DOSSIER N° RG 25/01240 – N° Portalis DB2W-W-B7J-NGNJ

JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 03 MARS 2026

_____________________________________________________________________________________________

DEMANDERESSE :

Société JSH IMMOS venant aux droits de la SCI JVG IMMOBILIER

23 Rue d’Elbeuf

Appt N° 25

76350 OISSEL

Représentant : SELARL DJAMEL MERABET, avocats au barreau de ROUEN

DEFENDEUR :

M. [M] [F]

25 rue d’Elbeuf

76500 ORIVAL

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 09 Janvier 2026

JUGE : Lémia BENHILAL

GREFFIÈRE : Céline JOINT

Le présent jugement a été signé par Madame Lémia BENHILAL, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 01 octobre 2023, la SCI JVG IMMOBILIER a donné à bail à Monsieur [M] [F] un local à usage d’habitation situé 23, Rue d’Elbeuf (Appt 5) à ORIVAL 76500, pour un loyer mensuel de 600€, outre une avance sur charges de 40€.

Suivant acte authentique en date du 03 octobre 2023, la SCI JSH IMMOS a acquis le bien au profit de la SCI JVG IMMOBILIER.

La SCI JSH IMMOS venant aux droits de la SCI JVG IMMOBILIER a fait délivrer à Monsieur [M] [F] le 5 mars 2025 commandement de payer dans un délai de six semaines la somme de 2.059,30€ au titre des loyers et charges impayés, et d’avoir à justifier de l’assurance couvrant les risques locatifs dans un délai d’un mois.

Par assignation en date du 27 juin 2025, la SCI JSH IMMOS a saisi le juge des contentieux de la protection afin qu’il :

— constate la résiliation de plein droit du bail liant les parties ;

— ordonne l’expulsion de Monsieur [M] [F] et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

— condamne Monsieur [M] [F] à lui payer la somme de 3.235,10€ au titre des arriérés de loyers et de charges échus au 23 mai 2025 et non encore réglés, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— condamne Monsieur [M] [F] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer et charges prévus au bail, outre revalorisation légale, à compter de la résiliation du bail, révisable comme lui, jusqu’à libération des lieux et restitution des clés ;

— condamne Monsieur [M] [F] au paiement d’une somme de 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût du commandement ;

— ordonne l’exécution provisoire.

Au soutien de ses prétentions, la SCI JSH IMMOS fait valoir, à titre principal, que le locataire n’a pas régularisé la situation relative aux loyers dans le délai de six semaines, et n’a pas justifié de l’assurance contre les risques locatifs dans le délai d’un mois, impartis par le commandement du 5 mars 2025, et qu’en application de la clause résolutoire prévue au bail ce dernier se trouve résilié de plein droit.

A l’audience du 09 janvier 2026, la SCI JSH IMMOS, comparante représentée par son Conseil, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 5.854,18€ selon décompte arrêté au 02 janvier 2026.

La Présidente a invité le demandeur à produire l’acte notarié justifiant de la qualité à agir de la SCI JSH IMMOS, et ce, dans un délai de 15 jours. L’acte notarié a été transmis le 14 janvier 2026.

Monsieur [M] [F], comparant en personne, sollicite des délais de paiement à hauteur de 300€ par mois en plus du loyer courant et la suspension de la clause résolutoire. S’agissant du défaut d’assurance, il fait valoir qu’il n’était probablement pas assuré au moment de la délivrance du commandement et dit ne pas être sûr d’avoir une assurance au jour de l’audience. En tout état de cause, il ne produit aucune pièce relative à l’assurance habitation.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 03 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 01 juillet 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SCI JSH IMMOS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 10 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SCI JSH IMMOS aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande principale

Sur la demande de résiliation du contrat de bail

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est tenu de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire (article VIII) aux termes de laquelle le contrat sera résilié immédiatement et de plein droit, un mois après un commandement demeuré infructueux pour d’assurance contre les risques locatifs.

Par exploit en date du 5 mars 2025, le bailleur a fait commandement au locataire de s’acquitter de la somme de 2.059,30€ de loyers et charges impayés dans un délai de deux mois, et de justifier de l’assurance couvrant les risques locatifs dans un délai d’un mois.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus d’un mois, puisque Monsieur [F] n’a pas justifié d’une assurance contre les risques locatifs, de sorte que les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 6 avril 2025.

Le bail est donc résilié de plein droit depuis le 6 avril 2025.

Aucun mécanisme ne permet de suspendre les effets de la clause résolutoire résultant du défaut de justification d’une assurance. La demande de délais de paiement destinée à suspendre les effets de la clause résolutoire ne peut être accordée au locataire.

Sur la demande d’expulsion

Le locataire n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux, il y a lieu d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, ainsi qu’il en sera disposé ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En occupant sans droit ni titre les lieux loués, Monsieur [M] [F] cause un préjudice au bailleur qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et de l’avance sur charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, jusqu’à libération effective des locaux et remise des clés.

Sur la demande de paiement des arriérés de loyers et de charges

Aux termes de l’article 7, alinéa 1er, a) de la Loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, il ressort du décompte de créance produit par le bailleur, qu’à la date du 02 janvier 2026, Monsieur [M] [F] demeure redevable de la somme de 5.854,18€ au titre des loyers et charges impayés.

Toutefois, il ressort de ce même décompte, que ce montant comprend des frais de « remboursement commandement de payer », pour un montant de 148,92€. Ces frais ne constituant pas des loyers ni des charges, il y a lieu de les soustraire du montant de l’arriéré locatif réclamé. Il ressort également de ce décompte que sont comptabilisés des frais « solde OM 2025 » pour un montant de 77,40€, alors qu’aucune justification du montant de la taxe des ordures ménagères n’est produite. Cette somme sera également déduite de l’arriéré.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [M] [F] à payer à la SCI JSH IMMOS, au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation, la somme de 5.627,86 €, avec intérêts au taux légal à compter du 27 juin 2025 sur la somme de 3.235,10€ et du présent jugement pour le surplus.

Sur les délais de paiement

Si la résiliation du bail résultant de l’absence de justification de l’assurance ne permet pas d’envisager l’octroi de délai de paiement suspensif dans les conditions de la loi du 6 juillet 1989, il y a lieu d’examiner la demande de délai permettant de s’acquitter de la dette dans les conditions générales de l’article 1343-5 du Code civil.

Aux termes de cette disposition, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [M] [F] ne produit aucun justificatif de ses revenus, de sorte qu’il n’est pas possible de déterminer sa capacité à régler la dette dans un délai de 24 mois.

Ainsi, en l’absence d’éléments sur la situation financière de Monsieur [M] [F], la demande de délais de paiement ne peut qu’être rejetée.

Sur les mesures accessoires

Monsieur [M] [F], succombant dans le cadre de la présente instance, sera condamné aux dépens, en ce compris le coût du commandement du 5 mars 2025, de l’assignation du 27 juin 2025 et de la notification de ces actes aux administrations les 10 mars 2025 et 01 juillet 2025;

Condamné aux dépens, Monsieur [M] [F] sera condamné à verser au bailleur une indemnité qu’il est équitable de fixer à 500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation à la date du 6 avril 2025 du contrat de bail conclu entre les parties le 01 octobre 2023 portant sur le logement situé 23, Rue d’Elbeuf (Appt 5) à ORIVAL 76500 ;

ORDONNE, faute de départ volontaire de Monsieur [M] [F], son expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique qui devra être requise selon les normes légales et réglementaires applicables, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

RAPPELLE que le sort des meubles se trouvant dans les lieux est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [M] [F] à payer en deniers ou quittances à la SCI JSH IMMOS venant aux droits de la SCI JVG IMMOBILIER la somme de 5.627,86€ au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 02 janvier 2026, échéance de janvier 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 27 juin 2025 sur la somme de 3.235,10€ et du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [M] [F] à payer en deniers ou quittances à la SCI JSH IMMOS venant aux droits de la SCI JVG IMMOBILIER une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 03 janvier 2026 et jusqu’à parfaite évacuation des lieux ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE Monsieur [M] [F] aux dépens, en ce compris le coût du commandement du 5 mars 2025, de l’assignation du 27 juin 2025 et de la notification de ces actes aux administrations les 10 mars 2025 et 01 juillet 2025;

CONDAMNE Monsieur [M] [F] à payer à la SCI JSH IMMOS venant aux droits de la SCI JVG IMMOBILIER la somme de 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE la transmission de la présente décision au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit,

Ainsi jugé les jour, mois et an que dessus et après lecture la greffière a signé avec la présidente.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE