Cour d’appel de Rennes

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

[Adresse 1] – tél : [XXXXXXXX01]

09 Mars 2026

1re chambre civile

63D

N° RG 23/01220 -

N° Portalis DBYC-W-B7H-KGJN

AFFAIRE :

[J] [R]

[T] [I] épouse [R]

C/

[C] [O]

S.A.R.L. [E] & ASSOCIES

S.A.R.L. AFDM IMMOBILIER

S.A.R.L. [D] [S]

copie exécutoire délivrée

le :

à :

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

PRESIDENT : Louise MIEL, Vice-présidente

ASSESSEUR : Grégoire MARTINEZ, Juge

ASSESSEUR : Léo GAUTRON, Juge

GREFFIER : Karen RICHARD lors des débats et lors du prononcé du jugement, qui a signé la présente décision.

DÉBATS

A l’audience publique du 26 Janvier 2026

Gregoire MARTINEZ assistant en qualité de juge rapporteur sans opposition des avocats et des parties

JUGEMENT

Rendu au nom du peuple français

En premier ressort, contradictoire,

prononcé par Louise MIEL, Vice présidente ,

par sa mise à disposition au greffe le 09 Mars 2026,

date indiquée à l’issue des débats.

Jugement rédigé par Gregoire MARTINEZ.

DEMANDEURS :

Monsieur [J] [R]

Madame [T] [I] épouse [R]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représenté par M^e Julien LEMAITRE, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant

DEFENDEURS :

Monsieur [C] [O]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représenté par M^e Annaïc LAVOLE, avocat au barreau de RENNES,

S.A.R.L. [E] & ASSOCIES

[Adresse 4]

[Localité 3] / FRANCE

représentée par M^e Carole LE GALL-GUINEAU, avocat au barreau de RENNES,

S.A.R.L. AFDM IMMOBILIER

[Adresse 5]

[Localité 4] / FRANCE

représentée par M^e Anne-gaëlle POILVET, barreau de SAINT-BRIEUC,

S.A.R.L. [D] [S]

[Adresse 6]

[Localité 5] / FRANCE

représentée par M^e David COLLIN, barreau de RENNES,

FAITS ET PROCEDURE

M. [O] a donné mandat à l’agence AFDM Immobilier (la société AFDM) pour la recherche d’un acquéreur d’une partie de son terrain, non encore divisé, cadastrée section AB n° [Cadastre 1] d’une surface de 05 ares situé [Adresse 7] à [Localité 6].

Suivant un acte sous seing privé signé les 26 et 27 juillet 2021, M. [O] a vendu le terrain « à bâtir », non encore divisé, à Mme et M. [R] pour un montant de 43 000 € moyennant la mise sous séquestre d’une somme de 1 000 € à titre de dépôt de garantie, sous les conditions suspensives d’absence de charge réelle ou servitude et d’obtention d’un permis de construire, la réitération devant intervenir avant le 1er avril 2022.

Suivant devis signé par M. [O] le 28 septembre 2021, la société [E] & associés, géomètre expert, a été sollicitée aux fins de réaliser la division parcellaire des terrains.

Le 23 novembre 2021, la société [E] & associés a dressé un procès verbal de bornage et de reconnaissance de limites signé par M. [O] et ses différents voisins. A la même date, la société [E] & associés a dressé un plan de division parcellaire. Les documents du géomètre ont été adressés par courrier à Mme et M. [R] le 14 mars 2022.

Suivant un contrat du 30 septembre 2021, ils ont confié une mission complète de maîtrise d’oeuvre à la société [D] [S] moyennent le paiement d’honoraires d’un montant total de 32 500 €. Suivant factures, à la signature, il ont versé un acompte de 1 200 € puis le 27 janvier 2022, ils ont réglé une facture d’un montat de 15 600 € et le 28 février 2022, ils ont également versé 550 € à la société B3E pour le calcul de conformité des normes RT2012.

Découvrant l’existence d’un cahier des charges du lotissement du 12 juillet 1975, interdisant la division des lots, le notaire avec l’aide du géomètre a d’abord tenté, en vain, d’obtenir l’accord de l’ensemble des autres propriétaires pour la modification du cahier des charges du lotissement.

