DOSSIER N° RG 25/00048 – N° Portalis DB2W-W-B7J-NF7Z

ORDONNANCE CONTRADICTOIRE ET EN DERNIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 12 JANVIER 2026

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DEMANDEURS :

M. [C] [O]

770 route de Sainte-Gertrude

76490 MAULEVRIER SAINTE GERTRUDE

Représentant : M^e Stéphanie AUDRA-MOISSON, avocat au barreau de ROUEN

Mme [W] [Z]

770 route de Sainte-Gertrude

76490 MAULEVRIER SAINTE GERTRUDE

Assistée de M^e Stéphanie AUDRA-MOISSON, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDERESSE :

Mme [X] [G] veuve [J]

830 route de Saint Gertrude

76490 MAULEVRIER STE GERTRUDE

Représentant : Maître Stanislas MOREL de la SCP SCP DPCMK, avocats au barreau du HAVRE substitué par Maître DOMINGUES

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 08 Décembre 2025

JUGE : Agnès PUCHEUS

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

La présente ordonnance a été signée par Madame Agnès PUCHEUS, Juge des Contentieux de la Protection, et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte authentique en date du 22 novembre 2014, Mme [X] [G] veuve [J] a donné à bail à M. [C] [O] et Mme [W] [Z] un logement situé 770 route de Sainte Gertrude à MAULEVRIER SAINTE GERTRUDE (76490), moyennant un loyer mensuel de 550 euros.

Arguant de divers désordres dans le logement, auxquels Mme [X] [J] refuserait de remédier, M. [C] [O] et Mme [W] [Z] ont fait assigner leur propriétaire en référé devant le juge des contentieux de la protection par acte en date du 20 juin 2025 aux fins d’obtenir sa condamnation à faire les travaux nécessaires et à les indemniser des préjudices subis.

L’affaire a été appelée la première fois à l’audience du 8 septembre 2025 lors de laquelle elle a été renvoyée à celle du 6 octobre 2025 puis à celle du 8 décembre 2025. A cette audience, M. [C] [O] et Mme [W] [Z] étaient représentés par Maître AUDRA-MOISSON qui a repris oralement ses conclusions. Mme [X] [J] était représentée par Maître MOREL, substitué par Maître DOMINGUES qui a repris oralement ses conclusions.

Aux termes de leurs conclusions, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample examen de leurs prétentions et moyens, M. [C] [O] et Mme [W] [Z] demandent au juge des contentieux de la protection de :

— Débouter Mme [X] [J] de toutes ses demandes plus amples ou contraires aux présentes ;

— Ordonner à Mme [X] [J] la réalisation des travaux suivants :

→Rechercher et supprimer les causes d’apparition d’humidité excessive,

→Régler les problèmes de structure du bâtiment qui présente des fissures au niveau du pignon couvert et de la façade principale,

→Procéder au démoussage de la toiture, source d’infiltrations,

→Installer une VMC plus efficace dans la salle de bains et le toilette,

→Procéder à l’éradication des nuisibles, toujours présents, avec des travaux de fond,

→Procéder à la remise en état de l’ensemble des pièces touchées par les moisissures.

— Dire que les travaux devront être réalisés dans le délai de 2 mois à compter du prononcé du jugement et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard une fois passé ce délai ;

— Condamner Mme [X] [J] à leur verser la somme de 200 euros par mois, au titre du préjudice de jouissance subi, à compter du 6 janvier 2025 et jusqu’à l’achèvement des travaux de remise en état du logement ;

— Condamner Mme [X] [J] à leur verser la somme de 3 000 euros au titre de leur préjudice moral ;

— Condamner Mme [X] [J] à leur verser la somme de 2 500 euros au titre de leur préjudice matériel ;

— Suspendre le règlement des loyers et charges dont ils sont redevables, à compter du jugement à intervenir et jusqu’à la réalisation des travaux ordonnés ;

— Subsidiairement, réduire à 200 euros le montant du loyer qu’ils versent à Mme [X] [J] jusqu’à la réalisation effective de l’ensemble des travaux ordonnés, par le bailleur ;

— Ordonner à Mme [X] [J] la remise du diagnostic de performance énergétique dans un délai de 7 jours, et sous astreinte de 10 euros par jour de retard passé ce délai ;

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— Condamner Mme [X] [J] au paiement d’une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Mme [X] [J] au règlement des entiers dépens.

Aux termes de ses conclusions n°2, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample examen de ses prétentions et moyens, Mme [X] [J] demande au juge des contentieux de la protection de :

— Débouter M. [C] [O] et Mme [W] [Z] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

— Condamner in solidum M. [C] [O] et Mme [W] [Z] au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure.

MOTIVATION

Il convient, tout d’abord, de préciser que les demandes ne sont pas formulées à titre de provision mais qu’en matière de référé, les condamnations, faute d’excéder les pouvoirs du juge, ne peuvent être que provisionnelles.

Sur la demande de travaux

En application de l’article 1719 du code de civil, même pour le cas où le bail contient une mention au terme de laquelle le locataire accepte les lieux «en l’état», le bailleur est tenu d’une obligation de délivrance du bien et doit permettre à son locataire de jouir d’un bien immobilier répondant à sa destination de logement à usage d’habitation.

En matière de baux d’habitation, les obligations du bailleur sont renforcées dès lors que la loi SRU du 13 décembre 2000 a modifié notamment l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 en imposant au bailleur de remettre au preneur « un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ».

M. [C] [O] et Mme [W] [Z] font valoir que le logement qu’ils louent est affecté d’un certain nombre de désordres qui trouvent leur origine dans le mauvais entretien de celui-ci par la propriétaire. Ils évoquent une humidité excessive, la présence de souris, un mur pignon qui présente des fissures, l’absence d’entretien de la toiture qui est couverte de mousse. Ils produisent des courriers de M. le Maire de la commune qui intime à Mme [X] [J] de procéder à des travaux, un rapport d’information établi par les garde-champêtres de la commune qui liste les désordres et les illustre par des photographies. Les locataires produisent des photographies des traces de moisissures, des souris mortes et de leurs déjections, leurs factures de fioul ainsi que treize attestations de membres de la famille et d’amis.

Mme [X] [J] réfute ces accusations, affirmant entretenir correctement le logement. Elle produit des factures à l’appui de ses dires. Elle soutient avoir été informée des difficultés au début de l’année 2024. Elle fait valoir également que les demandes de ses locataires ne sont pas suffisamment précises.

Il ressort des éléments versés aux débats que la question des souris a été abordée avec l’Office notarial des Bords de Seine qui gère le bien dès l’année 2015 puis une nouvelle fois en 2019 et de façon répétée depuis 2023. M. [C] [O] et Mme [W] [Z] ont adressé à l’Office un mail le 16 février 2018 dans lequel ils se plaignent des moisissures sur les murs. Ils lui ont adressé un courrier le 8 novembre 2023 ainsi qu’un mail le 9 novembre 2023 listant les travaux à effectuer dans le logement. Le 23 janvier 2024, M. le Maire de la commune de MAULEVRIER SAINTE GERTRUDE a adressé un courrier à Mme [X] [J] lui accordant un délai de 3 mois pour mettre en place un système de chauffage suffisant, faire vérifier l’installation électrique et fournir un DPE. Le 23 octobre 2024, les garde-champêtres de la commune ont établi un rapport d’information aux termes duquel un mur du salon est dégradé, la VMC ne semble pas suffisante, il n’y a pas de système de ventilation naturelle et il existe une odeur d’humidité persistante. Le 30 octobre 2024, M. le Maire a réitéré sa demande de travaux dans un délai de trois mois. Il a demandé à Mme [X] [J] de régler les problèmes de structure du bâtiment, procéder au démoussage de la toiture, procéder à la remise en état du pied de la cheminée, traiter le mur du salon qui est dégradé et qui présente des traces de salpêtre, vérifier et remettre en état les fenêtres de manière à permettre une ventilation naturelle, installer une VMC plus efficace dans la salle de bains et le toilette et continuer à procéder à l’éradication des nuisibles toujours présents.

Il ressort des pièces versées par Mme [X] [J] que, parmi tous ces travaux, elle a fait procéder à une dératisation le 11 janvier 2025 par la pose de boîtes de poison, à une reprise de solin sur la cheminée le 31 décembre 2024 et à une remise en état de la VMC le 14 avril 2025. Des travaux d’électricité avaient déjà eu lieu en janvier 2024.

En ce qui concerne la présence de souris, l’inefficacité des différentes interventions qui ont eu lieu ces dernières années démontre que la pose de boîtes contenant du poison est largement insuffisante et qu’il appartient à la propriétaire de mandater une entreprise spécialisée pour procéder à une étude complète du logement pour déterminer les points d’entrée et les condamner.

En ce qui concerne la ventilation, la remise en état de la VMC a été faite mais il ressort du rapport que la VMC ne peut à elle seule garantir l’absence d’humidité dans le logement et qu’il appartient à Mme [X] [J] de vérifier l’état des fenêtres et la présence de grilles sur celles-ci ainsi que leur état. Les photographies prises par les locataires en octobre et novembre 2025 montrent la présence de moisissures sur les murs sans qu’il soit possible de savoir si elles sont antérieures à la remise en état de la VMC ou non. Mme [X] [J] devra donc faire un diagnostic de la ventilation naturelle de la maison et procéder aux interventions nécessaires à l’optimiser.

En ce qui concerne les problèmes de structure du bâtiment, et la remise en état du mur pignon et de la façade, évoqués dans le rapport d’information, Mme [X] [J] ne justifie pas avoir procédé à la moindre intervention. Elle doit donc être condamnée à reprendre les murs concernés et à procéder à leur remise en état et au rebouchage des fissures.

En ce qui concerne le démoussage de la toiture, bien que cela puisse être interprété comme de l’entretien courant, il ressort du guide publié par le ministère de l’aménagement du territoire et de la transition écologique, que, pour une maison individuelle, l’entretien courant du toit incombe au propriétaire. Mme [X] [J] est donc condamnée à faire procéder au démoussage de la toiture.

En ce qui concerne la remise en état des pièces endommagées par l’humidité, il a été établi que les dysfonctionnements de la VMC et une mauvaise ventilation naturelle du logement sont à l’origine de l’humidité excessive et qu’il incombe à Mme [X] [J] d’y remédier. Il lui incombe donc également de faire procéder à la remise en état des pièces du logement endommagées par l’humidité.

Mme [X] [J] est donc condamnée à solliciter une entreprise spécialisée pour trouver des solutions durables à la présence de souris dans la maison, à faire les travaux nécessaires à garantir une ventilation naturelle opérante dans le logement notamment en veillant à ce que toutes les fenêtres soient équipées de grilles de ventilation, à faire procéder aux travaux de remise en état des murs présentant des fissures, à faire procéder au démoussage de la toiture et à faire procéder aux travaux de remise en état des pièces endommagées par l’humidité.

M. [C] [O] et Mme [W] [Z] sont déboutés de leur demande tendant à l’installation d’une VMC plus efficace dans la salle de bains et le toilette.

La condamnation à faire les travaux est accompagnée d’une astreinte de 50 euros par jour de retard à l’issue d’un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision et pendant une durée d’un an.

Sur le préjudice de jouissance

M. [C] [O] et Mme [W] [Z] sollicitent que leur soit accordée la somme de 200 euros par mois depuis le 6 janvier 2015 jusqu’à l’achèvement des travaux à titre de dommages et intérêts. Mme [X] [J] s’oppose à cette demande et soulève la prescription quinquennale.

M. [C] [O] et Mme [W] [Z] ont démontré la présence persistante d’humidité et de nuisibles dans le logement qu’ils occupent et ce depuis au moins l’année 2018. L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose, toutefois, en son premier alinéa, que « Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.» Bien que le préjudice soit continu, les sommes demandées pour une période antérieure au 20 juin 2022 sont prescrites.

Le préjudice de jouissance subi par M. [C] [O] et Mme [W] [Z] est établi par la présence d’humidité et de nuisibles dans le logement. Mme [X] [J] ne peut arguer du fait qu’elle n’en aurait pas été informée avant le début de l’année 2024 dans la mesure où il lui incombe de garantir à ses locataires une jouissance paisible de leur logement. L’importance du préjudice subi ressort clairement des photographies produites ainsi que du rapport d’information et des courriers de M. le Maire de MAULEVRIER SAINT GERTRUDE auxquels Mme [X] [J] ne justifie pas avoir répondu. L’impact des désordres constatés sur la santé des locataires est incontestable. De même sur leur qualité de vie et leurs relations familiales et amicales. Il convient par conséquent de leur accorder la somme provisionnelle de 5 000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance.

Sur le préjudice moral

M. [C] [O] et Mme [W] [Z] demandent que leur soit accordée la somme de 3 000 euros en indemnisation de leur préjudice moral. Ils ne justifient, toutefois, pas avoir subi un préjudice moral distinct de leur préjudice de jouissance et doivent donc être déboutés de leur demande.

Sur le préjudice matériel

M. [C] [O] et Mme [W] [Z] demandent que leur soit accordée la somme de 2 500 euros en indemnisation de leur préjudice matériel. Ils expliquent avoir dû jeter des vêtements et des meubles abîmés par l’humidité. Ils demandent que leur soit accordée la somme de 500 euros à ce titre. Ils invoquent également le surcoût en termes de chauffage qu’a engendré l’humidité du logement, leur consommation de fioul étant de 500 litres tous les deux mois. Ils précisent avoir dû acheter un chauffage d’appoint qui entraîne une importante consommation d’électricité. Ils demandent que leur soit accordée la somme de 2 000 euros à ce titre.

M. [C] [O] et Mme [W] [Z] produisent la photographie d’un casque de moto moisi. Ils ne produisent pas de factures mais il n’est pas contestable que l’ensemble de leurs affaires ont pu être abîmées par l’humidité. Il leur est donc accordé la somme de 500 euros de dommages et intérêts à ce titre.

La surconsommation d’énergie pour se chauffer est le corollaire de la présence d’humidité. M. le Maire de la commune de MAULEVRIER SAINTE GERTRUDE demandait d’ailleurs à Mme [X] [J] en janvier 2024 de mettre en place un chauffage suffisant pour toutes les pièces. Il leur est accordé la somme de 1 000 euros en réparation de leur préjudice financier à ce titre.

Mme [X] [J] est donc condamnée à verser à M. [C] [O] et Mme [W] [Z] la somme provisionnelle de 1 500 euros en réparation de leur préjudice matériel.

Sur la suspension du paiement du loyer

M. [C] [O] et Mme [W] [Z] demandent que leur obligation de payer le loyer soit suspendue à compter du jugement et jusqu’à l’achèvement des travaux. Il apparaît, toutefois, en l’espèce que le logement n’est pas inhabitable ce qui ne permet pas aux locataires d’invoquer l’exception d’inexécution. Ils doivent donc être déboutés de leur demande de suspension de leur obligation de payer le loyer.

Sur la diminution du loyer

A titre subsidiaire, M. [C] [O] et Mme [W] [Z] demandent une réduction de leur loyer à hauteur de 200 euros par mois jusqu’à la réalisation effective des travaux. Le préjudice de jouissance persistant jusqu’à la fin des travaux, il est accordé aux locataires une diminution de leur loyer à hauteur de 150 euros.

Sur la communication d’un DPE

M. [C] [O] et Mme [W] [Z] demandent la condamnation de Mme [X] [J] à leur communiquer un DPE dans un délai de 7 jours et sous astreinte de 10 euros par jour de retard passé ce délai.

Il ressort de l’acte authentique en date du 22 novembre 2014 que le dernier DPE établi datait de 2009 et qu’il a été annexé à l’acte. Il convient de rappeler que le propriétaire n’a pas l’obligation de fournir des DPE actualisés au locataire en cours de bail. Le locataire peut, toutefois, exiger un DPE à jour si le logement ne respecte plus les critères de décence énergétique. En l’espèce, M. [C] [O] et Mme [W] [Z] se contentent d’arguer d’une consommation excessive d’énergie sans apporter d’éléments complémentaires. Ils doivent donc être déboutés de leur demande.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Mme [X] [J] qui succombe, est condamnée aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

L’équité commande de condamner Mme [X] [J] à payer à M. [C] [O] et Mme [W] [Z] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Mme [X] [G] veuve [J] à procéder aux travaux suivants dans le logement loué à M. [C] [O] et Mme [W] [Z] situé 770 route de Sainte Gertrude à MAULEVRIER SAINTE GERTRUDE (76490) :

— Faire intervenir une entreprise spécialisée dans les nuisibles pour déterminer les points d’entrée des souris dans la maison louée et les condamner,

— Faire procéder à un diagnostic de la ventilation naturelle de la maison louée et procéder aux interventions nécessaires à l’optimiser,

— Faire procéder à la reprise de l’ensemble des fissures impactant les murs de la maison louée,

— Faire procéder au démoussage du toit de la maison louée,

— Faire procéder à la remise en état des pièces de la maison louée endommagées par l’humidité ;

ASSORTIT ces travaux d’une astreinte de 50 euros par jour de retard à l’issue d’un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision et pendant une durée d’un an ;

DÉBOUTE M. [C] [O] et Mme [W] [Z] de leur demande tendant à voir installer une nouvelle VMC dans la salle de bains et le toilette ;

CONDAMNE Mme [X] [G] veuve [J] à payer à M. [C] [O] et Mme [W] [Z] la somme provisionnelle de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Mme [X] [G] veuve [J] à payer à M. [C] [O] et Mme [W] [Z] la somme provisionnelle de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice matériel, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

DÉBOUTE M. [C] [O] et Mme [W] [Z] de leur demande de dommages et intérêts au titre de leur préjudice moral ;

ORDONNE la réduction du montant du loyer de 150 euros à compter de la signification de la présente décision et jusqu’à l’achèvement des travaux ;

DÉBOUTE M. [C] [O] et Mme [W] [Z] de leur demande tendant à voir Mme [X] [J] condamnée à leur produire un nouveau diagnostic de performance énergétique ;

CONDAMNE Mme [X] [G] veuve [J] aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE Mme [X] [G] veuve [J] à payer à M. [C] [O] et Mme [W] [Z] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE