DOSSIER N° RG 25/01690

N° Portalis DB2W-W-B7J-NKXW

JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 27 AVRIL 2026

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DEMANDERESSE :

SAS SOLINTER ACTIFS 1

33 avenue Pierre Mendès France

75030 PARIS

Représentée par M^e Jacqueline BONUTTO BECAVIN, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDEURS :

Mme [Z] [P]

17 passage de la luciline

Résidence Les Terrasses de la Luciline

Etg 6 – Porte B26

76000 ROUEN

comparante en personne

M. [R] [X] [Y]

17 passage de la Luciline

Résidence Les Terrasses de la Luciline

Etg 6 – Porte B26

76000 ROUEN

représenté par Mme [Z] [P], avec un pouvoir

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 06 Mars 2026

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Marion POUILLE, Faisant fonction de Greffier, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 11 septembre 2024, avec prise d’effet au 12 septembre 2024, la SAS SOLINTER ACTIFS 1 a donné à bail à Madame [Z] [P] et Monsieur [R] [X] [Y] un logement situé 17, passage de la Luciline, résidence les Terrasses de la Luciline, étage 6, porte B26, (76000) ROUEN, moyennant un loyer mensuel initial de 746,66 euros, outre une provision sur charges de 154 euros.

Un commandement de payer la somme en principal de 2 002,58 euros du chef d’un arriéré de loyer et charges a été signifié aux locataires le 14 février 2025.

Par notification électronique du 17 février 2025, la SAS SOLINTER ACTIFS 1 a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte du 1er septembre 2025, la SAS SOLINTER ACTIFS 1 a fait assigner Madame [Z] [P] et Monsieur [R] [X] [Y] devant le juge des contentieux de la protection de Rouen aux fins de :

— Constater la résiliation de plein droit du contrat de location consenti par le requérant aux locataires pour défaut de paiement des loyers et charges locative et ce à compter du jugement à intervenir ;

— Ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [Z] [P] et Monsieur [R] [X] [Y] ainsi que celle de toute personne introduite par eux dans les lieux ;

— Ordonner que faute pour Madame [Z] [P] et Monsieur [R] [X] [Y] de ce faire, il sera procédé à leur expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est et éventuellement de déménageurs ;

— Condamner solidairement Madame [Z] [P] et Monsieur [R] [X] [Y] au paiement de la somme principale de 2 308,01 euros au titre des arriérés de loyer et indemnités d’occupation dus au mois de juin, majorée des intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer les loyers en date du 14 février 2025 ;

— Condamner solidairement Madame [Z] [P] et Monsieur [R] [X] [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges prévus contractuellement et révisable dans les mêmes conditions, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

— Condamner solidairement Madame [Z] [P] et Monsieur [R] [X] [Y] à payer à la requérante la somme de 2 000 euros en dommages et intérêts au titre de l’article 1231,1 du code civil ;

— Condamner solidairement Madame [Z] [P] et Monsieur [R] [X] [Y] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner solidairement Madame [Z] [P] et Monsieur [R] [X] [Y] au paiement de tous les frais et les dépens de l’instance et de ses suites ainsi que ceux déjà exposés et qui comprendront le coût du commandement de payer les loyers du 14 février 2025, du dénoncé à la CCAPEX, et de la présente assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

L’assignation a été dénoncée à la Préfecture le 10 septembre 2025.

À l’audience du 6 mars 2026, la SAS SOLINTER ACTIFS 1, représentée par son conseil, s’en rapporte à l’acte introductif d’instance et actualise sa demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 4 343,24 euros au 30 janvier 2026. Elle précise que des versements de 500 euros ont été faits en décembre 2025 et en janvier 2026.

Madame [Z] [P], comparante en personne et représentant Monsieur [R] [X] [Y], selon pouvoir, reconnait le montant de la dette locative et demande à bénéficier de délai de paiement ainsi que la possibilité de se maintenir dans les lieux. Elle explique que son conjoint a eu des problèmes de santé et qu’elle a perdu au même moment son emploi ce qui n’a pas permis le paiement des loyers. Madame [Z] [P] explique que le couple recherche un nouveau logement avec un loyer moins élevé.

MOTIVATION

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La SAS SOLINTER ACTIFS 1 justifie avoir notifié une copie de l’assignation au représentant de l’État dans le département de la Seine-Maritime le 10 septembre 2025 soit plus de six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la CCAPEX par la SAS SOLINTER ACTIFS 1 le 17 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 1er septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à Madame [Z] [P] et Monsieur [R] [X] [Y] le 14 février 2025, leur accordant un délai de deux mois pour régler la dette.

Compte tenu du délai plus favorable pour les locataires, il y a lieu de retenir le délai de deux mois et non le délai de 6 semaines.

Il ressort du décompte produit par le bailleur que les causes du commandement de payer n’ont pas été intégralement apurées dans le délai de deux mois.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire et il convient de constater que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit le 15 avril 2025.

Sur la demande d’expulsion

Il convient, par conséquent, d’ordonner à Madame [Z] [P] et Monsieur [R] [X] [Y] ainsi qu’à tous les occupants de leur chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SAS SOLINTER ACTIFS 1 à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de tout autre occupant de leur chef malgré la résiliation du bail, il convient de les condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 15 avril 2025 et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SAS SOLINTER ACTIFS 1 ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SAS SOLINTER ACTIFS 1 verse aux débats un décompte arrêté au 24 décembre 2025 ainsi qu’un avis d’échéance à la date du 30 janvier 2026 dont il ressort que la dette est de 4 348,24 euros échéance du mois de janvier 2026 incluse.

Il résulte de ce décompte que des frais de procédure pour un montant de 212,99 euros sont à déduire de la dette.

Par conséquent, la dette actualisée s’élève à la somme de 4 135,25 euros.

Compte tenu de la clause de solidarité présente au contrat de bail, les locataires seront tenus solidairement de cette dette.

Madame [Z] [P] et Monsieur [R] [X] [Y] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il convient donc de les condamner solidairement à payer à la SAS SOLINTER ACTIFS 1 la somme de 4 135,25 euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter du 14 février 2025 sur la somme de 2 002,58 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Aux termes de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable aux faits de l’espèce, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

En l’espèce, il ressort du dernier décompte versé que Madame [Z] [P] et Monsieur [R] [X] [Y] ont effectué plusieurs règlements depuis plusieurs mois. Néanmoins, malgré leur bonne foi, la reprise du paiement reste partielle, ce qui ne permet pas de leur accorder des délais de paiement sur les dispositions de l’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

Compte tenu de ces éléments, il y a lieu de rejeter la demande de délais de paiement de Madame [Z] [P] et Monsieur [R] [X] [Y] ainsi que la demande de suspension de la clause résolutoire.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, si le compte locataire de Madame [Z] [P] et Monsieur [R] [X] [Y] se trouve régulièrement en position débitrice ce qui pourrait caractériser leur mauvaise foi, la SAS SOLINTER ACTIFS 1 ne justifie pas avoir subi un préjudice distinct de celui causé par le retard de paiement. Il est donc débouté de sa demande de dommages intérêts.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Madame [Z] [P] et Monsieur [R] [X] [Y], qui succombent, sont condamnés in solidum aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, il y a lieu de condamner in solidum Madame [Z] [P] et Monsieur [R] [X] [Y] à payer à la SAS SOLINTER ACTIFS 1 la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe,

DÉCLARE la SAS SOLINTER ACTIFS 1 recevable en sa demande en résiliation de bail ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 11 septembre 2024 concernant le logement situé 17, passage de la Luciline, résidence les Terrasses de la Luciline, étage 6, porte B26, (76000) ROUEN, donné en location à Madame [Z] [P] et Monsieur [R] [X] [Y] et la résiliation de plein droit dudit bail à la date du 15 avril 2025 ;

DIT que Madame [Z] [P] et Monsieur [R] [X] [Y] sont occupants sans droit ni titre à compter de cette date ;

ORDONNE, en conséquence, à Madame [Z] [P] et Monsieur [R] [X] [Y] de libérer de leur personne, de leurs biens ainsi que de tout occupant de leur chef les lieux situés 17, passage de la Luciline, résidence les Terrasses de la Luciline, porte B26, (76000) ROUEN ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Madame [Z] [P] et Monsieur [R] [X] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, la SAS SOLINTER ACTIFS 1 pourra, deux mois après un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de toute personne introduite de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

CONDAMNE solidairement Madame [Z] [P] et Monsieur [R] [X] [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 15 avril 2025, est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE solidairement Madame [Z] [P] et Monsieur [R] [X] [Y] à payer à la SAS SOLINTER ACTIFS 1 la somme de 4 135,25 euros arrêté au 30 janvier 2026 échéance du mois de janvier 2026 incluse avec intérêts au taux légal à compter du 14 février 2025 sur la somme de 2 002,58 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

REJETTE la demande de délais de paiement de Madame [Z] [P] et Monsieur [R] [X] [Y] et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

DÉBOUTE la SAS SOLINTER ACTIFS 1 de sa demande en dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Madame [Z] [P] et Monsieur [R] [X] [Y] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 14 février 2025, de la dénonciation à la CCAPEX, de la signification de l’assignation du 1er septembre 2025 et celui de la dénonciation de l’assignation en expulsion au représentant de l’État ;

CONDAMNE in solidum Madame [Z] [P] et Monsieur [R] [X] [Y] à payer à la SAS SOLINTER ACTIFS 1 la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIÈRE LA JUGE