TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

PAC – CONTENTIEUX

JUGEMENT DU 25 septembre 2025

MINUTE N° :

AMP/MB

N° RG 25/02090 – N° Portalis DB2W-W-B7J-NC2C

50G Demande relative à l’exécution d’une promesse unilatérale de vente ou d’un pacte de préférence ou d’un compromis de vente

AFFAIRE :

Madame [U] [F] [X] veuve [L]

C/

Monsieur [Z] [B], [H] [O]

DEMANDERESSE

Madame [U] [F] [X] veuve [L]

née le 07 Novembre 1963 à [Localité 6],

demeurant [Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par la SCP BOBEE TESSIER ET ASSOCIÉS, avocats au barreau de ROUEN, vestiaire : 36

DEFENDEUR

Monsieur [Z] [B], [H] [O]

né le 30 Juin 1992 à [Localité 5],

demeurant [Adresse 3]

Non constitué

JUGEMENT : réputé contradictoire

Et en premier ressort

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 25 septembre 2025

Le présent jugement a été signé par Maël BOIVIN juge placé délégué aux fonctions de juge civil au tribunal judiciaire de Rouen par ordonnance de la première présidente de la cour d’appel de Rouen du 7 Aout 2025

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 24 octobre 2024, Madame [U] [X], veuve [L], a consenti une promesse de vente à Monsieur [Z] [O] portant sur une maison à usage d’habitation située [Adresse 2], à [Localité 8] au prix de 277 800 euros, pour une durée expirant le 15 janvier 2025.

La réitération de la vente, prévue le 9 janvier 2025, n’a pas eu lieu.

Par courrier recommandé avec avis de réception du 12 février 2025, Madame [U] [X] a vainement mis en demeure Monsieur [Z] [O] de lui régler la somme de 27 780 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Par acte du 16 mai 2025, Madame [U] [X] a fait assigner Monsieur [Z] [O] devant ce tribunal aux fins de voir :

— condamner Monsieur [Z] [O] à lui payer, à titre de dommages et intérêts :

* la somme de 27 780 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation,

* la somme de 2 500 euros au titre de son préjudice moral et financier,

— condamner Monsieur [Z] [O] à lui payer la somme de 3 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur [Z] [O] aux dépens.

Sur le fondement des articles 1103, 1104 et 1124 du code civil, la demanderesse fait valoir, au regard de la promesse de vente conclue entre les parties, qu’aucune condition suspensive n’empêchait le bénéficiaire de la promesse de lever l’option dans le délai prévu, de sorte que l’indemnité d’immobilisation lui est due.

Par ailleurs, Madame [U] [X] soutient, au visa de l’article 1240 du code civil, que le refus du bénéficiaire de signer l’acte de vente est fautif et lui a causé un préjudice moral en raison de la déception de devoir renoncer à l’acquisition d’une nouvelle habitation et d’être contrainte d’habiter pendant cinq jours dans un logement sans meuble. Elle ajoute que la rétractation du bénéficiaire lui a causé un préjudice financier au titre du ré-emménagement de ses meubles dans la maison et au titre des honoraires de négociation du notaire.

Le défendeur, assigné selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat dans le délai légal.

La clôture est intervenue le 8 juillet 2025. La date de dépôt des dossiers de plaidoirie a été fixée au 24 juillet 2025.

La décision a été mise en délibéré au 25 septembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si l’un des défendeurs ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

La promesse de vente du 24 octobre 2024 a été conclue sous plusieurs conditions suspensives de droit commun, dont seul le bénéficiaire pouvait s’en prévaloir. Elle contient, en outre, une clause relative à l’indemnité d’immobilisation rédigée comme suit (page 21) :

« Si toutes les conditions suspensives ci-dessus stipulées se réalisent, mais que le BENEFICIAIRE ne lève pas l’option en respectant les modalités de validité et de délais ci-après stipulées ; celui-ci sera tenu de verser au PROMETTANT à l’expiration de la promesse de vente, la somme de VINGT-SEPT MILLE SEPT CENT QUATRE-VINGTS EUROS (27.780,00 €), à titre d’indemnité d’immobilisation de l’immeuble objet de la présente promesse de vente ».

Les parties ont signé le 9 janvier 2025 un acte aux termes duquel : « Madame [U] [X] constate la volonté unilatérale de Monsieur [Z] [O], de ne pas acquérir le bien immobilier ci-dessus désigné, l’acquéreur considérant que toutes les conditions suspensives ne sont pas levées, les bâtiments et les abords de la propriété vendue n’étant pas libres de tout encombrant, ainsi qu’il l’a constaté lors de la visite réalisée préalablement au rendez-vous de signature.

Néanmoins, dans l’hypothèse où le vendeur considérerait que toutes les conditions suspensives sont levées et que l’acquéreur maintient sa volonté de ne pas acquérir, le vendeur se réserve la possibilité de réclamer l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse de vente ».

Or, il ressort de la promesse de vente susmentionnée qu’aucune des conditions suspensives énoncée aux pages 19 et 20 ne porte sur le fait que « la propriété vendue [soit] libre de tout encombrant » au moment de la réitération de la vente.

En l’absence de condition suspensive faisant obstacle au bénéficiaire de la promesse de lever l’option, et faute pour celui-ci d’avoir réalisé la vente dans le délai prévu, Madame [U] [X] est fondée à solliciter le paiement de l’indemnité d’immobilisation.

En exécution de l’accord intervenu entre les parties le 24 octobre 2024, Monsieur [Z] [O] sera donc condamné à payer à Madame [U] [X] la somme de 27 780 euros.

Sur la demande en réparation de son préjudice moral

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à la réparer. La mise en œuvre de la responsabilité civile délictuelle suppose de rapporter la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux.

En l’espèce, il ressort de l’acte signé le 9 janvier 2025 par Madame [U] [X] et Monsieur [Z] [O], que ce dernier a attendu le jour de la réitération devant notaire pour signaler son refus de réaliser la vente.

Cette rétractation, aussi tardive que soudaine – puisque le bénéficiaire n’avait prévenu au préalable ni le notaire instrumentaire, ni la promettante – a également été avancée sous un motif équivoque. À cet égard, le procès-verbal de constat dressé par Maître [E] le 10 janvier 2025, soit le lendemain du refus de la vente, fait effectivement état d’un logement totalement vide, contrairement à ce que prétendait Monsieur [Z] [O], à l’exception d’un lit de camp et de tas de bois aux abords du hangar.

Ainsi, en refusant de réitérer la vente dans ces conditions, le bénéficiaire de la promesse a commis une faute susceptible d’engager sa responsabilité délictuelle si un préjudice en est résulté.

Or, il ressort des éléments produits aux débats que la rétractation tardive et soudaine de Monsieur [Z] [O] a eu pour conséquence de priver Madame [U] [X] de la possibilité d’emménager dans le logement où elle avait préalablement transféré ses meubles. Outre la déception brutale engendrée par ce refus, la demanderesse a dû habiter seule plusieurs jours dans un logement vide de meuble, l’obligeant à être hébergée chez une amie, de sorte que le préjudice moral de la demanderesse est caractérisé, toutefois pas à la hauteur de ce qu’elle sollicite.

Dès lors, le préjudice moral de Madame [U] [X] sera évalué à la somme de 800 euros.

Par ailleurs, Madame [U] [X] justifie d’un contrat de location courte durée à hauteur de 57,90 euros pour la location d’un véhicule le 18 janvier 2025. La demanderesse allègue qu’elle a dû louer ce véhicule pour réemménager ses meubles dans son logement à [Localité 7] à la suite de la rétractation de Monsieur [Z] [O]. Il est ainsi incontestable que le refus fautif du bénéficiaire a eu pour conséquence pour Madame [U] [X] de devoir réemménager ses meubles préalablement transférés dans un autre immeuble.

En revanche, la demanderesse ne rapporte pas la preuve que les frais engagés au titre des honoraires de négociation du notaire soient en lien avec la rétractation fautive de Monsieur [Z] [O]. En effet, ces honoraires de 2 500 euros à la charge de chacune des parties sont intervenus en échange des services rendus par le notaire préalablement au refus du bénéficiaire. Il n’est ainsi pas démontré que ces honoraires n’auraient pas existé en l’absence de rétractation de Monsieur [Z] [O], de sorte que la demande d’indemnisation de Madame [U] [X] à ce titre doit être rejetée.

Dès lors, le préjudice financier de Madame [U] [X] sera évalué à la somme de 57,90 euros, correspondant à la seule location d’un véhicule le 18 janvier 2025.

Par conséquent, Monsieur [Z] [O] sera condamné à payer à Madame [U] [X] la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral et à la somme de 57,90 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier.

Sur les autres demandes

Monsieur [Z] [O], partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, sera condamné aux dépens.

Monsieur [Z] [O], tenu aux dépens, sera condamné à payer à Madame [U] [X] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire, susceptible d’appel,

CONDAMNE Monsieur [Z] [O] à payer à Madame [U] [X] la somme de 27 780 euros ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [O] à payer à Madame [U] [X] la somme de 800 euros de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [O] à payer à Madame [U] [X] la somme de 57,90 euros de dommages et intérêts au titre de son préjudice financier ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [O] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [O] à payer à Madame [U] [X] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière Le président