TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 21 Mai 2026

Président : Madame FATY, Vice-présidente

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 12 Mars 2026

GROSSE :

Le 21 mai 2026

à M^e BOUCHAREU

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 21 mai 2026

à M^e MOMPEYSSIN

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/05841 – N° Portalis DBW3-W-B7J-7BMV

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [A] [U]

né le 16 Juin 1959 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Julie BOUCHAREU, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [J] [I]

demeurant [Adresse 2] en sa qualité de locataire – [Localité 2]

représenté par M^e Adrien MOMPEYSSIN, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [P] [X]

demeurant [Adresse 2] en sa qualité de locataire – [Localité 2]

représentée par M^e Adrien MOMPEYSSIN, avocat au barreau de MARSEILLE

Par acte de Commissaire de Justice en date du 29 septembre 2025, Monsieur [A] [U] a assigné Monsieur [J] [I] et Madame [P] [X] devant le juge des référés du pôle de proximité du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE pour voir :

constater la résiliation du bail en application de la clause résolutoire contenue au contrat;

ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [I] et de Madame [X] et celle de tous occupants de leur chef des lieux sis à [Adresse 3];

condamner Monsieur [I] et Madame [X] à lui payer :

— la somme provisionnelle de 11.302,55 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation;

— une somme supérieure au montant du dernier loyer et des charges au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation, soit la somme de 1420,00 euros hors charges, jusqu’à libération complète des lieux;

— la somme de 5000,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi;

— la somme de 3000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les dépens.

Monsieur [I] cité à personne et Madame [X], citée en la personne de son concubin, n’ont pas comparu à l’audience mais se sont faits représenter par un avocat lequel a sollicité que l’action de Monsieur [U] soit déclarée irrecevable faute de transmission de l’assignation à la Préfecture et a sollicité la condamnation de Monsieur [U] à payer à Monsieur [I] et Madame [X] la somme de 2500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Il a ensuite sollicité que le juge des référés se déclare incompétent en l’état de la contestation sérieuse tirée de l’indécence du logement, les troubles de jouissance subis par Monsieur [I] et Madame [X] et l’exception d’inexécution tirée du manquement de Monsieur [U] à ses obligations.

Il a sollicité que le loyer soit fixé à la somme de 942,00 euros à compter du 17 septembre 2025 en l’état de la surface erronée du logement.

Subsidiairement, il a sollicité qu’il soit jugé que Monsieur [I] et Madame [X] sont fondés à invoquer l’exception d’inexécution tirée du manquement de Monsieur [U] à ses obligations.

Il a sollicité que Monsieur [U] soit condamné à procéder aux travaux de mise en conformité dans les meilleurs délais quant aux multiples points relevés par la société URBANIS dans son rapport en date du 6 mai 2025 sous astreinte de 500,00 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir en s’assurant de prévenir Monsieur [I] et Madame [X] de la nature, de la date des travaux et de l’identité des entreprises dans un délai de 15 jours avant l’intervention.

Il a sollicité que le loyer soit fixé à la somme de 942,00 euros à compter du 17 septembre 2025 en l’état de la surface erronée du logement.

A titre infiniment subsidiaire, il a sollicité qu’il soit enjoint à Monsieur [U] de justifier sous astreinte des charges échues.

Il a sollicité que la dette de loyer soit fixée à la somme de 8999,55 euros en mars 2026 et que l’indemnité d’occupation soit fixée à la somme de 455,00 euros.

Il a demandé l’octroi d’un délai de paiement de deux ans et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [U] réplique que Monsieur [I] et Madame [X] ne sont pas fondés à invoquer l’exception d’inexécution pour justifier du non paiement des loyers et charges faute de démontrer que les lieux loués sont inhabitables.

Monsieur [U] a maintenu ses demandes tout en produisant un décompte actualisé de sa créance qui s’élève à la somme de 15.055,55 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 10 mars 2026 dont il le paiement.

Le décompte actualisé sera pris en considération dans la mesure où dans son assignation, Monsieur [U] a sollicité le paiement d’une indemnité d’occupation.

Il s’est opposé aux demandes en délais de paiement et en suspension des effets de la clause résolutoire présentées par Monsieur [I] et Madame [X].

Il a sollicité que la présente juridiction se déclare incompétente sur la demande en minoration de loyer fondée sur une erreur sur la surface mentionnée au bail, que cette prétention soit déclarée irrecevable pour forclusion et subsidiairement qu’elle soit jugée infondée.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte de l’article 472 du Code de Procédure Civile que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et que le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande:

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que « à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du Commissaire de Justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience ».

Contrairement à ce que soutiennent Monsieur [I] et Madame [X], Monsieur [U] a produit la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 30 septembre 2025, soit six semaines au moins avant l’audience en date du 4 décembre 2025.

L’action de Monsieur [U] est donc déclarée recevable.

Sur l’exception d’inexécution tirée du manquement du bailleur à son obligation de délivrance :

Monsieur [I] et Madame [X] indiquent que le logement loué est en état d’indécence et qu’ils subissent depuis plusieurs années l’attitude agressive de Monsieur [U], son épouse et leur fils.

Ils indiquent que Monsieur [U] a manqué à son obligation de délivrance et de permettre une jouissance paisible des lieux.

Ils indiquent être dès lors en droit de soulever l’exception d’inexécution.

Si Monsieur [I] et Madame [X] indiquent que l’état d’indécence du logement dure depuis plusieurs années, force est cependant de constater qu’ils ne versent aux débats aucune pièce dénonçant à leur propriétaire l’état d’indécence de leur logement alors qu’ils occupent les lieux depuis 2015.

S’il ressort du rapport en date du 6 mai 2025 de la société URBANIS qui a visité le logement de Monsieur [I] et de Madame [X] le 17 avril 2025 que les désordres listés relèvent d’une situation de non décence, il conclut cependant que l’indécence relève de la copropriété, du propriétaire et du manque d’entretien des locataires.

Il sera également souligné que dès réception du rapport de la société URBANIS, Monsieur [U] a entrepris les travaux préconisés par la société mais qu’il s’est heurté au refus de Monsieur [I] et de Madame [X] de permettre l’accès aux entreprises mandatées par ses soins pour réaliser les travaux (cf. mails en date du 17 juin 2025 de [M], mail en date du 17 juin 2025 de Madame [X]).

C’est ainsi que dès le mois de mai 2025, Monsieur [U] a pris attache auprès de diverses entreprises pour faire établir des devis ([M], SARL [R] [G], ACTIV EXPERTISE).

Monsieur [I] et Madame [X] ne peuvent soutenir que Monsieur [U] a organisé des interventions non déterminées sans les prévenir de la nature exacte des travaux alors que des échanges de mails sur ces points ont eu lieu entre les parties (cf mails du mois de juillet 2025) et que par courrier en date du 25 juin 2025, Monsieur [U] leur a demandé de lui proposer trois créneaux de disponibilité dans un délai de quinze jours à compter de la réception dudit courrier afin de permettre la réalisation des différentes interventions nécessaires et que Madame [X] ne peut pas non plus imposer ses conditions à l’intervention des entreprises.

Si la société URBANIS a pu indiquer dans un mail en date du 1er décembre 2025 adressé à Monsieur [U] que certains points demeuraient non traités ou non justifiés, le conseil de Monsieur [U] invitait par mail en date du 19 janvier 2026 la société URBANIS à organiser un rendez-vous sur les lieux, au contradictoire des parties, afin de constater les travaux réalisés par Monsieur [U] et vérifier si les désordres imputables au défaut d’entretien des locataires avaient été réparés.

Ce mail est demeuré sans réponse.

Les photographies versées aux débats par Monsieur [I] et Madame [X] ne sont pas datées de telle sorte qu’elles sont sans incidence dans la présente procédure dans la mesure où il n’est pas possible de déterminer si elles ont été prises avant ou après la réalisation des travaux par Monsieur [U].

Il en est de même du procès-verbal dressé le 3 février 2025 par Maître [P] [V], Commissaire de Justice à [Localité 3], qui, outre le fait qu’il n’est pas contradictoire, a été établi avant le rapport de la société URBANIS et avant la réalisation de travaux par Monsieur [U].

Au vu de ces éléments, il apparaît que Monsieur [U] a entrepris les travaux préconisés par la société URBANIS dans les meilleurs délais et que si le logement occupé par Monsieur [I] et Madame [X] ne répondait pas aux normes de décence, il n’est en revanche nullement démontré que, nonobstant l’existence de ces désordres, le logement était inhabitable.

Dès lors, Monsieur [I] et Madame [X] ne sauraient se prévaloir de l’exception d’inexécution pour justifier le non paiement des loyers et des charges.

Sur les travaux de mise en conformité sous astreinte :

Monsieur [I] et Madame [X] sollicitent la réalisation de travaux sous astreinte en s’appuyant sur le rapport de la société URBANIS en date du 6 mai 2025.

Or, il ressort du diagnostic technique initial en date du 6 mai 2025 annoté par Monsieur [U] (cf pièce 24) et non contesté par Monsieur [I] et Madame [X] dans leurs dernières écritures, que les travaux qu’ils ont sollicités ont été réalisés.

S’agissant des fissures, il ressort du rapport [M] en date du 12 septembre 2025 qu’elles sont sans ou de faible gravité.

Concernant le problème dans la salle de bains au R+1 et pour lequel le rapport [M] indique qu’il s’agit d’un problème grave, Monsieur [I] et Madame [X] ne justifient pas des démarches entreprises auprès de leur assureur sur ce problème nonobstant les demandes réitérées de Monsieur [U] sur ce point et l’expertise qui aurait été diligentée le 31 mai 2025 n’a pas été versée aux débats de telle sorte que l’on ignore l’évolution de ce désordre.

Monsieur [I] et Madame [X] ne sauraient en conséquence reprocher à Monsieur [U] de ne pas intervenir sur ce point.

La remise aux normes de l’électricité a été faite (cf. attestation de conformité électrique interne de la SARL [R] [G] en date du 11 avril 2025).

Monsieur [I] et Madame [X] seront donc déboutés de leur demande présentée à ce titre.

Sur la minoration du montant du loyer :

L’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer. La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d’effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande.

Monsieur [U] soulève une contestation sérieuse quant la recevabilité de cette demande.

Cette appréciation ne relève pas du juge des référés mais du juge du fond.

Il convient dès lors de dire qu’il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.

Sur la résiliation du bail:

Par acte sous seing privé en date du 19 janvier 2015, Monsieur [U] a consenti un bail d’habitation à Monsieur [I] et à Madame [X] pour un logement situé à [Adresse 3], dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges après un commandement resté impayé pendant deux mois.

Le montant du loyer était de 1300,00 euros.

Monsieur [I] et Madame [X] ne règlant pas régulièrement leurs loyers, Monsieur [U] leur a fait délivrer le 17 juin 2025 un commandement d’avoir à payer les loyers de retard et visant la clause résolutoire du contrat de bail pour un montant de 8603,55 euros hors frais.

Ce commandement est resté sans effet pendant plus de deux mois, en ce que les sommes dues n’ont pas été réglées dans ce délai.

Par conséquent, la clause résolutoire est acquise de plein droit et le bail résilié à la date du 17 août 2025.

Eu égard à la contestation de Monsieur [I] et de Madame [X] sur le montant des charges qui ne sont en outre pas justifiées par Monsieur [U], il convient de déduire de la somme réclamée la somme de 1186,00 euros tel que demandé par Monsieur [I] et Madame [X] dans leurs conclusions.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [I] et de Madame [X] et celle de tous occupants de leur chef, si besoin est avec le concours de la force publique et de les condamner à payer à Monsieur [U] la somme provisionnelle de 13.869,55 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés arrêtés au 9 mars 2026 et avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Monsieur [I] et Madame [X] seront en outre condamnés à payer à Monsieur [U] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges qui auraient été payés en cas de non résiliation du bail, au titre de l’occupation des lieux jusqu’à leur libération effective et remise des clés au propriétaire.

Sur les délais pour expulser :

L’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement.

Il ressort cependant des pièces versées aux débats que les relations entre Monsieur [I] et Madame [X] et Monsieur [U] sont devenues très conflictuelles, qu’ils s’invectivent et en arrivent même à s’agresser physiquement (cf. déclaration de main courante en date du 10 mars 2025 de Monsieur [U], déclaration de main courante en date du 7 juillet 2025 de Monsieur [U], dépôt de plainte en date du 18 juillet 2025 de Madame [U], dépôt de plainte de Monsieur [I] en date du 10 février 2025, dépôt de plainte de Monsieur [Q] [I] en date du 10 février 2025).

Dès lors, il convient de dire que le délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution afin que les locataires quittent les lieux ne s’appliquera pas.

Sur la demande en dommages et intérêts :

Le juge des référés a le pouvoir de statuer à titre provisionnel sur le dommage causé par le comportement d’une partie à la procédure dont il est saisi.

Toutefois en l’espèce, si Monsieur [U] indique subir un préjudice, il n’est pas suffisamment précis dans sa demande pour pouvoir y faire droit.

Il en sera donc débouté.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire:

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de cette même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus, pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux articles V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

Il ressort du décompte versé aux débats de l’absence de reprise de paiement du loyer courant avant l’audience.

Dès lors, des délais de paiement ne peuvent être accordés et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant les délais de remboursement ne peut être prononcée.

En revanche et en application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil aux termes duquel le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues, il convient de faire droit à la demande de délais de paiement et d’autoriser Monsieur [I] et Madame [X] à se libérer de leur dette locative en 24 mensualités de 577,00 euros chacune, le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, en sus des loyers courants, étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

Il sera également rappelé que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible.

Sur l’exécution provisoire:

Il sera rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires par provision en vertu des dispositions de l’article 514 du Code de Procédure Civile.

Sur les frais et dépens:

En application de l’article 696 du Code de Procédure Civile, Monsieur [I] et Madame [X] conserveront la charge des entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer.

En outre, Monsieur [I] et Madame [X] seront tenus de payer à Monsieur [U] la somme de 500,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, M^me Corinne FATY Vice-Présidente du Pôle de Proximité du Tribunal Judiciaire de Marseille, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, après débats publics, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire, rendue en premier ressort et en matière de référé,

Au principal, renvoyons les parties à mieux se pourvoir, mais dès à présent, par provision, tous droits et moyens des parties demeurant réservés,

DECLARONS RECEVABLE l’action de Monsieur [U];

CONSTATONS la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 17 août 2025 ;

REJETONS l’exception d’inexécution soulevée par Monsieur [I] et Madame [X] ;

DEBOUTONS Monsieur [I] et Madame [X] de leur demande de travaux sous astreinte ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de Monsieur [I] et de Madame [X] en minoration de loyer ;

ORDONNONS l’expulsion de Monsieur [I] et de Madame [X] et celle de tous occupants de leur chef, avec au besoin le concours de la force publique des lieux sis à [Adresse 3], sans application du délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux par acte de Commissaire de Justice;

CONDAMNONS Monsieur [I] et Madame [X] à payer à Monsieur [U] :

la somme provisionnelle de 13.869,55 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés arrêtés au 9 mars 2026 et avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, et ce, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au propriétaire;

DEBOUTONS Monsieur [I] et Madame [X] de leur demande en délais de paiement sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989;

DEBOUTONS Monsieur [I] et Madame [X] de leur demande en suspension des effets de la clause résolutoire;

ACCORDONS à Monsieur [I] et à Madame [X] sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil, des délais de paiement de 24 mois pour s’acquitter, outre le loyer et les charges courants, de leur dette locative de 13.869,55 euros et disons que Monsieur [I] et Madame [X] devront régler cette somme en 24 mensualités de 577,00 euros chacune, le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, la dernière étant augmentée du solde de la dette;

DISONS qu’à du paiement de toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, la dette deviendra immédiatement exigible ;

DEBOUTONS Monsieur [U] de sa demande en dommages et intérêts;

CONDAMNONS Monsieur [I] et Madame [X] à payer à Monsieur [U] la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit par provision;

CONDAMNONS Monsieur [I] et Madame [X] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 17 juin 2025;

AINSI PRONONCE PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, LES JOUR MOIS ET AN QUE DESSUS ET ONT SIGNÉ À LA MINUTE LE PRÉSIDENT ET LE GREFFIER PRÉSENTS LORS DU PRONONCÉ,

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,