TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/00269 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JFLF

Section 2

CG

République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DE REFERE

DU 27 février 2026

PARTIE REQUERANTE :

SASU ZEE MARKETING, prise en la personne de son représentant légal,

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Magali SPAETY, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 36

PARTIE REQUISE :

Monsieur [W] [D]

demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

NOUS, Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, assistée de Clarisse GOEPFERT, greffier lors des débats et de Manon HANSER, greffier lors du délibéré,

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 27 février 2026,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

Entendu à l’audience publique du 09 décembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par convention du 22 mars 2017, M. [E] [K] a donné en location à M. [W] [D] un garage situé [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel révisable de 55 €.

En date du 2 février 2024 le bien a été vendu à la SASU Zee Marketing.

Par un courrier recommandé avec accusé de réception du 2 septembre 2024, la SASU Zee Marketing a résilié le contrat à effet au 2 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 20 janvier 2025, la SASU Zee Marketing a attrait M. [W] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse, statuant en référé, et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— constater la résiliation du bail à effet au 2 novembre 2024,

— ordonner l’expulsion du défendeur et de tout occupant de son chef, au besoin par la force publique,

— condamner le défendeur à payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 75 € à compter du 2 novembre 2024,

— condamner le défendeur à verser la somme de 468 € au titre des loyers impayés avec intérêts au taux légal à compter du 2 novembre 2024,

— ordonner la vente aux enchères publiques des objets mobiliers possédant une valeur marchande selon l’inventaire à dresser,

— déclarer abandonnés les objets mobiliers n’ayant aucune valeur marchande selon inventaire à dresser,

— condamner la partie expulsée à supporter les frais d’enlèvement et de destruction des biens abandonnés,

— condamner le défendeur à verser une somme de 2 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens y compris ceux de l’exécution à intervenir.

L’affaire a été fixée à l’audience 27 mars 2025 puis renvoyée à la demande de la SASU Zee Marketing avant d’être retenue lors de l’audience du 9 septembre 2025, en l’absence du défendeur, cité par acte remis à personne présente.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 octobre 2025.

Les débats ont été ré-ouverts afin d’inviter la demanderesse à justifier de la notification de sa pièce complémentaire et l’affaire renvoyée à l’audience du 9 décembre 2025.

Lors de cette audience, la SASU Zee Marketing, régulièrement représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation et remet un acte de signification de l’ensemble de ses pièces outre des conclusions du 25 août 2025, conclusions non remises au tribunal et non reprises oralement.

M. [W] [D] comparait. Il ne conteste pas la dette et explique que le garage était loué par son père. Il ne s’oppose pas à la résiliation du bail et sollicite des délais pour apurer la dette.

La question de la compétence matérielle de la juridiction saisie n’a pas été mise dans les débats.

L’affaire est mise en délibéré au 27 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes reconventionnelles

Sur la résiliation du bail

L’article 1103 du code civil dispose que Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le contrat de bail produit aux débats stipule que les parties peuvent résilier le contrat par lettre recommandée avec accusé de réception en respectant un délai de 2 mois.

La SASU Zee Marketing justifie de l’envoi au défendeur, en date du 2 septembre 2024, d’une lettre recommandée avec accusé de réception aux fins de résiliation du bail à effet au 2 novembre 2024.

M. [W] [D] ne conteste pas la résiliation.

Par conséquent, il y a lieu de constater que la résiliation du bail prend effet au 2 novembre 2024.

Sur l’expulsion et la dette locative

Depuis cette date, M. [W] [D] occupe sans droit ni titre des lieux qui devront être libérés dans des conditions précisées au dispositif, faute de quoi, il y aura lieu de l’expulser avec l’assistance de la [Localité 2] Publique.

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Elle entre ainsi dans le champ d’application de l’article 1231-5 du code civil qui permet au juge, même d’office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 2 novembre 2024.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien.

Au vu des différents éléments versés aux débats, le montant réclamé apparaît manifestement excessif et il convient de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi et de condamner M. [W] [D] au paiement de cette indemnité jusqu’à la libération effective des lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

S’agissant de la dette locative, M. [W] [D] ne conteste pas son montant.

Par conséquent, il convient de le condamner à verser la somme de 468 € au titre des impayés de loyers pour la période de mars à octobre 2024.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement

En vertu de l’article 1244-1 alinéa 1er du Code civil « (…) compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues ».

Compte tenu des déclarations de M. [W] [D] à l’audience et de sa bonne foi présumée, il convient de l’autoriser à s’acquitter de la dette en 11 mensualité dont 10 mensualités d’un montant de 46,80 € et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

Il convient d’attirer l’attention de M. [W] [D] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [W] [D] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SASU Zee Marketin, M. [W] [D] sera condamné à lui verser la somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, en référé, par décision contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONSTATONS que le bail conclu entre les parties le 22 mars 2017 s’est trouvé de plein droit résilié le 2 novembre 2024 ;

DISONS que faute par M. [W] [D] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, deux mois après la notification d’un commandement d’huissier de quitter les lieux portant mention de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec le concours de la [Localité 2] Publique ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS M. [W] [D] à payer à la SASU Zee Marketing une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges jusqu’au départ effectif des lieux ;

CONDAMNONS M. [W] [D] à payer une somme de 468 € (quatre cent soixante-huit euros) au titre de la dette de loyers, charges et indemnités d’occupation due au 2 novembre 2024, mois d’octobre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISONS M. [W] [D] à se libérer en 10 mensualités de 46,80 € et une onzième mensualité du solde de la dette en principal et intérêts, le 20 de chaque mois et pour la première fois le 20 du mois au cours duquel la présente décision sera signifiée ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre des indemnités d’occupation ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

RAPPELONS que les procédures d’exécution qui auraient été engagées par la SASU Zee Marketing sont suspendues d’une part et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précité ;

REJETONS les autres demandes ;

CONDAMNONS M. [W] [D] à verser à la SASU Zee Marketing la somme de 200 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [W] [D] aux dépens ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

Le Greffier, Le Président,