DOSSIER N° RG 25/01814 – N° Portalis DB2W-W-B7J-NLOT

JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 21 MAI 2026

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DEMANDERESSE :

SAS ACTION LOGEMENT SERVICES

19/21 Quai d’Austerlitz

75013 PARIS

Représentant : Maître Roger LEMONNIER de la SCP LDGR, avocats au barreau de PARIS substitué par Maître AURIAU, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDEUR :

M. [E] [C]

3 bis avenue du Général Leclerc

Batiment Vénus

76250 DEVILLE-LES-ROUEN

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 20 Mars 2026

JUGE : Stéphanie LECUIROT

GREFFIÈRE : Céline JOINT

Le présent jugement a été signé par M^me Stéphanie LECUIROT, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 17 novembre 2024, Mme [B] [V] et M. [Q] [G] ont donné à bail à M. [E] [C] un logement situé 3 bis avenue du Général Leclerc, bâtiment Venus, étage 4, porte 163, (76250) DÉVILLE-LÈS-ROUEN, moyennant un loyer mensuel de 690 euros, outre une provision sur charges de 54 euros.

Par acte du 22 novembre 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution solidaire de M. [E] [C], sans bénéfice de discussion, pour la durée totale du bail, renouvellement éventuel inclus.

Un commandement de payer la somme en principal de 2 976 euros du chef d’un arriéré de loyer et charges arrêté au mois d’avril 2025 a été signifié au locataire le 25 avril 2025. Le délai d’acquisition de la clause résolutoire étant parvenu à expiration sans que les causes du commandement n’aient été intégralement apurées, par acte du 5 septembre 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner M. [E] [C] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— A titre principal, constater acquise la clause résolutoire ;

— A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;

— Ordonner l’expulsion de M. [E] [C] et de tout occupant de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;

— Condamner M. [E] [C] au paiement de la somme de 5 752 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 25 avril 2025 sur la somme de 2 976 euros et pour le surplus à compter de l’assignation ;

— Fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;

— Condamner M. [E] [C] à lui payer lesdites indemnités d’occupation, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

— Condamner M. [E] [C] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner M. [E] [C] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer ;

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

À l’audience du 20 mars 2026, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par Maître Roger LEMONNIER, substitué par Maître AURIAU, a actualisé la dette à la somme de 10 216 euros au 4 mars 2026.

Elle s’oppose à la suspension de la clause résolutoire et à l’octroi de délai de paiement.

M. [E] [C], cité par procès-verbal remise à étude, est comparant en personne. Il demande à bénéficier de délais de paiement et à pouvoir se maintenir dans les lieux. Il verse aux débats deux preuves de virement du 13 mars 2026 justifiant de la reprise du paiement du loyer pour le mois de mars 2026 et d’un versement supplémentaire de 150 euros.

MOTIVATION

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits du bailleur pour le paiement des loyers qu’elle a été amenée à garantir et pour l’exercice de l’action en résiliation de bail, justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département le 8 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à M. [E] [C] le 25 avril 2025, lui accordant un délai de deux mois pour régler la dette. Le locataire ne justifie pas de l’apurement des causes du commandement de payer dans le délai de deux mois suivant sa délivrance, étant précisé que les versements de la caution, destinés à pallier la carence des locataires ne s’imputent pas sur la dette visée par le commandement. Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à compter du 26 juin 2025 et la résiliation subséquente du bail à cette date.

Il convient, par conséquent, d’ordonner à M. [E] [C], ainsi qu’à tous les occupants de son chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser ACTION LOGEMENT SERVICES à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de tout autre occupant de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail soit 26 juin 2025 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 26 juin 2025 et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au propriétaire ou à son mandataire.

Par ailleurs, en vertu du contrat de cautionnement, la société ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes à recouvrer au titre de l’impayé de loyer, le terme loyer désignant, ainsi que le prévoit ledit contrat de cautionnement, le loyer et les charges récupérables et taxes locatives inscrits au bail, y compris leur révision contractuelle ou réévaluation, dus par le locataire au bailleur, ainsi que, sous certaines conditions, les indemnités d’occupation éventuellement prononcées en cas de résiliation judiciaire du bail ou de mise en jeu de la clause résolutoire, de sorte que la caution est également régulièrement subrogée dans les droits du bailleur aux fins d’obtenir la condamnation des locataires au paiement de l’indemnité d’occupation qu’elle sera amenée à régler au bailleur dans le cadre du dispositif VISALE.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie, par la production de quittances subrogatives, qu’elle a indemnisé au bailleur les loyers et charges impayés des mois de janvier 2025 à février 2026, à hauteur de 10 216 euros.

M. [E] [C] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il convient donc de le condamner à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 10 216 euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 25 avril 2025 sur la somme de 2 976 euros et à compter de la signification de la décision pour le surplus.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Aux termes de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable aux faits de l’espèce, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Il ressort des preuves de virements versées que M. [E] [C] a repris le paiement du loyer courant avant l’audience et a effectué un virement de 150 euros en sus du loyer. M. [E] [C] demande à bénéficier de délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire. Il explique la dette par une mauvaise gestion. IL propose de verser 335 euros chaque mois en plus de loyer courant en précisant qu’il travaille en CDI et qu’il perçoit un revenu de 2500 euros.

Au vu de la situation évoquée, des délais de paiement lui sont accordés dans les conditions prévues au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire sont suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, étant rappelé que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera que la clause résolutoire retrouve son plein effet, l’exigibilité immédiate du solde, l’expulsion de M. [E] [C] à défaut de départ volontaire ainsi que sa condamnation au paiement de l’indemnité mensuelle d’occupation susvisée à compter du 26 juin 2025 jusqu’à complète libération des lieux.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

M. [E] [C], qui succombe, est condamné aux dépens de la présente instance.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie qui succombe à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

M. [E] [C] est condamné à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES recevable en sa demande en résiliation de bail ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du logement situé 3 bis avenue du Général Leclerc, bâtiment Venus, étage 4, porte 163, (76250) DEVILLE-LES-ROUEN donné en location à M. [E] [C] et la résiliation de plein droit dudit bail à la date du 26 juin 2025 ;

DIT que M. [E] [C] est occupant sans droit ni titre à compter de cette date ;

CONDAMNE M. [E] [C] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 10 216 euros, au titre des loyers et charges, arrêtée à la date du 4 mars 2026 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 26 juin 2025 sur la somme de 2 976 euros et à compter de la signification de la décision pour le surplus ;

AUTORISE M. [E] [C] à s’acquitter de cette somme en 30 versements de 335 euros au minimum, payables le dixième jour de chaque mois suivant la signification du présent jugement, le 31ème versement étant majoré du solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties ou engagement d’une procédure de surendettement ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification du jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré, restée impayée justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

— que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible ;

— qu’à défaut pour M. [E] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Mme [B] [V] et M. [Q] [G] pourront faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique, étant rappelé qu’en cas de difficultés quant aux meubles il sera procédé conformément aux prévisions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— que M. [E] [C] soit condamné à verser à Mme [B] [V] et M. [Q] [G] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et accessoires de loyer qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 26 juin 2025 jusqu’à la date de la libération effective des lieux ;

CONDAMNE M. [E] [C] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du, de sa notification à la commission de coordination des actions de préventions des expulsions locatives, de la signification de l’assignation du et celui de la dénonciation de l’assignation en expulsion au représentant de l’État ;

CONDAMNE M. [E] [C] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE