DOSSIER N° RG 25/01487 – N° Portalis DB2W-W-B7J-NI2Z

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN DERNIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 11 MAI 2026

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DEMANDERESSE :

S.A. LE FOYER STEPHANAIS

185 rue des Pré de la Roquette

BP 20

76800 SAINT ETIENNE DU ROUVRAY

Représentant : M^me LECLERC (Responsable contentieux) munie d’un pouvoir spécial

DEFENDEUR :

M. [S] [R]

14 rue Jean Perrin

76800 ST ETIENNE DU ROUVRAY

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 09 Mars 2026

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 24 octobre 2019, prenant effet au 28 octobre 2019, la SA LE FOYER STEPHANAIS a donné à bail à Monsieur [S] [R] et Madame [N] [W] un appartement situé 19 rue René Hartmann – Appartement 42 à SAINT-ETIENNE-DU-ROUVRAY (76800), pour un loyer mensuel de 282,46 euros et une provision pour charges de 76,22 euros.

Un dépôt de garantie d’un montant de 282,46 euros a été versé lors de l’entrée dans les lieux.

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement le 28 octobre 2019.

Suite au départ des locataires du logement, un commissaire de justice a procédé à un constat d’état des lieux de sortie le 19 janvier 2021.

Les locataires ayant quitté les lieux sans s’acquitter de l’intégralité des loyers et en ayant causé des dégradations locatives, une tentative de conciliation a été menée par la bailleresse, en vain, le 4 août 2021.

Le 31 octobre 2022, Monsieur [S] [R] a déposé une demande de traitement de sa situation de surendettement auprès de la commission de surendettement des particuliers de Seine-Maritime incluant sa dette envers la SA LE FOYER STEPHANAIS d’un montant de 2 493,73 euros. Cette demande a été déclarée recevable le 15 novembre 2022. Le 24 janvier 2023, la commission a imposé une suspension de l’exigibilité des créances pour une durée de 24 mois et ces mesures sont entrées en application le 9 mars 2023.

Madame [N] [W] a, elle aussi, déposé une demande de traitement de sa situation de surendettement auprès de la commission de surendettement des particuliers de Seine-Maritime, le 29 décembre 2021, puis a déposé une nouvelle demande le 5 novembre 2024, déclarée recevable le 26 novembre 2024 et incluant également sa dette envers la SA LE FOYER STEPHANAIS. Le 28 janvier 2025, la commission a imposé une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire au bénéfice de Madame [N] [W].

A l’issue de la période de suspension de l’exigibilité des créances dont a bénéficié Monsieur [S] [R], la SA LE FOYER STEPHANAIS l’a mis en demeure de payer la somme de 2 493,73 euros au titre des loyers impayés et des réparations locatives par lettre recommandée avec accusé de réception du 19 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 août 2025, la SA LE FOYER STEPHANAIS a fait assigner Monsieur [S] [R] devant le juge des contentieux de la protection de Rouen aux fins de :

— condamner Monsieur [S] [R] au paiement des sommes suivantes :

— la somme de 2 493,73 euros, déduction faite du dépôt de garantie, au titre des réparations locatives avec intérêts au taux légal à compter du 17 mars 2025, date de la mise en demeure ;

— la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les dépens ;

— rappeler l’exécution provisoire de droit.

Au soutien de ses prétentions, la SA LE FOYER STEPHANAIS fait valoir que Monsieur [S] [R] a quitté les lieux sans s’acquitter de l’intégralité des loyers et charges, dont elle est bien fondée à solliciter le paiement. Elle ajoute que Monsieur [S] [R] a causé des dégradations locatives dont il doit répondre.

A l’audience du 9 mars 2026, la SA LE FOYER STEPHANAIS, dûment représentée, reprend les termes de son acte introductif d’instance.

Monsieur [S] [R], régulièrement cité par procès-verbal de remise à tiers présent à domicile, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence du défendeur

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Eu égard à la nature des faits et à la comparution des parties, il sera statué par décision réputée contradictoire et en dernier ressort.

Sur la demande en paiement au titre des réparations locatives

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu d’user de la chose louée en bon père de famille et suivant la destination donnée par le bail.

Aux termes de l’article 7 b), c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant leur destination, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations.

Le décret n°87-712 du 26 août du 26 août 1987 fixe la liste des réparations ayant le caractère de réparations locatives incombant au locataire.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Il résulte de ces dispositions qu’il appartient au locataire, lors de son départ, de rendre les lieux loués dans un état similaire à celui dans lequel ils étaient lors de son arrivée, en tenant compte de l’usure normale de ceux-ci dont il ne saurait être tenu responsable.

Dans le cas contraire, l’existence de désordres ou de dégradations locatives caractérise une faute de la part du locataire à l’égard de ses obligations contractuelles, qui peut entraîner la mise en jeu de sa responsabilité contractuelle.

Le régime des réparations locatives exige donc la démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité.

La faute du locataire réside dans la restitution des locaux dans un état dégradé ou non conforme aux obligations découlant de la loi ou du contrat.

S’agissant du préjudice, il est de jurisprudence constante que l’indemnisation du bailleur en raison de l’inexécution par le preneur des réparations locatives prévues au bail n’est pas subordonnée à l’exécution de ces réparations (Civile 3ème, 30 janvier 2002, n°00-15.784). Dans trois arrêts du 27 juin 2024, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation a pu préciser que le préjudice lié à l’inexécution des réparations peut « comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l’exécution des réparations ou à l’engagement effectif de dépenses ». Le préjudice doit être apprécié « à la date à laquelle le juge statue », et il doit être pris « en compte, lorsqu’elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux, telles la relocation, la vente ou la démolition » (Civile 3ème, 27 juin 2024, n°22-10,298, n°22-21.272 et 22-24.502).

Selon les dispositions de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Par ailleurs, cet article indique que l’état des lieux est établi contradictoirement entre les parties ou à défaut par commissaire de justice à l’initiative de la partie la plus diligente et à frais partagés par moitié. Il en résulte que le bailleur ne peut demander remboursement de la moitié du constat d’huissier que s’il démontre qu’il n’a pas été possible d’établir l’état des lieux amiablement et contradictoirement entre les parties. Lorsque l’état des lieux doit être établi par commissaire de justice, les parties en sont avisées par lui au moins sept jours à l’avance par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Faute d’état des lieux, il est fait application de la présomption de bon état édictée par l’article 1731 du code civil. Cet article prévoit que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

L’article 1732 du même code précise qu’il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

A défaut d’état des lieux ou de la remise d’un exemplaire de l’état des lieux à l’une des parties, la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise à l’une des parties.

En l’espèce, la SA LE FOYER STEPHANAIS verse aux débats un constat d’état des lieux d’entrée, établi contradictoirement entre les parties le 28 octobre 2019, ainsi qu’un procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie dressé par un commissaire de justice le 19 janvier 2021.

Il ressort de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et le constat d’état des lieux de sortie que le locataire n’a restitué qu’une clé plate de boîte aux lettres sur les deux qui lui avaient été remises à l’entrée dans le logement. Ainsi, la somme de 6,35 euros facturée pour son remplacement est accordée à la bailleresse.

Il est relevé dans le constat d’état des lieux de sortie que le logement est dans un mauvais état général de propreté et que le ménage est insuffisant. Par conséquent, les frais de ménage réclamés par la demanderesse d’un montant de 161,74 euros et justifiés par la production d’une facture de l’EURL ACTION NET en date du 13 mars 2023, lui sont accordés.

Il ne ressort pas du constat d’état des lieux de sortie que des biens et mobiliers apparentant au locataire auraient été laissés dans le logement à son départ, si bien qu’il convient de débouter la SA LE FOYER STEPHANAIS de sa demande d’indemnisation au titre de l’enlèvement et de la mise en déchetterie des encombrants facturés à Monsieur [S] [R].

En outre, il n’apparaît pas suffisamment d’éléments pour chiffrer le préjudice de la SA LE FOYER STEPHANAIS en l’absence de pièces justificatives (devis, marchés, bordereau de prix, factures), concernant les travaux de peinture, de menuiserie, les réfection de plinthes, sols et revêtements muraux ou encore les travaux de plomberie et d’électricité dans les différentes pièces du logement. En effet, le chiffrage effectué par la bailleresse elle-même n’étant pas suffisant, il convient de la débouter de l’intégralité de ses demandes à ce titre.

Par conséquent, le montant des réparations locatives dues par Monsieur [S] [R] à la SA LE FOYER STEPHANAIS s’élève à la somme de 168,09 euros, dont il convient toutefois de déduire le montant du dépôt de garantie, soit la somme de 282,46 euros.

Le montant des réparations locatives dû par Monsieur [S] [R] étant absorbé par le montant du dépôt de garantie, il y a lieu de débouter la SA LE FOYER STEPHANAIS de sa demande.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et des charges

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort du décompte de créance produit par la bailleresse, qu’à la date du 9 mars 2026, Monsieur [S] [R] demeure redevable de la somme de 572,71 euros au titre des loyers et charges impayés, dont il convient de déduire :

— la somme de 61,01 euros au titre d’une régularisation de charges qui lui a été remboursée le 5 février 2021,

— les frais de procédure, pour un montant total de 176,27 euros ,

— les règlements effectués par le locataire, d’un montant total de 300 euros.

Par conséquent, le montant des arriérés de loyers et charges dus par Monsieur [S] [R] à la SA LE FOYER STEPHANAIS s’élève à la somme de 35,43 euros.

Toutefois, Monsieur [S] [R] présente un solde créditeur au titre des réparations locatives (déduction faite du dépôt de garantie), si bien que cette somme se trouve, elle aussi, absorbée. La SA LE FOYER STEPHANAIS sera donc déboutée de sa demande.

Sur les mesures accessoires

La SA LE FOYER STEPHANAIS, succombant dans le cadre de la présente instance, conservera la charge de ses propres dépens.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DEBOUTE la SA LE FOYER STEPHANAIS de sa demande de dommages et intérêts au titre des réparations locatives ;

DEBOUTE la SA LE FOYER STEPHANAIS de sa demande au titre des arriérés de loyers et charges impayés ;

DEBOUTE la SA LE FOYER STEPHANAIS du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que la SA LE FOYER STEPHANAIS conservera la charge de ses propres dépens ;

DEBOUTE la SA LE FOYER STEPHANAIS de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE