TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 29 Janvier 2026

Président : Madame KACER, Vice-présidente JCP

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 27 Novembre 2025

GROSSE :

Le 30 janvier 2026

à M^e CORNET Philippe

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EXPEDITION :

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N° RG 25/05230 – N° Portalis DBW3-W-B7J-65OW

PARTIES :

DEMANDEURS

Madame [P] [W]

née le 01 Novembre 1976 à [Localité 5], demeurant Chez la Société HDA D’AGOSTINO [R] SASU, gestionnaire de – Biens [Adresse 3]

représentée par M^e Philippe CORNET, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [C] [K]

né le 23 Octobre 1965 à [Localité 7], demeurant Chez la Société HDA D’AGOSTINO [R] SASU, gestionnaire de – Biens [Adresse 3]

représenté par M^e Philippe CORNET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [V] [B]

née le 23 Octobre 1991 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

non comparante

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 18 décembre 2023, Madame [P] [W], représentée par son mandataire la SAS D’AGOSTINO [R], a consenti un bail d’habitation à Mme [V] [B] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 550 euros et d’une provision pour charges de 20 euros.

Par acte de commissaire de justice du 24 avril 2025, Madame [P] [W] a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1188,31 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [V] [B] le 28 avril 2025.

Par assignation du 22 septembre 2025, Monsieur [C] [K] et Madame [P] [W] ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisés à faire procéder à l’expulsion immédiate et sans délai de Mme [V] [B] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, de 598,39 euros, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,1545,08 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 20 août 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 23 septembre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 27 novembre 2025, Monsieur [C] [K] et Madame [P] [W] sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance. Monsieur [C] [K] et Madame [P] [W] considèrent enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [V] [B] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 29 janvier 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Monsieur [C] [K] et Madame [P] [W] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Monsieur [C] [K] et Madame [P] [W] justifient de leur qualité de propriétaires par une attestation notariée.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, le commandement de payer signifié à la locataire le 24 avril 2025 reproduisant textuellement les dispositions légales prévoit un délai de six semaines suivant la signification de ce commandement pour régulariser. Cependant, les stipulations du contrat de bail – pourtant conclu postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 – prévoient un délai de deux mois pour régulariser les causes du commandement. En application de l’article 1103 du code civil, il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 25 juin 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Monsieur [C] [K] et Madame [P] [W] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 598,39 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 25 juin 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés aux demandeurs ou à leur mandataire.

3. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, Monsieur [C] [K] et Madame [P] [W] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 20 août 2025, Mme [V] [B] leur devait la somme de 1545,08 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [V] [B] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme aux bailleurs, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [V] [B], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de Monsieur [C] [K] et Madame [P] [W] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 24 avril 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 18 décembre 2023 entre Madame [P] [W], d’une part, et Mme [V] [B], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 6] est résilié depuis le 25 juin 2025,

ORDONNE à Mme [V] [B] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 6] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [V] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit, à défaut de justificatifs, la somme de 598,39 euros (cinq cent quatre-vingt-dix-huit euros et trente-neuf centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 25 juin 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire,

CONDAMNE Mme [V] [B] à payer aux demandeurs la somme de 1545,08 euros (mille cinq cent quarante-cinq euros et huit centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 20 août 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

CONDAMNE Mme [V] [B] à payer aux demandeurs la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [V] [B] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 24 avril 2025 et celui de l’assignation du 22 septembre 2025.

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi ordonné par mise à disposition au greffe le 29 janvier 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge