MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 05 Février 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/01355 – N° Portalis DBWZ-W-B7J-DJHS

AFFAIRE : [W] [S] C/ [A] [Z]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RODEZ

JUGEMENT DU

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Le Juge des contentieux de la protection, M^me Mariette BEL, assistée de M^me Eliane MAIURANO, greffier,

PARTIES :

DEMANDEUR

M. [W] [S]

né le 16 Juin 1986 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Cédric GALANDRIN, avocat au barreau de l’AVEYRON

DEFENDEUR

M. [A] [Z]

né le 10 Avril 1975

demeurant [Adresse 2]

non comparant

Débats tenus à l’audience du : 06 Novembre 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 05 Février 2026

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe à l’audience du 05 Février 2026,

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du premier octobre 2019, Monsieur [W] [S] a donné en location à Monsieur [A] [Z] un appartement à usage d’habitation principale, avec garage, parking, cave, situé sur la commune de [Localité 2][Adresse 3]), [Adresse 4].

Par acte de commissaire de justice en date du 9 septembre 2025, Monsieur [W] [S] (ci-après dénommée « le bailleur ») a assigné devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de RODEZ, Monsieur [A] [Z] (ci-après dénommé « le locataire ») afin de :

— prononcer la résiliation du contrat de location par acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner, en conséquence, son expulsion de corps et de biens ainsi que de tout occupant de son chef, du logement situé à [Adresse 5] dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner Monsieur [A] [Z] au paiement de la somme de 4.919, 00 euros en principal correspondant aux loyers et charges arrêtés au 29 août 2025, outre intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer les loyers sur la somme de 2.574, 00 euros et à compter de la décision à intervenir pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du Code civil,

— condamner Monsieur [A] [Z] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation au moins égale au montant du dernier loyer et ce à compter de la résiliation du contrat de location et jusqu’à complète libération des lieux, en application des dispositions de l’article 1760 du code civil,

— condamner Monsieur [A] [Z] au paiement de la somme de 800, 00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à tous les frais et dépens d’instance sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 6 novembre 2025.

[W] [S] était représenté par son conseil qui a maintenu ses demandes contenues dans l’acte introductif d’instance.

De son côté, Monsieur [A] [Z], bien que régulièrement assigné à l’étude selon les modalités de l’article 658 du code de procédure civile (domicile certifié par nom sur la boîte aux lettres), n’a pas comparu à l’audience et ne s’y est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 février 2026

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée

* Sur le fondement juridique des demandes

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d’immeuble à usage d’habitation principale. Il est soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions du Titre I sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

* Sur la recevabilité de la demande

L’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dispose notamment que « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 ».

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 modifié disposait que « A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins deux mois avant l’audience (…) »

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 dispose que « (…) A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins six semaines avant l’audience (…) ».

En l’espèce, le commandement de payer a été transmis à la CCAPEX le 8 mai 2025, soit plus de deux mois avant l’assignation.

En outre, l’assignation a été régulièrement notifiée au Préfet, le 10 septembre 2025 soit six semaines avant la présente audience.

Un rapport d’enquête financière et sociale a été transmis à la juridiction et mentionne que Monsieur [Z] n’a répondu à aucune des convocations du service.

Compte tenu de ce qui précède, la demande formée par le bailleur est recevable.

* Sur la demande en paiement du solde locatif

L’article 7-a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée énonce, comme le contrat de location, que tout locataire doit payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

À l’audience, il a notamment été versé aux débats par le bailleur les pièces suivantes :

le contrat de location souscrit par les parties contenant une clause résolutoire,

le commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail signifié au locataire le 6 mai 2025,

le décompte de la créance daté du premier octobre 2025 dont il résulte que le locataire reste toujours redevable de loyers pour une somme de 4.919, 00 euros , échéance du mois de septembre 2025 comprise,

Il résulte de l’examen de ces documents, qu’à la date du premier octobre 2025, Monsieur [A] [Z] est bien redevable envers Monsieur [W] [S] de la somme de 4.919,00 euros, au titre des impayés de loyers.

Dès lors, ce montant, qui est parfaitement justifié, doit donc être payé par le locataire au bailleur.

* Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée énonçait que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 énonce que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En espèce, le contrat de location souscrit entre les parties contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour non-paiement du loyer ou des charges aux termes convenus dans un délai de deux mois suivant un commandement de payer demeuré infructueux.

Il ressort des pièces versées aux débats que le locataire a rencontré des difficultés pour s’acquitter des obligations issues du contrat de location, puisqu’il s’est exposé à des impayés locatifs à plusieurs reprises. Il apparaît également que le solde locatif s’élève à un montant important qui ne peut que mettre en difficulté le bailleur. Cet événement constitue une inexécution contractuelle grave et répétée des obligations contractuelles et légales pesant sur lui.

Par ailleurs, le fait que Monsieur [A] [Z] n’ait pas payé l’intégralité des sommes réclamées dans le délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 6 juillet 2025 entraîne la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire et autorise que soit ordonnée son expulsion.

Le paiement des loyers, qui constitue une obligation primordiale des devoirs pesant sur le locataire, n’a pas été intégralement acquitté par lui après la délivrance de l’assignation l’informant de sa situation de débiteur. Cela caractérise, quelles que soient ses propres difficultés, des manquements contractuels qui sont suffisamment graves pour entraîner la résolution judiciaire du contrat de bail.

En conséquence, il y a lieu de :

constater la résiliation du bail à compter du 6 juillet 2025,

dire qu’à compter de cette date, le locataire est devenu occupant sans droit ni titre et qu’il convient d’ordonner son expulsion, ainsi que celle de ses biens et de tous occupants de son chef,

fixer l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme égale aux loyers mensuels normalement exigibles jusqu’à libération effective des lieux, caractérisée soit par la mise en œuvre de la procédure d’expulsion, soit par la remise des clefs en mains propres à Monsieur [W] [S] ou un représentant,

* Sur les dépens de l’instance

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Monsieur [A] [Z], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens de l’instance, lesquels comprennent les frais de commandant de payer, d’assignation et de dénonciations respectives à la CCAPEX et la Préfecture.

*Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’équité ne fait pas obstacle à ce que Monsieur [A] [Z] soit condamné à payer à Monsieur [W] [S] la somme de 350, 00 euros a titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE la résiliation de plein droit à compter du 6 juillet 2025, du bail en date du premier octobre 2019, consenti par Monsieur [W] [S] à Monsieur [A] [Z] et portant sur le bien immobilier suivant : [Adresse 6] (Aveyron),

ORDONNE, à défaut de libération volontaire préalable des lieux, l’expulsion de Monsieur [A] [Z] et celle de tous occupants de son chef, dans les formes et délais légaux avec le concours éventuel d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [A] [Z] à payer à Monsieur [W] [S] une somme de 4.919, 00 euros (quatre mille neuf cent dix neuf euros) au titre des impayés de loyers et d’indemnités d’occupation (échéance d’octobre 2025 non comprise) arrêtée au premier octobre 2025,

DIT que cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 9 septembre 2025, date de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [A] [Z] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation correspondant à la somme égale aux loyers mensuels normalement exigibles, à compter du premier octobre 2025 (soit actuellement 469,00 euros par mois hors réindexations annuelles postérieures et régularisations de charges à venir, hors prise en compte d’une éventuelle allocation logement) et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée soit par l’expulsion, soit par la restitution volontaire préalable des clefs en mains propres à Monsieur [W] [S] ou un représentant ;

DIT que le présent jugement sera transmis au représentant de l’État dans le Département ;

REJETTE toutes autres ou surplus de demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

CONDAMNE Monsieur [A] [Z] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment les frais relatifs au coût du commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire et de sa notification à la CCAPEX, ainsi que l’assignation.

CONDAMNE Monsieur [A] [Z] à payer à Monsieur [W] [S] la somme de 350, 00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure

civile,

Ainsi jugé et mis à disposition le 05 février 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION