RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

PAC – CONTENTIEUX

JUGEMENT DU 10 Avril 2026

MINUTE N° :

LA/[G]

N° RG 24/05169 – N° Portalis DB2W-W-B7I-MZMM

62B Demande en réparation des dommages causés à une chose mobilière ou immobilière par un immeuble

0A Sans procédure particulière

AFFAIRE :

S.C.I. CROIX [J]

C/

SDC du 6 Rue de la Croix Verte 76000 ROUEN représenté par syndic en exercice la société CEGIMMO

DEMANDERESSE

S.C.I. CROIX [J]

dont le siège social est sis 1830 Route des Andelys

76520 LA NEUVILLE-CHANT-D’OISEL

représentée par Maître Franck GOMOND de la SELARL GOMOND AVOCATS D AFFAIRES, avocats au barreau de ROUEN, avocat plaidant, vestiaire : 67, substitué par Maître Pauline LYNCÉE, avocat au barreau de ROUEN

DÉFENDERESSE

Syndicat des copropriétaires du 6 Rue de la Croix Verte 76000 ROUEN représenté par syndic en exercice la société CEGIMMO

dont le siège social est sis 50 rue de Fontenelle – 76000 ROUEN

représentée par Maître Jean-Marie MALBESIN de la SCP LENGLET, MALBESIN & ASSOCIES, avocats au barreau de ROUEN, vestiaire : 52

COMPOSITION DU TRIBUNAL

En application des dispositions de l’article 786 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue à l’audience du 26 Janvier 2026 sans opposition des parties et des avocats devant :

Lucie ANDRÉ, Juge rapporteur

GREFFIER : Emmanuel LE FRANC, Greffier

Le magistrat rapporteur a rendu compte des débats dans le délibéré du Tribunal composé de :

PRÉSIDENT : Nathanaël ARANDA, Juge

JUGES : Marie HAROU, Vice Présidente

Lucie ANDRÉ, Juge

JUGEMENT : contradictoire

Et en premier ressort

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 10 Avril 2026

Le présent jugement a été signé par Marie HAROU, Vice Présidente, et par Emmanuel LE FRANC, Greffier présente lors du prononcé.

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EXPOSÉ DU LITIGE

La société CROIX [J] est propriétaire d’un appartement (lot n°4) et d’une cave (lot n°10) dans la copropriété de l’immeuble situé 6 rue de la Croix Verte à Rouen (76000), dont le syndic est la société AGENCE CEGIMMO.

L’assemblée générale des copropriétaires réunie le 14 mars 2022 a voté la réalisation de travaux sur la cheminée qui menace de tomber. Le procès-verbal précise que le démontage de la cheminée est prévu en octobre 2022 au plus tard.

Par acte authentique du 29 juin 2022, la société CROIX [J] a consenti à M. [T] [O] et Mme [O] un bail d’habitation portant sur les lots n°4 et 10 précités.

Par mail du 9 novembre 2022, les locataires ont informé la société CROIX [J] d’un dysfonctionnement de la chaudière. La pompe a été remplacée par la société GÉRARD SERVICE GAZ mais cette réparation n’a pas permis le redémarrage de la chaudière.

Le 28 novembre 2022, le gestionnaire locatif a contacté le syndic pour l’informer du dysfonctionnement de la chaudière et de la présence de gravats dans le conduit de cheminée, constatée par la société GÉRARD SERVICE GAZ.

La société VAUBAILLON a évacué les gravats d’un conduit de cheminée mais le dysfonctionnement de la chaudière a persisté.

Suite à des échanges de mails entre le gestionnaire locatif, la société CROIX [J], le syndic et le père des locataires, concernant notamment l’état du conduit et de la chaudière et la nécessité d’un tubage, l’entreprise [V] a constaté qu’une dalle de béton obstruait les sorties des conduits de cheminée de l’immeuble.

Fin janvier 2023, la société RD NORMANDIE a débouché les conduits de cheminée.

La chaudière de l’appartement de la société CROIX [J] a été remise en route par la société GÉRARD SERVICE GAZ, le 27 février 2023.

Le 22 février 2023, M. [T] [O] et Mme [P] [O] ont fait assigner la société CROIX [J] et le Syndicat des copropriétaires du 6 RUE DE LA CROIX VERTE devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rouen, statuant en référé aux fins de les voir condamner à réaliser, sous astreinte, les travaux permettant de remédier au dysfonctionnement de la chaudière et au paiement de provisions.

Par ordonnance du 3 août 2023, le juge des contentieux de la protection a :

— condamné solidairement la société CROIX [J] et le Syndicat des copropriétaires du 6 RUE DE LA CROIX VERTE à payer à Mme [P] [O] et M. [T] [O] une provision de 2 000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance et une provision de 2 000 euros en réparation de leur préjudice moral,

— condamné M. [T] [O] et Mme [P] [O] à payer à la société CROIX [J] une provision de 2 400 euros au titre des loyers dus,

— condamné solidairement la société CROIX [J] et le Syndicat des copropriétaires du 6 RUE DE LA CROIX VERTE à payer à Mme [P] [O] et M. [T] [O] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Le Syndicat des copropriétaires du 6 RUE DE LA CROIX VERTE a interjeté appel de cette ordonnance.

Par arrêt du 28 mars 2024, la Cour d’appel de Rouen a notamment :

— confirmé l’ordonnance sauf en ce qu’elle a condamné solidairement le Syndicat des copropriétaires du 6 RUE DE LA CROIX VERTE avec la société CROIX [J], à payer à M. [T] [O] et Mme [P] [O] une provision de 2 000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance, une provision de 2 000 euros en réparation de leur préjudice moral, outre la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens ;

— débouté M. [T] [O] et Mme [P] [O] de leurs demandes provisionnelles formulées à l’encontre du Syndicat des copropriétaires du 6 RUE DE LA CROIX VERTE, en présence d’une contestation sérieuse ;

— dit n’y avoir lieu à référé sur ce point et a renvoyé les parties à mieux se pourvoir de ce chef ;

— ordonné la compensation entre la condamnation définitive de M. [T] [O] et Mme [P] [O] à payer à la société CROIX [J] la provision de 2 400 euros et les deux provisions de 2 000 euros chacune que la société CROIX [J] est condamnée à payer à M. [T] [O] et Mme [P] [O] au titre des préjudices subis ;

— condamné la société CROIX [J] à payer à M. [T] [O] et Mme [P] [O] les sommes de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel, ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel.

Par acte du 20 décembre 2024, la société CROIX [J] a fait assigner le Syndicat des copropriétaires du 6 RUE DE LA CROIX VERTE, représenté par son syndic la société AGENCE CEGIMMO, devant le tribunal judiciaire de Rouen aux fins d’indemnisation de ses préjudices.

Par conclusions récapitulatives signifiées par voie électronique le 16 mai 2025, la société CROIX [J] demande au tribunal de :

— débouter le Syndicat des copropriétaires du 6 RUE DE LA CROIX VERTE de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner le Syndicat des copropriétaires du 6 RUE DE LA CROIX VERTE à lui payer les sommes de :

—  69,18 euros au titre de la facture de la société GÉRARD SERVICE GAZ du 27 février 2023 (remise en route),

—  829,53 euros au titre de la facture de la société GÉRARD SERVICE GAZ du 24 novembre 2023 (changement de pompe),

—  4 000 euros à titre de dommages et intérêts, au titre des nombreuses diligences qu’elle a dû effectuer pour déterminer l’origine du dommage, tant auprès des entreprises que du syndic,

—  2 000 euros au titre des sommes versées à M. et Mme [O] en réparation de leur préjudice de jouissance,

—  2 000 euros au titre des sommes versées à M. et Mme [O] en réparation de leur préjudice moral,

—  3 500 euros au titre des sommes versées à M. et Mme [O] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le Syndicat des copropriétaires du 6 RUE DE LA CROIX VERTE à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le Syndicat des copropriétaires du 6 RUE DE LA CROIX VERTE aux dépens.

La société CROIX [J] sollicite l’indemnisation de ses préjudices sur le fondement des articles 14 de la loi du 10 juillet 1965 et 1240 du code civil. Elle soutient que son conduit de cheminée a été obstrué lors des travaux en toiture et que ces travaux font suite à un défaut d’entretien de la cheminée puisque celle-ci menaçait de s’effondrer. Elle ajoute qu’elle a dû engager des frais pour remettre en état d’usage la chaudière, réaliser de nombreuses diligences pour déterminer l’origine du dommage et indemniser les locataires de leurs préjudices.

Elle fait valoir que le Syndicat des copropriétaires a fait preuve de mauvaise foi dans la gestion du dossier et n’a pas mis en œuvre tous les moyens à sa disposition pour trouver une solution. Elle prétend que le syndic a gravement manqué à ses obligations en mandatant un maçon pour couler une dalle de béton en toiture sans s’assurer au préalable de l’utilisation ou non des conduits de cheminée et sans avertir les copropriétaires de ces travaux et en ne l’informant pas de la réalisation de ces travaux lors des investigations menées pour déterminer l’origine du dysfonctionnement de la chaudière et des gravats dans le conduit. Elle ajoute que l’origine du dommage n’est pas le démontage de la cheminée mais l’obstruction des conduits par la dalle béton, de sorte que les moyens soulevés par le Syndicat sont inopérants.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 19 mars 2025, le Syndicat des copropriétaires du 6 RUE DE LA CROIX VERTE demande au tribunal de :

— débouter la société CROIX [J] de toutes ses demandes,

— condamner la société CROIX [J] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles,

— condamner la société CROIX [J] aux dépens.

Le Syndicat des copropriétaires du 6 RUE DE LA CROIX VERTE soutient que les dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ne sont pas applicables dès lors que ce n’est pas la dégradation de la cheminée qui est la cause des frais engagés par la demanderesse pour la remise en route de la chaudière, ni de sa condamnation à régler des dommages et intérêts à ses locataires.

Il soutient n’avoir commis aucune faute dès lors que le démontage de la cheminée a été régulièrement voté en assemblée générale, sans qu’aucun recours ne soit formé. Il ajoute que la société CROIX [J] avait connaissance du devis joint à la convocation et ne pouvait ignorer les conséquences du démontage de la cheminée sur le fonctionnement d’une chaudière à gaz murale avec tirage naturel, de sorte qu’elle devait prendre ses dispositions pour permettre le fonctionnement normal de son installation de chauffage. Il prétend qu’il n’était pas supposé être informé de la nature et des équipements des installations de chauffage qui sont des parties privatives.

Il fait valoir qu’il n’y a aucun lien entre les manquements allégués à son encontre et les préjudices invoqués, notamment le changement de la pompe de la chaudière et les indemnités au titre des frais irrépétibles alloués. Il ajoute que les démarches invoquées par la demanderesse pour déterminer l’origine du dommage n’ont pas été efficaces puisque les entreprises sont intervenues à la demande du syndic.

***

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer, pour un complet exposé des prétentions et moyens des parties, à leurs dernières conclusions lesquelles sont expressément visées.

La clôture de l’instruction est intervenue le 12 janvier 2026.

L’affaire a été fixée à l’audience du 26 janvier 2026 puis mise en délibéré au 10 avril 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur les demandes indemnitaires de la société CROIX [J]

Selon l’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 alinéa 5, le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toute action récursoire.

A titre liminaire, il convient de noter que le Syndicat des copropriétaires engage sa responsabilité de plein droit pour les dommages causés aux copropriétaires ayant leur origine dans les parties communes, sans qu’il ne soit nécessaire de caractériser un défaut d’entretien ou un vice de construction, l’article 14 précité n’imposant plus cette condition.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats et des écritures des parties qu’une cheminée se situe sur le toit de l’immeuble situé 6 rue de la Croix Verte à Rouen, dans laquelle se trouve plusieurs conduits, l’un desservant l’appartement de la société CROIX [J].

Il n’est pas contesté que la cheminée en toiture est une partie commune de l’immeuble.

Des travaux sur la cheminée ont été votés par l’assemblée générale des copropriétaires réunie le 14 mars 2022 (pièce n°3 défenderesse résolution n°4), suite à la chute de certains éléments de cette cheminée (pièce n°13 défenderesse). Les travaux de démontage de la cheminée en toiture ont été facturés le 25 septembre 2022 (pièce n°15 défenderesse).

Le 9 novembre 2022, les locataires de l’appartement appartenant à la société CROIX [J] ont signalé le dysfonctionnement de la chaudière (pièce n°2 demanderesse).

Il résulte des factures des entreprises intervenues et des échanges entre les parties que le dysfonctionnement de la chaudière provenait de la fermeture de la cheminée en toiture par une dalle béton bouchant les conduits et empêchant l’évacuation des gaz.

Le Syndicat des copropriétaires reconnaît d’ailleurs dans ses écritures que « c’est la suppression des sorties de conduits et la réalisation d’une dalle de béton à leur place pour couronner la souche en maçonnerie sur la toiture qui a été la cause de l’impossibilité technique de l’évacuation des gaz de la chaudière par tirage naturel » (p. 9 conclusions défenderesse).

Dès lors, si comme l’indique le Syndicat des copropriétaires, ce n’est pas la dégradation de la cheminée qui est à l’origine du dommage, il n’en demeure pas moins que le dysfonctionnement de la chaudière et le préjudice en découlant trouvent leur origine dans la fermeture de la cheminée en toiture par une dalle en béton et partant, dans les parties communes.

Le syndicat étant responsable des dommages causés aux copropriétaires ayant leur origine dans les parties communes, le Syndicat des copropriétaires du 6 RUE DE LA CROIX VERTE est tenu d’indemniser la société CROIX [J] des préjudices résultant du dysfonctionnement de la chaudière.

Du fait du dysfonctionnement de la chaudière, la société CROIX [J] a dû réaliser des démarches tant auprès d’entreprises que du syndic pour déterminer l’origine du dysfonctionnement et y remédier et a fait face à une procédure judiciaire engagée par ses locataires. Elle a donc incontestablement subi un préjudice moral, qui sera justement réparé par l’allocation de la somme de 1 000 euros.

En outre, du fait du dysfonctionnement de la chaudière, la société CROIX [J] a été condamnée à régler à ses locataires les sommes de :

—  2 000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance,

—  2 000 euros en réparation de leur préjudice moral,

—  3 500 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel

(pièces n°24 et 26 demanderesse).

Le Syndicat des copropriétaires du 6 RUE DE LA CROIX VERTE est donc tenu de la garantir de ces condamnations, résultant directement de la fermeture de la cheminée ayant entraîné le dysfonctionnement de la chaudière.

En revanche, il n’est pas établi que le changement de la pompe et de l’échangeur de la chaudière de la société CROIX [J] réalisée par la société GÉRARD SERVICE GAZ (pièce n°4 demanderesse) serait en lien avec la fermeture de la cheminée. En effet, si la fermeture de la cheminée a entraîné la mise en sécurité systématique de la chaudière, l’évacuation des gaz n’étant plus possible, rien ne permet d’établir que cela aurait eu des conséquences sur la pompe et sur l’échangeur. Le mail des locataires du 9 novembre 2022 indique d’ailleurs que « l’entreprise Gérard Service Gaz est donc intervenue ce matin et a noté une usure de la pompe qui doit être remplacée » (pièce n°2 demanderesse).

Il n’est pas plus démontré que les frais de remise en route de la chaudière par la société GÉRARD SERVICE GAZ le 27 février 2023 (pièce n°22 demanderesse) soit lié à la fermeture de la cheminée, la chaudière devant, en tout état de cause, être remise en route avant l’hiver pour fonctionner.

Il convient donc de condamner le Syndicat des copropriétaires du 6 RUE DE LA CROIX VERTE à payer à la société CROIX [J] les sommes de :

—  1 000 euros au titre du préjudice moral subi,

—  2 000 euros au titre des sommes versées à M. et Mme [O] en réparation de leur préjudice de jouissance,

—  2 000 euros au titre des sommes versées à M. et Mme [O] en réparation de leur préjudice moral,

—  3 500 euros au titre des sommes versées à M. et Mme [O] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les demandes de la société CROIX [J] au titre de la remise en route de la chaudière et du changement de la pompe seront rejetées.

2. Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le Syndicat des copropriétaires du 6 RUE DE LA CROIX VERTE, qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Le Syndicat des copropriétaires du 6 RUE DE LA CROIX VERTE sera condamné à payer à la société CROIX [J] une somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Sa demande à ce titre sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par décision contradictoire, susceptible d’appel,

CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires du 6 RUE DE LA CROIX VERTE, représenté par son syndic la société AGENCE CEGIMMO, à payer à la société CROIX [J] les sommes de :

—  1 000 euros au titre du préjudice moral subi,

—  2 000 euros au titre des sommes versées à M. et Mme [O] en réparation de leur préjudice de jouissance,

—  2 000 euros au titre des sommes versées à M. et Mme [O] en réparation de leur préjudice moral,

—  3 500 euros au titre des sommes versées à M. et Mme [O] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

REJETTE les demandes indemnitaires de la société CROIX [J] au titre de la remise en route de la chaudière et du changement de la pompe ;

CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires du 6 RUE DE LA CROIX VERTE aux dépens ;

CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires du 6 RUE DE LA CROIX VERTE à payer à la société CROIX [J] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande du Syndicat des copropriétaires du 6 RUE DE LA CROIX VERTE au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les autres demandes, les demandes contraires ou plus amples.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.