JUGEMENT DU : 07 Mai 2026

DOSSIER N° : N° RG 26/00042 – N° Portalis DBWZ-W-B7K-DKU4

AFFAIRE : S.A. SUD MASSIF CENTRAL HABITAT ENTREPRISE C/ [Y] [Q] [K]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RODEZ

JUGEMENT DU

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Le Juge des contentieux de la protection, M^me Mariette BEL, assistée de M^me Eliane MAIURANO, greffier,

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. SUD MASSIF CENTRAL HABITAT ENTREPRISE

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Madame [W] [N], munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR

M. [Y] [Q] [K]

demeurant [Adresse 2]

non comparant

Débats tenus à l’audience du : 05 Février 2026

Date de délibéré indiquée par le Président : 07 Mai 2026

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe à l’audience du 07 Mai 2026,

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 21 avril 2021, ayant pris effet le 4 mai 2021, la SA SUD MASSIF CENTRAL HABITAT a donné en location à Monsieur [I] [K] un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 3] étage, logement n°0034.0012 à [Localité 1] (Aveyron).

Par acte de commissaire de justice en date du 26 novembre 2025, la SA SUD MASSIF CENTRAL (ci-après dénommée « le bailleur ») a assigné devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 2], Monsieur [I] [K] (ci-après dénommé « le locataire ») afin, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

prononcer la résiliation du contrat de location en date du 21 avril 2021 par acquisition de la clause résolutoire conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,

ordonner son expulsion de corps et de biens ainsi que de tout occupant de son chef, du logement situé à [Localité 1][Adresse 4] – escalier E dès le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours de la force publique,

de le condamner au paiement de la somme de 909,23 euros en principal correspondant aux loyers et charges arrêtés au 7 novembre 2025, outre intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer les loyers sur la somme de 569,33 euros et à compter de la décision à intervenir pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil,

de le condamner au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation au moins égale au montant du dernier loyer et ce à compter de la résiliation du contrat de location et jusqu’à complète libération des lieux, en application des dispositions de l’article 1760 du code civil,

lui allouer une indemnité de 300 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile, correspondant aux frais engagés , et aux honoraires de rédaction du présent acte,

de le condamner suivant les dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, en tous les frais et dépens d’instance et de ses suites ainsi que ceux déjà exposés qui comprendront le commandement de payer les loyers signifié le 9 septembre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 5 février 2026.

La SA SUD MASSIF CENTRAL HABITAT, représentée par Madame [W] [N] régulièrement munie d’un pouvoir spécial, a maintenu ses demandes.

A l’appui de ses prétentions, le bailleur fait valoir que la locataire ne s’est pas acquittée du paiement de plusieurs loyers à sa charge au titre du contrat de location. Il ajoute qu’en date du 9 septembre 2025 lui a été transmis un commandement de payer qui visait la clause résolutoire et qui l’invitait à payer l’ensemble des sommes dues. Il ajoute que celui-ci n’a pas produit son plein effet et que des sommes restaient à payer.

De son côté, Monsieur [I] [K], bien que régulièrement assigné à étude, selon les modalités de l’article 658 du code de procédure civile, n’a pas comparu à l’audience et ne s’y est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

* Sur le fondement juridique des demandes

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d’immeuble à usage d’habitation principale. Il est soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions du Titre I sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

* Sur la recevabilité de la demande

L’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dispose notamment que « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 ».

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 modifié disposait que « A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins deux mois avant l’audience (…) »

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 dispose que « (…) A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins six semaines avant l’audience (…) »

En l’espèce, le commandement de payer a été transmis à la CCAPEX le 10 septembre 2025, soit plus de deux mois avant l’assignation.

En outre, l’assignation, a été régulièrement notifiée au Préfet le 27 novembre 2025, soit six semaines avant la présente audience.

Aucun rapport d’enquête financière et sociale n’a été transmis à la juridiction.

Compte tenu de ce qui précède, la demande formée par le bailleur est recevable.

* Sur la demande en paiement du solde locatif

L’article 7-a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée énonce, comme le contrat de location, que tout locataire doit payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

À l’audience, il a notamment été versé aux débats par le bailleur les pièces suivantes :

le contrat de location souscrit par les parties contenant une clause résolutoire,

le commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail,

le décompte actualisé de la créance dont il résulte que la locataire reste toujours redevable de loyers et de charges pour une somme de 1217,89 euros (échéance du mois de janvier 2026 comprise), arrêtée au 30 janvier 2026.

Il convient d’expurger de ce décompte la somme de 39 euros au titre des frais de rejet qui auront vocation à intégrer les dépens.

