TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :M^e Laurent LOYER

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Raphaël RICHEMOND

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/05570 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5BTO

N° MINUTE :

13 JCP

JUGEMENT

rendu le mardi 25 mars 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. [Adresse 9], dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Raphaël RICHEMOND, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0400

DÉFENDERESSE

Association CENTRE CULTUREL [Adresse 14], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Laurent LOYER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1567

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Aline CAZEAUX, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 08 janvier 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 25 mars 2025 par Frédéric GICQUEL, Juge assisté de Aline CAZEAUX, Greffier

Décision du 25 mars 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/05570 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5BTO

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous seing privé du 25 novembre 2020, la SCI [Adresse 9] a donné à bail à l’association CENTRE CULTUREL POUYA un appartement à usage d’habitation (bâtiment C1, 3ème étage, ascenseur gauche, porte gauche, lot n°1624) ainsi qu’une cave (n°226, bâtiment J, 3ème sous-sol) au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 4] à [Adresse 10] (75010) pour un loyer mensuel de 1 400 euros et 150 euros de provision sur charges.

Se plaignant de ce que l’association [Adresse 8] sous-louait le logement, ne réglait plus ses loyers et n’avait pas justifié de la souscription d’une assurance locative, la SCI GRAND CANAL 50, après une première décision du 1er février 2024 ayant déclaré ses demandes irrecevables, a par acte de commissaire de justice du 6 mai 2024, fait assigner l’association [Adresse 8] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la résiliation du contrat de location,

— son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef,

— le retrait de l’annonce de location figurant sur AIRBNB et de tout autre plate-forme sous astreinte de 100 euros par jour à compter du jugement,

— sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

—  21 250 euros d’arriéré locatif arrêté à mai 2024 inclus,

— une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges,

—  32 200 euros à restituer au titre des fruits civils de juin 2022 à mai 2024 inclus,

—  10 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

À l’audience du 8 janvier 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, la SCI [Adresse 9], représentée par son conseil, a actualisé sa créance au titre de l’arriéré locatif à la somme de 33 650 euros et a maintenu ses autres demandes dans les termes de son assignation.

Au soutien de ses prétentions, la SCI GRAND CANAL 50 expose justifier de sa qualité à agir par la production de son titre de propriété et précise que l’appartement situé au [Adresse 7] et non au numéro 50 comme mentionné dans son titre de propriété fait partie d’un ensemble immobilier constitué de plusieurs bâtiments soumis au statut de la copropriété.

Au fond, elle fait valoir que la sous-location de l’appartement via la plate-forme AIRBNB, ainsi que l’absence de paiement des loyers depuis mars 2023 et de souscription d’une assurance locative caractérisent des manquements graves aux obligations de la locataire justifiant la résiliation judiciaire du bail et que les loyers perçus au titre de la sous-location non autorisée constituent des fruits civils appartenant au propriétaire bailleur.

L’association [Adresse 8], représentée par son conseil, a conclu à l’irrecevabilité des demandes, subsidiairement au débouté de la demande en résiliation judiciaire du bail et à la limitation de la restitution des frais civils à la somme de 70 euros. Elle en outre sollicité la condamnation de la SCI GRAND CANAL 50 au paiement d’une somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens avec distraction au profit de son conseil.

À l’appui de ses fins de non-recevoir, l’association [Adresse 8] soutient que la SCI GRAND CANAL 50 ne produit pas de justificatif récent établissant sa qualité de propriétaire et que les demandes auraient dû être dirigées à l’encontre de Madame [I] [O], titulaire du bail. Elle relève également que l’assignation a été délivrée moins de deux mois après la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Au fond, elle soutient que les manquements qui lui sont reprochés ne sont pas suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail alors qu’elle n’a sous-loué l’appartement qu’une seule fois et qu’elle est assurée.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation et aux conclusions en défense visées à l’audience pour un plus ample exposé des moyens des parties à l’appui de leurs prétentions.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 25 mars 2025.

Dûment autorisée, l’association [Adresse 8] a par note en délibéré reçue au greffe le 16 janvier 2025 justifié de la souscription d’une assurance pour les années 2023 et 2025.

MOTIFS

Sur les fins de non-recevoir

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Aux termes des articles 31 et 32 du code de procédure civile, l’action en justice est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès d’une prétention et est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

En l’espèce, il résulte de l’acte notarié établi par Maître [J] [P] notaire à Paris le 6 juillet 2005 que la SCI GRAND CANAL 50 est propriétaire dans "un immeuble situé à [Adresse 13]« , »cadastré section BI, n°[Cadastre 1]« , notamment du »lot n°1624 : dans le bâtiment C1 au troisième étage, un appartement à gauche en sortant de l’ascenseur, première porte à gauche du type D« et du »lot numéro 226 : dans le bâtiment J au troisième sous-sol, [Adresse 15], une cave", soit, à l’exception du numéro du bâtiment (numéro 52), très précisément les mentions figurant sur le bail signé le 25 novembre 2020.

De plus, il est établi, au vu de la première page du règlement de copropriété, que l’appartement litigieux se trouve dans un ensemble immobilier, constitué de plusieurs bâtiments, "sis à [Localité 12]) [Adresse 2]". Il ne fait donc aucun doute que la SCI [Adresse 9] est bien propriétaire du logement litigieux.

La défenderesse ne peut par ailleurs sérieusement prétendre ne pas être locataire du logement, ce que du reste elle n’avait pas contesté dans le cadre de la première procédure ayant opposé les parties, alors que si effectivement le nom de Madame [I] [O] figure sur le bail (après la mention de l’adresse e-mail de la locataire), c’est bien le CENTRE CULTUREL POUYA qui est mentionné comme locataire et le contrat à été signé par son directeur.

Les fins de non-recevoir pour défaut de qualité et de droit d’agir soulevées par l’association [Adresse 8] seront par conséquent rejetées.

Sur la recevabilité de la demande en résiliation et en expulsion

Conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990.

En application l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées.

Selon l’article 24 IV de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, les II (impossibilité pour le bailleur personne morale de délivrer une assignation en résiliation avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission d’expulsions locatives) et III (obligation pour tous les bailleurs de notifier l’assignation en résiliation du bail au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience) sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur.

En l’espèce, si la SCI [Adresse 9] justifie avoir a notifié son assignation à la préfecture de Paris le 14 mai 2024 soit six semaines au moins avant l’audience , elle n’a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) que le 22 avril 2024 soit moins de deux mois avant la délivrance de son acte introductif d’instance.

En conséquence, la demande tendant au prononcé de la résiliation judiciaire du bail en ce qu’elle est fondée sur l’existence d’une dette locative sera déclarée irrecevable.

Sur les demandes de résiliation judiciaire du bail et de retrait de l’annonce

Aux termes de l’article 1741 du code civil, le contrat de louage se résout par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements et il ressort de l’article 1224 du même code, que la résolution doit être demandée en justice, la juridiction saisie devant apprécier si le manquement reproché est suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat.

L’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

En vertu de l’article 8 de la même loi, le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer.

En l’espèce, l’association [Adresse 8] ne justifie pas de la souscription d’une assurance locative pour l’année 2024.

En outre, il résulte des documents produits par la demanderesse en particulier de l’annonce publiée sur le site Internet de AIRBNB et des constats de commissaire de justice des 2 août 2022 et 8 mars 2024 que la preneuse s’est livrée depuis juin 2022 et de manière habituelle, ainsi que cela ressort des déclarations du gardien (pièce demanderesse n°10) et du nombre de commentaires figurant sur l’annonce, à la sous-location auprès de divers touristes de l’appartement donné à bail par la SCI [Adresse 9] moyennant paiement et ce en contradiction avec les dispositions précitées de la loi du 6 juillet 1989.

La violation répétée des dispositions légales est d’autant plus grave et caractérisée que la défenderesse a persisté à sous-louer l’appartement près d’un an et demi après l’engagement de la première procédure qui lui reprochait déjà de le faire.

Les manquements ainsi constatés présentent un degré de gravité suffisant pour justifier le prononcé de la résiliation du bail.

L’association CENTRE CULTUREL POUYA devenant sans droit ni titre depuis le présent jugement, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution.

S’agissant de la demande de retrait de l’annonce sur le site Internet AIRBNB, aucune pièce de la procédure ne démontre qu’elle est toujours active au jour des débats et le prononcé de l’expulsion rend en tout état de cause cette annonce inopérante. La demande formulée à ce titre sera par conséquent rejetée.

Décision du 25 mars 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/05570 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5BTO

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

L’association [Adresse 8] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1728 du code civil et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la SCI GRAND CANAL 50 produit un décompte faisant apparaître que l’association [Adresse 8] est redevable de la somme de 33 650 euros à la date du 8 janvier 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et charges impayés de mars 2023 à janvier 2025 inclus.

L’association CENTRE CULTUREL POUYA n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette et sera donc condamnée au paiement de cette somme.

Elle sera également condamnée à payer une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du présent jugement à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit actuellement la somme de 1550 euros.

Sur la demande en paiement au titre des fruits de la sous-location illicite

En vertu de l’article 8 précité de la loi du 6 juillet 1989, le locataire ne peut ni céder le contrat de location ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer.

Selon l’article 548 du code civil, les fruits produits par la chose n’appartiennent au propriétaire qu’à la charge de rembourser les frais des labours, travaux et semences faits par des tiers et dont la valeur est estimée à la date du remboursement

L’article 549 dispose que le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il possède de bonne foi. Dans le cas contraire, il est tenu de restituer les produits avec la chose au propriétaire qui la revendique ; si lesdits produits ne se retrouvent pas en nature, leur valeur est estimée à la date du remboursement.

Sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire en application de l’article 548 précité.

Le loyer constitue un fruit civil de la propriété et le preneur, auteur de la sous-location illicite, ne peut être un possesseur de bonne foi.

Il en résulte que les fruits de la sous-location appartiennent par accession au bailleur, et que le preneur, qui n’est pas un possesseur de bonne foi, ne peut prétendre à voir déduire du montant des fruits de la sous-location celui des loyers encaissés par le bailleur.

Toutefois, il appartient à celui-ci d’apporter la preuve du montant qu’il avance à ce titre et ce par des justificatifs circonstanciés et non par des suppositions et projections.

En l’espèce, force est de constater que la société AIRBNB n’a pas été appelée à l’instance afin qu’elle remettre l’ensemble des documents liés à la sous-location litigieuse. Rien ne permet donc d’affirmer que l’appartement aurait été loué 70 euros nets par nuit, comme mentionné sur l’annonce, à raison de 20 nuitées par mois, du 2 août 2022 au 8 mars 2024.

Cependant, figure sur l’annonce produite aux débats 10 commentaires de personnes qui ont nécessairement dormi sur place et il est établi que depuis les lieux ont été loués au moins le 8 mars 2024, date du second constat par commissaire de justice.

Il y a dès lors de lieu condamner l’association [Adresse 8] à payer la somme de 770 euros (70 euros x 11) en remboursement des fruits issus de la sous-location prohibée et, faute de justificatifs, de débouter la SCI GRAND CANAL 50 du surplus de ses demandes.

Sur les demandes accessoires

L’association [Adresse 8], partie perdante, sera condamnée aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI GRAND CANAL 50 les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 2 500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE l’association [Adresse 8] de ses fins de non-recevoir,

DÉCLARE irrecevable la demande tendant au prononcé de la résiliation judiciaire du bail en ce qu’elle est fondée sur l’existence d’une dette locative,

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 25 novembre 2020 entre SCI GRAND CANAL 50 et l’association [Adresse 8] concernant l’appartement à usage d’habitation (bâtiment C1, 3ème étage, ascenseur gauche, porte gauche, lot n°1624) ainsi que la cave (n°226, bâtiment J, 3ème sous-sol) situés au sein d’un ensemble immobilier [Adresse 5]) aux torts de la preneuse, à compter de ce jour,

ORDONNE à l’association CENTRE CULTUREL POUYA de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement,

DIT qu’à défaut pour l’association [Adresse 8] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI GRAND CANAL 50 pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE l’association [Adresse 8] à verser à la SCI GRAND CANAL 50 la somme de 33 650 euros (décompte arrêté au 8 janvier 2025), correspondant à l’arriéré des loyers et charges impayés de mars 2023 à janvier 2025 inclus,

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

CONDAMNE l’association [Adresse 8] à verser à la SCI GRAND CANAL 50 une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion),

CONDAMNE l’association [Adresse 8] à verser à la SCI GRAND CANAL 50 la somme de 770 euros au titre de la restitution des fruits civils perçus,

DÉBOUTE la SCI [Adresse 9] de sa demande de retrait de l’annonce de location figurant sur la plate-forme AIRBNB ou tout autre plate-forme,

CONDAMNE l’association [Adresse 8] à verser à la SCI GRAND CANAL 50 la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE l’association [Adresse 8] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge des contentieux de la protection