Cour d’appel de Rennes

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES,

[Adresse 1] – tél :, [XXXXXXXX01]

23 Mars 2026

1re chambre civile

50D

N° RG 20/02382 – N° Portalis DBYC-W-B7E-IWWT

AFFAIRE :

S.A.S. OMNIUM DE CONSTRUCTIONS, DEVELOPPEMENTS, LOCATIONS “, par abréviation “O.C.D.L.” La Société “OMNIUM DE CONSTRUCTIONS, DEVELOPPEMENTS, LOCATIONS”,

C/

S.A. AXA FRANCE IARD en sa qualité d’assureur de la Société I2C

S.A.S.U., ALHYANGE Compagnie d’assurance SOCIÉTÉ MUTUELLE D’ASSURANCE DU BÂTIMENT ET DES TR, [Localité 1] PUBLICS – SIGLE SMABTP ès qualité d’assureur de la société, ALHYANGE

S.A. INGENIERIE ET COORDINATION DE LA CONSTRUCTION (I2C )

S.E.L.A.F.A. MJA La SELAFA MJA, prise en la personne de Maître, [E], [I], es-qualités de liquidateur judiciaire de la Société NOX INGENIERIE (SIRET 395 301 641) demeurant, [Adresse 2] à, [Localité 2],

[H], [C] Maître, [H], [C], es-qualités de liquidateur judiciaire de la Société NOX INGENIERIE (S.A. AXA FRANCE IARD AXA FRANCE IARD,

copie exécutoire délivrée

le :

à :

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

PRESIDENT : Louise MIEL, Vice-Présidente

ASSESSEUR : Grégoire MARTINEZ, Juge

ASSESSEUR : Léo GAUTRON, Juge

GREFFIER : Karen RICHARD lors des débats et lors du prononcé du jugement, qui a signé la présente décision.

DÉBATS

A l’audience publique du 08 Décembre 2025

Léo GAUTRON assistant en qualité de juge rapporteur sans opposition des avocats et des parties

JUGEMENT

En premier ressort, réputé contradictoire,

prononcé par Louise MIEL, Vice présidente ,

par sa mise à disposition au greffe le 23 Mars 2026,

après prorogation du délibéré.

Jugement rédigé par Léo GAUTRON.

-2-

ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.A.S. OMNIUM DE CONSTRUCTIONS, DEVELOPPEMENTS, LOCATIONS ”, par abréviation “O.C.D.L.”,

[Adresse 3],

[Localité 3]

représentée par Maître Christophe BAILLY de la SELAS AVOLITIS, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant

ET :

DEFENDEURS :

S.A. AXA FRANCE IARD en sa qualité d’assureur de la Société I2C,

[Adresse 4],

[Localité 4]

représentée par Maître Gilles LABOURDETTE de la SELARL KERLEGIS, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant

S.A.S.U., ALHYANGE prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

[Adresse 5],

[Localité 5]

représentée par Maître Xavier MASSIP de la SCP BG ASSOCIÉS, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant

SOCIÉTÉ MUTUELLE D’ASSURANCE DU BÂTIMENT ET DES TR, [Localité 1] PUBLICS – SIGLE SMABTP

ès qualité d’assureur de la société, ALHYANGE,

[Adresse 6],

[Localité 6]

représentée par Maître Xavier MASSIP de la SCP BG ASSOCIÉS, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant

S.A. INGENIERIE ET COORDINATION DE LA CONSTRUCTION (I2C ),

[Adresse 7],

[Localité 3]

représentée par Maître Gilles LABOURDETTE de la SELARL KERLEGIS, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant

S.E.L.A.F.A. MJA La SELAFA MJA, prise en la personne de Maître, [E], [I], es-qualités de liquidateur judiciaire de la Société NOX INGENIERIE, [Adresse 2],

[Localité 7]

défaillante

Maître, [H], [C], es-qualités de liquidateur judiciaire de la Société NOX INGENIERIE (SIRET 395 301 641), demeurant, [Adresse 8] à, [Localité 2],

[Adresse 8],

[Localité 7]

défaillante

S.A. AXA FRANCE IARD AXA FRANCE IARD, S.A, immatriculée au RCS de, [Localité 8] sous le n° B 722 057 460, dont le siège social est, [Adresse 9] à, [Localité 9] es qualité d¿assureur de la Société, GIREC, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.,

[Adresse 9],

[Localité 4]

représentée par M^e Laetitia LENAIN, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant

Exposé du litige

Selon acte authentique du 17 décembre 2012, M., [U], [Q] a acquis en l’état de futur achèvement auprès de la SAS Omnium de Constructions Développements Locations (« la SAS OCDL »), un appartement type 5 portant le n°C4.2 situé au 4è étage (lot 103) de la résidence «, [Adresse 10] » située au, [Adresse 11] à, [Localité 10], ainsi que la jouissance exclusive de la terrasse jouxtant ce lot, pour le prix principal de 1 101 000 euros.

Les plans annexés à l’acte authentique prévoyaient notamment l’exécution de plusieurs baies coulissantes permettant le libre accès entre les volumes habitables intérieurs et la terrasse extérieure.

Courant 2012, une étude acoustique des façades a été réalisée par la SASU, [J] sur sollicitations de la SAS OCDL ; aux termes de son rapport établi le 3 janvier 2023, cette société émettait plusieurs préconisations afin d’assurer le respect de la réglementation en vigueur.

Par courrier du 10 juillet 2013, la SAS OCDL, avançant des contraintes acoustiques résultant des recommandations émises par la SASU, [J], a adressé à M., [Q] pour validation un plan modificatif transformant deux châssis coulissants par des châssis fixes sur la proue nord-est du bâtiment. M., [Q] a fait savoir qu’il refusait cette modification par courrier recommandé du 22 juillet 2013.

Le 10 septembre 2013 la SAS OCDL a adressé un nouveau courrier le 10 septembre 2013 pour validation de la modification de l’un des châssis litigieux en un ouvrant à la française toute hauteur. Le 18 septembre 2013, par l’intermédiaire de son conseil, M., [Q] a refusé cette modification et a mis en demeure la SAS OCDL d’avoir à respecter le plan de vente en n’apportant aucune modification aux châssis coulissants litigieux, précisant qu’à défaut il n’aurait d’autre solution lors de la remise des clés de son appartement que de solliciter auprès de la juridiction compétente à son choix :

— soit la résolution pure et simple de la vente assortie d’une demande de dommages-intérêts substantielle,

— soit à défaut sa condamnation sous astreinte à la mise en conformité des ouvertures coulissantes en application des dispositions combinées des articles 1642-1 et 1648 du code civil.

Le 24 octobre 2013, le conseil de la SAS OCDL a répondu que la modification proposée était strictement justifiée par des contraintes d’ordre technique, que la notice descriptive jointe à l’acte de vente permettait une modification des matériels ou équipements et qu’elle avait respecté ses obligations contractuelles.

Considérant au contraire que les modifications avaient des conséquences sur les conditions de jouissance et d’habitabilité de l’appartement et contestant les impératifs techniques allégués, M., [Q] a maintenu sa position et, assisté de son conseil technique (M., [F]), il a refusé la proposition de livraison et de remise des clés le 9 janvier 2015, tout en relevant la non-conformité contractuelle des châssis et divers désordres. La SAS OCDL a rédigé parallèlement une liste des réserves qu’elle a adressée à M., [Q] par courrier du 13 janvier 2015, proposant un nouveau rendez-vous pour la livraison de l’appartement.

Faute de reprise des non-conformités alléguées, M., [Q] a réitéré son refus de prendre livraison de l’appartement par courrier recommandé du 27 janvier 2015. Par acte d’huissier en date du 2 février 2015, il a ensuite fait assigner en référé expertise la SAS OCDL. Par ordonnance du 12 avril 2015, M., [X], [M] a été désigné, ultérieurement remplacé par Mme, [Z], [K].

Par ordonnance du 24 novembre 2016, les opérations d’expertise ont été étendues à la SA I2C (maître d’œuvre de conception, rédacteur du CCTP ainsi que des appels d’offre et mandataire commun du groupement de maîtrise d’œuvre) et à son assureur la SA Axa France Iard, à la SA Nox Ingénierie (maître d’œuvre d’exécution, chargé du suivi du chantier et des opérations de réception) et à son assureur la SA Axa France Iard, à la SASU, [J] et à son assureur la SMABTP. Par ordonnance du 17 mars 2017 les opérations ont été étendues au syndicat des copropriétaires de la résidence «, [Adresse 10] ».

L’expert a déposé son rapport le 30 octobre 2018.

Faute d’accord entre les parties, par acte du 22 mars 2019, M., [Q] a fait assigner la SAS OCDL devant le tribunal de grande instance de Rennes, désormais le tribunal judiciaire de Rennes, en vue d’obtenir la résolution de la vente et la restitution du prix de vente la somme, outre la réparation de ses préjudices (affaire enrôlée sous le n° RG 19/1783).

La SA Nox Ingénierie a été placée en redressement judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Nantes du 15 novembre 2018, puis en liquidation judiciaire par jugement de conversion du même tribunal du 11 juillet 2019 ; la SELAFA MJA, prise en la personne de Me, [E], [I], ainsi que Me, [H], [C] ont été désignées ès-qualités de liquidateurs judiciaires.

Par actes des 10,12, 14 février et 4 mars 2020, la société OCDL a assigné en intervention forcée la société, [J] et son assureur la SMABTP, la société I2C, les liquidateurs judiciaires de la SA Nox ingénierie (ex, [T]) et la société Axa France Iard en sa qualité d’assureur des sociétés I2C et, [T] devant le tribunal judiciaire de Rennes aux fins de la garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre tout en sollicitant la jonction de cette nouvelle instance n° RG 20/02382 à l’instance initiale n° RG 19/01783 initiée par M., [Q].

La jonction des deux instances a été refusée par le juge de la mise en état le 25 juin 2020.

Dans l’instance n° RG 19/1783, le tribunal judiciaire de Rennes a, par jugement du 13 septembre 2021, débouté M., [Q] de l’ensemble de ses demandes et l’a condamné au paiement de la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M., [Q] et la SCI Bambou (représentée par ce dernier) ont interjeté appel de cette décision.

Dans le cadre de la présente instance (RG n°20/02382), le juge de la mise en état a, par ordonnance rendue le 7 juillet 2022, ordonné le sursis à statuer jusqu’à ce que la cour d’appel de, [Localité 10] ait statué sur l’appel interjeté à l’encontre du jugement du 13 septembre 2021.

Suivant protocole d’accord signé le 22 décembre 2022, M., [Q] et la SCI Bambou ont consenti à renoncer à l’ensemble de leurs demandes devant le tribunal et la cour, et notamment à solliciter l’anéantissement de la vente pour quelque cause que ce soit ainsi qu’à réclamer la levée des réserves énoncées dans le procès-verbal consécutif à la réunion du 9 janvier 2015 et la reprise des désordres, non façons et malfaçons listées dans le rapport de M., [F] et évoqués dans le rapport d’expertise judiciaire (et notamment le remplacement des châssis fixes par des châssis coulissants dans la salle de bains et le séjour), en contrepartie du versement par la SAS OCDL d’une somme de 109 000 euros à titre d’indemnité globale, forfaitaire et définitive.

