TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 5]

JUGEMENT DU 27 JANVIER 2026

Minute n° :

N° RG 25/02324 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HD7Y

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie PASCAULT, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

S.A. [Adresse 4]

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Mme [D], munie d’un pouvoir de représentation

DÉFENDEUR :

Madame [L] [M]

demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

A l’audience du 28 Octobre 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

La société VALLOGIS, devenue la SA VALLOIRE HABITAT, a donné à bail à Madame [L] [M] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 2] à [Localité 6], par contrat du 17 décembre 2012, moyennant un loyer mensuel de 302.20 euros, outre 113.33 (73.28 + 39.05) euros de provision sur charges. Le bail a pris effet au jour de la signature du contrat.

Dénonçant une situation d’impayés, la SA VALLOIRE HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 19 novembre 2024.

Le 27 novembre 2024 la SA VALLOIRE HABITAT a fait délivrer à Madame [L] [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite au bail, pour la somme en principal de 1 969.01 euros, au titre des loyers et charges impayés.

Le 19 février 2025 la SA VALLOIRE HABITAT a fait assigner Madame [L] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans, aux fins suivantes :

déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;ordonner l’expulsion de Madame [L] [M] ainsi que de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;condamner Madame [L] [M] au paiement de la somme de 2 512.03 euros ;fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges, soit 471.51 euros ;condamner Madame [L] [M] au paiement de la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’au paiement des dépensdire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision.

Le diagnostic social et financier de prévention des expulsions locatives, reçu au greffe avant l’audience, fait état d’une locataire vivant avec ses deux enfants majeurs dans le logement. Employée en CDI, Madame [L] [M] indiquait souhaiter apurer le solde de sa dette.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 octobre 2025.

A l’audience, la SA VALLOIRE HABITAT, représentée avec pouvoir par Madame [W] [D], a maintenu toutes ses demandes et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 2 059.72 euros.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats.

Madame [L] [M], présente, a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire. Madame [L] [M] a reconnu le montant de la dette et sollicité des délais de paiement avec des mensualités de 231.60 euros, en plus du montant du loyer courant. Elle a par ailleurs indiqué avoir sa mère à sa charge, en plus de ses deux enfants majeurs.

La décision a été mise en délibéré au 27 janvier 2026.

Sur la demande de résiliation

Sur la recevabilité :

L’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 impose aux bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus de saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives au moins deux mois avant de délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, et ce, sous peine d’irrecevabilité de la demande.

En l’espèce, la SA VALLOIRE HABITAT justifie d’une saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives en date du 19 novembre 2024. Le délai de 2 mois avant l’assignation du 19 février 2025 est donc respecté.

L’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent contrat de bail, impose au bailleur, toujours à peine d’irrecevabilité de la demande, que l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, soit notifiée à la préfecture au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la SA VALLOIRE HABITAT justifie d’une notification de l’assignation à la préfecture le 19 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 28 octobre 2025.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent contrat de bail, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail prévoit une clause stipulant que « En cas de non paiement des sommes dues au Bailleur, loyers ou cherges régulièrement appelées, d’un montant au moins équivalent à trois termes nets consécutifs (loyers et charges après déduction de l’aide personnalisée au logement) soit à une somme égale à deux fois le loyer brut mensuel + charges (avant déduction de l’aide personnalisée au logement), celui-ci pourra être résilié de plein droit à l’initiative de la société deux mois après commandement de payer resté sans effet ».

Le 27 novembre 2024, la SA VALLOIRE HABITAT a fait délivrer à Madame [L] [M] un commandement de payer la somme de 1969.01 euros concernant les loyers et charges impayés, cette somme équivalent à plus du minima prévu par la clause de résiliation ci-dessus reproduite.

Or, d’après l’historique des versements, ladite somme n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 28 janvier 2025.

Sur la demande en paiement des loyers, charges impayés et indemnités d’occupation

En vertu des articles 7 et 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail.

L’article 1353 du code civil dispose que « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. »

En l’espèce, la SA VALLOIRE HABITAT produit aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 28 octobre 2025, Madame [L] [M] lui est redevable de la somme de 2 059.72 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Madame [L] [M] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, ladite somme correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupations dues au 28 octobre 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent bail dispose que « Le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. »

L’article 24 VII de cette même loi, dans sa version applicable au présent bail dispose que « Pendant le cours des délais accordés par le juge (…) les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, Madame [L] [M] sollicite des délais de paiement et propose de régler 231.60 euros par mois en plus du loyer pour apurer sa dette locative.

La SA VALLOIRE HABITAT ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement.

La lecture du décompte actualisé permet de constater que Madame [L] [M] a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

Si les déclarations de Madame [L] [M] à l’audience sur sa situation personnelle et financière ainsi que les éléments résultants la fiche de diagnostic social et financier, permettent de considérer qu’elle est en mesure de régler sa dette locative, le montant de 231.60 euros mensuel apparait excessif au regard de ses ressources et charges.

Madame [L] [M] sera dès lors autorisée à se libérer du montant de la dette avec des mensualités fixées à 60 euros selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire.

Dans ce cas, il est ordonné à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d’occupation sera due. Son montant sera égal au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés aux bailleurs.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [L] [M], qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre, pour les frais exposés mais non compris dans les dépens, une somme qu’il détermine, en tenant compte de l’équité et de la situation économique de cette partie.

En l’espèce, aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne justifie qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa version applicable aux instances engagées à compter du 1er janvier 2020, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 515 du même code ajoute que « hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi. Elle peut être ordonnée pour tout ou partie de la condamnation. »

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection du tribunal judicaire d’Orléans, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la SA VALLOIRE HABITAT recevable en son action ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur un bien à usage d’habitation sis [Adresse 2] à [Localité 6] conclu entre la SA VALLOIRE HABITAT et Madame [L] [M] le 17 décembre 2012 sont réunies au 28 janvier 2025 ;

CONDAMNE Madame [L] [M] à payer à la SA VALLOIRE HABITAT la somme de 2 059.72 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 28 octobre 2025 ;

AUTORISE Madame [L] [M] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 34 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 60 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette ;

DIT que les règlements devront intervenir en même temps que le loyer et au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 28 janvier 2025,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Madame [L] [M] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Madame [L] [M] sera condamnée à verser à la SA VALLOIRE HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNE Madame [L] [M] aux entiers dépens ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition à la date susmentionnée.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,