TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référé

N° RG 24/00984 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YMM6

SL/CG

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 29 OCTOBRE 2024

DEMANDERESSE :

Mme [J] [G]

[Adresse 5]

[Localité 7]

représentée par M^e Eric DELFLY, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDEURS :

M. [O] [A]

[Adresse 4]

[Localité 9]

représenté par M^e Zineb LARDJOUNE, avocat au barreau de LILLE

S.A.S. [P] [E]

[Adresse 3]

[Localité 9]

non comparante

M. [L] [Y]

[Adresse 6]

[Localité 8]

non comparant

JUGE DES RÉFÉRÉS : Carine GILLET, Première vice-présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 24 Septembre 2024

ORDONNANCE du 29 Octobre 2024

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Suivant acte sous seing privé du 27 octobre 2016, M. [S] aux droits duquel vient Mme [J] [G] (attestation de Me [I] du 27 mai 2019-pièce n° 2) a consenti à M.[O] [A], preneur pour le compte d’une société en formation, un bail commercial, portant sur des locaux situés à [Adresse 12], pour une durée de neuf années à compter du 15 octobre 2016, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 7.200 euros HT, soumis à indexation annuelle, payable mensuellement et d’avance, outre provisions pour charges et versement d’un dépôt de garantie de 600 euros.

M.[O] [A] a cédé le droit au bail à [M] [V] (pièce demandeur n°14 du 25 avril 2022), sans avertir le bailleur, cession que celui-ci a accepté de régulariser au profit de [X] [Y] (avenant au bail du 23 février 2023), le bailleur étant par la suite informé de la cession des locaux en violation du bail, par [O] [A] au profit de [X] [Y] (pièce demandeur n°3 avenant au bail du 23 février 2023).

Les loyers étant impayés, Mme [J] [G] a fait signifier le 26 mars 2024 à la SAS [P] [E] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au bail. La demanderesse a également fait délivrer à [X] [Y] et à [O] [A], les 08 et 09 avril 2024, par actes séparés, un commandement de payer.

Par actes du 06 juin 2024, Mme [J] [G] a fait assigner la SAS [P] [E], ainsi que [L] [Y] et [O] [A], devant le président du tribunal judiciaire de LILLE, statuant en référés, aux fins entre autres mesures de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire.

L’affaire a été appelée à l’audience du 25 juin 2024 et renvoyée successivement à la demande des parties à l’audience du 24 septembre 2024 pour y être plaidée.

A cette audience, [J] [G] représentée par son avocat sollicite oralement le bénéfice de ses dernières écritures reprises oralement, aux fins de :

Vu les articles 1103, 1104 et 1353 du code civil

Vu l’article les articles L145-41 et L145-16-2 du code de commerce

Vu les articles 642, 834 et 835 du code de procédure civile

Vu les pièces versées au débat,

A TITRE PRINCIPAL

SUR LA RÉSILIATION DU BAIL ET L’EXPULSION DU PRENEUR

— Juger que la société [P] [E] ne s’est pas acquittée des causes du commandement de payer et de faire du 26 mars 2024 dans le délai d’un mois qui lui était imparti.

— Juger que M. [Y] [X] ne s’est pas acquitté des causes du commandement de payer et de faire des 27 mars et 8 avril 2024 dans le délai d’un mois qui lui était imparti.

En conséquence,

— Juger que le bail liant la société [P] [E] à Madame [G] [J] est résilié depuis le 30 avril 2024 ;

— Juger que le bail liant M. [Y] [X] à Madame [G] [J] est résilié depuis le 11 mai 2024 ;

— Ordonner l’expulsion de la société [P] [E] et de M. [Y] [L], ainsi que de tous occupants de son chef, le cas échéant avec le concours de la [Localité 10] Publique ;

— Fixer en tant que de besoin et CONDAMNER la société [P] [E] et M. [Y] [L] à payer à Madame [G] [J] une indemnité d’occupation journalière à compter de la date de résiliation du Bail à la somme de 93 euros, jusqu’à la libération complète et effective des locaux ;

— Condamner à titre provisionnel la société [P] [E] et M. [Y] [L] au paiement de ladite indemnité d’occupation ;

— Condamner la société [P] [E], M. [Y] [L] à payer à Madame [G] [J], par provision, la somme de 2 313 euros TTC, terme du mois de septembre 2024 inclus

— Condamner à titre provisionnel, la société [P] [E] et M. [Y] [L] au paiement de la somme de 115 euros, au titre de la clause pénale contractuelle ;

— Juger que les sommes dues en ce compris l’indemnité d’occupation, porteront intérêt au taux légal à compter du commandement de payer, sur les causes qui y sont visées, et à compter de la date de la décision à intervenir, pour les échéances postérieures ;

— Condamner solidairement à titre provisionnel, M. [A] [O] au paiement de la somme de 2 313 euros TTC, en sa qualité de garant de la société [P] [E] et de M. [Y] [L]

— Condamner solidairement à titre provisionnel M. [A] [O] au paiement de la somme de 115 euros au titre de la clause pénale, en sa qualité de garant de la société [P] [E] et de M. [Y] [L],

— Condamner solidairement à titre provisionnel, M. [A] [O] au paiement de l’indemnité d’occupation journalière jusqu’à parfait délaissement des lieux loués, en sa qualité de garant de la société [P] [E] et de M. [Y] [L] ;

EN TOUTE HYPOTHÈSE

— Condamner solidairement à titre provisionnel la société [P] [E], M. [Y] [L], et M. [A] [O] à payer à Madame [G] [J] une somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner solidairement à titre provisionnel la société [P] [E], M. [Y] [L], et M. [A] [O] aux entiers dépens de la procédure, en ce compris les frais de signification des assignations d’un montant de 341,50 euros.

[O] [A], représenté, reprenant oralement ses écritures déposées à l’audience, sollicite du juge des référés de :

Vu le bail

Vu l’avenant signé entre les parties en date du 25 avril 2022

Vu l’article L 145-41 alinéa 1 du code de commerce.

Vu les dispositions de l’article L 145-16-1 du code de commerce

Vu les dispositions d’ordre public de l’article L 145-16-2 du code de commerce.

— Débouter Madame [G] de l’ensemble de ces demandes dirigées à l’endroit de M. [A], à l’exception de la résiliation et de l’expulsion des actuels occupants des lieux loués pour lesquelles elle s’en rapporte à la sagesse du tribunal.

— Constater que M. [O] [A] s’en rapporte quant à la résiliation du bail en date du 15 octobre 2016 sollicitée par Madame [G] et subséquemment de la demande en expulsion dirigée contre M. [X] [Y] actuel occupant des lieux loués et [P] [E], sis au [Adresse 2] à [Localité 11], n’ayant aucun lien contractuelle avec ces derniers.

— Dire et juger que M. [O] [A] ne saurait être tenu à garantie, n’ayant aucun lien contractuel avec l’actuel occupant et exploitant des lieux du fond sis [Adresse 1] à [Localité 11] au regard de la cession intervenue le 25 avril 2022 avec Mr [V].

— Déclarer inopposable à M. [A] la clause contractuelle contenue dans le contrat du 27 octobre 2016 et de la clause de l’avenant au contrat du 22 avril 2022 renvoyant à celle-ci puisque contrevenant aux dispositions d’ordre public de l’article L 145-16-2 du code de commerce et de la jurisprudence de la cour de cassation.

— Constater en tout état de cause que la demande de Madame [J] [G] se heurte à une contestation sérieuse et l’inviter à se pourvoir sur le fond, au regard du non respect des dispositions des articles L 145-16-1 et L 145-16-2 du code de commerce

— La débouter de toutes ses demandes visant à obtenir la garantie de M. [O] [A] pour toutes les sommes dont serait redevable l’actuel preneur des lieux donnés à bail à savoir M. [Y], [P] [E] ou tous occupants de son chef en raison de l’existence d’une contestation sérieuse afférente notamment au non respect des dispositions de l’article L 145-16-1 et L 145-16-2 du code de commerce.

— Condamner Madame [J] [G] au paiement de la somme de 1000 € au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens sur la base de l’article 696 du Code de Procédure civile, pour avoir injustement mis en cause M. [A].