Compte tenu de l’impossibilité de procéder à la division parcellaire, les parties n’ont pas réitéré l’acte de vente et le dépôt de garantie a été restitué aux époux [R], la demande de permis de construire a été retirée auprès des services de la mairie le 13 décembre 2022.

Par actes des 6 et 7 février 2023, Mme et M. [R] ont assigné M. [O] et les sociétés AFDM immobilier, [E] & associés et [D] [S] devant le tribunal judiciaire de Rennes en réparation.

Selon conclusions, notifiées le 18 novembre 2024, Mme et M. [R] demandent au tribunal de :

A TITRE PRINCIPAL

— DIRE que Monsieur [C] [A] [U] [O], la SARL [E] & Associés, géomètre expert, la SARL AFDM IMMOBILIER et la SARL [M], ont commis une faute commune en dissimulant l’impossibilité de diviser le terrain pour la vente consentie à Madame et Monsieur [R],

— CONDAMNER in solidum, Monsieur [C] [A] [U] [O], la SARL [E] & Associés, géomètre expert, la SARL AFDM IMMOBILIER et la SARL [M] à payer à Madame et Monsieur [R] la somme de 17 350 € à titre de dommages et intérêts pour les honoraires et celle de 20 000 € au titre de dommages et intérêts pour le préjudice matériel et moral qu’ils ont subi, soit au total 37 350 € ;

— DEBOUTER Monsieur [C] [A] [U] [O], la SARL [E] & Associés, géomètre expert, la SARL AFDM IMMOBILIER et la SARL [M] de toutes leurs demandes en tant que dirigées à l’encontre de Madame et Monsieur [R],

A TITRE SUBSIDIAIRE ET EN CAS DE CONDAMNATION PRONONCEE AU PROFIT DE LA SARL [M],

— JUGER que Monsieur [O], la société [E] et la société AFDM IMMOBILIER, seront tenus de garantir Madame et Monsieur [R] des condamnations qui pourraient être prononcées à leurs encontre,

EN TOUTE ETAT DE CAUSE

— CONDAMNER IN SOLIDUM Monsieur [C] [A] [U] [O], la SARL [E] & Associés, géomètre expert, la SARL AFDM IMMOBILIER et la SARL [M] à payer à Madame et Monsieur [R], la somme de 10 000 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’en tous les dépens de l’instance

Selon conclusions, notifiées le 6 février 2025, la société AFDM demande au tribunal de :

A titre principal

— Débouter les époux [R] et Monsieur [O] de toutes leurs demandes fins et conclusions en l’absence de toute faute imputable à la société AFDM :

A titre subsidiaire

— Débouter les époux [R] et Monsieur [O] de toutes leurs demandes fins et conclusions en l’absence de tout préjudice indemnisable ;

A titre très subsidiaire

— Condamner Monsieur [O], Maître [B] [Q], la SERL LES NOTAIRES DU LITTORAL et la SA GENERALI IARD à garantir et relever indemne la société AFDM de toutes condamnations tant en principal frais irrépétibles et dépens qui seraient prononcées à son encontre;

En toute occurrence

— Ordonner la jonction de l’instance ouverte à l’occasion de la présente assignation avec l’instance enregistrée au greffe de la 1ère chambre civile du Tribunal judiciaire de Rennes sous le N° RG 23/01220, en raison du lien qui existe entre elles ;

— Condamner selon le cas, Monsieur et Madame [R], Monsieur [O] ou toute partie succombant à payer à la société AFDM la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance ;

— Dire n’y avoir lieu au prononcé de l’exécution provisoire.

— Débouter toutes autres parties de toutes leurs demandes fins et conclusions qui seraient plus amples ou contraires aux présentes.

Selon conclusions, notifiées le 19 décembre 2024, la société [E] & associés demande de :

A titre principal,

— Dire mal fondée l’action introduite par Madame et Monsieur [R] à l’encontre de la société [E] & ASSOCIES,

— Débouter Madame et Monsieur [R] et, le cas échéant, toute autre partie, en particulier la société [D] [S], de toutes les prétentions, fins et conclusions qu’ils formulent à l’encontre de la société [E] & ASSOCIES,

A titre subsidiaire et pour le cas impossible où la société [E] & ASSOCIES serait déclarée responsable à l’égard de Madame et Monsieur [R],

— débouter la société [D] [S] de la demande de garantie qu’elle forme à l’encontre de la société [E] & ASSOCIES,

— En tout état de cause, débouter Madame et Monsieur [R] de la demande de garantie qu’ils formulent à l’encontre de la société [E] & ASSOCIES, au sujet du solde d’honoraires dont le règlement est sollicité par la société [D] [S],

Dans cette même hypothèse, condamner in solidum la société AFDM IMMOBILIER et la société [D] [S] à garantir la société [E] & ASSOCIES de toutes les obligations en principal, intérêts, frais et accessoires, qui seraient mises à la charge de celle-ci, au profit de Madame et Monsieur [R],

— En tout état de cause, condamner in solidum Madame et Monsieur [R], ou toute autre partie succombante, à verser à la société [E] & ASSOCIES une indemnité de 3.000,00 €, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner in solidum Madame et Monsieur [R], ou toute autre partie succombante, aux entiers dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile, par la société civile professionnelle d’avocats DEPASSE – DAUGAN – QUESNEL – DEMAY, aux offres de droit.

Selon conclusions, notifiées le 30 septembre 2024, M. [O] demande au tribunal de :

A titre principal,

— DEBOUTER Monsieur [J] [R] et Madame [T] [I] épouse [R] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions dirigées à l’encontre de Monsieur [O] ;

— DEBOUTER l’ensemble des défendeurs de toutes leurs demandes, fins et prétentions dirigées à l’encontre de Monsieur [O] ;

A titre subsidiaire,

— CONDAMNER la SARL AFDM IMMOBILIER à garantir Monsieur [O] de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre ;

En tout état de cause,

CONDAMNER Monsieur [J] [R] et Madame [T] [I] épouse [R] ou tout succombant à la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNER Monsieur [J] [R] et Madame [T] [I] épouse [R] aux entiers dépens ;

Selon conclusions, notifiées le 23 septembre 2024, la société [D] [S] demande au tribunal de :

A titre principal :

— débouter les Epoux [R] de l’ensemble de leurs demandes dirigées contre la Société [M] en l’absence

— De toute faute imputable à la Société [M]

— De tout lien de causalité

— De tout préjudice direct et certain

A titre subsidiaire :

— Condamner in solidum Monsieur [O], de la Société AFDM IMMOBILIER de la SARL [E] & ASSOCIÉS à relever intégralement indemne la Société [M] de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre à titre principal, subsidiaire, frais et accessoires

— Débouter les Epoux [R] de leur demande de dommages et intérêts en l’absence de toute justification de toute réalité des préjudices invoqués

A titre reconventionnel :

— Condamner les Epoux [R] à verser à la Société [M] une somme de 14 202,04 €, outre intérêts au taux légal à compter du 3 Février 2023 et capitalisation

— A titre subsidiaire, ordonner l’application de la compensation prévue à l’article 1347 du Code civil avec toute condamnation qui serait prononcée contre la Société [M]

En toutes hypothèses :

— Débouter les Epoux [R] de leur demande au titre des frais irrépétibles et des dépens

— Condamner les Epoux [R] à verser à la Société [M] une somme de 5 000 € au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens

Ecarter le bénéfice de l’exécution provisoire.

Il est renvoyé à ces conclusions des parties pour le détail de leurs moyens, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Le 3 juillet 2025, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction et renvoyé le dossier à l’audience de plaidoirie du 26 janvier 2026.

MOTIFS

Sur la demande de jonction :

Vu les articles 367 et 368 du code de procédure civile,

La société AFDM demande la jonction avec l’instance inscrite sous le n° RG 25-1210 postérieurement au refus par le juge de la mise en état de prononcer cette jonction le 6 mars 2025. Il n’y a pas lieu de statuer sur cette demande.

Sur la demande en réparation :

Le vendeur : M. [O] :

Mme et M. [R] soutiennent que M. [O], en sa qualité de propriétaire, ne pouvait ignorer l’existence du cahier des charges du lotissement. Sur le fondement de l’article 1112-1 code civil, ils soutiennent que le vendeur a manqué à son obligation d’information déterminante de leur consentement. Ils estiment qu’il s’agit soit d’une faute intentionnelle, soit d’une négligence fautive. S’agissant de la condition suspensive, ils soutiennent qu’elle ne leur est pas opposable.

M. [O] soutient qu’il n’aurait jamais mis son terrain en vente s’il avait eu connaissance de l’interdiction de procéder à la division parcellaire. Il soutient que son titre de propriété ne fait pas mention du cahier des charges du lotissement. Il soutient que l’agence immobilière n’a pas consulté le cahier des charges et que la charge n’a été découverte qu’à l’occasion de la consultation par le notaire de l’état hypothécaire. Il demande à être garanti par l’agence immobilière AFDM compte tenu des négligences de celle-ci à lors de la phase pré-contractuelle et lors de la rédaction du compromis.

L’article 1112-1 du code civil dispose que : « [Localité 7] des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. (…) Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties. (…) Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie. Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir. (…)"

Les demandeurs reprochent à M. [O] d’avoir dissimulé l’existence d’un cahier des charges du lotissement interdisant toute division parcellaire nouvelle.

Le vendeur verse l’attestation immobilière en date du 2 février 2009 valant titre de propriété reçu en succession. Il est mentionné que le terrain forme le lot n° 19 d’un lotissement approuvé par le Préfet en date du 22 février 1974 publié au bureau des hypothèques de [Localité 8] le 10 mai 1974. Au terme du compromis de vente, le vendeur a indiqué qu’à sa connaissance, le bien n’était grevé d’aucune charge réelle ou servitude.

Il est indéniable qu’au regard du projet envisagé, l’information selon laquelle la division parcellaire du terrain est interdite présente un caractère déterminant pour les acquéreurs.

Les époux [R] et M. [O] ont accepté de signer un compromis au terme duquel (p 8), il est stipulé notamment que « le certificat d’urbanisme ou les titres de propriétés ne devront révéler aucun charge réelle ou servitude grave pouvant déprécier la valeur des biens objet des présentes ou altérer de manière significative la jouissance de l’acquéreur. »

Les époux [R] et M. [O] ont accepté de signer un compromis de vente au terme duquel (p. 9) il est stipulé que si l’une des conditions suspensives n’est pas réalisée, chacune des parties retrouvera alors son entière liberté de disposition sans indemnité de part et d’autre. Le dépôt de garantie sera restitué à l’acquéreur.

Le cahier des charges du lotissement en date du 7 septembre 1973 stipule en son article 4 que : « toute division ou morcellement de lots tels qu’ils ont été délimités au présent projet est « interdite ».

Si M. [O] avait été informé de l’existence de cette interdiction diviser les lots, il apparaît contradictoire qu’il ait dissimulé cette information et qu’il ait accepté de signer un compromis présentant cette condition suspensive dont il aurait su qu’elle allait nécessairement défaillir et faire annuler la vente sans qu’il ne puisse être indemnisé.

Ainsi, M. [O] ne peut qu’être regardé comme n’ayant pas eu connaissance du cahier des charges. Son manquement n’est pas établi.

L’agence immobilière AFDM :

Mme et M. [R] soutiennent que la société AFDM, en sa qualité de professionnelle de l’immobilier, a manqué à son obligation de conseil dans le cadre de la vente en omettant de vérifier l’existence du cahier des charges du lotissement et la faisabilité de la division parcellaire.

La société AFDM conteste l’existence d’une faute de sa part à l’appui des mêmes moyens. Elle rappelle que M. [O] avait pour obligation de lui transmettre toute pièce relative à sa propriété. Elle soutient que M. [O] ne l’a pas informée de l’existence d’un tel cahier des charges. Elle observe que M. [O] a nécessairement eu en sa possession l’acte d’acquisition de sa mère du 6 novembre 1990 auquel était annexé le cahier des charges. Elle soutient qu’elle n’avait pas à rechercher les titres justifiant de la propriété du vendeur. Elle soutient que la condition suspensive permettait de prendre en considération le cas d’une charge révélée a posteriori afin de laisser les parties libres de leurs engagements. Elle soutient que la défaillance de la condition suspensive n’est pas par nature constitutive d’une faute.

L’intermédiaire professionnel qui prête son concours à la rédaction d’un acte, après avoir été mandaté par l’une des parties, est tenu de s’assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique de la convention, même à l’égard de l’autre partie. (1re Civ., 25 novembre 1997, pourvoi n° 96-12.325, Bulletin 1997, I, n° 321)

L’agent immobilier doit s’assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité de la convention négociée par son intermédiaire et, à cette fin, se faire communiquer par les vendeurs leur titre de propriété avant la signature de la promesse de vente. (1re Civ., 14 novembre 2019, pourvoi n° 18-21.971)

En l’espèce, le 3 juin 2021, la société AFDM a reçu mandat de vente exclusive pour « un terrain à bâtir suite à une division parcellaire ». En sa qualité de rédacteur de l’acte, elle avait, au titre de son devoir de conseil, le devoir de vérifier les informations fournies par le vendeur pour s’assurer de la faisabilité du projet immobilier notamment en se renseignant sur l’existence d’un cahier des charges de lotissement qu’elle ne pouvait ignorer en qualité de professionnelle de l’immobilier. Cette obligation est également due à l’égard de l’acquéreur. L’existence d’une condition suspensive relative à l’absence de servitude n’est pas une cause d’exonération de l’obligation de l’agence immobilière rédactirce de l’acte de vérification des conditions de la vente.

La société AFDM a bien commis un manquement.

Le géomètre : [E]

Mme et M. [R] soutiennent que la société [E] & associés, en sa qualité de professionnelle, a manqué à son devoir de conseil dans le cadre des opérations qui lui ont été confiées en omettant de vérifier la faisabilité de la division parcellaire.

La société [E] & associés conteste l’existence d’un manquement de sa part compte tenu du fait qu’elle n’était pas en possession du cahier des charges. Elle fait état du périmètre de sa mission de définir les limites de propriété. Elle soutient que les époux [R] ont signé la promesse de vente sans assistance d’un géomètre. Elle allègue qu’elle a tenté de remédier à la difficulté en tentant d’obtenir l’accord unanime des colotis. Elle expose que l’une des conditions suspensives avait justement pour objet de vérifier si l’immeuble était grevé de charges ou de servitudes. Ainsi, elle indique que les acquéreurs ne peuvent désormais se prévaloir de la défaillance d’une condition qu’ils ont acceptée.

Les fondements et moyens soulevés à l’appui de la demande manquent de précisions pour comprendre la nature du manquement reproché à la société [E] & associés et son lien de causalité avec un éventuel préjudice des époux [R], tiers au contrat.

Intervenue à la demande de M. [O] pour procéder à un procès verbal de bornage et modifier le cadastre, la société [E] & associés n’est débitrice d’aucune obligation contractuelle à l’égard de M. et Mme [R]. Il ne peut leur être reproché aucun manquement de cette nature. Les demandeurs ne cherchent pas efficacement la responsabilité de la société [E] sur d’autres fondements.

En tout état de cause, les époux [R] n’ont pas attendu le retour du géomètre (courrier du 14 mars 2022) pour régler des factures d’honoraires à la société [D] [S].

Le manquement de la société [E] & associés n’est pas établi. Sa responsabilité n’est pas engagée. Les demandes formées contre elle sont rejetées.

Le maître d’œuvre : [D] [S]

Mme et M. [R] soutiennent que la société [D].[S], en sa qualité de professionnelle, a commis un manquement à son devoir de conseil. Ils soutiennent qu’elle ne pouvait ignorer la réglementation portant sur la création d’un lotissement.

La société [D] [S] conteste l’existence d’une faute de sa part à l’appui des mêmes moyens que M. [O]. Elle ajoute qu’il ne lui appartenait pas de vérifier la faisabilité juridique de la construction. Elle soutient que les époux [R] ne démontrent pas l’existence d’un manquement. Elle rappelle qu’ils ont obtenu un certificat d’urbanisme positif le 15 juillet 2021. Elle soutient qu’il appartenait au vendeur d’obtenir l’ensemble des documents juridiques. Elle soutient que le lien de causalité n’est pas plus démontré.

La société [D].[S] disposait d’une mission complète de maîtrise d’œuvre.

L’article 5.1 du contrat de maîtrise d’œuvre stipule que le maître d’ouvrage s’oblige à fournir au maître d’œuvre : (…) les données juridiques dont titres de propriété, servitudes, certificat d’urbanisme, limites séparatives, règlement de copropriété, règlement des cahiers de lotissement (…).

A cet égard, la société [D] [S] verse en pièce n° 1, le certificat d’urbanisme réalisable délivré par le Maire de la commune de [Localité 9], établi le 15 juillet 2021 à la demande de M. [R], indiquant en article 1 que « le terrain objet de la demande peut être utilisé pour la réalisation de l’opération envisagé ». Il est demandé par le maire de la commune si le terrain « peut être utilisé pour la réalisation d’une opération consistant en une division en vue de construire. »

Dans ces conditions, la société [D] [S] doit être regardée comme n’ayant pas été informée du cahier des charges du lôtissement. Elle ne pouvait en avoir connaissance. Il ne peut être reproché aucun manquement à la société [D] [S] dont la mission ne portait pas sur la faisabilité juridique de l’opération et qui, au contraire de l’agence immobilier prêtant son concours à la rédaction d’un acte, n’a pas d’obligation de vérification des informations.

Le manquement de la société [D].[S] n’est pas établi. Sa responsabilité n’est pas engagée. Les demandes formées contre elle sont rejetées.

Sur le préjudice :

Mme et M. [R] soutiennent que l’abandon du projet immobilier les ayant mobilisés durant près de 18 mois constitue un préjudice. En réparation, ils demandent le remboursement des honoraires de maîtrise d’œuvre d’un montant de 17 350 €. Ils demandent également la réparation d’un préjudice matériel et moral de 20 000 € compte tenu des “diligences de déplacement, correspondances, mobilisation de temps et la perte d’un projet“.

En défense, M. [O] soutient que les préjudices n’ont pas à être pris en charge par lui. Il soutient que la demande de permis de construire était selon le compromis à la charge des acquéreurs et qu’ils ont choisi d’avoir recours à un maître d’œuvre. Il soutient que le préjudice « matériel et moral » n’est étayé d’aucun élément. Il observe qu’il serait également fondé à invoquer la perte de son projet de vente.

La société AFDM soutient que le préjudice « matériel et moral » de 20 000 € est artificiel voire inexistant. Elle soutient que les démarches invoquées par les demandeurs sont consubstantielles à tout projet immobilier quelque soit son issue. Elle soutient que les époux [R] sont responsables de leur propre préjudice compte tenu du fait qu’ils ont tardé à instruire leur demande de permis.

S’il est admis que Mme et M. [R] n’ont pas attendu que la condition suspensive de la vente se réalise pour engager des frais de maitrise d’oeuvre et qu’ils ont pris le risque de souscrire à des engagements reposant sur un évènement qui n’était encore que futur et incertain au moment de la signature du contrat de maitrise d’oeuvre.

En revanche, il est également admis qu’ils étaient contraints d’obtenir un permis de construire et que si l’agence AFDM n’avait pas manqué à son devoir de vérification des informations fournies par le vendeur notamment sur la faisabilité d’une division parcellaire, coeur du projet, les époux [R] aurait été pleinement informés de l’existence de l’interdiction de diviser les parcelles. Le manquement de l’agence étant intervenu au stade précontractuel, il est antérieur à la souscription du contrat de maitrise d’oeuvre et à l’engagement des frais d’honoraires.

Ainsi, le lien de causalité direct entre le manquement de la société AFDM et l’engagement de ces dépenses est établi.

La société AFDM est condamnée à restituer à Mme [R] et M. [R] la somme de 17 350 € au titre du préjudice matériel.

Au soutien de leur demande de réparation d’une somme de 20 000 €, d’une part, ils ne font état d’aucun élément probant de nature à établir ce qu’ils allèguent en coût de déplacements, correspondances et mobilisation de temps.

D’autre part, en revanche, compte tenu de la nature du projet envisagé (retraite des demandeurs), de la probabilité de le réaliser jusqu’à la date de réitération et son annulation pour des raisons jusque-là ignorées a nécessairement eu une incidence psychologique pour les demandeurs permettant d’établir un préjudice moral qu’il convient néanmoins de réduire dans son quantum.

La société AFDM est condamnée à leur verser une somme de 2 000 euros en réparation de leur préjudice moral.

Sur le recours en garantie :

A titre subsidiaire, la société AFDM demande à être garantie par M. [O] dont le manquement au devoir d’information n’est pas établi.

Le recours en garantie formé par la société AFDM ne peut prospérer.

Sur la demande reconventionnelle de la société [D].[S] :

La société [D].[S] demande de condamner Mme et M. [R] à lui verser une somme de 14 202,04€ avec les intérêts au taux légal à compter du 3 février 2023 et capitalisation au titre des indemnités de résiliation résultant de l’article 14.2 du contrat de maitrise d’oeuvre.

Mme et M. [R] soutiennent que les indemnités sont dues uniquement si la mission de maitrise d’oeuvre est réalisée sans faute. Ils opposent la faute de la société [D] [S] dans l’étude de faisabilité de la construction.

Le contrat de maîtrise d’œuvre prévoit en son article 14.2 qu’en cas de résiliation sans faute du maître d’œuvre, il a droit au paiement :

d’honoraires, correspondant aux missions exécutées et frais au jour de la résiliation, conformément à l’article 8 du contrat ;

d’une indemnité de résiliation égale à 40 % ;

Au soutien de sa demande reconventionnelle, la société [D].[S] verse simplement une facture du 3 février 2023 présentant un solde de 8 605,65 €, 1 721,13 € de TVA et une indemnité de résiliation de 3 875,26 €. Si la société [D].[S] ne rapporte pas la preuve du contenu des missions exécutées au jour de la résiliation, dont la date n’est au demeurant ni alléguée, ni discutée, il convient au regard des circonstances de l’espèce de lui allouer l’indemnité contractuelle de résiliation de 3 875,26 euros.

Les époux [R] sont condamnés à verser ladite somme à la société [P]. Compte tenu de la responsabilité de la société AFDM, celle-ci sera condamnée à garantir les époux [R] de cette condamnation.

Sur les autres demandes :

La société AFDM, partie perdante, est condamnée aux dépens ainsi qu’à verser à Mme et M. [R] la somme de 3 500 sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de distraction du conseil de la société [E] qui ne démontre pas avoir avancé les frais dont elle demande le recouvrement.

Mme et M. [R] sont condamnés à verser aux sociétés [E] & associés, [D].[S] et M. [O] une somme de 1 500 € chacun.

Compte tenu de la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal

CONDAMNE la SARL AFDM IMMOBILIER à verser à M. [J] [R] et Mme [T] [R] une somme de 17 350 € au titre de leur préjudice matériel ;

CONDAMNE la SARL AFDM IMMOBILIER à verser à M. [J] [R] et Mme [T] [R] une somme de 2 000 € au titre de leur préjudice moral ;

CONDAMNE M. [J] [R] et Mme [T] [R] à verser à la société [P] la somme de 3 875,26 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation ;

CONDAMNE la SARL AFDM IMMOBILIER à garantir Mme [T] [R] et M. [J] [R] de cette condamnation ;

CONDAMNE la SARL AFDM IMMOBILIER aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE la SARL AFDM IMMOBILIER à verser à M. [J] [R] et Mme [T] [R] une somme de 3 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [J] [R] et Mme [T] [R] à verser sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile une somme de 1 500 € chacun à :

— la société SARL [D] [S] ;

— la société SARL [E] & ASSOCIES ;

— M. [C] [O] ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

DIT N’Y AVOIR LIEU à écarter l’exécution provisoire de droit ;

La Greffière La Présidente