MINUTE N°25/03382

DOSSIER N° RG 25/01529 – N° Portalis DB2W-W-B7J-NJKM

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 01 DECEMBRE 2025

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DEMANDERESSE :

Mme [G] [U]

5 Impasse Tabouret

76150 MAROMME

Représentée par Maître Elyssa KRAIEM, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDERESSE :

Mme [N] [J]

6 rue de la Clérette

76150 MAROMME

non comparante, non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 29 Septembre 2025

JUGE : Lémia BENHILAL

GREFFIÈRE : Céline JOINT

Le présent jugement a été signé par Madame Lémia BENHILAL, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Marion POUILLE, Adjointe administrative faisant fonction de Greffier, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat en date du 7 décembre 2018, Madame [Y] [L] a donné à bail à Madame [N] [J] un local à usage d’habitation situé 161, avenue Jean Jaurès, bâtiment B, appartement B02 à LE PETIT-QUEVILLY (76140), pour un loyer mensuel de 640 euros, outre une avance sur charges de 90 euros. Il est prévu au bail que le locataire s’acquittera d’un dépôt de garantie de 640 euros.

L’état des lieux d’entrée a été réalisé contradictoirement entre les parties le 7 décembre 2018.

Madame [Y] [L] a vendu le logement à Madame [G] [U] le 17 juillet 2021.

Madame [N] [J] a donné congé à la bailleresse par lettre du 29 juillet 2023.

Madame [G] [U], venant aux droits de Madame [Y] [L], a fait délivrer le 16 août 2023 à la locataire un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme de 3.190,29 euros en principal, au titre des loyers et charges, visant la clause résolutoire.

L’état des lieux de sortie a été réalisé contradictoirement entre les parties le 4 septembre 2023.

Après la reprise des lieux, Madame [G] [U] a réclamé à Madame [N] [J], par lettre du 15 décembre 2023, la somme de 6.681,75 euros se décomposant comme suit :

—  4.026,52 euros au titre de réparations locatives sur la base d’un devis de 6.710,88 euros, après déduction du dépôt de garantie et de 10% par an sur quatre années d’occupation au titre de la vétusté,

—  2.983,22 euros au titre de loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 août 2025, Madame [G] [U] a fait assigner Madame [N] [J] devant le juge des contentieux de la protection du présent tribunal afin qu’il :

condamne Madame [N] [J] à lui payer :

— la somme de 6.681,75 euros au titre de la dette de loyers et charges ainsi que des réparations locatives,

— la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne Madame [N] [J] aux entiers dépens,

— dise n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Au soutien de ses demandes, Madame [G] [U] fait valoir que Madame [N] [J] a rencontré des difficultés de paiement, si bien que des plans d’apurement de sa dette lui ont été proposés. Elle ajoute que la locataire lui a donné congé le 29 juillet 2023 et précise, compte-tenu de ses difficultés de paiement, avoir été contrainte de lui faire signifier le commandement de payer du 16 août 2023.

Rappelant que l’état des lieux de sortie a été réalisé le 4 septembre 2023, Madame [G] [U] fait valoir avoir dû faire procéder à des travaux dans le logement, ce dernier lui ayant été rendu en mauvais état. Elle indique avoir mis en demeure la locataire sortante de lui régler la somme de 6.681,75 euros au titre des réparations locatives et de la dette de loyers et de charges par lettres recommandées des 3 novembre et 15 décembre 2023.

Elle ajoute que la locataire n’a pas respecté les plans d’apurement qui lui avaient été proposés et avoir quitté le logement juste avant la délivrance du commandement de payer. Madame [G] [U] soutient qu’en procédant ainsi, la locataire pensait pouvoir échapper à ses obligations. Elle indique également qu’elle n’a jamais répondu aux correspondances de la société SOLIHA, en charge de la gestion locative du logement, et n’a jamais proposé le moindre échéancier. Madame [G] [U] soutient avoir été contrainte d’engager la présente procédure pour le recouvrement de sa créance et assurer sa défense.

A l’audience du 29 septembre 2025, Madame [G] [U], représentée par son conseil, reprend l’ensemble de ses demandes.

Madame [G] [J], régulièrement citée, n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

L’affaire été mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 1er décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’absence de la défenderesse

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [N] [J], régulièrement citée à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter à l’audience.

Le jugement étant susceptible d’appel, en application de l’article R. 213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, Madame [G] [U] rapporte la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé le 7 décembre 2018, l’attestation de vente de l’appartement du 11 juillet 2021, le commandement de payer du 16 août 2023 ainsi qu’un décompte en date du 2 septembre 2023.

Ce décompte fait état d’une dette de 2.983,22 euros, échéance proratisée du mois de septembre 2023 incluse.

Il y a donc lieu de condamner Madame [N] [J] à payer à Madame [G] [U] la somme de 2.983,22 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêtés à la date du 2 septembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande en paiement au titre des réparations locatives

Aux termes de l’article 7 b), c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant leur destination, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Il résulte de ces dispositions qu’il appartient au locataire, lors de son départ, de rendre les lieux loués dans un état similaire à celui dans lequel ils étaient lors de son arrivée, en tenant compte de l’usure normale de ceux-ci dont il ne saurait être tenu responsable.

Dans le cas contraire, l’existence de désordres ou de dégradations locatives caractérise une faute de la part du locataire à l’égard de ses obligations contractuelles, qui peut entraîner la mise en jeu de sa responsabilité contractuelle et sa condamnation à indemniser le propriétaire à hauteur du coût de remise en état des lieux loués.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que Madame [G] [U] réclame à Madame [N] [J] la somme de 4.026,52 euros au titre des réparations locatives du logement. Cette somme correspond aux montants des réparations locatives, selon devis de la société Maintenance Immobilière de l’Ouest du 3 décembre 2023, de 6.710,88 euros, dont ont été déduits 10% du montant des réparations locatives ce pour les quatre années d’occupation du logement, au titre de la vétusté.

Dès lors, le montant des réparations locatives réclamées s’élève à cette somme de 4.026,52 euros. Néanmoins, contrairement à ce que fait valoir Madame [G] [U], le montant du dépôt de garantie de 640 euros, qui a été réglé par la locataire selon le décompte du 2 septembre 2023, n’a pas été déduit.

Il ressort de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée du 7 décembre 2018 et l’état des lieux de sortie du 4 septembre 2023 les éléments suivants :

Concernant la cuisine et le salon :

Madame [G] [U] réclame à Madame [N] [J] des réparations locatives au titre de la reprise des peintures des plafonds de ces deux pièces, de leurs murs et boiseries.

Cependant, il ne ressort pas de l’état des lieux de sortie que le plafond de la cuisine ait subi des dégradations pendant l’occupation du logement dès lors qu’il a seulement été restitué avec un nettoyage incomplet. Il en est de même du plafond du salon qui se trouve seulement en état d’usage alors qu’il a été donné en bon état. En l’absence de dégradations locatives, le coût de la reprise de leur peinture ne saurait être supporté par la locataire sortante.

Il en est de même des plinthes de ces pièces qui, données en bon état, ont été restituées seulement en état d’usage, les petits impacts constatés sur les plinthes de la cuisine ne sauraient être considérées comme des dégradations locatives.

De même, il ressort de l’état des lieux de sortie que le papier-peint de la cuisine est en état d’usage ce qui ne constitue pas une dégradation locative, d’autant qu’il a été donné seulement en bon état. Par conséquent, la demande d’indemnisation au titre de la reprise des murs de cette pièce sera également rejetée. Enfin, il ressort de l’état des lieux de sortie que le papier-peint du salon a été restitué taché et jauni. Cependant, il ressort de l’état des lieux d’entrée qu’il a été donné en bon état et avec une partie arrachée. Néanmoins, compte-tenu des taches qui sont apparues, Madame [G] [U] sera indemnisée à hauteur de 300 euros à ce titre.

Concernant les chambres n°1, 2 et 3 :

Si les chambres sont numérotées sur l’état des lieux d’entrée, aucune numérotation n’est reportée sur l’état des lieux d’entrée, ce qui ne permet pas au tribunal de pouvoir comparer chacune de ces pièces.

Néanmoins, Madame [G] [U] réclamant les mêmes réparations locatives pour chacune de ces pièces, à savoir la réfection des sols, des peintures des murs, des plafonds et des plinthes, il convient de relever qu’il ressort néanmoins de l’état des lieux de sortie que :

— les sols de deux chambres présentent des taches, alors qu’ils ont tous été donnés en bon état voire en très bon état,

— les murs d’une chambre sont tachés alors qu’ils ont été donnés en bon état, hormis des déchirures sur le papier-peint pour deux chambres.

Par conséquent, eu égard à ces désordres, Madame [N] [J] sera condamnée à payer à Madame [G] [U] la somme de 1.500 euros.

En revanche, les réparations locatives réclamées au titre de la reprise de la peinture des plinthes de chacune de ces chambres ne sont pas justifiées dès lors qu’elles ont été données seulement en bon état et restituées en état d’usage. De même, les plafonds ont été restitués en bon état voire en état d’usage pour l’une de ces pièces.

Le montant des réparations locatives s’élève donc à la somme de 1.800 euros, dont il convient de déduire le montant du dépôt de garantie de 640 euros.

Il y a donc lieu de condamner Madame [N] [J] à payer à Madame [G] [U] la somme de 1.160 euros au titre des réparations locatives.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile il y a lieu de condamner Madame [N] [J] aux dépens de l’instance comprenant les frais d’assignation.

Il convient également de condamner Madame [N] [J] à payer à Madame [G] [U] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE Madame [N] [J] à payer à Madame [G] [U] la somme de 2.983,22 euros au titre des loyers et charges, arrêtés au 2 septembre 2023, échéance proratisée du mois de septembre 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Madame [N] [J] à payer à Madame [G] [U] la somme de 1.160 euros au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie ;

CONDAMNE Madame [N] [J] à payer à Madame [G] [U] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [N] [J] aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront les frais d’assignation ;

DEBOUTE Madame [G] [U] de ses autres demandes et prétentions ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit,

Ainsi jugé les jour, mois et an que dessus et après lecture la greffière a signé avec la présidente.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE