MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 25 Septembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00702 – N° Portalis DBWZ-W-B7J-DGTZ

AFFAIRE : Commune DE [Localité 4] C/ [K] [G]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RODEZ

JUGEMENT DU

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Le Juge des contentieux de la protection, Laurence PIGUET, assisté de Eliane MAIURANO, greffier,

PARTIES :

DEMANDERESSE

Commune DE [Localité 4]

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Jean-Paul GARRIGUES, avocat au barreau de l’AVEYRON

DÉFENDERESSE

Mme [K] [G]

demeurant [Adresse 3]

non comparante

Débats tenus à l’audience du : 03 Juillet 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 25 Septembre 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe à l’audience du 25 Septembre 2025,

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 1er novembre 2019, la Commune de [Localité 5] donné à bail à Madame [K] [G] un logement à usage d’habitation principale sis [Adresse 6] (portant actuellement l’adresse de [Adresse 2]) à [Localité 5] (Aveyron).

Par acte de commissaire de justice en date du 2 mai 2025, la Commune de [Localité 5] a assigné, devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 7], Madame [K] [G] (ci-après dénommée « le locataire ») afin, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— Prononcer la résiliation du bail du 1er novembre 2019

— Lui ordonner de libérer les lieux et à défaut ordonner son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef et au besoin avec le concours de la force publique, avec une astreinte solidaire de 100 € par jour de retard passé un délai de 8 jours suivant la date de signification d’un commandement de quitter les lieux

— La condamner à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle de 390 €, et ce en deniers ou quittances à compter du 22 mars 2025, date d’effet du commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire signifiée jusqu’à la date de restitution des clés par la locataire

— La condamner au paiement des sommes suivantes :

o 6.775,02 € arrêtée au 22 mars 2025 au titre de l’arriéré des loyers outre les intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation

o 1.200 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile

— La condamner aux dépens de l’instance lesquels comprendront en outre les frais de commandement de payer délivré le 21 janvier 2025 et les frais d’exécution rendus nécessaires postérieurement à la décision à intervenir.

L’affaire a été examinée à l’audience du 3 juillet 2025.

A cette audience, la Commune de [Localité 5], représentée par son conseil, a déclaré reprendre les demandes initiales de l’assignation et a actualisé le montant de sa dette.

A l’appui de ses prétentions, le bailleur fait valoir que le locataire ne s’est pas acquitté du paiement de plusieurs loyers à sa charge au titre du contrat de location. Il ajoute qu’en date du 21 janvier 2025, il lui a été délivré un commandement de payer qui visait la clause résolutoire et qui l’invitait à régler l’ensemble des sommes dues. Il ajoute que celui-ci n’a pas produit son plein effet et que des sommes restaient à payer.

Madame [K] [G], bien que régulièrement assignée selon les modalités de l’article 658 du Code de procédure civile, n’a pas comparu à l’audience et ne s’y est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 septembre.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En ne comparaissant pas, Madame [K] [G] s’expose à ce qu’une décision soit rendue contre elle sur les seuls éléments fournis par la Commune de [Localité 5].

En effet, aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1°) Sur le fondement juridique des demandes

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d’immeuble à usage d’habitation principale. Il est soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions du Titre I sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

2°) Sur la recevabilité de la demande

L’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifiée dispose notamment :

« Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actes de prétention des expulsions locatives prévue à 'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. »

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 dispose que " (…) A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins deux mois avant l’audience (…) "

En l’espèce, le contrat de location souscrit entre les parties contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour non-paiement du loyer et des charges aux termes convenus dans un délai de deux mois suivant un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer a été transmis à la CCAPEX le 23 janvier 2025, soit plus de deux mois avant l’assignation.

En outre, l’assignation a régulièrement est notifiée au préfet six semaines avant la présente audience.

Un rapport d’enquête financière et sociale a été transmis à la juridiction et mentionne qu’une demande d’APL va être déposée ainsi qu’une demande d’ASPA voire peut-être une possibilité de chômage et que Madame [K] [G] a des dettes multiples. Il précise également qu’une demande de logement social auprès de Aveyron Habitat a été déposée.

Compte tenu de ce qui précède, la demande formée par le bailleur est recevable.

3°) Sur la demande en paiement du solde locatif

L’article 7-a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée énonce, comme le contrat de location, que tout locataire doit payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

A l’audience, il a été notamment versé aux débats par le bailleur les pièces suivantes :

— Le contrat de location souscrit par les parties,

— Le commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail,

— Un décompte actualisé de la créance dont il résulte que la locataire reste toujours redevable de la somme de 7.165,02 € au titre des impayés de loyers et de charges (échéance du mois d’avril 2025 comprise)

Ce montant, qui est parfaitement justifié, doit donc être payé par la locataire au bailleur.

4°) Sur la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 énonçait que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux. »

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 énonce que « Toute clause prévoyant la résiliation du bail de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes connus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

En l’espèce, le contrat de location souscrit entre les parties contient une clause prévoyant la résolution de plein droit du bail pour non-paiement du loyer ou des charges aux termes convenus dans un délai de deux mois suivant un commandement de payer demeuré infructueux.

Il ressort des pièces versées aux débats que le locataire a rencontré des difficultés pour s’acquitter des obligations issues du contrat de location, puisqu’il s’est exposé à des impayés locatifs à plusieurs reprises. Il apparaît également que le solde locatif s’élève à un montant important qui ne peut que mettre en difficulté le bailleur. Cet événement constitue une inexécution contractuelle grave et répétée des obligations contractuelles et légales pesant sur lui.

Par ailleurs, le fait que Madame [K] [G] n’ait pas réglé les sommes dues dans le délai de deux mois du commandement de payer, soit le 21 mars 2025 entraîne la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire et autorise que soit ordonnée son expulsion.

Le paiement des loyers, qui constitue une obligation primordiale des devoirs pesant sur les locataires, n’a pas été acquitté par le locataire après la délivrance de l’assignation l’informant de sa situation de débitrice. Cela caractérise, quelles que soient ses propres difficultés, des manquements contractuels qui sont suffisamment graves pour entraîner la résolution judiciaire du contrat de bail.

En conséquence, il y a lieu de :

— Constater la résiliation du bail à compter du 21 mars 2025

— Dire qu’à compter de cette date, le locataire est devenu occupant sans droit ni titre et qu’il convient d’ordonner son expulsion, ainsi que celle de ses biens et de tous occupants de son chef

— Fixer l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme égale aux loyers et charges mensuels normalement exigibles jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée soit par la mise en œuvre de la procédure d’expulsion, soit par la remise des clefs en mains propres à un représentant du bailleur.

5°) Sur les dépens de l’instance

L’article 696 du Code de procédure civile dispose : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Madame [K] [G], qui succombe en ce qu’elle a failli à ses obligations contractuelles, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, du signalement du commandement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions et de l’assignation et de sa dénonce à la préfecture, conformément aux termes de la combinaison des articles 695 et 696 du Code de procédure civile.

6°) Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que « dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

L’équité commande en l’espèce qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au profit du bailleur qui a été contraint d’exposer des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l’instance pour faire valoir ses droits en justice.

Il lui sera accordé à ce titre la somme de 700 €.

7°) Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort,

CONSTATE la résiliation de plein droit, à compter du 21 mars 2025, du bail daté du 1er novembre 2019 consenti par la Commune de [Localité 5] concernant un logement à usage d’habitation principale sis [Adresse 6] (portant actuellement l’adresse de [Adresse 2]) à [Localité 5] (Aveyron) ;

ORDONNE, à défaut de libération volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [K] [G] et celle de tous occupants de son chef, dans les formes et délais légaux, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier, si besoin est, avec astreinte de 100 € par jour de retard passé un délai de 8 jours suivant la date de la date de signification d’un commandement de quitter les lieux ;

DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [K] [G] à payer à la Commune de [Localité 5], la somme de 7.165,02 euros en principal, au titre des impayés de loyers, de charges, et d’indemnités d’occupation (échéance du mois d’avril 2025 comprise) ;

DIT que cette somme sera majorée des intérêts au taux légal sur la somme de 5.605,02 € à compter du 21 janvier 2025 et pour le surplus, à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Madame [K] [G] au paiement d’une indemnité mensuelle correspondant à la somme égale aux loyers et des charges mensuels normalement exigibles (390,00 €), à compter de la présente décision et jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée soit par l’expulsion, soit par la restitution volontaire des éventuelles clefs en mains propres à un représentant de la Commune de [Localité 5] ;

CONDAMNE Madame [K] [G] à payer à la Commune de [Localité 5] la somme de 700 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [K] [G] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment les frais relatifs au coût du commandement de payer, du signalement du commandement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions, et l’assignation et de sa dénonciation au Préfet.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé le jour, mois et an susdits par la mise à disposition du jugement au greffe.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION