MINUTE N°25/02841

DOSSIER N° RG 25/00357 – N° Portalis DB2W-W-B7J-M6UH

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 17 SEPTEMBRE 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. QUEVILLY HABITAT

93 avenue des Provinces

CS 90205

76121 LE GRAND QUEVILLY CEDEX

Représentée par Mme [M] [S], munie d’un pouvoir spécial

DEFENDERESSE :

Mme [H] [X]

15 place Mendès France

Résidence Genets

Appt 21 – Etg 3

76650 PETIT COURONNE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 04 Juillet 2025

JUGE : Jean FURET

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Monsieur Jean FURET, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Marion POUILLE, Adjointe administrative faisant fonction de Greffier, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 27 janvier 2020, la S.A. QUEVILLY HABITAT a donné à bail à Madame [H] [X] un local à usage d’habitation situé 15 Place Mendès France, résidence Genets, appartement 21, étage 3, 76650 PETIT COURONNE, pour un loyer mensuel révisable, initialement fixé à 351,61€, outre une avance sur charges de 44,11€.

Le bailleur a fait délivrer à Madame [H] [X] le 7 novembre 2024 commandement visant la clause résolutoire, de payer dans un délai de deux mois, la somme de 1.737,52€ en principal, au titre des loyers et charges impayés, et d’avoir à justifier de l’assurance couvrant les risques locatifs dans un délai d’un mois, signifié à étude.

Par lettre du 5 novembre 2024 et reçue le 7 novembre 2024, la S.A. QUEVILLY HABITAT a saisi la caisse d’allocations familiales de la situation d’impayés de loyers.

Par assignation signifiée à étude le 4 février 2025, la S.A. QUEVILLY HABITAT a saisi le juge des contentieux de la protection de Rouen aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges, et pour défaut d’assurance ;

— ordonner l’expulsion de la locataire des locaux faisant l’objet du bail, ainsi que de tout occupant de son chef ;

— autoriser si nécessaire la SELARL CJ SEINE, commissaires de justice associés, 34 rue Jean Lecanuet, 76000 ROUEN, à se faire assister d’un serrurier ainsi que du concours de la force publique afin de procéder à l’expulsion ;

— ordonner la séquestration des biens meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde-meubles au choix des requérants, et aux risques et périls de la locataire ;

— autoriser par mesure d’hygiène, la SELARL CJ SEINE, commissaires de justice associés, 34 rue Jean Lecanuet, 76000 ROUEN, à procéder en cas de nécessité à la destruction du mobilier présentant un caractère d’insalubrité ;

— condamner Madame [H] [X] en paiement des sommes suivantes :

— la somme de 2.606,28€ correspondant aux loyers et charges impayés,

— une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges jusqu’au départ effectif des lieux,

— la somme de 76,22 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens,

— aux dépens, y compris le coût du commandement de payer,

— ordonner l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Maritime le 6 février 2025.

À l’audience du 4 juillet 2025, la S.A. QUEVILLY HABITAT, régulièrement représentée, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 11.194,52€ selon décompte arrêté au 1er juillet 2025, échéance du mois de juin 2025 incluse.

La S.A. QUEVILLY HABITAT indique qu’il n’y a plus de contact avec la locataire. Madame [H] [X] n’a pas repris le paiement du loyer et n’a pas justifié d’une assurance contre les risques locatifs. Le bailleur ajoute être opposé à l’octroi des délais de paiement à la suspension de la clause résolutoire.

Bien que régulièrement citée à étude, Madame [H] [X] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter à l’audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [H] [X] ne s’est pas présentée aux rendez-vous proposés dans le cadre de l’établissement du diagnostic social et financier.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 17 septembre 2025

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence du défendeur

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [H] [X] citée à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’État dans le département de la Seine-Maritime le 6 février 2025, soit au moins six semaines avant l’audience du 4 juillet 2025.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance

L’article 7 g de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et qu’il doit en justifier à la demande du bailleur chaque année. Toute clause prévoyant la résiliation du plein droit du contrat pour défaut d’assurance ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail en cause contient une clause résolutoire prévoyant que le bail sera résilié de plein droit un mois après un commandement de produire l’assurance habitation demeuré infructueux.

Un commandement de justifier de l’assurance habitation, visant la clause résolutoire insérée au bail du 27 janvier 2020, a été signifié à Madame [H] [X], par commissaire de justice en date du 7 novembre 2024.

Le locataire n’a pas justifié dans le mois de la souscription d’un contrat d’assurance.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à l’expiration du délai d’un mois à compter du commandement de payer.

Par contre, le commandement de payer, en date du 7 novembre 2024, visant la clause résolutoire, met en demeure de régulariser dans un délai de deux mois. La clause résolutoire s’en trouve de plein droit résilié le 8 janvier 2024.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par la S.A. QUEVILLY HABITAT le 5 novembre 2025 et reçue le 7 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la S.A. QUEVILLY HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et défaut de justification de l’assurance contre les risques locatifs est recevable.

Sur la demande principale

Sur la demande de résiliation du contrat de bail

Par exploit en date du 7 novembre 2024, le bailleur a fait commandement à Madame [H] [X], visant la clause résolutoire, de payer dans un délai de deux mois, la somme de 1.737,52€ en principal, au titre des loyers et charges, et de justifier de l’assurance couvrant les risques locatifs dans un délai d’un mois.

La locataire ne s’étant pas acquittée de l’intégralité des causes du commandement dans le délai imparti de deux mois, ladite clause résolutoire est acquise, et le bail s’en trouve de plein droit résilié le 8 janvier 2025.

Sur la demande d’expulsion

La locataire n’a plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux, il y a lieu d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, ainsi qu’il en sera disposé ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

En occupant sans droit ni titre les lieux loués, Madame [H] [X] cause un préjudice au bailleur qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et de l’avance sur charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, jusqu’à libération effective des locaux et remise des clés.

Sur la demande de paiement des arriérés de loyers et de charges

Aux termes de l’article 7, alinéa 1er, a) de la Loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

L’article L. 442-5 du code de la construction et de l’habitation dispose que, “aux fins de permettre la transmission au Parlement des informations visées au 5° de l’article L. 101-1, les organismes d’habitations à loyer modéré communiquent les renseignements statistiques nécessaires au représentant de l’État dans le département du lieu de situation des logements après avoir procédé à une enquête auprès de leurs locataires et après avoir recueilli l’avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu de chaque occupant majeur directement, ou avoir été destinataires du revenu fiscal de référence transmis par les services fiscaux, ainsi que le numéro d’immatriculation au répertoire national d’identification des personnes physiques de chaque occupant majeur. Les locataires sont tenus de répondre dans le délai d’un mois.

À défaut, le locataire défaillant est redevable à l’organisme d’habitations à loyer modéré d’une pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard, sauf s’il est établi que des difficultés particulières n’ont pas permis au locataire de répondre. Dans ce cas, l’organisme d’habitations à loyer modéré met en œuvre les moyens adaptés pour que le locataire puisse s’acquitter de cette obligation.

L’enquête mentionnée à l’alinéa précédent vaut enquête au sens de l’article L.441-9 ».

Selon les articles L. 441-3 et suivants du même code, un supplément de loyer de solidarité est perçu par l’organisme d’habitation à loyer modéré lorsque les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements. À défaut de réponse par le locataire à une demande de communication des informations permettant de déterminer s’il est redevable du supplément de loyer et 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse et mentionnant les dispositions de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, l’organisme calcule un supplément de loyer sur la base d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par décret.

L’article L441-9 du même code prévoit que « l’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer (…) A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer ».

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé en date du 27 janvier 2020 et un dernier décompte faisant état à la date du 1er juillet 2025 d’une dette de 11.461,22 euros, échéance du mois de juin 2025 incluse.

Il ressort de ce décompte que la S.A QUEVILLY HABITAT réclame des pénalités pour défaut de retour de l’enquête sur l’occupation du parc social (OPS) du mois de juin 2024 au mois de décembre 2024 pour un montant total de 53,34 euros, soit 7,62 euros par mois. Ces sommes sont justifiées par cette dernière qui produit l’enquête adressée à la locataire par courrier du 3 octobre 2023 lui demandant de répondre à l’enquête relative aux ressources du foyer, et de produire son avis d’imposition établi en 2023 lui indiquant que, faute pour elle d’y répondre dans un délai d’un mois, des pénalités pourraient lui être facturées, à hauteur de 7,62€ par mois de retard, en application de l’article L. 442-5 du code de la construction et de l’habitation.

Par ailleurs, la S.A QUEVILLY HABITAT réclame également un supplément de loyer de solidarité (SLS) du mois de janvier 2025 au 30 juin 2025, pour un montant total de 5.981,94 euros, soit 996,99 euros par mois et les frais de dossier SLS pour un montant de 25 euros.

Il ressort des pièces communiquées que ces sommes sont justifiées en application des dispositions des articles L. 441-9 et L. 441-3 du code de la construction et de l’habitation.

En effet le bailleur justifie avoir adressé à la locataire une lettre simple le 30 septembre 2024, et une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception le 5 décembre 2024, par laquelle il est indiqué qu’à défaut pour elle de transmettre l’enquête dûment complétée et une copie de l’avis d’imposition édité en 2024 sur les revenus de 2023 avant le 23 décembre 2024, elle s’expose à des frais de dossier et un supplément de loyer de solidarité pour un montant de 996,99 euros par mois, avisée mais non réclamée le 7 décembre 2024.

Toutefois, il ressort du même décompte des frais et charges injustifiés, qu’il y a lieu de soustraire de l’arriéré locatif pour les sommes suivantes :

le coût du commandement de payer, pour un montant de 131,25 euros, compris dans les dépens,

les frais judiciaires du 31 mars 2025 pour un montant de 135,45 euros, sans les justifier.

Il y a donc lieu de condamner Madame [H] [X] à payer à la S.A. QUEVILLY HABITAT, au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation, la somme de 11.194,52 euros, arrêtée au 1er juillet 2025, échéance du mois de juin 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement

Sur les mesures accessoires

Madame [H] [X], succombant dans le cadre de la présente instance, sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement du 7 novembre 2024, de l’assignation du 4 février 2025 et de la notification de ces actes aux administrations les 7 novembre 2024 et 6 février 2025 ;

Condamnée aux dépens, Madame [H] [X] sera condamnée à verser au bailleur une indemnité qu’il est équitable de fixer à 100€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection de Rouen, statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de la S.A. QUEVILLY HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 27 janvier 2020 entre la S.A. QUEVILLY HABITAT d’une part, et Madame [H] [X] d’autre part, portant sur le logement situé 15 Place Mendes France, résidence Genets, appartement 21, étage 3, 76650 PETIT COURONNE, sont réunies à la date du 8 janvier 2025;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE la libération des lieux ;

ORDONNE faute de départ volontaire de Madame [H] [X], son expulsion des lieux loués ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique qui devra être requise selon les normes légales et réglementaires applicables, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ; le sort des meubles se trouvant dans les lieux est régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [H] [X] à compter du 8 janvier 2025 date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Madame [H] [X] à payer à la S.A. QUEVILLY HABITAT la somme de 11.194,52 euros au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtée au 1er juillet 2025, échéance du mois de juin 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Madame [H] [X] à payer à la S.A. QUEVILLY HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 2 juillet 2025, soit l’échéance du mois de juillet 2025, jusqu’à parfaite libération des lieux ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE Madame [H] [X] aux dépens, en ce compris le coût du commandement du 7 novembre 2024, de l’assignation du 4 février 2025 et de la notification de ces actes aux administrations les 7 novembre 2024 et 6 février 2025 ;

CONDAMNE Madame [H] [X] à payer à la S.A. QUEVILLY HABITAT la somme de 100€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE la transmission de la présente décision au représentant de l’État dans le département de la Seine-Maritime ;

DIT que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit,

Ainsi jugé les jour, mois et an que dessus et après lecture la greffière a signé avec la présidente.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT