TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE SAINT OUEN

[Adresse 3]

[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01] ou 77

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REFERENCES : N° RG 24/06952 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZXQM

Minute : 24/00440

Société BATIGERE-HABITAT

Représentant : M^e Pascale BOYAJEAN PERROT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1486

C/

Monsieur [K] [B]

Copie exécutoire :

M^e Pascale BOYAJEAN PERROT et Monsieur [K] [B]

Copie certifiée conforme :

Le 9 Décembre 2024

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe de ce tribunal en date du 09 Décembre 2024;

Sous la présidence de Madame Maud PICQUET, juge des contentieux de la protection assistée de Madame Coraline BONAVENTURE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 08 Octobre 2024 le jugement suivant a été rendu :

ENTRE DEMANDEUR(S) :

Société BATIGERE-HABITAT

son siège social sis [Adresse 2]

Représentée par Maître Pascale BOYAJEAN-PERROT, avocat au barreau de PARIS

ET DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [K] [B]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Comparant en personne,

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 13 juin 2023, la société BATIGERE EN ILE DE FRANCE, aux droits de laquelle se trouve la société BATIGERE HABITAT, a donné à bail à Monsieur [K] [B] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 577,66 € et 21,86 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la société BATIGERE HABITAT a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Elle a ensuite fait assigner Monsieur [K] [B] devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Ouen par un acte du 11 juillet 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 8 octobre 2024, la société BATIGERE HABITAT – représentée par Maître [W] [E] [P] – demande de constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation et subsidiairement de prononcer la résiliation du bail aux torts du preneur ; d’ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [B] ; de dire que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles 65 et 66 de la loi du 9 juillet 1991 et 200 à 209 du décret du 31 juillet 1992 ; et de condamner Monsieur [K] [B] au paiement de la somme actualisée de 1.218,28 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer augmenté des charges, d’une somme de 200 € à titre de dommages-intérêts, d’une somme de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

La société BATIGERE HABITAT consent à l’octroi des délais de paiement sollicités en défense, mais demande de rejeter la demande reconventionnelle en indemnisation.

Monsieur [K] [B] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en poursuivant le paiement du loyer courant, outre la somme de 200 € par mois en règlement de l’arriéré. Il déclare percevoir des revenus mensuels à hauteur de 1.800 € et avoir un enfant à charge. Reconventionnellement, il sollicite une indemnisation de 7.000 €, en raison de la présence d’humidité dans tout le logement depuis l’automne 2023.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 24 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite.

Par ailleurs, la société BATIGERE HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 11 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur le bien fondé de la demande :

Le bail conclu le 13 juin 2023 contient une clause résolutoire (en page 4), selon laquelle “le contrat de location pourra être résilié de plein droit par le bailleur deux mois après la signification d’un commandement de payer par voie d’huissier demeuré infructueux, en cas de non paiement du loyer, des charges”.

Or, un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 29 décembre 2023, pour la somme en principal de 1.798,56 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 29 février 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La société BATIGERE HABITAT produit un décompte démontrant que Monsieur [K] [B] reste lui devoir la somme de 1.218,28 € à la date du 1er octobre 2024.

Monsieur [K] [B] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Il sera donc condamné au paiement de cette somme de 1.218,28 €, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer (29 décembre 2023) conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction en vigueur depuis la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) au locataire en situation de régler sa dette locative”.

L’article 24 VII de la même loi dans sa rédaction en vigueur depuis la loi du 27 juillet 2023 dispose, quant à lui, que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges”.

Compte tenu de ces éléments, des propositions de règlements formulées à l’audience et de la position de la bailleresse, Monsieur [K] [B], qui justifie avoir repris le paiement du loyer et des charges courants et être en situation d’apurer sa dette locative, sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de sorte que les demandes relatives à l’expulsion et au sort des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [K] [B] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, afin de réparer le préjudice subi par la demanderesse du fait de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

IV. SUR LES DEMANDES EN INDEMNISATION :

— Sur la demande en indemnisation de la société BATIGERE HABITAT :

A défaut pour la société BATIGERE HABITAT de justifier d’un préjudice distinct de celui lié au retard de paiement, elle sera déboutée de sa demande d’indemnisation.

— Sur la demande en indemnisation de Monsieur [K] [B] :

Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé de “b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus et c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.”

En l’espèce, il ressort des échanges de courriels entre le locataire et son bailleur, de la déclaration de sinistre effectuée par le locataire, ainsi que des photographies versées aux débats, que Monsieur [K] [B] a, dès le 26 novembre 2023, informé son bailleur de la présence d’humidité excessive et de moisissures dans la salle de bain, la chambre et l’entrée de l’appartement et qu’en dépit du passage du gardien le 29 novembre 2023 afin de relever l’humidité du logement et de constater les désordres invoqués, il a fallu attendre le 6 mars 2024 pour que le bailleur contacte son fournisseur afin de remédier aux désordres invoqués, sans que l’on sache ce que le fournisseur a fait à cette fin. Si la société BATIGERE HABITAT affirme avoir été diligente, elle se borne à verser aux débats un bon de travaux relatifs à des travaux qui n’entretiennent aucun lien avec les désordres liés à l’humidité excessive du logement et à la présence de moisissures. Les désordres constatés caractérisent un manquement de la bailleresse à son obligation d’assurer à son locataire une jouissance paisible des lieux, ainsi que d’assurer l’entretien normal des lieux.

Compte tenu de ces éléments, de l’intensité du trouble et de sa durée, depuis le 26 novembre 2023, la société BATIGERE HABITAT sera condamnée à payer à Monsieur [K] [B], en indemnisation du préjudice de jouissance de ce dernier, une somme de 600 € représentant le dixième du loyer sur la période considérée.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [K] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des circonstances du litige, la société BATIGERE HABITAT sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 juin 2023 entre la société BATIGERE ILE DE FRANCE, aux droits de laquelle se trouve la société BATIGERE HABITAT, et Monsieur [K] [B] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 29 février 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [K] [B] à verser à la société BATIGERE HABITAT la somme de 1.218,28 € (décompte arrêté au 1er octobre 2024, incluant septembre 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 29 décembre 2023 ;

AUTORISE Monsieur [K] [B] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 6 mensualités de 200 € chacune et une 7ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [K] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société BATIGERE HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [K] [B] soit condamné à verser à la société BATIGERE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE la société BATIGERE HABITAT à payer à Monsieur [K] [B] la somme de 600 € à titre de dommages-intérêts ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

CONDAMNE Monsieur [K] [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de Seine-Saint-Denis en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe, le 9 décembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et par la greffière.

La greffière, La juge,

REFERENCES A RAPPELER : N° RG 24/06952 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZXQM

DÉCISION EN DATE DU : 09 Décembre 2024

AFFAIRE :

Société BATIGERE-HABITAT

Représentant : M^e Pascale BOYAJEAN PERROT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1486

C/

Monsieur [K] [B]

EN CONSÉQUENCE

la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux de grande instance d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME

revêtue de la formule exécutoire

P/le directeur des services de greffe judiciaires