Dans ce contexte, M., [Q] et la SCI Bambou se sont désistés de leur appel.

La SAS OCDL a diffusé le 9 octobre 2023, dans le cadre de la présente instance, des conclusions de reprise d’instance au fond, aux fins d’être remboursée par les constructeurs des frais qu’elle a engagés au titre du présent procès et de la somme qu’elle a réglé en exécution du protocole d’accord.

*****

Par dernières conclusions (n°2) notifiées par RPVA le 29 juillet 2024 et signifiées par exploits d’huissier des 1er et 5 août 2024 à Me, [H], [C] et à la SELAFA MJA (ès-qualités de liquidateurs judiciaires de la SA Nox Ingénierie), la SAS OCDL demande au tribunal de :

« Vu l’article 1147 du code civil,

Vu le rapport d’expert de Madame, [K],

Vu le protocole d’accord signé entre la société OCDL et Monsieur, [Q]

JUGER la société OCDL recevable et bien fondée en ses demandes

JUGER que la responsabilité des sociétés, ALHYANGE, I2C et NOX est engagée

CONDAMNER solidairement la société, ALHYANGE, la société SMABTP, la société I2C, et la compagnie AXA FRANCE IARD, en sa double qualité d’assureur de la société, GIREC et de la société I2C à régler à la société OCDL la somme de 109 000.00€

JUGER que cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal, à compter de la date de signature du protocole d’accord, soit à compter du 23 décembre 2022

CONDAMNER solidairement la société, ALHYANGE, la société SMABTP, la société I2C, et la compagnie AXA FRANCE IARD, en sa double qualité d’assureur de la société, GIREC et de la société I2C à régler à la société OCDL la somme de 15 757.34€ au titre des frais d’expertise.

JUGER que cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal, à compter du dépôt par l’expert de son rapport

DEBOUTER l’ensemble des parties adverses de leurs demandes, fins et prétentions

DECLARER le jugement à intervenir opposable à la SELAFA MJA, prise en la personne de Maître, [E], [I], ainsi qu’à Maître, [H], [C], es-qualités de liquidateurs judiciaires de la Société NOX INGENIERIE.

ORDONNER l’inscription au passif de la liquidation de la Société NOX INGENIERIE la

somme de 109 000,00 €, valablement déclarée.

DEBOUTER les sociétés SMABTP,, ALHYANGE, AXA et I2C, ainsi que toute autre partie défenderesse de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions

CONDAMNER solidairement la société, ALHYANGE, la société SMABTP, la société I2C, et la compagnie AXA FRANCE IARD, en sa double qualité d’assureur de la société, GIREC et de la société I2C à régler à la société OCDL outre aux entiers dépens, à régler à la société OCDL une indemnité de 30 000 € au titre des frais irrépétibles.

ORDONNER l’exécution provisoire ».

*****

Par dernières conclusions (en réponse n°2) notifiées le 26 mars 2024, la SMABTP et la SASU, [J] demandent au tribunal de :

« Vu l’article 1240 du Code Civil, notamment,

➔ Débouter la société OCDL et tous autres de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions présentées à l’encontre de la société, ALHYANGE et de la SMABTP.

➔ Subsidiairement, LIMITER les prétentions indemnitaires de la société OCDL aux plus justes proportions, et CONDAMNER in solidum la société OCDL, la société I2C et la société AXA FRANCE IARD, en sa double qualité d’assureur de la société, GIREC et de la société I2C, à garantir la SMABTP et la société, ALHYANGE de l’ensemble des condamnations, de quelque nature que ce soit, qui seraient prononcées à leur encontre.

➔ Condamner la société OCDL, le cas échéant in solidum avec toutes parties succombantes, au paiement de la somme de 10.000 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre aux entiers dépens. »

*****

Par dernières conclusions (récapitulatives) notifiées le 19 décembre 2024, la SA Axa France Iard (en tant qu’assureur de la société, [T]) demande au tribunal de :

« Vu les dispositions des article 1147 et 1240 du code civil ;

JUGER la société AXA FRANCE IARD recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions ;

JUGER que la demande de la société OCDL relève exclusivement de sa relation contractuelle de vendeur avec Monsieur, [Q] ;

JUGER que la société OCDL ne justifie d’aucune faute de la société, GIREC ;

JUGER que la réception sans réserve purge les désordres et non conformités apparentes ;

DEBOUTER la société OCDL de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

Subsidiairement ;

CONDAMNER in solidum la société, ALHYANGE et la SMABTP à garantir la société AXA France IARD, es qualité d’assureur de la société, GIREC, de l’intégralité des condamnations prononcées à son encontre ;

JUGER que la société AXA France IARD, es qualité d’assureur de la société, GIREC, est recevable et fondée à opposer ses plafonds de garantie et ses franchises contractuelles ;

CONDAMNER la société OCDL, à défaut la société, ALHYANGE et la SMABTP, à payer à la société AXA FRANCE IARD, es qualité d’assureur de la société, GIREC, la somme de 4.000,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER la société OCDL, à défaut la société, ALHYANGE et la SMABTP, aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELARL ANTARIUS AVOCATS et qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. »

*****

Par dernières conclusions (récapitulatives) notifiées le 28 juin 2024, la SA I2C et la SA Axa France Iard (en tant qu’assureur de la SA I2C) demandent au tribunal de :

« Vu les articles 1792 et suivants du code civil

Vu l’article 1147 ancien du code civil dans sa rédaction applicable

Vu l’article 700 du code de procédure civile

À titre principal :

➢ CONSTATER que les désordres dont il est fait état par la société OCDL ressortent exclusivement de ses relations contractuelles avec l’acquéreur, Monsieur, [Q]

➢ CONSTATER que dans les relations entre maître d’ouvrage et constructeurs, la réception sans réserve des travaux a eu pour effet de purger ces désordres connus et apparents au jour de la réception

➢ CONSTATER qu’aucune faute n’est imputable à la société I2C

➢ Par conséquent, DÉBOUTER la société OCDL et toute autre partie de toute demande formulée à l’encontre de la société I2C et de son assureur la compagnie AXA FRANCE IARD

➢ CONDAMNER la société OCDL à verser à la société I2C et à son assureur la compagnie AXA FRANCE IARD une somme de 4.000€ au titre des frais irrépétibles

➢ CONDAMNER la même aux entiers dépens

À titre subsidiaire :

➢ CONDAMNER la société, ALHYANGE et son assureur la compagnie SMABTP à garantir intégralement la société I2C et son assureur la compagnie AXA FRANCE IARD de toute condamnation éventuellement à intervenir à leur encontre

➢ DIRE ET JUGER que la compagnie AXA FRANCE IARD serait recevable et bien fondée à faire application de sa franchise, opposable erga omnes ».

*****

***

Bien que régulièrement mises en cause, la SELAFA MJA et Me, [H], [C] n’ont pas constitué avocat.

La clôture était ordonnée par ordonnance du juge de la mise en état du 23 janvier 2025 et l’affaire fixée à l’audience virtuelle « de relais » du 3 juillet 2025, à laquelle l’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoirie du 8 décembre 2025.

Motifs de la décision

Le présent jugement est réputé contradictoire du seul fait qu’il est susceptible d’appel, conformément aux dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

Le tribunal rappelle, à titre liminaire, qu’il n’est tenu de statuer sur les demandes de « constatations », de « décerner acte » ou de « dire et juger » que lorsqu’elles constituent des prétentions (Civ. 2e, 9 janvier 2020 n° 18-18.778 et 13 avril 2023 n° 21-21.463).

Sur la demande principale en paiement :

La SAS OCDL fait valoir qu’elle est fondée à exercer à l’encontre des sociétés, [J], I2C,, [T] et de leurs assureurs respectifs une action récursoire sur le fondement contractuel. Elle soutient que, contractuellement liée à M., [Q], son acquéreur, elle a été contrainte de répondre à son égard des fautes de ses constructeurs en consentant à lui accorder, afin de mettre fin au litige les opposant, une somme de 109 000 euros correspondant au montant des travaux de reprise des désordres constatés par l’expert judiciaire et à l’indemnisation de ses frais, venue en déduction du solde du prix de vente dont restait redevable M., [Q] qui a finalement consenti à prendre possession de l’appartement.

Elle affirme que, contrairement à ce que prétend la SA Axa France Iard, si l’action se transmet en principe avec la propriété de l’immeuble aux acquéreurs, le maître d’ouvrage ne perd pas la faculté de l’exercer lorsqu’elle présente un intérêt pour lui, comme c’est le cas en l’espèce.

Elle soutient que la faute commise par la SASU, [J] consiste à avoir émis, dans son rapport du 3 janvier 2013, des recommandations erronées, puisqu’elle y concluait à la nécessité de mettre en œuvre des châssis fixes en lieu et place des châssis coulissants initialement prévus, fixant ainsi de son propre chef un objectif plus contraignant que la réglementation en vigueur puisqu’il s’est ensuite avéré que les châssis initiaux permettaient de respecter les exigences acoustiques. Elle expose qu’elle a, en conséquence de cette faute, imposé cette modification à son acquéreur et a procédé au remplacement des menuiseries en cours de chantier, soulignant qu’elle ne disposait pour sa part d’aucune connaissance dans le domaine de l’acoustique.

Elle fait valoir que la responsabilité des maîtres d’œuvre de conception (la SA I2C) et d’exécution (la SA Nox Ingénierie, ex, [T]) est également engagée, arguant que ces derniers ont validé l’avis émis par le bureau d’études techniques, [J] et lui ont confirmé la nécessité de modifier les menuiseries. Elle ajoute qu’elles ont également commis une faute à son égard en raison des défauts identifiés par M., [Q] lors de la livraison de son appartement (mauvais positionnement, absence d’ouvrage…), lesquels n’auraient pas dû échapper à la vigilance et au contrôle des maîtres d’œuvres pendant le chantier et relèvent par ailleurs d’une problématique de coordination de chantier.

En réponse aux critiques émises par les défendeurs concernant le quantum de sa demande, elle soutient que le montant de l’indemnité qu’elle a accordé à M., [Q] est parfaitement cohérent au regard du coût total des travaux de reprise et des frais engagés par ce dernier, voire un peu inférieur à ce coût, dès lors que, ainsi que le prévoit la loi, M., [Q] a opéré des concessions. Elle précise que le coût de remplacement des trois menuiseries a été valorisé à la somme de 56 154,76 euros TTC (soit le coût médian ressortant du devis établi par l’entreprise Alu Rennais, réévalué en fonction de l’évolution de l’indice BT26), que le coût du remplacement intégral du parquet, préconisé par l’expert judiciaire, a été valorisé à la somme de 41 000 euros TTC (soit le coût chiffré selon devis de l’entreprise, [O]) et que le coût de reprise des autres défauts a été évalué d’un commun accord à 18 700 euros TTC, soit un coût total de 115 854,76 euros TTC retenu au titre des travaux de reprise et forfaitairement indemnisé à hauteur de 100 000 euros.

Elle ajoute que, alors que M., [Q] pouvait prétendre à se voir indemniser à hauteur d’environ 28 868,87 euros au titre des frais qu’il a engagés (soit 8 863,87 euros versés à titre de provision à valoir sur les frais d’expertise judiciaire et 20 000 euros au titre de ses frais d’avocat et expert privé), il a consenti à ne recevoir que 9 000 euros en indemnisation de ces frais et à renoncer à ses autres préjudices (notamment moral et de jouissance).

Elle en conclut qu’elle est fondée à solliciter la condamnation solidaire de la SASU, [J], la SMABTP, la SA I2C et la SA Axa France Iard (en tant qu’assureur des sociétés, [T] et I2C) à lui régler la somme de 109 000 euros.

Elle sollicite par ailleurs l’inscription de cette même somme au passif de la liquidation judiciaire de la SA Nox Ingénierie, observant qu’elle a déclaré sa créance entre les mains des mandataires judiciaires à hauteur de 850 000 euros, outre les intérêts au taux légal avec anatocisme sur cette somme.

La SMABTP et la SASU, [J] concluent au rejet des demandes formées à leur encontre.

Elles soutiennent tout d’abord que le protocole intervenu entre la SAS OCDL et M., [Q] leur est radicalement inopposable, en application du principe de l’effet relatif des conventions.

Elles rappellent en outre que M., [Q], qui sollicitait la résolution judiciaire de la vente de l’appartement litigieux motifs pris des « non-conformités contractuelles » affectant le bien, a été débouté de l’ensemble de ses demandes aux termes du jugement rendu le 14 septembre 2021, arguant que, si la SAS OCDL a fait le choix de transiger pour des motifs qui lui appartiennent, il lui revient de supporter seule les conséquences de cette décision. Elles remarquent par ailleurs que, alors que cette dernière prétend que l’indemnité qu’elle a versée à M., [Q] visait à l’indemniser pour les travaux à réaliser aux fins de remise en conformité, notamment des châssis fixes de la salle de bains et du séjour, le protocole d’accord ne précise pas la nature des « préjudices » que l’indemnité transactionnelle était destinée à réparer et ne permet pas davantage d’isoler le coût se rapportant au remplacement des châssis fixes, seul susceptible d’intéresser la SASU, [J].

Elles réfutent par ailleurs toute faute commise par cette dernière en lien avec les « non-conformités » dénoncées par M., [Q], soulignant qu’elle a été sollicitée alors même que l’exécution des travaux avait débuté, que le contrat de réservation portant sur le logement litigieux avait été conclu et que la notice descriptive annexée à ce dernier avait été établie, la SAS OCDL n’ayant pas jugé nécessaire de solliciter, ab initio, l’intervention d’un bureau d’étude acoustique afin de définir les caractéristiques à retenir en matière d’isolement des façades. Elles soulignent par ailleurs que, lors de la réitération de la vente par acte authentique, intervenue le 17 décembre 2012, la SAS OCDL avait parfaitement connaissance de l’étude acoustique de façade de la SASU, [J] indice 0 du 4 décembre 2012 qui concluait que les menuiseries initialement proposées pour les écailles en façade est étaient non conformes et a préféré en faire abstraction, en n’informant pas M., [Q] de la probable modification des caractéristiques extérieures du bien vendu. Elles en concluent que les manquements commis par la SAS OCDL (impréparation de l’opération sur le plan acoustique et manquement à son devoir de loyauté contractuelles) constituent la cause unique des prétentions qui ont été formulées à son encontre par M., [Q].

Elles font encore valoir que, si la SASU, [J] a finalement conclu à la possibilité de rétablir les châssis coulissants initialement envisagés lorsqu’il lui a été demandé, en fin d’année 2015, de procéder à une étude spécifique au logement de M., [Q], elle n’a modifié ses conclusions, sans commettre aucune faute, qu’à la suite d’une modification de la distribution de ce logement qui n’avait pas été auparavant portée à sa connaissance.

La SA Axa France Iard (en tant qu’assureur de la société, [T]) sollicite le rejet de la demande en paiement formée à son encontre par la SAS OCDL, affirmant que cette dernière est « parfaitement irrecevable, tout autant que mal fondée ».

Elle soutient en premier lieu que le protocole d’accord litigieux est inopposable aux locateurs d’ouvrage, soulignant que la SAS OCDL a choisi de transiger alors que le tribunal avait, dans son jugement du 13 septembre 2021, débouté M., [Q] de l’ensemble de ses demandes, aux motifs que la SAS OCDL avait offert de prendre à sa charge les frais de remplacement des châssis fixes par des châssis coulissants dans la salle de bain et le séjour. Elle ajoute qu’il n’est pas établi que M., [Q] ait communiqué, en cause d’appel, de nouvelles pièces qui auraient pu emporter la conviction de la cour et entraîner la réformation du jugement. Elle en conclut qu’il appartient à la SAS ODL de supporter les conséquences de son choix de transiger, qui lui est tout à fait personnel.

Elle remarque par ailleurs que la somme de 109 000 euros correspond à une réduction du prix de vente de nature forfaitaire consentie par la SAS OCDL, qui n’a pas à être supportée par les locateurs d’ouvrage et leurs assureurs, et observe que M., [Q] n’a jamais sollicité de mise en conformité en première instance, ses demandes s’étant limitées à voir prononcer la résolution du contrat de vente. Elle fait valoir qu’en conséquence M., [Q] n’aurait pas pu solliciter de mise en conformité en appel s’agissant d’une demande nouvelle ne tendant pas aux mêmes fins que la demande en résolution de la vente.

Elle soutient qu’en tout état de cause, à supposer que l’indemnité forfaitaire de 109 000 euros consiste en une traduction des malfaçons et non-conformités affectant l’ouvrage, l’appréciation de la responsabilité de chacun des locateurs d’ouvrage à l’égard du constructeur doit répondre aux conditions exigées par les dispositions des articles 1792 et suivants du code civil, qui est un régime spécifique aux constructeurs et à leurs assureurs, exclusif de tout autre régime. Elle ajoute que la SAS OCDL, qui n’est plus le maître d’ouvrage, ne dispose d’aucune action propre contre les locateurs d’ouvrage et leurs assureurs à raison des désordres et non-conformités affectant l’ouvrage.

Elle fait subsidiairement valoir que, à supposer que l’action de la SAS OCDL soit fondée, celle-ci ne peut solliciter sa condamnation in solidum avec les constructeurs et leurs assureurs, dès lors que son assurée, la société, [T], ne peut se voir imputer à faute le remplacement des deux châssis fixes ni les non-conformités évaluées à la somme de 18 700 euros, sans rapport avec son intervention. Elle soutient que, s’agissant du parquet, il s’agit d’un préjudice esthétique dont il n’est pas établi à quelle date il serait survenu et qui en serait responsable, ajoutant que, faute pour la SAS OCDL de démontrer que des réserves ont été émises lors de la réception en lien avec ce parquet, il y a lieu de considérer que la réception sans réserve a purgé les désordres et les non-conformités apparents l’affectant.

La SA I2C et la SA Axa France Iard concluent au rejet de la demande en paiement formée à leur encontre.

Elles font également valoir que, la réception sans réserve ayant couvert les désordres et non-conformités apparents, ces derniers doivent être considérés comme ayant acceptés par la SAS OCDL, seul maître d’ouvrage avec lequel les entreprises ayant participé aux travaux, dont la SA I2C, ont contracté. Elles ajoutent que les éventuels désordres ou non-conformités relevés par l’acquéreur au moment de la livraison du bien ne concernent aucunement les entreprises intervenues dans le cadre de la construction s’ils n’ont pas été listés parmi les réserves à la réception. Elles soutiennent qu’en l’espèce, compte tenu de leur nature, les défauts allégués étaient nécessairement apparents lors de la réception ou ont été causés par la maîtrise d’ouvrage ou l’acquéreur.

Elles soutiennent par ailleurs que le protocole d’accord conclu entre la SAS OCDL et M., [Q] leur est inopposable, d’autant plus que la décision rendue par le tribunal le 13 septembre 2021 avait in fine rejeté les demandes formulées par ce dernier, qui n’auraient dès lors pas pu être répercutées sur les constructeurs.

Elles réfutent en outre tout faute commise par la SA I2C, en lien de causalité avec le préjudice allégué, faisant valoir que :

s’agissant des menuiseries, il ne saurait être reproché à la maîtrise d’œuvre d’avoir informé son maître d’ouvrage des résultats de l’étude acoustique de la SASU, [J], la SAS OCDL ne versant au demeurant aux débats aucun élément transmis par la maîtrise d’œuvre faisant état de la nécessité de modifier les menuiseries ;pour ce qui concerne les prétendus manquements concernant les défauts listés par l’acquéreur au moment de la livraison, il convient de rappeler que la SA I2C était chargée d’une mission de maîtrise d’œuvre de conception et non d’une mission de suivi de chantier.

La responsabilité contractuelle prévue par l’ancien article 1147 du code civil, applicable à l’espèce, concerne :

les désordres affectant un ouvrage non réceptionné ou ceux réservés à la réception, non repris dans le cadre de la garantie de parfait achèvement, le constructeur étant alors tenu à une obligation de résultat,les désordres apparus après réception et n’affectant pas la solidité ou la destination de l’ouvrage, qualifiés de désordres intermédiaires, pour lesquels le constructeur est tenu d’une responsabilité pour faute prouvée,les désordres affectant des travaux ne constituant pas un ouvrage au sens de l’article 1792 du code civil, pour lesquels le locateur d’ouvrage est, après réception, tenu d’une responsabilité pour faute prouvée.

La réception sans réserve purge l’ouvrage de ses désordres, alors apparents.

En l’espèce, il convient de rappeler que si les défenderesses font valoir que le protocole d’accord conclu entre la SAS OCDL et M., [Q] le 22 décembre 2022 leur est inopposable, il est constant que la transaction – si elle ne lie que les parties – constitue un fait juridique dont peuvent être déduites des conséquences de droit à l’égard des tiers.

Par ailleurs, il y a lieu de relever que la SAS OCDL ne se prévaut en l’espèce d’aucune subrogation légale ou conventionnelle intervenue au titre dudit protocole mais se prévaut, sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun, d’un préjudice qu’elle aurait personnellement subi, consistant dans l’indemnité forfaitaire versée à M., [Q] en compensation des désordres et non-conformités qui affecteraient l’appartement livré à ce dernier.

Il lui appartient donc de démontrer la réalité de ce préjudice ainsi que l’existence d’une faute commise par les défenderesses en lien avec ce préjudice.

Le tribunal, dans son jugement rendu le 13 septembre 2021, a débouté M., [Q] de sa demande en résolution de la vente, constatant qu’aux termes d’un dire (n°6) en date du 16 février 2016 puis de ses dernières conclusions, la SAS OCDL avait offert de prendre à sa charge les frais de remplacement des châssis fixes par des châssis coulissants dans la salle de bains et que cette proposition permettait tant de respecter l’engagement contractuel pris par la SAS OCDL, conformément au souhait de M., [Q], que de satisfaire aux normes réglementaires en matière acoustique. Le tribunal avait par ailleurs relevé, s’agissant du grief tiré de la couleur et de la qualité des rideaux d’occultation qui différerait par rapport à ce qui avait été prévu, que la notice descriptive prévoyait la possibilité pour la SAS OCDL de remplacer un équipement pour des raisons techniques et estimé que M., [Q] ne justifiait pas de la médiocre qualité des rideaux qui ont été posés, ce qui en tout état de cause ne constituait pas une qualité substantielle de l’appartement vendu.

Le protocole d’accord transactionnel signé le 22 décembre 2022 prévoit par ailleurs en son article 1er, intitulé « Engagements de Monsieur, [Q] et de la SCI BAMBOU », que :

« Monsieur, [Q] et la SCI BAMBOU renoncent à toutes leurs demandes telles que formulées dans leurs conclusions au fond et sur incident devant le tribunal et la Cour, et notamment à l’anéantissement du contrat de vente pour quelque cause que ce soit.

Monsieur, [Q] se considère en conséquence définitivement propriétaire des lots 14 et 103 de l’immeuble (…).

Monsieur, [Q] accepte le bien tel qu’il se présente le jour de la régularisation du présent protocole et, en contrepartie du règlement de la somme de 109.000 € visée à l’article 2, il renonce à réclamer la levée des réserves énoncées dans le procès-verbal consécutif à la réunion du 9 janvier 2015, la reprise de désordres non façons et malfaçons listés dans le rapport de son conseil Monsieur, [F] et ceux évoqués dans le rapport, [R] et notamment le remplacement des châssis fixes par des châssis coulissants dans la salle de bains et le séjour, ou encore une quelconque indemnité à ce titre.

En conséquence, Monsieur, [Q] s’engage à procéder au règlement du solde dû au titre de cette vente, soit 156.842,94 €.

(…) Dans [un] délai de 15 jours suivant la régularisation du protocole par l’ensemble des parties, Monsieur, [Q] et la SCI BAMBU se désisteront de leur instance pendante devant la Cour d’appel de RENNES sous le numéro 21/06002.

Monsieur, [Q] et la SCI BAMBOU se déclarent pleinement remplis de leurs droits à l’égard de la Société OCDL et renoncent, à son encontre, à maintenir ou à engager toute action qui résulterait de la cause du litige les ayant opposés. »

L’article 2 dudit protocole, intitulé « Engagements de la Société OCDL », dispose par ailleurs que :

« (…) En contrepartie, la Société OCDL s’engager à régler à Monsieur, [Q] une somme de 109.000 €.

Entre les parties au protocole, ce règlement a un caractère global, forfaitaire et définitif, de sorte qu’il ne pourra donner lieu à aucune réclamation liée, notamment, à l’imprévision ou au surcoût lors de la réalisation des éventuels travaux, ou encore à l’application de contributions indirectes.

La Société OCDL renonce à toute instance et ou action à l’encontre de Monsieur, [Q], la SCI BAMBOU (…). »

S’il s’induit des termes de ce protocole que l’indemnité forfaitaire de 109 000 euros versée par la SAS OCDL à M., [Q] et la SCI Bambou constitue la contrepartie de la renonciation de ces derniers à réclamer la levée des réserves émises lors de la livraison et la reprise des désordres, non façons et malfaçons affectant le bien litigieux, force est de constater que ledit protocole ne précise pas la nature exacte des préjudices réparés par le versement de cette indemnité ni le calcul opéré pour en déterminer le quantum.

Il n’est par ailleurs pas contesté qu’une réception est intervenue le 3 juin 2015 entre la SAS OCDL, maître d’ouvrage, et les constructeurs.

L’expert judiciaire mentionne ainsi, en page 15 de son rapport, l’existence d’un « procès-verbal de réception partielle entre OCDL, l’architecte, le maître d’œuvre et toutes les entreprises ».

Ce procès-verbal de réception n’est toutefois pas produit par la SAS OCDL, qui n’allègue ni a fortiori ne démontre l’existence d’aucune réserve formulée en lien avec les désordres, malfaçons et non-façons affectant l’appartement qu’elle a ensuite livré à M., [Q].

Ces défauts (couleur des rideaux d’occultation à changer, impossibilité de mettre un rideau d’occultation dans la gorge prévue à cet effet dans les plans d’origine, trappes de réservation au sol à reprendre, absence d’évier et de son meuble dans la lingerie, interrupteurs et thermostat destiné à la régulation du plancher chauffant dans la cuisine à reprendre, défaut d’implantation des points lumineux au plafond, défauts des portes des placard, porte d’accès au local WC à remplacer), qui ont pour la plupart été expressément constatés par l’expert judiciaire aux termes de son rapport, étaient pourtant, de par leur nature même, nécessairement apparents aux yeux du promoteur lors de la réception.

Les tâches présentes sur le parquet, dans l’ensemble des pièces qui en sont recouvertes, n’étaient pas moins apparentes lors de la réception intervenue le 3 juin 2015, puisque ces tâches étaient déjà relevées en annexe du projet de procès-verbal de livraison des locaux établi par la SAS OCDL le 9 janvier 2015.

Il y a dès lors lieu de considérer que la réception sans réserve de l’ouvrage a purgé ce dernier de ces vices apparents, privant la SAS OCDL de tout recours à ce titre à l’encontre des constructeurs sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun.

S’agissant enfin des châssis du séjour de la salle de bains, il est constant que :

alors que le plan de l’appartement annexé à l’acte de vente prévoyait la mise en œuvre de fenêtres coulissantes permettant d’accéder à terrasse dans la salle de bains de la chambre 2 (donnant sur la façade rideau vitrée nord) et dans le séjour (s’agissant de la baie vitrée orientée nord-est), la SAS OCDL a décidé en cours de chantier de remplacer ces dernières par des châssis fixes afin d’assurer le respect de la réglementation en vigueur en matière d’isolation acoustique des façades, au vu des conclusions du bureau d’études techniques, [J] dont elle s’était adjoint les services ;il s’est finalement avéré que les châssis coulissants initialement prévus permettaient de satisfaire à cette réglementation, ce qui a in fine conduit la SAS OCDL, aux termes du protocole d’accord litigieux, à indemniser M., [Q] du coût du remplacement des châssis fixes mis en œuvre par des baies coulissantes afin d’assurer la conformité du bien livré aux prévisions du contrat.

L’expert judiciaire constate la présence d’une menuiserie fixe en face de la vasque dans la salle d’eau attenante à la chambre n°2. Il relève que les menuiseries situées côté salle de bain et séjour salon, respectivement orientées nord et nord-est, auraient dû être coulissantes et non fixes comme ce qui a été posé. Il note que le rapport d’étude acoustique de façade établi le 3 janvier 2013 par la SASU, [J] prévoit des valeurs de décibels à atteindre (à savoir 34 dB côté nord et côté est) inférieures à celles prévues au descriptif menuiseries métalliques et façades rideaux du 12 octobre 2012 (à savoir 35 dB en façade nord et 38 dB en façade est).

Il remarque que ce bureau d’études acoustique préconisait en façade nord la mise en œuvre d’un mur rideau fixe ou d’un ouvrant et, en façade est, la mise en œuvre « d’écailles fixes et coulissantes » entièrement vitrées.

Il estime qu'« il n’y a pas d’impossibilité technique absolue qui empêche de mettre en place les deux baies vitrées coulissantes prévues », précisant que « ces dernières devront être de haute performance pour atteindre les objectifs de la norme ».

Il impute cette non-conformité contractuelle à la SAS OCDL qui « n’a pas veillé à ce que le contrat soit respecté concernant (…) la pose des bais (sic) vitrées coulissantes dans la salle d’eau de la chambre 2 et le séjour salon » ainsi qu’à la SASU, [J] qui « a fixé un objectif acoustique inférieur au regard de la norme et ne l’a pas atteint ».

Il ressort toutefois d’un dire (n°5) adressé par le conseil de la SAS OCDL à l’expert judiciaire le 14 janvier 2016 que « le contrôle initial réalisé par le BET, [J] l’avait été en fonction d’une configuration type du logement », que désormais « le cloisonnement de l’appartement de Monsieur, [Q] ne correspond plus aux plans sur lesquels le BET, [J] avait fondé son analyse » et qu’il ressort du dernier rapport établi par ce dernier que « compte tenu de la configuration actuelle du logement et si la baie fixe de la salle de bains devait être remplacée (comme le souhaite Monsieur, [Q]) la conformité acoustique serait acquise ».

Il apparaît ainsi que, si la SASU, [J] a conclu, aux termes d’un rapport établi le 18 mars 2016, que « le remplacement du châssis fixe de la salle de bains par un coulissant (…) ne dégrade pas la performance d’isolement aux bruits extérieurs de la chambre », ce n’est qu’à l’issue d’une reconfiguration de l’appartement acquis par M., [Q] de nature à permettre le remplacement des châssis fixes par des châssis coulissants tout en assurant le respect de la réglementation en matière acoustique.

La SAS OCDL ne rapporte en revanche pas la preuve que la configuration initiale de l’appartement permettait la mise en œuvre, dans le respect de cette réglementation, des baies vitrées prévues dans la notice descriptive annexée à l’acte de réservation signé par M., [Q]. Il n’est dès lors pas démontré que la SASU, [J] ait commis des erreurs de calcul ou d’appréciation aux termes de son premier rapport, de nature à engager sa responsabilité contractuelle à l’égard de la demanderesse.

La SAS OCDL ne démontre pas davantage l’existence d’une faute imputable à la SA I2C, maître d’œuvre de conception, dès lors que, à supposer que cette dernière l’ait invitée à procéder au remplacement des châssis initiaux (ce que les pièces produites ne permettent au demeurant pas d’établir), une telle invitation aurait été pleinement justifiée au regard des conclusions initiales du BET, [J], la SAS OCDL ne s’expliquant par ailleurs aucunement sur les raisons pour lesquelles elle n’a pas missionné de bureau d’études techniques avant le commencement des travaux, en vue de concevoir, dès l’origine, un ouvrage conforme à la réglementation acoustique.

S’agissant enfin de la SA Nox Ingénierie (ex, [T]), maître d’œuvre d’exécution, elle ne démontre ni n’allègue aucun défaut de suivi des travaux en lien avec le préjudice qu’elle prétend avoir subi du fait de la nécessité de remplacer les châssis, de sorte que la responsabilité contractuelle de cette dernière ne saurait davantage être engagée.

Faute pour la SAS OCDL de démontrer que les conditions de l’engagement de la responsabilité délictuelle des défenderesses à son égard sont réunies, il convient de la débouter de sa demande principale en paiement d’une somme de 109 000 euros.

Compte tenu de l’issue du litige, sa demande en fixation de cette même somme au passif de la SA Nox Ingénierie et sa demande en paiement d’une somme de 15 757,34 euros ne saurait davantage prospérer.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :

La SAS OCDL, qui succombe à l’instance, est condamnée aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

En application de l’article 699 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu d’accorder un droit de recouvrement direct au conseil de la SA Axa France Iard (en tant qu’assureur de la société, [T]), qui n’allègue pas avoir avancé certains dépens sans en avoir reçu provision.

L’équité commande par ailleurs de condamner la SAS OCDL à payer, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile :

la somme de 3 000 euros à la SMABTP et à la SASU, [J] ;la somme de 3 000 euros à la SA Axa France Iard ;la somme de 3 000 euros à la SA I2C.

Compte tenu de l’issue du litige, la SAS OCDL est déboutée de sa demande de ce même chef.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

Déboute la SAS OCDL de l’ensemble de ses demandes ;

Condamne la SAS OCDL aux entiers dépens ;

Condamne la SAS OCDL à payer, au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

la somme de 3 000 euros à la SMABTP et à la SASU, [J],la somme de 3 000 euros à la SA Axa France Iard,la somme de 3 000 euros à la SA I2C.

La greffière La présidente