Du 27 avril 2026

5AA

SCI/

PPP Contentieux général

N° RG 24/02970 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZZQK

[V] [O], [Z] [R], S.A. SEYNA

C/

[A] [F]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 27 avril 2026

JUGE : Madame Aurélie BAIL, Vice-Présidente

GREFFIER : Monsieur Stéphane LAURENT,

DEMANDEURS :

Madame [V] [O]

née le 23 Juin 1968 à [Localité 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par Maître Marion LACOME D’ESTALENX de l’AARPI LACOME D’ESTALENX MARQUIS, avocat plaidant au barreau de PARIS

Monsieur [Z] [R]

né le 15 Août 1964 à [Localité 3]

[Adresse 4]

[Localité 4]

Représenté par M^e Murièle LERMINIAUX-VEDEL (Avocat au barreau de BORDEAUX)

S.A. SEYNA

RCS de [Localité 5] 843 974 635

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représentée par Maître Marion LACOME D’ESTALENX de l’AARPI LACOME D’ESTALENX MARQUIS, avocat plaidant au barreau de PARIS

DEFENDEUR :

Monsieur [A] [F]

né le 17 Juin 1948 à [Localité 7]

[Adresse 6]

[Localité 8]

Représenté par M^e Eve PELOTTE (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 23 Février 2026

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT : Jugement en 1er ressort, contradictoire

EXPOSE DU LITIGE :

Exposé des faits et de la procédure

Par acte sous seing privé du 22 août 2017, M. [Z] [R] et Mme [V] [O] ont consenti un bail d’habitation à M. [A] [F] portant sur une maison située au [Adresse 6] à [Localité 3].

Par acte de commissaire de justice du 10 juillet 2024, les bailleurs ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1.624,54 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant la clause résolutoire figurant au bail.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [A] [F] le 11 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice du 12 septembre 2024, M. [Z] [R], Mme [V] [O] et leur assureur « Garantie Loyers Impayés », la société SA SEYNA, ont fait assigner M. [A] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux, à titre principal pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et, subsidiairement, voir prononcer la résiliation du bail, être autorisés à faire procéder à l’expulsion de M. [A] [F], et celle de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique, et obtenir sa condamnation :

À leur payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, À payer la somme de 2644,48 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 12 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, à répartir comme suit : ◦

La somme de 659,97 euros à leur profit,La somme de 1984,51 euros au profit de la société SEYNA, assureur subrogé dans leurs droits à hauteur de ce montant, Aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer,A payer à la société SEYNA la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 13 septembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

A la suite de l’audience du 26 novembre 2024, le dossier a fait l’objet de renvois à la demande des parties, pour échanges de conclusions et de pièces entre elles, notamment quant à l’état de la procédure de traitement du surendettement à laquelle M. [A] [F] a été déclaré recevable le 17 octobre 2024.

Par jugement du 19 février 2025, le juge des tutelles a instauré au bénéfice de M. [A] [F] une mesure de curatelle renforcée aux biens et à la personne, confiée à Mme [K], mandataire judiciaire à la protection des majeurs.

Par jugement du 28 août 2025, le juge du surendettement a fixé la créance de la société SEYNA à la somme de 3.332,97 euros et écarté de l’état des dettes du débiteur la créance de Mme [V] [O] et M. [Z] [R] en raison de leur indemnisation par la société SEYNA, puis prononcé le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire de M. [A] [F].

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 23 février 2026, M. [Z] [R], se référant à ses conclusions, demande au tribunal de :

Prononcer la résiliation du bail au 25 août 2024,Ordonner à M. [A] [F] de libérer les lieux avec restitution des clés à compter de la signification du jugement à intervenir,Dire qu’à défaut d’avoir volontairement libéré les lieux et restituer les clés dans ce délai, le bailleur ou son mandataire pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, y compris, le cas échéant, avec le concours d’un serrurier et de la force publique, Déclarer que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1, L. 433-2 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,Condamner à M. [A] [F] payer aux bailleurs ou à leur mandant une indemnité d’occupation au titre de l’arriéré de loyers, charges, pénalités à compter du 18 octobre 2024 et jusqu’à la date de reprise du paiement des loyers en mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,Condamner à M. [A] [F] payer aux bailleurs ou à leur mandant, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 683,17 euros à titre provisionnel et ce jusqu’à la date de libération des lieux, révisable selon les mêmes modalités que celles stipulées pour la révision du loyer dans le contrat de bail,Condamner M. [A] [F] aux dépens,Condamner M. [A] [F] à payer à M. [Z] [R] une indemnité de 250 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, M. [Z] [R] fait valoir que les causes du commandement de payer du 10 juillet 2024 n’ayant pas été régularisées dans le délai légal de 6 semaines applicable aux baux en cours, la clause résolutoire se trouve acquise au 25 août 2024.

Il ajoute qu’en raison du rétablissement personnel du locataire prononcé le 28 août 2025 avec effacement des dettes échues au 17 octobre 2024, les effets de la clause se sont trouvés suspendus à cette date, mais fait valoir qu’en application du dernier alinéa VIII de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 et dès lors que le paiement des loyers n’a été repris qu’en mai 2025, la clause de résiliation a repris son plein effet.

Pour s’opposer à l’octroi de délais, M. [Z] [R] réfute que l’état de santé de M. [A] [F] permette de s’opposer à son expulsion. Il fait valoir de son côté, sa situation d’invalidité et expose que ses ressources sont similaires à celles du locataire.

Il y a lieu d’observer que les conclusions de M. [Z] [R] ne comportant aucun moyen quant à la demande de prononcé de la résiliation figurant au dispositif de ses écritures, le tribunal n’est pas saisi de cette prétention en application des dispositions de l’article 446-2-1 du code de procédure civile.

Mme [V] [O] et la société SA SEYNA, sollicitant le bénéfice de leurs écritures, demandent au tribunal :

À titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail au 21 août 2024,À titre subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire du bail,En tout état de cause,

Condamner M. [A] [F] à laisser libres de tous occupants de son chef le logement et remettre à M. [Z] [R] et Mme [V] [O] les clés du logement à compter de la date du jugement à intervenir,Ordonner à défaut d’avoir libéré les lieux dans les temps impartis, l’expulsion de M. [A] [F] ainsi que celle de toutes les autres personnes se trouvant dans le logement de son fait et si besoin avec le concours de la force publique,Dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,Condamner M. [A] [F] à payer la somme de 3.119,12 euros au titre des loyers et charges dus au terme d’octobre 2025 échu, à la société SEYNA, subrogée dans les droits de M. [Z] [R] et Mme [V] [O] à hauteur de ce montant, à parfaire au jour du jugement,Condamner M. [A] [F] à payer à M. [Z] [R] et Mme [V] [O] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dues en cas de non résiliation du bail, sur la période à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux loués matérialisés par la remise des clés,Condamner M. [A] [F] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer du 10 juillet 2024,Condamner M. [A] [F] à payer à la société SEYNA la somme de 1.000,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs prétentions, Mme [V] [O] et la société SA SEYNA font valoir qu’en application de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, la clause résolutoire du bail est acquise au 21 août 2024 et que M. [A] [F] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Subsidiairement, elles exposent, au visa de l’article 7 a) de la même loi, que l’effacement d’une dette locative n’équivalant pas à son paiement, le manquement du locataire à son obligation contractuelle de règlement du loyer justifie de prononcer la résolution du contrat.

S’agissant du montant de la dette locative, elles font valoir que l’effacement résultant du rétablissement personnel du locataire porte sur la somme de 3.332,97 euros arrêtée au 17 octobre 2024, date de la recevabilité au surendettement de M. [A] [F]. La société SEYNA précise qu’en sa qualité d’assureur, subrogé dans les droits des bailleurs en application de l’article 1346-1 du code civil, elle a continué à indemniser ces derniers entre octobre 2024 et mars 2025 pour une somme complémentaire de 3.119,12 euros pour la période postérieure à la recevabilité.

Enfin, Mme [V] [O] et la société SA SEYNA s’opposent à l’octroi de délais.

M. [A] [F], s’en rapportant à ses conclusions, demande au tribunal de :

A titre principal, ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire,

A titre subsidiaire, lui accorder les plus larges délais pour apurer une quelconque dette locative,

A titre infiniment subsidiaire, lui octroyer un délai de 24 mois pour pouvoir se reloger,

En toutes hypothèses, débouter les demandeurs de l’ensemble de leurs demandes y compris celles formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, M. [A] [F] fait valoir que les paiements ont repris consécutivement à la mise en œuvre de la mesure de curatelle renforcée instaurée en février 2025.

Se fondant sur les dispositions de l’article 24, VIII de la loi du 06 juillet 1989, il expose que les effets de la clause résolutoire se trouvent suspendus pendant 2 ans à compter du 28 août 2025, date de la décision de rétablissement personnel imposant l’effacement des dettes.

Il précise que le nécessaire a été fait par la curatrice pour le règlement des sommes qui n’entrerait pas dans le cadre de l’effacement, ce qui a permis l’apurement de la dette.

S’agissant de sa demande de délais de paiement, M. [A] [F] rappelle que l’article 426 du code civil impose de préserver la stabilité du lieu de vie d’une personne vulnérable notamment pour maintenir ses repères. Il précise qu’à 76 ans, il souffre de nombreux problèmes de santé. Il souligne qu’occupant ce logement depuis 8 ans, il adhère parfaitement à la mesure de protection et que son budget est désormais géré par la curatrice.

Concernant sa demande de délais pour quitter les lieux, M. [A] [F], visant les articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, explique qu’en raison de son âge et de sa situation de santé, une expulsion immédiate serait dramatique.

***

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe, dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIVATION

Sur la demande principale de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Les bailleurs justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Ils démontrent également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, si un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié au locataire le 10 juillet 2024 et que la somme de 1.624,54 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement, les stipulations du contrat de bail doivent prévaloir sur les dispositions légales qui ne peuvent avoir d’effet rétroactif sur les contrats conclus antérieurement à leur entrée en vigueur.

En l’absence d’autre élément permettant d’établir une volonté des parties de voir appliquer le droit nouveau à leur contrat bail, les bailleurs sont fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 11 septembre 2024.

Sur les demandes de suspension des effets de la clause résolutoire, d’expulsion et d’indemnité d’occupation

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, VIII. – Lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture.

Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu’en application de l’article L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l’une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation.

Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, par jugement du 28 août 2025, le juge du surendettement a fixé la créance de la société SEYNA à la somme de 3.332,97 euros et écarté de l’état des dettes du débiteur la créance de Mme [V] [O] et M. [Z] [R] en raison de leur indemnisation par la société SEYNA, puis prononcé le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire de M. [A] [F].

Dans ces conditions, les effets de la clause résolutoire se trouvent suspendus pour une durée de 2 ans à compter du 28 août 2025, étant observé qu’au regard du décompte produit le paiement des loyers et provision sur charges avait été repris à compter d’avril 2025.

Il convient néanmoins de rappeler que si le locataire s’acquitte du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant ce délai de deux ans, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Alors l’expulsion de M. [A] [F] pourra être poursuivie et il sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, qu’il convient de fixer par référence au montant du dernier loyer et des provisions pour charges à la somme de 683,17 euros (montant de l’échéance au 1er octobre 2025), jusqu’à la date de libération des lieux, révisable selon les mêmes modalités que celles stipulées pour la révision du loyer dans le contrat de bail.

L’expulsion n’étant pas prononcée à ce stade, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande de délais pour quitter les lieux.

Il n’y a pas lieu non plus de statuer sur le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux, qui se trouve spécifiquement organisé aux articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion, dont le contrôle juridictionnel appartient au seul juge de l’exécution.

Sur la demande en paiement

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article L. 741-2 du code de la consommation que le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire entraîne l’effacement de toutes les dettes non professionnelles du débiteur, arrêtées à la date de la décision de la commission, à l’exception des dettes mentionnées aux articles L. 711-4 et L. 711-5 et des dettes dont le montant a été payé au lieu et place du débiteur par la caution ou le coobligé, personnes physiques.

Lorsque le juge des contentieux de la protection statue en application de l’article art. L. 733-13, le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire emporte les effets mentionnés à l’article L. 741-2. Cependant, dans ce cas, les dettes sont arrêtées à la date du jugement prononçant le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

En l’espèce, par décision du 28 août 2025, le juge des contentieux de la protection a décidé d’un effacement total des dettes de M. [A] [F] sans que la loi ne permette de distinguer entre les dettes nées avant ou après la décision de recevabilité.

Dans ces conditions, il y a lieu de rejeter la demande en paiement formée à l’encontre du débiteur. La demande de délai de paiement est donc sans objet.

Sur les frais du procès

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [A] [F], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité commande de débouter les parties de leurs demandes respectives au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE, à la date du 11 septembre 2024, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 août 2017 entre M. [Z] [R] et Mme [V] [O], d’une part, et M. [A] [F], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 6] à [Localité 3] ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pour une durée de 2 ans à compter du 28 août 2025 ;

DIT que si le locataire s’acquitte du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant ce délai de deux ans, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ;

DIT que dans le cas contraire :

La clause résolutoire reprend son plein effet ; A défaut pour M. [A] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, M. [Z] [U] et Mme [V] [O] pourront faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux et que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L. 433-1, L. 433-2 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;M. [A] [F] sera tenu de payer à M. [Z] [U] et Mme [V] [O] une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération des lieux, égale au montant du loyer et des charges (683,17 euros au jour du dernier décompte soit le montant de l’échéance au 1er octobre 2025), dont le montant sera actualisé selon les modalités contractuelles au jour de la déchéance de la suspension des effets de la clause résolutoire, et, en tant que de besoin, l’y CONDAMNE sous déduction des sommes versées au titre du paiement des loyers et des charges exigibles durant cette même période ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur la demande de délais pour quitter les lieux et sur le sort des meubles ;

DEBOUTE M. [Z] [R], Mme [V] [O] et la société SA SEYNA de leurs demandes en paiement au titre de l’arriéré locatif ;

CONDAMNE M. [A] [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

REJETTE les demandes de M. [Z] [R], Mme [V] [O] et la société SA SEYNA formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les autres demandes, plus amples ou contraires, des parties ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 27 avril 2026, et signé par la juge et le greffier susnommées.

LE GREFFIER LA JUGE