N° RG 25/00199 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76DTH

Tribunal de Proximité de Calais

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 8]

tel : [XXXXXXXX01]

[Courriel 11]

N° RG 25/00199 -

N° Portalis DBZ3-W-B7J-76DTH

Minute : 25/00232

JUGEMENT

Du : 05 Juin 2025

E.P.I.C. TERRE D’OPALE HABITAT

C/

Mme [C] [I]

Copie certifiée conforme délivrée

à : Mme [C] [I]

le : 5 juin 2025

Formule exécutoire délivrée

à : E.P.I.C. TERRE D’OPALE HABITAT

le : 5 juin 2025

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 05 JUIN 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

E.P.I.C. TERRE D’OPALE HABITAT

[Adresse 3]

[Localité 7]

représenté par Mme [W] [O]

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [C] [I]

[Adresse 5]

[Adresse 10]

[Localité 6]

comparante

Composition du tribunal lors des débats à l’audience publique du 22 Avril 2025 :

Camille ALLAIN, Juge, assisté de David QUENEHEN, greffier ;

Composition du tribunal lors du délibéré :

Par mise à disposition au greffe le 05 Juin 2025, date indiquée à l’issue des débats, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par Camille ALLAIN, Juge, assisté de David QUENEHEN, greffier ;

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 9 décembre 2021, l’établissement Terre d’Opale Habitat a consenti un bail d’habitation à Mme [B] [I] sur un logement situé au [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer initial mensuel payable à terme échu de 367,50 euros et d’une provision pour charges de 141 euros.

Par acte de commissaire de justice du 16 octobre 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1353,35 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Mme [B] [I] le 17 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 5 février 2025, l’établissement Terre d’opale habitat a assigné Mme [B] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Calais pour demander de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;

— ordonner l’expulsion de la défenderesse du logement loué au visa de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— condamner la défenderesse au paiement :

o de la somme de 1431,53 euros au titre des loyers et charges dus arrêtés au 31 décembre 2024, somme assortie des intérêts au taux légal au visa de l’article 1231-6 du code civil ;

o d’une indemnité d’occupation d’un montant de 497,53 euros égale au dernier terme de loyer, charges comprises, à compter du 1er janvier 2025 et ce jusqu’au départ effectif de la défenderesse du logement loué ;

o de la somme de 300 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile, outre les intérêts au taux légal à compter de la date de décision à intervenir au visa de l’article 1231-7 du code civil ;

o des dépens au visa de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer et d’avoir à justifier d’une assurance, sa notification à la CCAPEX et l’assignation.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 7 février 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 22 avril 2025, l’établissement Terre d’Opale Habitat maintient l’intégralité de ses demandes à l’exception de sa demande de constat de la résiliation pour défaut d’assurance locative, la locataire ayant justifié être assurée. Il précise que la dette locative, actualisée au 22 avril 2025, s’élève désormais à 1561,96 euros. Il indique que la locataire a repris les paiements depuis plusieurs mois et précise que son dossier FSL devrait être rejeté car la locataire a déjà bénéficié de ce dispositif.

Il déclare, par ailleurs, accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par la défenderesse.

Mme [B] [I] demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 43 euros, en plus du loyer courant. Elle explique que la dette s’est formée lorsqu’elle était en couple et qu’elle est seule depuis novembre 2024. Elle indique percevoir 488 euros au titre du RSA et 490 euros au titre du chômage.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’établissement Terre d’Opale Habitat justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, si le commandement de payer vise un délai supérieur à six semaines, il convient d’interpréter cela comme un abandon par le bailleur de ce délai légal de six semaines au profit du locataire qui bénéficie ainsi d’un délai supérieur au délai légal pour apurer sa dette.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail et visant un délai de deux mois a été signifié à la locataire le 16 octobre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1353,35 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 17 décembre 2024.

Toutefois, selon l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Eu égard à la volonté de la locataire de s’acquitter de sa dette, de son reste à vivre (623,31 euros) et à l’accord du bailleur, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et en-dehors de la période hivernale.

En cas d’expulsion, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Si le plan d’apurement précédemment convenu n’était pas respecté par Mme [I], le bail se trouverait alors résilié. En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

Par conséquent, Mme [I] sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation qu’il convient de fixer à la somme de 497,53 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges à compter de la résiliation du bail et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, l’établissement Terre d’Opale Habitat verse aux débats un décompte montrant qu’à la date du 22 avril 2025, Mme [I] lui devait la somme de 1561,96 euros, échéance d’avril non incluse.

Toutefois, il convient de déduire de cette somme les frais de poursuite qui ne constituent pas des loyers et des charges et qui seront compris le cas échéant dans les dépens, ainsi que les frais de non réponse ressource qui ne sont pas justifiés en leur principe et leur montant.

Mme [I] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme de 1 303,51 euros au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [B] [I] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [I], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu de la mise en place d’un plan d’apurement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 16 octobre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 9 décembre 2021 entre l’établissement Terre d’Opale Habitat, d’une part, et Mme [B] [I], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] est résilié depuis le 17 décembre 2024,

CONDAMNE Mme [B] [I] à payer à l’établissement Terre d’Opale Habitat la somme de 1 303,51 euros (mille trois cent trois euros et cinquante et un centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 22 avril 2025, échéance d’avril non incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

AUTORISE Mme [B] [I] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 30 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 43 euros (quarante-trois euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [B] [I],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 17 décembre 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [B] [I] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Mme [B] [I] sera condamnée à verser à l’établissement Terre d’Opale Habitat une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 497,53 euros (quatre cent quatre-vingt-dix-sept euros et cinquante-trois centimes) par mois, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE l’établissement Terre d’Opale Habitat de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [B] [I] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 16 octobre 2024, de la notification à la CCAPEX et celui de l’assignation du 5 février 2025 et de la notification à la préfecture.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 5 juin 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge