DOSSIER N° RG 25/01405

N° Portalis DB2W-W-B7J-NICD

JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 03 AVRIL 2026

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DEMANDERESSE :

SA LOGEAL IMMOBILIERE

5 rue Saint Pierre

76190 YVETOT

Représentée par M^e GRASSET substituant M^e Christophe BOBÉE, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDERESSE :

Mme [G] [Q] [V]

319 rue Pierre Mendes France

76300 SOTTEVILLE LES ROUEN

comparante et assistée de M^e Rosalie SODALO, avocat au barreau de ROUEN

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 02 Février 2026

JUGE : Agnès PUCHEUS

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Madame Agnès PUCHEUS, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Marion POUILLE, Adjointe administrative faisant fonction de Greffier, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 22 septembre 2021, la SA LOGEAL IMMOBILIÈRE a donné à bail à Mme [G] [Q] [V] un logement situé 319 rue Pierre Mendes France à SOTTEVILLE-LÈS-ROUEN (76300), moyennant un loyer mensuel de 517,60 euros, outre une provision sur charges de 105,19 euros pour l’eau froide et l’eau chaude et 68,54 euros pour les autres charges. Par acte sous seing privé en date du 28 octobre 2021, la SA LOGEAL IMMOBILIÈRE a donné à bail à Mme [G] [Q] [V] un garage pour un loyer de 35 euros, outre une provision sur charges de 3,20 euros.

Un commandement de payer la somme en principal de 1 277,34 euros du chef d’un arriéré de loyer et charges a été signifié à la locataire le 30 avril 2025. Le délai d’acquisition de la clause résolutoire étant parvenu à expiration sans que les causes du commandement n’aient été intégralement apurées, par acte du 31 juillet 2025, la SA LOGEAL IMMOBILIERE a fait assigner Mme [G] [Q] [V] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— Constater la résiliation du contrat de location aux torts de Mme [G] [Q] [V] par acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire pour inexécution des obligations contractuelles soit le non-paiement des loyers et charges.

— Ordonner en conséquence l’expulsion de Mme [G] [Q] [V] ainsi que celle de toute personne introduite par elle dans les lieux ;

— Ordonner que faute pour Mme [G] [Q] [V] de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— Condamner Mme [G] [Q] [V] au paiement de la somme principale de 3 073,92 euros au titre des arriérés de loyer et indemnités d’occupation dus au 15 juillet 2025 ;

— Condamner Mme [G] [Q] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges prévus contractuellement et révisable dans les mêmes conditions, à compter du jugement à intervenir et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

— Condamner Mme [G] [Q] [V] au paiement de la somme de 300 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Mme [G] [Q] [V] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières.

À l’audience du 2 février 2026, la SA LOGEAL IMMOBILIÈRE était représentée par Maître [Z], substitué par Maître GRASSET qui s’est rapportée à l’acte introductif d’instance et a actualisé le montant de la dette au 31 janvier 2026, à la somme de 2 717,74 euros pour le logement et 563,66 euros pour le garage. Le bailleur a fait valoir que Mme [G] [Q] [V] ne justifiait pas de ce que sa consommation d’eau serait excessive et de l’existence d’une fuite. Elle a précisé être opposé aux délais de paiement.

Mme [G] [Q] [V] était assistée de Maître [H] qui a repris oralement ses conclusions. Aux termes desdites conclusions, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample examen de ses prétentions et moyens, elle demande au juge des contentieux de la protection de :

— Rejeter toutes les fins, moyens et conclusions de la SA LOGEAL IMMOBILIÈRE,

— Maintenir le contrat de bail conclu entre les parties,

— Condamner le bailleur à faire effectuer une recherche de fuites dans les parties communes

de la résidence,

— Condamner le bailleur à remettre en état le portail et l’interphone du bâtiment,

— Condamner le bailleur à remettre en état la VMC et tout le système de chauffage de l’appartement,

— Condamner le bailleur à mettre fin à toute présence d’humidité, de moisissure, de ruissellement d’eau et de fuite d’eau dans l’appartement,

— Condamner la SA LOGEAL IMMOBILIÈRE à verser à son conseil la somme de 2 400 euros sous réserve qu’elle renonce au bénéfice de l’aide juridictionnelle,

— Rappeler l’exécution provisoire de droit.

MOTIVATION

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La SA LOGEAL IMMOBILIÈRE justifie avoir notifié une copie de l’assignation au représentant de l’État dans le département de la Seine-Maritime le 1er août 2025 soit plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à Mme [G] [Q] [V] le 30 avril 2025, lui accordant un délai de deux mois pour régler la dette.

D’une part, Mme [G] [Q] [V] conteste le commandement de payer en ce qu’elle affirme avoir toujours réglé son loyer, la dette ne portant que sur des charges.

Il convient de rappeler que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précise bien que l’application de la clause résolutoire porte sur des impayés de loyers et de charges de sorte que le bailleur est en droit de délivrer un commandement de payer sur une dette qui ne porterait que sur des charges.

D’autre part, Mme [G] [Q] [V] conteste être redevable de la somme réclamée en ce que les charges facturées ne seraient pas dues. Il convient par conséquent d’établir au préalable s’il existe une dette de Mme [G] [Q] [V] à l’égard de son bailleur.

Sur l’existence d’une dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SA LOGEAL IMMOBILIÈRE verse aux débats un décompte arrêté au 31 janvier 2026 dont il ressort que la dette est de 2 717,74 euros pour le logement.

Mme [G] [Q] [V] conteste la somme réclamée au motif que sa consommation d’eau ne serait pas normale et résulterait d’une fuite. Elle fait valoir que les factures de ses voisins sont bien inférieures aux siennes.

Mme [G] [Q] [V] soutient que sa consommation d’eau aurait été multipliée par 5 entre 2021 et 2022 or les chiffres présentés pour 2021 soit 37 m³ ne concernent que les trois derniers mois de l’année, Mme [G] [Q] [V] étant rentrée dans les lieux le 30 septembre. Il apparaît donc que sa consommation d’eau est de 12,33 m³ par mois en 2021 et de 15,75 m³ par mois en 2022.

Mme [G] [Q] [V] fait valoir que les factures de ses voisins sont moindres mais elle ne produit qu’un décompte sans aucune information sur le nombre d’occupants du logement.

La SA LOGEAL IMMOBILIÈRE produit l’ensemble des décomptes concernant les charges de sorte qu’il convient d’en conclure que celles-ci sont justifiées.

Il ressort du décompte produit par le bailleur que les causes du commandement de payer n’ont pas été intégralement apurées dans le délai de deux mois.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire et il convient de constater que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit le 1er juillet 2025.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de tout autre occupant de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 1er juillet 2025 et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA LOGEAL IMMOBILIÈRE ou à son mandataire.

Sur le montant de la dette locative

Le décompte versé par le bailleur fait état d’une dette de 2 717,74 euros pour le logement et de 563,66 euros pour le garage. Il a été établi que Mme [G] [Q] [V] n’a pas apporté d’éléments de nature à remettre en cause ces montants. Il convient donc de la condamner à payer à la SA LOGEAL IMMOBILIÈRE E la somme de 3 281,40 euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter du 30 avril 2025 sur la somme de 1 277,34 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Aux termes de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable aux faits de l’espèce, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Il ressort du dernier décompte versé que Mme [G] [Q] [V] a repris le paiement du loyer courant. Elle demande à bénéficier de délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire. Au vu de la situation évoquée, des délais de paiement lui sont accordés dans les conditions prévues au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire sont suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, étant rappelé que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera que la clause résolutoire retrouve son plein effet, l’exigibilité immédiate du solde, l’expulsion de Mme [G] [Q] [V] à défaut de départ volontaire ainsi que sa condamnation au paiement de l’indemnité mensuelle d’occupation susvisée à compter du 1er juillet 2025 jusqu’à complète libération des lieux.

Sur la recherche de fuite et la demande de travaux

Mme [G] [Q] [V] demande que la SA LOGEAL IMMOBILIÈRE soit condamnée à effectuer une recherche de fuite dans les parties communes de l’immeuble. Outre le fait qu’il a été établi que Mme [G] [Q] [V] ne justifiait pas du caractère anormal de sa consommation d’eau, le logement étant équipé d’un compteur individuel et les voisins ne rencontrant, selon ses propres dires, pas les mêmes difficultés, la fuite ne peut provenir des parties communes de l’immeuble. Elle doit donc être déboutée de sa demande.

En ce qui concerne les travaux demandés à l’intérieur du logement, il apparaît que Mme [G] [Q] [V] ne produit aucune pièce à l’appui de ses demandes et que, en application de l’article 1353 du code civil, elle doit être déboutée de ses demandes de travaux.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Mme [G] [Q] [V] qui succombe, est condamnée aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, il y a lieu de condamner Mme [G] [Q] [V] à payer à la SA LOGEAL IMMOBILIÈRE la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieuxde la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe,

DÉCLARE la SA LOGEAL IMMOBILIÈRE recevable en sa demande en résiliation de bail ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 22 septembre 2021 concernant le logement situé 319 rue Pierre Mendes France à SOTTEVILLE-LES-ROUEN (76300), donné en location à Mme [G] [Q] [V] et la résiliation de plein droit dudit bail à la date du 1er juillet 2025 ;

DIT que Mme [G] [Q] [V] est occupante sans droit ni titre à compter de cette date ;

CONDAMNE Mme [G] [Q] [V] à payer à la SA LOGEAL IMMOBILIÈRE la somme de 3 281,40 euros avec intérêts au taux légal à compter du 30 avril 2025 sur la somme de 1 277,34 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISE Mme [G] [Q] [V] à s’acquitter de cette somme en 35 versements de 90 euros au minimum, payables le dixième jour de chaque mois suivant la signification du présent jugement, le 36ème versement étant majoré du solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties ou engagement d’une procédure de surendettement ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification du jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré, restée impayée justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet,

— que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible,

— qu’à défaut pour Mme [G] [Q] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA LOGEAL IMMOBILIÈRE pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique, étant rappelé qu’en cas de difficultés quant aux meubles il sera procédé conformément aux prévisions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— que Mme [G] [Q] [V] soit condamnée à verser à la SA LOGEAL IMMOBILIÈRE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et accessoires de loyer qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 1er juillet 2025 jusqu’à la date de la libération effective des lieux ;

DÉBOUTE Mme [G] [Q] [V] de sa demande en recherche de fuite;

DÉBOUTE Mme [G] [Q] [V] de sa demande de travaux;

CONDAMNE Mme [G] [Q] [V] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 30 avril 2025, de sa dénonciation à la CCAPEX, de la signification de l’assignation du 31 juillet 2025 et celui de la dénonciation de l’assignation en expulsion au représentant de l’État et qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridicitionnelle ;

CONDAMNE Mme [G] [Q] [V] à payer la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE