Cour d’appel de Rennes

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

[Adresse 1] – tél : [XXXXXXXX01]

04 Mai 2026

1re chambre civile

50D

N° RG 22/06294 – N° Portalis DBYC-W-B7G-J5UC

AFFAIRE :

[E] [Z]

C/

[R] [T] [B]

[Y] [B] épouse [B]

copie exécutoire délivrée

le :

à :

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Louise MIEL, Vice-présidente

ASSESSEUR : Léo GAUTRON, Juge

ASSESSEUR : Carole BAZZANELLA, Magistrat à titre temporaire

GREFFIER : Karen RICHARD lors du prononcé du jugement, qui a signé la présente décision.

Sans audience conformément à l’article L 212-5-1 du COJ

Carole BAZZANELLA, Magistrat à titre temporaire

assistant en qualité de juge rapporteur sans opposition des avocats et des parties

JUGEMENT

En premier ressort, contradictoire,

prononcé par Louise MIEL, Vice présidente ,

par sa mise à disposition au greffe le 04 Mai 2026,

date via le rpva.

Jugement rédigé par Carole BAZZANELLA, Magistrat à titre temporaire

-2-

ENTRE :

DEMANDERESSE :

Madame [E] [Z]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Estelle GARNIER, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant

ET :

DEFENDEURS :

Monsieur [R] [T] [B]

Madame [Y] [B] épouse [B]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentés par M^e Agata BACZKIEWICZ, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte authentique en date du 31 juillet 2019, Monsieur et Madame [B] ont vendu à Madame [Z], au prix de 485.000 euros, un immeuble situé à [Adresse 4], constitué par une maison d’habitation sur un terrain cadastré AV [Cadastre 1].

L’avant contrat a été conclu par l’intermédiaire de l’agence immobilière [Localité 3].

En raison d’infiltrations en sous-sol survenues au mois de novembre 2019, Madame [Z] a alerté son notaire et a fait intervenir la société Bretagne Assèchement Nord qui a établi deux rapports d’intervention datés des 6 et 15 novembre 2019.

Elle a par ailleurs sollicité un expert en construction, Monsieur [M] du cabinet [I], qui a établi le 22 janvier 2020 un rapport de constats.

Le conseil de Madame [Z] a informé par courrier recommandé avec accusé de réception du 12 mai 2020 les consorts [B] que sa cliente avait constaté l’existence de vices cachés nécessitant des travaux de remise en état évalués à 51.716, 36 euros.

Les consorts [B] ont été mis en demeure par ce même courrier de formuler une proposition de solution amiable, sous quinzaine.

Le conseil de Madame [Z] a précisé qu’à défaut d’accord une procédure en référé aux fins d’expertise judiciaire serait diligentée.

Par acte d’huissier en date du 6 août 2020, Madame [Z] a fait assigner Monsieur et Madame [B] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire.

Par ordonnance en date du 22 Janvier 2021, le juge des référés a fait droit à cette demande.

Monsieur [X] a été désigné en qualité d’expert judiciaire par une ordonnance en remplacement d’expert en date du 31 Mars 2021.

Ce dernier a déposé son rapport définitif le 20 mai 2023.

*

Par acte de commissaire de justice du 18 août 2022, Madame [Z] a fait assigner Monsieur et Madame [B] devant le tribunal judiciaire de Rennes.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 5 novembre 2024, Madame [Z] demande au tribunal de :

CONDAMNER Madame et Monsieur [B] à la somme de 44.791,11€ TTC au titre des travaux réparatoires, somme qui sera indexée sur l’indice BT01, le premier indice étant celui au jour du rapport d’expertise judiciaire et le second au jour de la décision à intervenir ;

CONDAMNER Madame et Monsieur [B] à la somme de 11.301,54€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIRE que la condamnation sera assortie de l’exécution provisoire ;

CONDAMNER les mêmes aux entiers dépens, intégrant les frais de référé et d’expertise judiciaire.

Madame [Z] sollicite la condamnation des vendeurs sur le fondement de la garantie légale des vices cachés.

Elle fait valoir que les désordres subis ne permettent pas un usage normal de la cave.

Elle soutient que les consorts [B] avaient connaissance de l’existence des infiltrations bien avant la vente, de la gravité des désordres générés ce qui caractériserait leur mauvaise foi.

Par voie de conséquence, elle demande au tribunal de juger que la clause d’exclusion de garantie insérée dans l’acte de vente notarié ne peut produire effet.

Elle réclame aux vendeurs la réparation de son préjudice à hauteur de 44.791,11 euros, montant validé par l’expert judiciaire.

*

Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 31 décembre 2024, Monsieur et Madame [B] demandent au tribunal de :

A titre principal

DEBOUTER Madame [Z] de l’intégralité de ses demandes à l’encontre des époux [B] ;

A titre subsidiaire

Si par extraordinaire le Tribunal devait considérer que Madame [Z] est recevable et fondée à solliciter la garantie des époux [B] :

LIMITER le montant des travaux réparatoires nécessaires à remédier aux infiltrations à la somme de 8.410, 05 TTC ;

En tout état de cause,

DEBOUTER Madame [Z] de toutes autres demandes, fins et conclusions ;

CONDAMNER Madame [Z] au paiement de la somme de 7.007.10 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens.

Les consorts [B] concluent au rejet des demandes formées par Madame [Z].

Ils estiment que les conditions cumulatives nécessaires à la mise en œuvre de la garantie des vices cachés ne sont pas réunies.

Le vice tel qu’allégué par Madame [Z] n’existait pas selon eux lors de la vente.

Des traces d’humidité étaient visibles lorsque Madame [Z] a visité à plusieurs reprises le bien ce qui démontrerait qu’ils n’ont eu aucune volonté de dissimulation.

Ils sollicitent qu’il soit fait application de la clause d’exclusion de garantie des vices cachés insérée dans l’acte de vente alors qu’ils sont des vendeurs non-professionnels de bonne foi.

A titre subsidiaire, ils contestent le quantum sollicité, reprochant à Madame [Z] de chercher à obtenir une rénovation complète de l’étanchéité de la maison.

Ils demandent au tribunal de retenir la solution alternative préconisée par l’expert pour un montant de 8.410,05 euros TTC.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

*

Le 11 décembre 2025, la clôture de l’instruction et le dépôt du dossier au greffe avant le 2 mars 2026 ont été ordonnés par le juge de la mise en état.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 mai 2026.

MOTIFS

Le présent jugement est contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

Sur la responsabilité des consorts [B] au titre de la garantie des vices cachés.

En matière de vente immobilière, l’article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Entre particuliers, une clause d’exclusion de la garantie des vices cachés peut être prévue dans l’acte de vente.

Cette clause est valable à la condition d’être suffisamment claire et que le vendeur ignore le vice au moment de la vente.

Ainsi, la jurisprudence exige pour faire échec à la clause d’exclusion de garantie des vices cachés la preuve de la mauvaise foi caractérisée des vendeurs.

Il a été ainsi jugé que le vendeur qui repeint les murs pour faire disparaître des traces d’infiltration n’est pas de bonne foi et ne peut pas se prévaloir de la clause d’exonération des vices cachés (Civ3., 21-janvier 2015 pourvoi n° 13-17.982).

Dans les cas où une telle clause d’exclusion est prévue, une double charge de la preuve pèse sur l’acquéreur. Il doit démontrer que les éléments classiques du vice caché sont réunis – l’existence d’un vice, le caractère caché du vice, la gravité du vice, son antériorité – mais il doit également démontrer la mauvaise foi du vendeur, à savoir sa connaissance du vice au moment de la vente.

En l’espèce, l’acte de vente du 31 juillet 2019 contient une clause d’exclusion de garantie ainsi libellée :

« L’ACQUEREUR prend le BIEN dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit notamment en raison :

— des vices apparents,

— des vices cachés.

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :

— si le VENDEUR a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel,

— s’il est prouvé par l’ACQUEREUR, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR ».

Il convient donc d’examiner successivement, à la lumière notamment des termes du rapport d’expertise, chacun des éléments dont la réunion est exigée pour la mise en ouvre de la garantie légale des vices cachés en présence d’une clause d’exclusion de la garantie.

Sur l’application de la clause de non garantie et l’appréciation de la bonne foi des vendeurs lors de la vente

Madame [Z] soutient que les consorts [B] étaient parfaitement informés d’un risque d’infiltrations dans la cave, risque qu’ils auraient sciemment dissimulé lors de la vente.

Les intempéries de janvier 2014.

Pour ce faire, elle se fonde sur des propos qu’auraient tenus Monsieur [B] au mois de novembre 2019, propos qui ont été rapportés au notaire par l’agent immobilier qui avait effectué la vente.

Monsieur [B] conteste la teneur exacte de ces propos.

Madame [Z] se prévaut d’un courriel du 14 novembre 2019 dans lequel l’agent immobilier de [Localité 3] écrit :

« Dès réception du mail de Madame [Z] hier j’ai contacté Monsieur [B] qui m’a informé avoir été confronté à ces inondations dans le sous-sol en cas de fortes pluies. Il n’a pas jugé bon de nous en informer car ils n’avaient pas été informés au moment de leur achat et que cela ne leur posait pas vraiment de problème ».

Ce même agent immobilier a établi une attestation au visa de l’article 202 du code de procédure civile dans lequel il explique :

« J’ai contacté Monsieur [B] via SMS le 13 novembre 2019 lui demandant de me rappeler.

Il m’a rappelé entre deux réunions professionnelles à cette même date. L’appel a été assez court.

Ma question était de savoir s’il avait eu connaissance d’infiltrations dans la cave de sa maison à [Localité 4]. Il m’a répondu que cela était arrivé il y a longtemps lors de fortes pluies sous forme d’infiltrations dans un coin de la cave. Il m’a répondu ne pas avoir eu connaissance de l’ampleur des infiltrations. Je lui ai posé la question dans l’urgence après les questions de la nouvelle propriétaire de la maison. Il n’avait pas encore consulté les photographies de la cave lors de l’appel ».

Cette question essentielle a évidemment été longtemps abordée lors des opérations d’expertise.

Les consorts [B] ont confirmé qu’il y avait bien eu en 2014 de fortes infiltrations dans un angle de la cave qui avaient provoqué des traces encore visibles dans ladite cave.

Les défendeurs ont remis à l’expert puis ont versé au débat le relevé du cumul de pluie entre 2000, date de leur acquisition de la maison et 2019, date de sa revente, qui établit la réalité d’épisodes pluvieux intenses survenus en janvier – février 2014 (épisode subi par les consorts [B]) et en octobre-novembre 2019 (épisode subi par Madame [Z]) alors même que la quantité de pluie tombée avait été à chaque fois entre trois et cinq fois supérieure à la moyenne.

Le tribunal estime vraisemblable que la survenance d’une tempête en 2014 ait provoqué des infiltrations limitées à un angle de la cave comme l’ont exposé les consorts [B].

Madame [Z] ne rapporte pas la preuve de survenances d’infiltrations entre 2014 et 2019.

Au contraire, il ressort des photos antérieures à 2019 transmises par le conseil des consorts [B] à l’expert que le sous-sol était aménagé en salle de jeux et de lieux de séchage pour le linge, ce qui démontre l’absence d’humidité.

De plus, la voisine des consorts [B] qui venait nourrir leur chat durant leurs absences pendant les vacances scolaires déclare n’avoir jamais constaté d’infiltrations dans le sous-sol ou même senti d’odeur d’humidité.

Ces éléments factuels confortent l’idée que les infiltrations de 2014 ont été exceptionnelles du fait d’un phénomène météorologique lui-même exceptionnel et ne peuvent caractériser un vice que les consorts [B] auraient caché.

L’existence d’infiltrations avant la vente en juillet 2019.

L’expert n’a pu parvenir à aucune certitude sur l’existence d’infiltrations antérieures à la vente, mises à part celles survenues uniquement en 2014 qui ne peuvent être qualifiées de vice caché.

En effet, il affirme dans son rapport qu’il est « fort probable que la cave n’ait jamais connu d’infiltrations aussi importantes par le passé ».

L’expert se rend sur place pour la première fois le 22 janvier 2021 soit 18 mois après la vente.

A cette occasion, il remarque deux interventions post-vente qui n’ont pu selon lui qu’aggraver l’humidité générée par les intempéries de l’automne 2019.

En page 4 de son rapport il indique que « le caractère artificiel de l’intervention de « Bretagne assèchement » (arrosage aux points faibles) en plein hiver après un « sinistre » a continué à apporter une humidité ambiante dans le sous-sol et ce, beaucoup plus importante que de nature.

Entre les intempéries exceptionnelles de fin 2019 et l’intervention artificielle de mouille en plein hiver, il est probable que les odeurs de moisissure aient été intensifiées. Toutefois, les traces d’humidité et de salpêtre présentes, ne laissent aucun doute sur le fait qu’il y avait déjà eu par le passé des infiltrations d’eau. Il est cependant fort probable que la cave n’ait jamais connu d’infiltrations aussi importantes par le passé ».

Il apparaît effectivement que la société Bretagne assèchement a effectué un arrosage localisé pendant plusieurs minutes comme cela est indiqué dans son constat, à deux reprises, soit les 6 et 15 novembre 2019, ce qui a forcément eu un impact négatif sur l’état d’humidité de la cave.

L’expert regrette également une nouvelle mise en eau par le cabinet [I] le 22 janvier 2020, soit deux mois après celles de « Bretagne assèchement ».

Si cette nouvelle mise en eau (qui serait donc la troisième) est contestée par Madame [Z], le tribunal relève comme l’a fait l’expert que, dans son rapport, Monsieur [M] du cabinet [I] indique « l’arrosage de la jonction terrasse extérieure/façade ouest au niveau de la baie du salon a permis de recréer une infiltration d’eau en cave », sous la photographie numéro 3 qui montre un sol mouillé.

La réalité d’un troisième arrosage aux points litigieux apparaît donc difficilement contestable au regard de ces énonciations dépourvues d’ambiguïté.

Ces arrosages réitérés, en plein hiver et après un automne anormalement pluvieux, ont forcément aggravé l’état de la cave.

La vétusté de la maison.

La question de la vétusté de la maison est également apparue lors des opérations d’expertise.

Comme l’explique l’expert dans sa réponse au dire n° 8 du 28 octobre 2021 « il est normal que les entrées d’eau se soient intensifiées avec le temps, cela s’explique notamment par la vétusté de l’immeuble ».

Il apparaît qu’effectivement l’immeuble a été construit en 1976, soit 43 ans avant l’achat par Madame [Z] et qu’il n’a pas fait l’objet de travaux, ce dont toutes les parties étaient informées.

Cette vétusté ne pouvait qu’être apparente aux yeux de la requérante lors de ses visites avant la vente, nonobstant sa qualité d’acquéreur profane.

Ainsi, la vétusté peut avoir contribué à la création d’une certaine humidité sans que cela constitue pour autant un vice caché. L’humidité est un phénomène fortement évolutif qui ne peut que s’aggraver comme l’a relevé l’expert.

Sur l’absence de dissimulation des traces d’infiltration.

Pour apprécier l’existence de la bonne foi des vendeurs au moment de la vente, il sera relevé encore comme le fait la Cour de cassation (Civ3.,16 décembre 2008, pourvoi n° 07-19310) que la maison a été visitée plusieurs fois avant la vente, en présence d’un professionnel et que l’expert n’a pas relevé de travaux destinés à dissimuler des traces d’infiltrations.

En réponse au dire du 22 août 2022 des consorts [B], l’expert précise :

« Les traces d’humidité ne pouvant être dissimulées que par un revêtement, ce qui n’a pas été le cas puisque le béton est resté brut, étant visibles lors des visites du bien.

Madame [Z] aurait effectivement pu les voir, d’autant plus qu’elle s’est présentée aux visites avec un professionnel de l’immobilier. Elle aurait aussi pu s’interroger sur les travaux futurs à effectuer vu la déclaration du vendeur selon laquelle il n’a pas fait réaliser de travaux de rénovation alors même que le bâtiment date de 1976 ».

Le rapport d’expertise évoque en effet un béton brut dans la cave, qui laisse apparaître des stigmates visibles, à savoir des coulures, du salpêtre ce qui démontre une absence de volonté de dissimulation des époux [B], exclusive de toute mauvaise foi.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que la preuve de la connaissance par les vendeurs du risque d’infiltrations de l’ampleur de celles subies par Madame [Z] n’est nullement rapportée.

La clause de non-garantie doit recevoir application.

De manière surabondante, il convient d’observer que Mme [Z] ne démontre pas l’impropriété à usage générée par le vice dont elle allègue l’existence, dès lors que les infiltrations n’ont affecté la cave litigieuse qu’en trois points localisés et qu’elles n’empêchent pas l’utilisation de la cave, qui n’a jamais été destinée à être un lieu de vie et dont la capacité de stockage ne se trouve que très partiellement limitée.

Madame [Z] échouant dans la démonstration d’un vice antérieur à la vente, distinct de la vétusté, de son caractère caché, de sa gravité et de la mauvaise foi des défendeurs verra ses demandes rejetées.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

Madame [Z] succombe à l’instance et sera condamnée aux dépens qui comprendront les frais d’expertise judiciaire.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des consorts [B] les frais non compris dans les dépens que ceux-ci ont été contraints d’exposer pour faire valoir leurs droits.

Il convient de leur allouer une indemnité de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [Z] sera condamnée au paiement de cette somme.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

DEBOUTE Madame [E] [Z] de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [E] [Z] à payer à Monsieur [R] [B] et Madame [Y] [J] épouse [B] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [E] [Z] aux dépens qui comprendront les frais d’expertise judiciaire;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE