TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

PAC – CONTENTIEUX

JUGEMENT DU 09 septembre 2025

MINUTE N° :

AMP/MH

N° RG 25/01180 – N° Portalis DB2W-W-B7J-M3EP

72A Demande en paiement des charges ou des contributions

AFFAIRE :

le syndicat des copropriétaires de la résidence [9], sis [Adresse 15] représenté par son syndic le cabinet BIHL SA

C/

Monsieur [E] [Y]

DEMANDEUR

le syndicat des copropriétaires de la résidence LE CHANT DES OISEAUX, sis [Adresse 15] représenté par son syndic le cabinet BIHL SA, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représenté par la SELARL JAVELOT FREMY RENE, avocats au barreau de ROUEN, vestiaire : 153

DEFENDEUR

Monsieur [E] [Y]

né le 25 Avril 1984 à [Localité 14],

demeurant [Adresse 3]

Non constitué

JUGEMENT : réputé contradictoire

Et en premier ressort

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 09 septembre 2025

Le présent jugement a été signé par Marie HAROU Vice Présidente, et par Anne Marie PIERRE, Greffière présente lors du prononcé.

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EXPOSÉ DU LITIGE

M. [E] [Y] est propriétaire d’un appartement (lot n°230), d’une cave (lot n°288) et d’un box (lot n°834) dans la copropriété de l’immeuble LE CHANT DES OISEAUX, situé [Adresse 16] [Adresse 6] [Localité 10][Adresse 2], dont le Syndic est le cabinet BIHL, régulièrement désigné en cette qualité par l’Assemblée Générale des copropriétaires réunie le 2 juillet 2024.

Par acte du 18 janvier 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE [Adresse 7] DES [Adresse 12], représenté par son syndic le cabinet BIHL, a fait assigner M. [E] [Y] devant le tribunal judiciaire de Rouen afin d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes de :

– 9.885,45 euros correspondant aux charges de copropriété impayées, dues au mois d’octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 30 novembre 2023, date de la mise en demeure,

– 1.676,95 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de la créance,

– 1.000 euros à titre de dommages et intérêts,

– 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que M. [E] [Y] n’a pas réglé régulièrement les charges de copropriété lui incombant, ce qui a provoqué des décalages de trésorerie et affecté négativement les situations financières des autres copropriétaires.

Assigné suivant les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, M. [E] [Y] n’a pas comparu ni été représenté.

La clôture de l’instruction est intervenue le 03 juin 2025.

La date de dépôt du dossier a été fixée au 17 juin 2025. L’affaire a été mise en délibéré au 9 septembre 2025, par mise à disposition au greffe.

La présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire, par application de l’article 473.

MOTIFS

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1- Sur la demande principale aux fins de paiement de charges de copropriété échues et de frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement, et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel, et que les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, exigibles le premier jour de chaque trimestre, ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

Selon l’article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE CHANT DES OISEAUX produit aux débats :

– le règlement de copropriété et l’état descriptif de division concernant l’immeuble sis [Adresse 17] à [Localité 11],

– un relevé des propriétés de M. [E] [Y] et l’avis de mutation des lots n° 230, n°288 et n°834, au profit de M. [E] [Y] le 13 juin 2016,

– les procès-verbaux des assemblées générales des 3 juillet 2018, 15 mai 2019, 23 octobre 2020, 17 juin 2021, 9 juin 2022, 4 juillet 2023 et 2 juillet 2024, approuvant les comptes de gestion des exercices courant du 1er janvier 2017 au 31 décembre 2023, ainsi que les budgets prévisionnels des exercices courant du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2025,

– les relevés des appels de fonds,

– le contrat de syndic,

– les relances des 23 avril 2018, 18 mai 2018, 24 juillet 2018, 24 octobre 2018, 26 novembre 2018, 31 janvier 2019, 24 avril 2019, 10 mai 2019, 16 mai 2022, 23 février 2023 et les mises en demeure des 27 mars 2023 et 30 novembre 2023,

— les sommations de payer des 19 juin 2019 et 22 décembre 2023,

– un état récapitulatif de la créance.

