TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

Cité [9]

TJ PROCEDURES ORALES

[Adresse 7]

[Adresse 8]

[Localité 3]

JUGEMENT DU 24 Février 2025

N° RG 24/00355 – N° Portalis DBYC-W-B7I-KYRK

JUGEMENT DU :

24 Février 2025

Syndicat des copropritaires du [Adresse 5] à [Localité 12] représenté par son syndic la société CITYA LIBERTE

C/

[D] [G]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 24 Février 2025 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES, assisté de Anaïs SCHOEPFER, Greffier ;

Audience des débats : 16 Décembre 2024.

En présence de Carole BAZZANELLA, magistrate en formation qui a tenu l’audience.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 24 Février 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR

Syndicat des copropritaires du [Adresse 6] représenté par son syndic la société CITYA LIBERTE

Représenté par son syndic SARL CITYA LIBERTE

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Charlotte GARNIER, avocat au barreau de RENNES,

ET :

DEFENDEUR

Monsieur [D] [G]

[Adresse 10]

[Localité 4]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

M. [D] [G] est propriétaire du lot de copropriété n°3 correspondant à un appartement de type 1 au sein d’un immeuble situé au [Adresse 5] à [Localité 13].

Se prévalant de charges de copropriétés restées impayées, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 12] représenté par son syndic en exercice, la SARL CITYA Liberté, par l’intermédiaire de son conseil, a adressé plusieurs mises en demeure de payer lesdites sommes à M. [G], par lettres recommandées avec accusé de réception en date des 27 janvier 2021, 9 novembre 2022.

Par acte de commissaire de justice du 24 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à Rennes (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic en exercice, la SARL CITYA Liberté a fait assigner M. [D] [G] devant le tribunal judiciaire de Rennes afin d’obtenir à titre principal sa condamnation au paiement de l’arriéré de charges.

L’affaire a été appelée à l’audience du 4 avril 2024. A cette date, faute d’être en état d’être jugée, l’affaire a été renvoyée à plusieurs reprises, à la demande des parties, pour être retenue à l’audience du 16 décembre 2024.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires a comparu représenté par son conseil.

Il a oralement soutenu ses dernières écritures déposées à l’audience et préalablement communiquées au défendeur. Ainsi, au bénéfice de l’exécution provisoire et au visa des articles 10, 10-1 et 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, de l’article 1240 du Code civil, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de M. [D] [G] au paiement des sommes suivantes :

6.397,20 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 2 février 2021,2.000 euros à titre de dommages et intérêts,d’ordonner la capitalisation des intérêts,2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires rappelle qu’il entre dans le rôle du syndic de recouvrer les charges de copropriété, que M. [G] se soustrait au paiement de celles-ci depuis plusieurs années et qu’il n’a pas régularisé la situation malgré l’envoi de mises en demeure. Il remarque que les sommes réclamées sont justifiées. Il souligne que le copropriétaire est d’une particulière mauvaise foi, qu’il a bien reçu les procès-verbaux d’assemblées générales, qu’il n’a pas contesté et auxquelles il ne se présente jamais, qu’il n’a pas davantage contesté les appels de fonds. Il ajoute que cette attitude cause un préjudice certain à la copropriété qui est de petite taille en la privant des fonds nécessaires à la gestion, l’entretien et l’administration de l’immeuble. Il rappelle qu’une consignation de fonds chez un notaire, au surcroît totalement extérieur au syndicat, ne saurait avoir un quelconque effet libératoire.

A l’audience M. [D] [G] a comparu en personne.

Il sollicite le rejet des demandes du syndicat des copropriétaires.

Il expose que l’arriéré de charges date de 2013, qu’il refuse de régler cette somme faute pour l’ancien syndic bénévole d’avoir justifié, par la production de factures, des sommes réclamées. Il affirme qu’une somme de 5.404,25 euros est consignée chez un notaire, Maître [B], à [Localité 11] dans l’attente de cette justification.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant rendue par sa mise à disposition au greffe le 24 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de règlement des charges de copropriété et des frais

En vertu de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’article 10-1 suivant précise que par dérogation au deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné, entre autres, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de la propriété de M. [D] [G] concernant le lot n°3 de la copropriété litigieuse.

Il produit le contrat de syndic applicable du 1er juillet 2022 au 31 décembre 2023, avec notamment les frais de recouvrement susceptibles d’être mis à la charge du seul copropriétaire concerné tels que les frais de mise en demeure et les frais de relance.

Il fournit notamment les procès-verbaux de l’assemblée générale des 18 juin 2019, 5 mars 2020, 5 mars 2021, 13 juin 2022, 10 mars 2023, 3 mai 2024 ayant, entre autres, approuvé les comptes des années 2018, 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023, voté le budget prévisionnel des années 2020 à 2025, et les travaux mis en œuvre, outre le décompte des charges dues au 1er octobre 2024, avec les appels de provisions et les états de répartition correspondants.

Les appels de fonds produits laissent apparaître des frais de relance pour un montant de 33,60 euros le 12 août 2021, courrier dont il n’est pas justifié. Ce montant sera déduit des sommes dues.

Force est de constater que le syndicat des copropriétaires justifie de la régularité des appels de fonds et produit les documents réclamés par le copropriétaire lors des exercices du syndic bénévole. M. [D] [G] ne saurait considérer qu’il n’est pas redevable desdites sommes alors qu’il n’a pas contesté dans les formes et délais prescrits par la loi les procès-verbaux des assemblées générales dont il est justifié qu’il en recevait non seulement la convocation mais également le procès-verbal. Au surplus, s’il apparaît qu’une somme de 5.404,25 euros est séquestrée chez Maître [E] [B], notaire à [Localité 11], il convient de relever que cette consignation a été faite lors de la vente par M. [D] [G] à son fils M. [A] [G], en 2019, du lot n°4 dans la même copropriété, lot, non concerné par la présente procédure. Or, au vu des mentions portées sur le procès-verbal de l’assemblée générale du 10 mars 2023, il apparaît qu’il existe également un différend avec M. [A] [G] sur le paiement des charges de copropriété de ce lot. Ainsi, M. [D] [G] n’établit pas que cette somme est susceptible de compenser les sommes dues au titre des charges du lot n°3 dont il est propriétaire. Elle ne saurait davantage valoir paiement des sommes dues.

Ainsi, au vu des pièces produites, après déduction des frais non justifiés, M. [D] [G] doit être condamné à régler la somme de 6.363,60 euros arrêtée au 1er octobre 2024, avec intérêts au taux légal sur la somme de 4.154,09 euros à compter du 2 février 2021, date de réception de la mise en demeure, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

En application de l’article 1343-2 du code civil, au vu de l’ancienneté de la créance, la capitalisation des intérêts sera ordonnée.

Sur la demande de dommages et intérêts

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le seul fait pour M. [D] [G] de ne pas régler les sommes dues est insuffisant pour caractériser sa mauvaise foi. Le syndicat des copropriétaires ne se prévalant d’aucune autre circonstance de nature à caractériser la mauvaise foi de l’intéressée et ne justifiant pas de la réalité des difficultés de la copropriété en lien avec l’attitude du débiteur, il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts formulée.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, M. [D] [G], partie perdante, doit supporter les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a été contraint d’exposer pour la défense de ses intérêts en justice. Dès lors, il convient d’allouer au syndicat des copropriétaires une indemnité de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et aucune circonstance ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort,

CONDAMNE M. [D] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6], la somme de 6.363,60 euros (six mille trois-cent-soixante-trois euros et soixante centimes), arrêtée au 1er octobre 2024, avec intérêts au taux légal sur la somme de 4.154,09 euros à compter du 2 février 2021 et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE M. [D] [G] aux dépens,

CONDAMNE M. [D] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 12], la somme de 1.000 euros (mille euros) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 24 février 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière, La Présidente,