TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE, [Localité 1]

Service des contentieux de la protection,

[Adresse 1],

[Localité 2]

JUGEMENT DU 26 Mars 2026

N° RG 25/10145 – N° Portalis DBYC-W-B7J-L6UI

Jugement du 26 Mars 2026

Société, [Adresse 2] LES FOYERS

C/

,

[D], [Q]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 26 Mars 2026 ;

Par Caroline TROADEC, Juge du tribunal de proximité statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Myriam LECLERC, A.A.P faisant fonction de Greffier ;

Audience des débats : 12 Février 2026.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 26 Mars 2026, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

Société, [Adresse 3],

[Adresse 4],

[Adresse 5],

[Localité 3]

représentée par Maître Charlotte GARNIER de la SELARL GUILLOTIN, LE BASTARD ET ASSOCIES, avocats au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

Mme, [D], [Q],

[Adresse 6],

[Adresse 7],

[Localité 4]

comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

En date du 26 juillet 2019, la société HLM LES FOYERS a conclu avec Madame, [D], [Q] un contrat de bail d’habitation portant sur un logement situé, [Adresse 8] pour un loyer mensuel de 406,05 euros et 11,06 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la société, [Adresse 3] a fait signifier, le 11 septembre 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire.

La société HLM LES FOYERS a ensuite fait assigner, par acte en date du 1er décembre 2025, Madame, [D], [Q] devant le juge des contentieux de la protection de, [Localité 1] aux fins de :

Constater la résiliation du bail liant les parties et d’ordonner l’expulsion de Madame, [Q], [D] et celle de tout occupant de son chef,Condamner Madame, [Q], [D] au paiement de la somme de 937,13 euros, correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au 31 octobre 2025 outre les intérêts légaux à compter de la présente assignation, Condamner Madame, [Q], [D] au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant des loyers et des charges à compter du 1er novembre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal,Condamner Madame, [Q], [D] au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner Madame, [Q], [D] au paiement de la somme de 500 euros au titre des dommages et intérêts conformément à l’article 1231-6 du code civil,Condamner Madame, [Q], [D] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 12 février 2026.

A cette audience, la société, [Adresse 3], représentée par son conseil, maintient ses prétentions et moyens, tels qu’exposés dans son acte introductif d’instance.

Elle précise que la locataire n’a effectué aucun paiement depuis janvier 2025 et n’a pas repris le paiement du loyer courant avant l’audience, précisant que le loyer résiduel est de 171,64 euros. Le bailleur ajoute qu’il s’en rapporte sur les délais.

Madame, [D], [Q], comparaissant en personne, explique qu’elle a eu sa paye aujourd’hui et qu’elle va faire un paiement. Elle ajoute qu’elle a eu 7 ans de location sans problèmes. Elle indique que ses enfants ont été placés en septembre et qu’elle travaille dans la restauration sans être payée à date fixe. Elle précise que sa patronne va l’aider à payer en lui faisant des acomptes en milieu de mois, ajoutant qu’elle ne peut pas payer d’un coup. Elle déclare qu’elle va payer le jour même, 171 euros et 50 euros en complément pour la dette.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

Autorisée par le juge à transmettre en cours de délibéré la confirmation du paiement du 12 février 2026 auquel s’est engagée la locataire, et de la conclusion d’un éventuel accord sur des délais, le conseil du bailleur a informé le juge, par note du 16 mars 2026, que la locataire n’avait répondu à aucune tentative de contact et qu’aucun accord n’avait été trouvé. Il ajoute que Madame, [Q] n’a pas effectué les paiements auxquels elle s’est engagée le 12 février 2026, mais qu’elle a réalisé deux paiements les 13 et 14 mars, et qu’il s’en rapporte sur la question des délais. Il produit un nouveau décompte des loyers impayés, qui ne sera pas versé aux débats, dans le respect du principe du contradictoire.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Ille et Vilaine par la voie électronique le 2 décembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

La Cour de cassation a précisé, dans son avis en date du 13 juin 2024, que ces dispositions issues de la loi du 27 juillet 2023 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le bail conclu le 26 juillet 2019 contient une clause résolutoire (page 6) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 11 septembre 2025, pour la somme en principal de 482,09 euros.

Ce commandement qui prévoyait un délai de deux mois à la locataire pour régulariser sa dette de loyer, est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 novembre 2025.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

En application de l’article 7 de la loi de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et celui qui s’en prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la société HLM LES FOYERS produit à l’audience un décompte démontrant que Madame, [D], [Q] reste devoir, au titre des loyers impayés, la somme de 1277,40 euros.

Madame, [D], [Q] présente à l’audience ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette. Elle sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 1277,40 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 482,09 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 937,13 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que “Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.”

En l’espèce, Madame, [D], [Q] présente à l’audience, sans formuler de demande de délais de paiement, a indiqué qu’elle ne pouvait pas payer la dette en une fois et s’est engagée à verser le jour même le loyer résiduel et une somme complémentaire de 50 euros pour commencer à rembourser la dette.

Il ressort de la note en délibéré du bailleur qu’elle ne l’a pas fait et qu’elle n’a donc pas repris le paiement de son loyer courant avant la date de l’audience.

Si le bailleur précise que la locataire a payé le loyer résiduel, outre 100 euros, les 13 et 14 mars 2026, ce paiement intervient plus d’un mois après la date de l’audience et aucun élément au dossier ne permet de dire que Madame, [Q] est en situation de régler sa dette, étant relevé qu’elle n’a produit aucun justificatif.

Au contraire, il ressort des pièces du dossier que Madame, [D], [Q] a été contactée à de multiples reprises par le bailleur au cours de l’année 2025 pour trouver un accord, encore en cours de délibéré, et qu’elle n’a pas donné suite. Elle s’était a priori déjà engagée oralement à payer, mais n’avait pas signé le plan d’apurement et n’avait effectué aucun paiement depuis janvier 2025.

Aussi, à défaut de reprise du paiement du loyer courant par la locataire avant la date de l’audience et à défaut de constater qu’elle est en situation de payer sa dette, des délais de paiement ne peuvent lui être accordés.

A défaut de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, l’expulsion de Madame, [D], [Q] sera ordonnée en conséquence.

Madame, [D], [Q] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 12 novembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERETS :

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire

En l’espèce, la société, [Adresse 3] ne justifie pas de la mauvaise foi de la locataire et d’un préjudice indépendant du retard de paiement des loyers.

En conséquence, la société HLM LES FOYERS sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame, [D], [Q], partie perdante, sera condamnée aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société, [Adresse 3] pour faire valoir ses droits alors que de multiples tentatives de règlement amiable ont été réalisées, Madame, [D], [Q] sera condamnée à lui verser une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail d’habitation conclu le 26 juillet 2019 entre la société HLM LES FOYERS d’une part, et Madame, [D], [Q] d’autre part, portant sur un logement situé, [Adresse 8] sont réunies à la date du 12 novembre 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Madame, [D], [Q] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame, [D], [Q] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société, [Adresse 3] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à application des articles L. 433-1 et suivants, et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame, [D], [Q] à verser à la société HLM LES FOYERS une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 12 novembre 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés, et FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi;

CONDAMNE Madame, [D], [Q] à verser à la société, [Adresse 3] la somme de 1277,40 euros (incluant les loyers et charges impayés avant la résiliation du bail, et les indemnités d’occupation à compter de la résiliation du bail le 12 novembre 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 482,09 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 937,13 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Madame, [D], [Q] aux dépens ;

CONDAMNE Madame, [D], [Q] à payer à la société HLM LES FOYERS la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

Le greffier, Le juge,