Il ressort du décompte des charges de copropriété et des appels de fonds que la créance du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE CHANT DES OISEAUX au titre des charges de copropriété échues et impayées est fondée et doit être arrêtée à la somme de 9.677,67 euros au mois d’octobre 2024, appel de fonds du 4ème trimestre 2024 inclus, et déduction faite des sommes de 150 euros correspondant aux cinq mises en demeure, de 167,53 euros et de 171,88 euros correspondant aux deux sommations de payer, de 72 euros correspondant aux deux visites à domicile, de 207,78 euros correspondant aux deux procès verbaux de saisie attribution, de 564,02 euros correspondant aux honoraires d’huissier, de 251,52 euros correspondant au procès verbal de saisie vente et de 300 euros correspondant à des frais de gestion qui ne relèvent pas des charges de copropriété.

S’agissant des frais de recouvrement, seuls sont justifiés et apparaissent utiles les frais de mise en demeure (150 euros), de deux somations de payer (167,53 euros + 171,88 euros), de deux procès verbaux de saisie attribution de 207,78 euros et d’un procès-verbal de saisie-vente (251,52 euros), soit la somme totale de 948,71 euros. En effet, les frais de gestion et les frais constitution du dossier pour l’huissier font partie des diligences ordinaires du syndic à la charge de l’ensemble des copropriétaires de sorte que les frais y afférents ne peuvent être mis à la charge de M. [E] [Y], sauf à être intégrés dans la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il conviendra, en conséquence, de condamner M. [E] [Y] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE CHANT DES OISEAUX les sommes de :

– 9.677,67 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées, dues au mois d’octobre 2024, appel de fonds du 4ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 30 novembre 2023 sur la somme de 9 228,12 euros et à compter du 18 janvier 2025 sur le surplus,

– 948,71 euros au titre des frais de recouvrement.

2 – Sur la demande d’anatocisme

L’article 1343-2 du code civil prévoit que les intérêts échus au moins pour une année entière au moins produiront intérêts si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En conséquence, il convient dordonner l’anatocisme.

3 – Sur la demande de dommages et intérêts

Il est constant que les impayés de charges de copropriété génèrent pour l’ensemble de la copropriété, outre des désagréments d’ordre administratif et judiciaire, des difficultés de financement et que les copropriétaires débiteurs font supporter leur carence aux autres copropriétaires. Ce préjudice est d’autant plus caractérisé lorsque les impayés de charges sont importants et anciens, comme cela est le cas en l’espèce.

M. [E] [Y] sera, par conséquent, condamné à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE CHANT DES OISEAUX la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

4- Sur les autres demandes

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, M. [E] [Y], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens qui comprendront le coût de l’assignation. Compte tenu de l’issue du litige, il sera également condamné à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE CHANT [Adresse 8] OISEAUX une indemnité au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile dont le montant sera équitablement fixé à la somme de 1 000 euros.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par décision réputée contradictoire, susceptible d’appel,

CONDAMNE M. [E] [Y] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE CHANT DES OISEAUX, situé [Adresse 17] à [Localité 10][Adresse 1][Localité 13], représenté par son syndic, le cabinet BIHL, les sommes de :

– 9.677,67 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées, dues au mois d’octobre 2024, appel de fonds du 4ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 30 novembre 2023 sur la somme de 9 228,12 euros et à compter du 18 janvier 2025 sur le surplus,

– 948,71 euros au titre des frais de recouvrement,

ORDONNE l’anatocisme en application de l’article 1343-2 du code civil,

CONDAMNE M. [E] [Y] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE CHANT DES OISEAUX, situé [Adresse 16] [Adresse 5] à [Localité 11], représenté par son syndic, le cabinet BIHL la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [E] [Y] aux dépens qui comprendront le coût de l’assignation ;

CONDAMNE M. [E] [Y] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE CHANT DES OISEAUX, situé [Adresse 16] [Adresse 6] [Localité 10][Adresse 2], représenté par son syndic, le cabinet BIHL la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision ;

La Greffière La Présidente