 février 2024 et mise en délibéré à ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il y a lieu de relever que les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail portant sur les locaux situés [Adresse 7] dans le [Localité 4] à compter du 1er octobre 2022. En revanche, elles s’opposent sur le montant du loyer et l’existence de motifs de déplafonnement du loyer en renouvellement.

La société SO BOOV sollicite le déplafonnement du loyer en raison d’une modification notable des caractéristiques des locaux au regard :

– de la réalisation d’importants travaux consistant notamment à la destruction de la cuisine au rez-de-chaussée pour créer de nouveaux espaces de réception du public aux lieux et place, à l’installation d’une cuisine professionnelle nouvelle au sous-sol et, plus globalement, en la rénovation et rééquipement complet de l’ensemble des espaces.

– d’une augmentation d’environ 17 m² des surfaces affectées à la réception de la clientèle impliquant une capacité supplémentaire d’une dizaine de couverts en raison des travaux effectués ; une rationalisation des espaces avec l’installation dans le sous-sol, jusqu’alors sous-exploité, d’une vaste cuisine professionnelle équipée concourant à l’augmentation de la capacité d’accueil du restaurant et enfin d’un niveau d’entretien et d’équipement de meilleur niveau.

La société SO BOOV retient une surface pondérée de 50 m²P et un prix unitaire de 800 euros/m²P par an, en se fondant sur des comparaisons avec les locations nouvelles allant de 505 euros/m²P à 1.538 euros/m²P, des renouvellements amiables allant de 739 euros/m²P à 893 euros/m²P, ainsi que les fixations judiciaires connues allant de 1.600 euros/m²P à 3.506 euros/m²P.

En réplique, la société CHEZ LES FRISHEURS conteste l’existence d’un motif de déplafonnement au cours du bail expiré, sollicitant ainsi la fixation du nouveau loyer révisé conformément à l’Indice national des Loyers Commerciaux publié par l’INSEE, soit la somme de 20.464,44 euros, hors taxes et hors charges. Par ailleurs, elle reproche à la société SO BOOV de ne pas avoir versé au débat une expertise amiable pour justifier la fixation du loyer à la valeur locative.

En l’état des moyens exposés et des pièces produites par les parties, il convient de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits invoqués par les parties. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un constat. Il est de ce fait nécessaire de recourir à une mesure d’expertise en application de l’article R. 145-30 du code de commerce, aux frais de la société SO BOOV, demandeurs au déplafonnement du loyer, dans les termes du présent dispositif.

Il convient de fixer le loyer provisionnel dû par la société CHEZ LES FRISHEURS pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel indexé.

Il convient de réserver les dépens et les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, sans qu’il soit nécessaire pour le tribunal de l’ordonner, la rappeler ou dire n’y avoir lieu à l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Constate le principe du renouvellement du bail liant la société SO BOOV à la société CHEZ LES FRISHEURS à compter du 1er octobre 2022,

Pour le surplus, avant dire droit sur le fond, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, désigne en qualité d’expert :

M. [V] [D]

[Adresse 6]

[XXXXXXXX01]

[Courriel 11]

avec mission :

* de convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,

* de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* de visiter les locaux litigieux situés [Adresse 7] dans le [Localité 4] et de les décrire,

* d’entendre les parties en leurs dires et explications,

* de procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties, rechercher la valeur locative à la date du 1er octobre 2022 des lieux loués situés [Adresse 7] dans le [Localité 4], au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L. 145-33 et R. 145-3 à R. 145-8 du code de commerce,

* de donner son avis sur une modification notable des caractéristiques du local,

* de rechercher le montant du loyer plafonné au 1er octobre 2022,

* de rendre compte du tout et donner son avis motivé,

* de dresser un rapport de ses constatations et conclusions,

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 31 mars 2025,

Fixe à la somme de 5.000 euros (cinq mille euros) la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la société SO BOOV à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, atrium sud 1er étage, Parvis du tribunal de Paris, [Localité 10]) avant le 31 juillet 2024 inclus, avec une copie de la présente décision,

Dit que l’affaire sera rappelée le 19 septembre 2024 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation,

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise,

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel indexé en principal, outre les charges,

Réserve les dépens et les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à Paris le 30 Mai 2024

La Greffière La Présidente

M. PLURIEL D. SANTOS CHAVES