Bien que régulièrement assignés respectivement par remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice et par remise de l’acte à personne, la SAS [P] [E] et [L] [Y] n’ont pas constitué avocat.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est fait référence à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties qui ont été soutenues oralement.

La présente décision susceptible d’appel est réputée contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En l’absence du défendeur qui n’a pas constitué avocat, il sera fait application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile selon lesquelles il appartient au juge de ne faire droit à la demande que dans la mesure où celle-ci apparaît recevable, régulière et bien fondée.

Sur la dénonciation de la procédure aux créanciers inscrits

Le bailleur qui entend se prévaloir du bénéfice de la clause résolutoire doit informer les créanciers inscrits à la date où la clause résolutoire est présumée acquise, soit à l’expiration du délai d’un mois imparti par l’article L. 145-41 du code de commerce, en dénonçant aux créanciers inscrits, la copie de l’assignation tendant à l’acquisition de la clause résolutoire, selon la procédure fixée par les articles L. 143-2 et suivants du code de commerce. La résiliation ne devient définitive à l’égard des créanciers inscrits qu’un mois après la notification qui leur en a été faite. A défaut de respect desdites formalités, le bailleur s’expose à ce que la résiliation le cas échéant constatée ainsi que l’ensemble de la procédure ultérieure soient inopposables au créancier inscrit qui peut également demander la rétractation de l’ordonnance par voie de tierce opposition.

En l’occurrence, [J] [G] ne justifie pas avoir exécuté cette formalité. La procédure ne sera donc pas opposable aux éventuels créanciers inscrits sur le fonds de commerce.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, "le président du tribunal judiciaire (…) [peut] toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite”.

En application de l’article L145-41 du code de commerce, “Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité, mentionner ce délai”.

Le juge des référés dispose des pouvoirs de constater l’acquisition de la clause résolutoire.

En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire (page 12 du contrat). Le commandement de payer la somme en principal de 2527,23 euros, délivré le 26 mars 2024 dans les formes prévues à l’article L.145-41 du code du commerce, étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à l’expiration du délai d’un mois, soit le 26 avril 2024, ce qu’il convient de constater.

Le preneur se trouvant sans droit ni titre à compter de cette date et son obligation de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur les prétentions de [O] [A]

[O] [A] exposant n’avoir cédé le bail qu’à [M] [V] et n’avoir aucun lien contractuel avec l’actuel cessionnaire du bail commercial, soutient ne pas devoir garantie au bailleur au titre des cessionnaires successifs du bail. Il estime que la demande de la bailleresse se heurte à une contestation sérieuse, dès lors que la demanderesse a accepté la cession initiale le 25 avril 2022 et a perçu les loyers, renonçant ainsi à se prévaloir en toute connaissance de cause de l’irrégularité de la cession de fonds. Il ajoute que la clause contractuelle opposée, imposant au cédant de garantir les cessionnaires successifs, ne lui est pas opposable, car contraire aux dispositions d’ordre public de l’article L145-16-2 du code de commerce et que cette clause doit être déclarée nulle et non avenue.

La bailleresse répond que l’acte de cession du 25 avril 2022 lui est inopposable, faute par Mr [V] d’avoir communiqué les documents nécessaires et que, aux termes des clauses du bail initial, le garant demeure tenu à l’égard de tous les cessionnaires successifs.

En l’occurrence, contrairement aux affirmations du bailleur, [O] [A] est intervenu au bail du 26 octobre 2016 (pièce demandeur n°1), en qualité de preneur exclusivement et ne s’est aucunement engagé en qualité de garant. C’est si vrai que la désignation de “l’intervenant ou du garant” en haut de page 3 du bail n’est aucunement renseignée, tout comme d’ailleurs, le paragraphe relatif au cautionnement, dépourvu de toute mention manuscrite et que la signature en fin de bail de ce défendeur n’est portée qu’au titre du “locataire”.

La stipulation du bail invoquée par le bailleur est donc inapplicable, [O] [A] n’étant jamais intervenu comme “garant”.

Par ailleurs, la bailleresse ne peut décemment soutenir qu’elle n’a pas accepté la cession initiale, intervenue au profit de Mr [V], alors qu’elle a accepté, en toute connaissance de cause, le règlement des loyers, par le cessionnaire désigné.

Enfin [O] [A] n’a aucun lien contractuel avec la SAS [P] [E] et avec [X] [Y].

Les demandes formées par la demanderesse à l’égard de [O] [A] se heurte à contestations sérieuses et seront écartées.

Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux de la SAS [P] [E] et [X] [Y] et de tous occupants de leur chef, après acquisition de la clause résolutoire, est fautif et cause un préjudice à Mme [J] [G], celle-ci ne pouvant librement disposer de son bien dont le bail a pris fin.

Le bailleur est fondé à obtenir à titre provisionnel la fixation et la condamnation de la SAS [P] [E] et [L] [Y] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, à compter du 27 avril 2024 et jusqu’à complète libération des lieux, en réparation du préjudice résultant de l’occupation des lieux.

Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’arriéré

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile “Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [il peut] accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”.

[J] [G] justifie par la production du bail, du commandement de payer et du décompte, à septembre 2024 inclus (pièce demandeur n°21), que les loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation ont cessé d’être payés.

Après déduction des sommes de 498,03 euros et de 341,50 euros, au titre de frais de commissaire de justice, à inclure le cas échéant dans les dépens, l’arriéré locatif s’élève à la somme de 1814,97 euros, qui constitue une créance non sérieusement contestable, au paiement de laquelle la SAS [P] [E] et [X] [Y] seront condamnés solidairement entre eux.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur la clause pénale et la conservation du dépôt de garantie

Les demandes relatives à des pénalités pouvant prendre la forme de la conservation du dépôt de garantie, de sommes forfaitaires à payer au bailleur, d’intérêts de retard ou de majoration de l’indemnité d’occupation par rapport au loyer sont des clauses pénales dont l’interprétation comme l’éventuel caractère manifestement excessif ou dérisoire préjudicient au fond.

En conséquence ces prétentions excèdent les pouvoirs du juge des référés.

Sur les demandes accessoires

La SAS [P] [E] et [X] [Y], qui succombent, seront condamnés aux dépens, y incluant le coût des commandements de payer qui leur ont été délivrés.

Ils seront en outre condamnés à payer à Mme [J] [G] la somme de 800 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700, au titre des frais exposés par la demanderesse, pour assurer la préservation de ses droits qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de [O] [A], les sommes exposées par lui dans la présente instance. Mme [J] [G] sera condamnée à payer à ce défendeur la somme de 800 euros, pour frais irrépétibles.

La présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référés, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

Déclarons inopposable aux créanciers inscrits la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

Disons que les prétentions formées à l’encontre de [O] [A] se heurtent à des contestations sérieuses,

Constatons l’acquisition à effet du 26 avril 2024, de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail du 27 octobre 2016, portant sur les locaux situés à [Adresse 12],

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SAS [P] [E] et [L] [Y] et de tout occupant de leur chef des lieux situés à [Adresse 12], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

Disons, en cas de besoin, que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixons à titre provisionnel l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 27 avril 2024 ;

Condamnons à titre provisionnel la SAS [P] [E] et [L] [Y] solidairement entre eux, au paiement de cette indemnité et ce, jusqu’à libération effective des lieux ;

Condamnons solidairement la SAS [P] [E] et [L] [Y] à payer à Mme [J] [G], la somme provisionnelle de 1814,97 euros ( mille huit cent quatorze euros et quatre-vingt-dix-sept centimes) au titre de l’arriéré de loyers, charges et taxes, et indemnités d’occupation, selon décompte arrêté, terme de septembre 2024 inclus,

Disons que les sommes dues porteront intérêts au taux légal, à compter du prononcé de la présente décision,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les prétentions au titre de clause pénale

Condamnons la SAS [P] [E] et [L] [Y] à payer à Mme [J] [G] la somme de 800 euros (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons Mme [J] [G] à payer [O] [A], à la somme de 800 euros (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons la SAS [P] [E] et [L] [Y], y incluant les frais de commandement de payer qui leur ont été délivrés, à l’exclusion de celui délivré à [O] [A], dont le coût demeurera à la charge de la demanderesse,

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Carine GILLET