Cour d’appel de [Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

[Adresse 1] – tél : [XXXXXXXX01]

JUGE DE L’EXÉCUTION

Audience du 23 Avril 2026

Affaire N° RG 25/08950 – N° Portalis DBYC-W-B7J-L4NC

RENDU LE : VINGT TROIS AVRIL DEUX MIL VINGT SIX

Par Mélanie FRENEL, Juge chargé de l’exécution, statuant à Juge Unique.

Assistée de Annie PRETESEILLE, Greffier, lors des débats et lors du prononcé, qui a signé la présente décision.

ENTRE :

— Madame [I] [O]

née le [Date naissance 1] 1964 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Maud AVRIL-LOGETTE de la SELARL AVRIL-LOGETTE MAUD, avocats au barreau de RENNES, substitué par M^e GRANDCOIN

Partie(s) demanderesse(s)

ET :

— Monsieur [R] [U]

né le [Date naissance 2] 1964 à [Localité 3],

— Madame [Z] [W]

née le [Date naissance 3] 1967 à [Localité 4],

demeurant ensemble [Adresse 3]

représentés par Maître Elodie KONG de la SELARL QUADRIGE AVOCATS, avocats au barreau de RENNES

Partie(s) défenderesse(s)

DEBATS :

L’affaire a été plaidée le 05 Mars 2026, et mise en délibéré pour être rendue le 09 Avril 2026 . A cette date le délibéré a été prorogé au 23 avril 2026.

JUGEMENT :

En audience publique, par jugement Contradictoire

En PREMIER RESSORT, par mise à disposition au Greffe

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte reçu le 26 juillet 2019 par maître [V] [S] (SAS LEXONOT), notaire, madame [I] [O] et monsieur [N] [B] ont vendu à madame [Z] [W] et monsieur [R] [U] un bien immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 1] moyennant le prix de 645.000 €.

Se plaignant d’infiltrations et de fissures sur un mur pignon de la maison non portées à leur connaissance et découvertes peu de temps après leur emménagement, madame [Z] [W] et monsieur [R] [U] ont saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de désignation d’un expert en construction.

Par ordonnance du 23 octobre 2020, il a été fait droit à leur demande.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 30 août 2024.

Le 26 novembre 2024, madame [Z] [W] et monsieur [R] [U] ont notamment assigné madame [I] [O] et monsieur [N] [B] devant le juge du fond à l’effet de les voir condamner in solidum avec les MMA et la société GIBOIRE TRANSACTION au paiement des sommes suivantes :

—  303.607,05 € outre TVA en vigueur et indexation sur l’indice BT 01 depuis le dépôt du rapport de l’expert judiciaire (30/08/2024),

—  7.704,97 € TTC au titre des travaux de couverture,

—  2.500,00 € au titre des travaux de peinture,

—  60.000,00 € au titre du préjudice de jouissance arrêté à la date du dépôt du rapport d’expertise, sauf à parfaire,

—  1.000,00 € par mois jusqu’au paiement effectif des condamnations,

—  32.000,00 € au titre des frais de relogement, déménagement, garde meubles, etc.

—  10.000,00 € au titre du préjudice moral,

—  980,19 € au titre des mesures conservatoires durant les opérations d’expertise (factures [K]),

— une somme de 20.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront les frais d’expertise de monsieur [X] et de monsieur [T] et dont distraction au profit de la SELARL QUADRIGE AVOCATS, par application de l’article 699 du Code de procédure civile.

Sur le fondement d’une ordonnance l’y autorisant du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Rennes en date du 26 août 2025, madame [Z] [W] et monsieur [R] [U] ont procédé le 05 septembre 2025 à une inscription d’hypothèque judiciaire provisoire sur le bien situé [Adresse 5], cadastré section CP n° [Cadastre 1] appartenant à madame [I] [O] en garantie du paiement de la somme de 75.000 €.

Cette mesure conservatoire a été dénoncée à madame [I] [O] par acte de commissaire de justice du 11 septembre 2025.

Par exploit en date du 30 octobre 2025, madame [I] [O] a assigné madame [Z] [W] et monsieur [R] [U] à comparaître devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Rennes à l’audience du 27 novembre 2025, aux fins de contester la mesure conservatoire.

Après trois renvois pour échange de pièces et conclusions entre les parties, l’affaire a été plaidée à l’audience du 05 mars 2026, en la présence des conseils de chacune d’elles.

Conformément à ses conclusions “en réplique n°1" déposées à l’audience et notifiées par le réseau privé virtuel des avocats le 04 février 2026, madame [I] [O] demande au juge de l’exécution de :

“Vu les articles L.511-1 et L.512-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

Vu les articles R.512-1 et R.532-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

Vu l’article 2426 du Code civil ;

Vu l’article 1641 et suivants du code civil ;

Vu l’article 700 du Code de procédure civile ;

Vu la jurisprudence ;

Vu les pièces versées aux débats.

— Débouter Madame [W] et Monsieur [U] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions plus amples et contraires ;

— Rétracter l’ordonnance du 28 août 2025 ;

— Ordonner la mainlevée de l’inscription d’hypothèse provisoire pris sur la parcelle située à [Adresse 6], cadastré section CP [Cadastre 1] ;

— Condamner Madame [W] et Monsieur [U] à supporter les frais générés par la mesure conservatoire ;

— Condamner in solidum Madame [W] et Monsieur [U] au paiement d’une somme de 1.000,00 € au titre du préjudice causé par cette mesure ;

— Condamner la ou les parties succombantes au versement d’une indemnité de 2.000 euros à Madame [O] au titre de l’article 700 CPC, outre les entiers dépens de l’instance.”

Madame [I] [O] conteste l’existence tant d’une créance de madame [Z] [W] et monsieur [R] [U] fondée en son principe, que de menaces pesant sur le recouvrement.

Pour contester l’existence d’une créance fondée en son principe, madame [I] [O] fait observer que s’agissant de la fissure extérieure, sa connaissance du vice – et celle de son compagnon- avant la vente et leur mauvaise foi est contestable, l’expert judiciaire retenant qu’ils n’étaient pas informés de la gravité de ce désordre, ayant été entretenus par les experts en construction mandatés par l’assurance dommage ouvrage dans la conviction que les fissures intérieures n’étaient que d’ordre esthétique sans qu’une atteinte structurelle n’ait été évoquée.

A propos des infiltrations, madame [I] [O] se réfère aux conclusions expertales selon lesquelles il n’y aucun vice caché, de sorte que sa responsabilité ne peut être recherchée.

Elle fait valoir également qu’aucune circonstance particulière de nature à menacer le recouvrement de la créance alléguée n’est justifiée par les défendeurs, qui n’établissent pas qu’elle a l’intention d’organiser son insolvabilité ou d’échapper à ses obligations. Elle ajoute que la menace ne peut pas résulter de la simple hypothèse qu’elle pourrait vendre sa maison, ce d’autant que tel n’est pas son projet.

A titre reconventionnel et au visa de l’article L. 512-2 alinéa 2, madame [I] [O] sollicite la réparation de son préjudice moral, ayant été particulièrement tracassée par les conséquences de l’inscription d’une mesure de sûreté sur sa résidence principale alors que d’une part, aucune condamnation définitive n’était intervenue à son encontre et que d’autre part, une audience de règlement amiable était fixée pour la fin de l’année 2025.

Elle réclame par ailleurs en application de l’article L. 512-2 alinéa 1 que les frais de la mesure litigieuse, qu’elle qualifie de prématurée, soient mis à la charge des défendeurs.

Par conclusions visées par le greffe le 05 mars 2026 et préalablement notifiées par l’intermédiaire du réseau privé virtuel des avocats le 03 mars 2026, madame [Z] [W] et monsieur [R] [U] demandent au juge de l’exécution de :

“ Vu l’article L 511-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— Débouter Madame [O] de sa demande de rétractation de l’ordonnance du 26 août 2025 et de sa demande de mainlevée de l’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire,

— Condamner Madame [O] au paiement de la somme de 1.000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Condamner la même aux entiers dépens.”

Madame [Z] [W] et monsieur [R] [U] se prévalent d’une créance paraissant fondée en son principe à l’encontre de madame [I] [O] à hauteur de 75.000 €.

Ils rappellent qu’ils recherchent la responsabilité de cette dernière sur le fondement de la garantie des vices cachés et que les dispositions de l’article 1104 du Code civil qui consacrent le devoir contractuel de loyauté sont également mobilisables.

Ils font valoir qu’il résulte de l’examen des faits que les vendeurs ont admis qu’ils avaient connaissance de la lézarde sur le pignon de la maison ainsi que de son caractère inquiétant et qu’alors que celle-ci n’était visible que depuis le jardin du voisin, ils ne l’ont pas signalée aux acquéreurs.

A la demanderesse qui dénie avoir eu connaissance de l’ampleur de l’atteinte, ils rétorquent qu’ils auraient fait procéder à des investigations s’ils avaient simplement été informés de l’existence de la fissure avant la vente, ce qui aurait permis de révéler un désordre d’ordre structurel.

A propos des infiltrations requérant des travaux de reprise sur la casquette et la noue pour y remédier, ils contestent que ces désordres puissent être en lien avec l’âge du bien immobilier et réparables par la seule réfection d’un joint, mettant en avant le coût des remises en état dont ils ont dû s’acquitter.

Madame [Z] [W] et monsieur [R] [U] se prévalent également de menaces sur le recouvrement.

Ils insistent sur la situation professionnelle et l’âge de madame [I] [O] ainsi que le fait qu’elle ne soit propriétaire que de sa résidence principale acquise en 2019 pour la somme de 363.000 € alors qu’elle encourt une condamnation in solidum au paiement de la somme totale de 470.186,91 €. Ils précisent redouter que la situation patrimoniale de cette dernière ne change profondément d’ici à ce qu’un jugement au fond intervienne et qu’ils n’aient alors plus aucune chance de recouvrer leur créance à son encontre.

Ils font observer qu’ils ont sollicité la garantie pour un quantum qui tient compte d’un partage de responsabilité entre les parties (75.000 €) .

Pour un plus ample exposé des moyens en fait et en droit des parties, il est renvoyé au détail de leurs conclusions respectives conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

MOTIFS

I – Sur la demande de mainlevée de l’hypothèque judiciaire provisoire

Selon l’article L. 511-1 du Code des procédures civiles d’exécution, le créancier justifiant détenir une créance paraissant fondée en son principe peut, lorsqu’il existe une menace sur le recouvrement de cette créance, obtenir du juge de l’exécution l’autorisation de faire mettre en oeuvre une mesure conservatoire, destinée à garantir au créancier le paiement des sommes qui lui sont dues dans l’attente du prononcé d’une condamnation par une juridiction.

Le créancier saisissant doit donc justifier de conditions cumulatives tenant à une créance paraissant fondée en son principe et une menace dans son recouvrement.

Sur le principe de créance

Il n’appartient pas au juge de l’exécution de se prononcer sur la réalité de la créance ou d’en fixer le montant, mais de statuer sur le caractère vraisemblable d’un principe de créance, sans qu’il soit exigé que la créance soit certaine, ni même non sérieusement contestable, ou exigible.

En l’espèce, il est constant que madame [Z] [W] et monsieur [R] [U] recherchent au fond la responsabilité de madame [I] [O] sur le fondement de la garantie des vices cachés et de son manquement contractuel au devoir de loyauté.

L’apparence de la créance indemnitaire dont ils se prévalent ressort suffisamment des énonciations du rapport de l’expert judiciaire qui a notamment constaté l’existence en façade Nord du bien immobilier d’une fissure pathologique et structurelle de plusieurs millimètres tant en espacement qu’en désaffleur, qui compromet à moyen terme la sécurité des personnes, et ayant conduit à la mise en place immédiate d’étaiement.

L’expert judiciaire retient que cette fissure est apparue en 2004 après la sécheresse de l’été 2003, que monsieur [N] [B] en était informé depuis 2012 et que bien que connaissant l’importance d’un tel désordre depuis 2016, aucune information n’a été communiquée à ce titre à l’agence immobilière ou aux acquéreurs.

Le technicien précise que madame [Z] [W] et monsieur [R] [U], profanes de l’immobilier, ne pouvaient se convaincre à l’achat de l’existence de cette lézarde qui n’était visible qu’à partir de la maison voisine et qu’ “il est évident que si la lézarde extérieure avait été connue des acheteurs, ils n’auraient pas acheté.”

Les travaux de réparation ont été évalués par l’expert à la somme de 303.607,05 € HT.

Madame [Z] [W] et monsieur [R] [U] invoquent en outre un préjudice de jouissance subi depuis la découverte du désordre structurel qui a conduit à la mise en place d’un étaiement et le préjudice qu’ils vont subir pendant la réalisation des travaux de reprise en conséquence desquels ils devront se reloger.

La possibilité de voir engager la responsabilité du vendeur pour manquement au devoir de loyauté ou sa garantie pour des vices cachés apparaît par conséquent vraisemblable.

Ce principe de créance – dont seule l’apparence est requise – n’est pas mis en échec par les affirmations de madame [I] [O] selon lesquelles elle et son compagnon n’avaient pas connaissance de la gravité des atteintes structurelles avant la vente, moyen qui relève de l’office du juge du fond en ce qu’il revient à statuer sur l’existence d’une garantie des vices cachés mobilisable ou non à l’encontre de la venderesse ou sur l’existence d’une faute contractuelle imputable ou non à celle-ci.

En définitive, sans qu’il soit nécessaire d’étudier les autres désordres allégués compte tenu du montant pour lequel la mesure de sûreté a été prise, en l’état des constatations techniques afférentes à la lézarde sur le pignon Nord et eu égard aux pièces versées aux débats, les défendeurs disposent bien d’une créance apparaissant fondée en son principe à l’encontre de madame [I] [O], seul le juge du fond pouvant arbitrer sur la réalité de cette créance qui deviendra alors certaine.

Sur l’existence de menaces pesant sur le recouvrement de la créance

Il est constant que la menace pour le recouvrement de la créance peut être fondée sur la situation objective du débiteur ou résulter d’une appréciation des conséquences subjectives de son attitude.

En l’espèce, le montant de la créance des défendeurs qui paraît fondée en son principe, est important.

Madame [I] [O] confirme n’être propriétaire que d’un seul bien immobilier, celui sur lequel les défendeurs ont fait inscrire l’hypothèque judiciaire provisoire critiquée.

Elle ne verse aucune pièce justificative de sa situation financière et de sa capacité à s’acquitter de la créance paraissant fondée en son principe ci-dessus caractérisée si celle-ci était consacrée par une décision définitive rendue à son encontre.

De tels éléments suffisent à caractériser les menaces dans le recouvrement de la créance au sens de l’article précité.

L’hypothèque judiciaire provisoire inscrite le 05 septembre 2025 est donc la seule garantie de nature à rassurer madame [Z] [W] et monsieur [R] [U] sur le recouvrement de la créance paraissant fondée en son principe qu’ils détiennent envers madame [I] [O].

En conséquence, il n’y a pas lieu de rétracter l’ordonnance autorisant la mesure conservatoire et la demande de mainlevée de l’hypothèque judiciaire provisoire sera rejetée.

Il convient de rappeler que l’inscription d’une hypothèque judiciaire provisoire ne fait pas obstacle à la vente et garantit seulement, au profit du créancier, que la part du prix de vente correspondant au montant de sa créance ne soit pas versée, provisoirement, au vendeur.

II – Sur les demandes reconventionnelles formées par madame [I] [O]

L’issue du litige conduit à rejeter les demandes formées par madame [I] [O] sur le fondement des alinéas 1er et 2 de l’article L. 512-2 du Code de procédure civile.

III – Sur les mesures accessoires

Madame [I] [O] qui perd le litige, sera condamnée au paiement des dépens de l’instance en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

Elle sera également condamnée à payer à madame [Z] [W] et monsieur [R] [U] une somme au titre des frais non compris dans les dépens qu’ils ont été contraints d’exposer dans le cadre de présente instance, que l’équité commande de fixer à 1.000€.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution, statuant publiquement, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et en premier ressort,

— DÉBOUTE madame [I] [O] de sa demande de rétractation de l’ordonnance rendue par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Rennes le 26 août 2025 et de sa demande de mainlevée de l’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire prise sur son bien immobilier situé [Adresse 7], cadastré section CP [Cadastre 1] ;

— DÉBOUTE madame [I] [O] de ses demandes reconventionnelles ;

— CONDAMNE madame [I] [O] à payer à madame [Z] [W] et monsieur [R] [U] la somme de mille euros (1.000 €) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNE madame [I] [O] au paiement des dépens de la présente instance ;

— RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit en application de l’article R. 121-21 du Code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus,

Le Greffier, Le Juge de l’Exécution,