Il résulte de l’examen de ces documents, qu’à la date du 30 janvier 2026, Monsieur [I] [K] est redevable envers la SA SUD MASSIF CENTRAL HABITAT de la somme de 1178,89 euros au titre des impayés de loyers et de charges (échéance du mois de janvier 2026 comprise).

Ce montant, qui est parfaitement justifié, doit donc être payé par le locataire au bailleur.

* Sur la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 énonçait que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 énonce que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En espèce, le contrat de location souscrit entre les parties contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour non-paiement du loyer ou des charges aux termes convenus dans un délai de deux mois suivant un commandement de payer demeuré infructueux. En l’absence de dispositions transitoires, il convient d’appliquer le délai de deux mois contractuel.

Il ressort des pièces versées aux débats que le locataire a rencontré des difficultés pour s’acquitter des obligations issues du contrat de location, puisqu’il s’est exposé à des impayés locatifs à plusieurs reprises. Il apparaît également que le solde locatif s’élève à un montant important qui ne peut que mettre en difficulté le bailleur. Cet événement constitue une inexécution contractuelle grave et répétée des obligations contractuelles et légales pesant sur lui.

Par ailleurs, le fait que Monsieur [I] [K] n’ait pas payé l’intégralité des sommes réclamées dans le délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 9 novembre 2025, entraîne la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire et autorise que soit ordonnée son expulsion.

Le paiement des loyers, qui constitue une obligation primordiale des devoirs pesant sur le locataire, n’a pas été intégralement acquitté par lui après la délivrance de l’assignation l’informant de sa situation de débiteur. Cela caractérise, quelles que soient ses propres difficultés, des manquements contractuels qui sont suffisamment graves pour entraîner la résolution judiciaire du contrat de bail.

En conséquence, il y a lieu de :

constater la résiliation du bail à compter du 9 novembre 2025,

dire qu’à compter de cette date, le locataire est devenu occupant sans droit ni titre et qu’il convient d’ordonner son expulsion, ainsi que celle de ses biens et de tous occupants de son chef,

fixer l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme égale aux loyers et charges mensuels normalement exigibles jusqu’à libération effective des lieux, caractérisée soit par la mise en œuvre de la procédure d’expulsion, soit par la remise des clefs en mains propres à un représentant du bailleur.

* Sur les dépens de l’instance

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Monsieur [I] [K] qui succombe, sera condamné aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment les frais relatifs au coût de l’assignation ayant introduit la présente instance et ce, conformément aux termes de la combinaison des articles 695 et 696 du code de procédure civile.

* Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que « dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

L’équité commande en l’espèce qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit du bailleur qui a été contraint d’exposer des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l’instance pour faire valoir ses droits en justice.

Il lui sera accordé à ce titre la somme de 300 euros.

* Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE la résiliation de plein droit à compter du 9 novembre 2025, du bail daté du 21 avril 2021, consenti par la SA SUD MASSIF CENTRAL HABITAT à Monsieur [I] [K] sis [Adresse 5], 2e étage, logement n°0034.0012 à [Localité 1] (Aveyron) ;

ORDONNE à défaut de libération volontaire préalable des lieux, l’expulsion de Monsieur [I] [K] ainsi que celle de tous occupants de son chef, dans les formes et délais légaux avec le concours éventuel d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [I] [K] à payer à la SA SUD MASSIF CENTRAL HABITAT une somme de 1178,89 euros (MILLE CENT SOIXANTE DIX HUIT EUROS ET QUATRE-VINGT NEUF CENTIMES) au titre des impayés de loyers, de charges et d’indemnités d’occupation (échéance du mois de janvier 2026 comprise) arrêtée au 30 janvier 2026 ;

DIT que cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 26 novembre 2025, date de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [I] [K] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation correspondant à la somme égale aux loyers et charges mensuels normalement exigibles, à compter du 5 février 2026 (soit actuellement 450,32 euros par mois hors réindexations annuelles postérieures et régularisations de charges à venir et hors éventuelle allocation personnalisée au logement) et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée soit par l’expulsion, soit par la restitution volontaire préalable des clefs en mains propres à un représentant de la SA SUD MASSIF CENTRAL HABITAT ;

DIT que la présente décision sera transmise au représentant de l’État dans le Département ;

CONDAMNE Monsieur [I] [K] à payer à la SA SUD MASSIF CENTRAL HABITAT la somme de 300 euros (TROIS CENTS EUROS) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres ou surplus de demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

CONDAMNE Monsieur [I] [K] aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais relatifs au coût du commandement de payer, du signalement du commandement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions, de l’assignation et de sa dénonciation au Préfet.

Ainsi jugé et mis à disposition le 7 mai 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION