TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

PROCEDURES ORALES

JUGEMENT DU 27 Avril 2026

N° RG 25/08704 – N° Portalis DBYC-W-B7J-L4AJ

JUGEMENT DU :

27 Avril 2026

S.D.C. RESIDENCE EMERAUDE sis [Adresse 4] et [Adresse 5] [Localité 2] représenté par son syndic en exercice, la société CABINET LECOMTE SYNDIC

C/

[V] [J]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 27 Avril 2026 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES, assistée de Anaïs SCHOEPFER, Greffier ;

Audience des débats : 02 Février 2026.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 27 Avril 2026, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR

S.D.C. RESIDENCE EMERAUDE sis [Adresse 4] et [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice, la société CABINET LECOMTE SYNDIC

[Adresse 7]

[Localité 3]

représentée par M^e Sophie SOUET, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant, substituée par M^e Marine ORESVE, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant

ET :

DEFENDERESSE

Madame [V] [J]

[Adresse 8]

[Localité 3]

non comparante

non comparante, ni représentée

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [V] [J] est propriétaire des lots n°233, 245 et 276 correspondants respectivement à un garage, une cave et un appartement au sein de la copropriété [Adresse 9] sis [Adresse 8] à [Localité 4].

Se prévalant de charges de copropriétés restées impayées, et d’une mise en demeure en date du 31 mai 2025 demeurée infructueuse, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] sis [Adresse 4] et [Adresse 10] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, la société Cabinet LECOMTE SYNDIC, a fait délivrer un commandement de payer les charges de copropriété par acte de commissaire de justice du 24 juillet 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] sis [Adresse 4] et [Adresse 10] à RENNES (35000), représenté par son syndic en exercice, la société Cabinet LECOMTE SYNDIC, a fait assigner Mme [V] [J] devant le tribunal judiciaire de Rennes aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement desdites sommes.

L’affaire a été appelée à l’audience du 2 février 2026.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires a comparu représenté par son conseil.

Il a entendu se référer oralement aux termes de ses dernières écritures déposées à l’audience et dont il a été justifié de la notification préalable à la défenderesse. Ainsi, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires sollicite de voir :

Condamner Mme [V] [J] au paiement de la somme de 9.365,18 euros au titre de l’arriéré des charges et frais arrêté au 1er janvier 2026 outre intérêts au taux légal sur la somme de 7.520,08 euros à compter de la délivrance de l’assignation en date du 23 octobre 2025, et sur le solde à compter de la signification des présentes conclusions, Ordonner la capitalisation des intérêts échus conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code civil, Condamner Mme [V] [J] au versement d’une somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts, Condamner Mme [V] [J] au remboursement du coût du commandement de payer en date du 24 juillet 2025, soit la somme de 165,22 euros, Condamner Mme [V] [J] aux entiers dépens ainsi qu’au versement d’une somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires fait valoir que la copropriétaire ne règle plus les charges afférentes à ses lots depuis le mois de juillet 2024. Il estime justifier des charges et des frais de recouvrement mis en œuvre. Il considère que la mauvaise foi de Mme [J] est caractérisée et qu’elle cause à la collectivité des copropriétaires un préjudice financier en le privant d’une somme nécessaire à l’entretien de l’immeuble.

Bien que régulièrement citée par acte de commissaire de justice, remis à sa personne, Mme [V] [J] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

En application de l’article 473 du Code de procédure civile, susceptible d’appel, la décision sera réputée contradictoire.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant rendue par sa mise à disposition au greffe le 27 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de règlement des charges de copropriétés et des frais

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’article 10-1 de la même loi précise que par dérogation au deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné, entre autres, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de la propriété de Mme [V] [J] concernant les lots n°233, 245 et 276 de la copropriété litigieuse.

Il produit les contrats de syndic applicables du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 et du 1er juillet 2025 au 30 juin 2026, avec notamment les frais de recouvrement susceptibles d’être mis à la charge du seul copropriétaire ainsi que les frais liés à la constitution du dossier et sa transmission à un avocat ou à un auxiliaire de justice.

Il fournit notamment les procès-verbaux de l’assemblée générale des 8 novembre 2023, 13 juin 2024, 10 décembre 2024, et 23 juin 2025 ayant, entre autres, approuvé les comptes du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2024, voté le budget prévisionnel des années 2024 à 2026, et les travaux mis en œuvre avec les appels de provisions et les états de répartition correspondants.

Le décompte, arrêté au 1er janvier 2026, mentionne un solde débiteur de 9.232,40 euros.

Les charges et provisions appelées sont conformes aux états de répartitions et aux votes des assemblées générales.

Il convient de relever que le décompte mentionne l’imputation de frais de recouvrement ; ainsi, des frais de mise en demeure d’un montant de 48 euros, imputés le 31 mai 2025. Le syndicat des copropriétaires justifie l’envoi de cette mise en demeure. Le montant imputé est conforme à celui prévu au contrat de syndic. Ces frais sont justifiés et nécessaires au regard du solde débiteur et de l’absence totale de réglements.

Le coût d’un commandement de payer en date du 24 juillet 2025, pour un montant de 165,22 euros, est également imputé à la copropriétaire. Ce commandement de payer étant intervenu dans les suites d’une mise en demeure infructueuse, il était nécessaire et son coût conforme à celui mentionné sur l’acte restera à la charge de la copropriétaire.

Le décompte mentionne également des frais de « constitution dossier auxiliaire de justice » pour un montant de 250 euros. Toutefois, le contrat de syndic, s’il prévoit des frais de « constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice », précise qu’ils sont dus uniquement en cas de diligences exceptionnelles. Force est de constater qu’il n’est justifié en l’espèce, d’aucune diligence de cette nature. Ces frais seront par suite écartés de la créance principale.

Ainsi la créance peut être arrêtée à la somme de 8.982,40 euros (soit 9.232,40 € – 250 €).

En conséquence, Mme [V] [J] sera condamnée à régler au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Etablissement 1] sis [Adresse 4] et [Adresse 10] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, la société Cabinet LECOMTE SYNDIC, la somme de 8.982,40 euros au titre de l’arriéré des charges et des frais arrêtés au 1er janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 23 octobre 2025 sur la somme de 7.520,08 euros, et à compter du 12 janvier 2026 pour le surplus.

La capitalisation des intérêts échus, dus au moins pour une année entière, sera ordonnée dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil.

2. Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le seul fait pour Mme [V] [J] de ne pas régler les sommes dues au titre des charges de copropriété est insuffisant pour caractériser sa mauvaise foi. Le syndicat des copropriétaires ne se prévalant d’aucune autre circonstance de nature à caractériser la mauvaise foi de l’intéressée et ne justifiant pas de la réalité des difficultés de la copropriété en lien avec l’attitude de la débitrice, il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts formulée.

3. Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Mme [V] [J], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, tenu aux dépens, Mme [V] [J] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] sis [Adresse 4] et [Adresse 10] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, la société Cabinet LECOMTE SYNDIC, la somme de 1.200 euros au titre des frais irrépétibles.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et aucune circonstance ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort,

CONDAMNE Mme [V] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] sis [Adresse 4] et [Adresse 10] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, la société Cabinet LECOMTE SYNDIC, la somme de 8.982,40 euros au titre de l’arriéré de charges et des frais arrêtés au 1er janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 23 octobre 2025 sur la somme de 7.520,08 euros, et à compter du 12 janvier 2026 pour le surplus,

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus, dus au moins pour une année entière, dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE Mme [V] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Etablissement 1] sis [Adresse 4] et [Adresse 10] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, la société Cabinet LECOMTE SYNDIC la somme de 1.200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [V] [J] aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 27 avril 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière, La Présidente,