DOSSIER N° RG 25/00889 -

N° Portalis DB2W-W-B7J-NDRY

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 06 FEVRIER 2026

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DEMANDERESSE :

OPH HABITAT 76

112 boulevard d’Orléans

CS 72042

76040 ROUEN CEDEX 1

Représenté par Mme [X] [L], munie d’un pouvoir spécial

DEFENDERESSE :

Mme [O] [V]

8 rue du 8 Mai 1945

Esc 01 – 2ème étage – Appt n°001

76150 MAROMME

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 05 Décembre 2025

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Marion POUILLE, Adjointe administrative faisant fonction de Greffier, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat signé en la forme électronique en date du 21 juin 2024 prenant effet au 25 juin 2024, l’OPH HABITAT 76 a donné à bail à Madame [O] [V] un local à usage d’habitation situé 8 Rue du 8 mai 1945, escalier 01, 2ème étage, appartement n°001 à MAROMME (76150), pour un loyer mensuel de 436,67 euros, outre des provisions sur charges.

Par notification électronique du 9 janvier 2025, l’OPH HABITAT 76 a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Le bailleur a fait délivrer à Madame [O] [V] le 23 janvier 2025 commandement de payer dans un délai de six semaines la somme de 3 569,80 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par assignation en date du 14 mai 2025, l’OPH HABITAT 76 a saisi le juge des contentieux de la protection de Rouen afin de :

— constater la résiliation de l’engagement de location consentie par le demandeur à Madame [V] par l’effet du jeu de la clause résolutoire insérée au bail en raison du défaut de paiement des loyers et charges ;

— ordonner l’expulsion de Madame [V] et de tout bien ainsi que tout occupant de son chef des lieux loués, au besoin, avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— condamner Madame [V] à payer au demandeur les sommes suivantes :

— la somme de 5 410,17 euros au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtée au 7 mai 2025 avec intérêts de droit à compter du 23 janvier 2025 date de signification du commandement de payer ;

— une somme mensuelle égale au loyer actuel augmenté des charges à titre d’indemnités d’occupation jusquà complète libération des lieux, outre revalorisation légale, conformément à l’article 1760 du code civil ;

— la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, outre les intérêts au taux légal à compter de la date du jugement en application de l’article 1231-7 du code civil ;

— aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, le coût de l’assignation et les formalités de dénonciation à la Préfecture.

— ne pas écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Maritime le 15 mai 2025.

A l’audience du 5 décembre 2025, l’OPH HABITAT 76, régulièrement représenté, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 10 034,34 euros en principal.

Le bailleur indique qu’aucun paiement n’a été effectué depuis le 30 avril 2025, de sorte qu’il s’oppose à l’octroi des délais de paiement.

Bien que régulièrement citée à étude, Madame [O] [V] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

Madame [O] [V] ne s’est pas présentée aux rendez-vous proposés dans le cadre de l’établissement du diagnostic social et financier.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 6 février 2025.

MOTIVATION

Sur l’absence d’un défendeur

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [O] [V], citée à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter à l’audience.

Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département de la Seine-Maritime le 15 mai 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, l’OPH HABITAT 76 justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 9 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de l’OPH HABITAT 76 aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande de résiliation du contrat de bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à Madame [O] [V] le 23 janvier 2025.

Il ressort du décompte établi par l’OPH HABITAT 76 que les causes dudit commandement de payer n’ont pas été intégralement apurées dans le délai de six semaines.

L’OPH HABITAT 76 est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire et il convient de constater que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit le 7 mars 2025.

Sur la demande d’expulsion

La locataire n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux, il y a lieu d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de leur chef, ainsi qu’il en sera disposé ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouvant résilié depuis le 7 mars 2025, Madame [O] [V] est sans droit ni titre depuis cette date et cause un dommage au bailleur

Il convient de réparer ce dommage et de condamner Madame [O] [V] à payer à l’OPH HABITAT 76 une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés.

Sur la demande de paiement des arriérés de loyers et de charges

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort du décompte de créance produit par le bailleur, qu’à la date du 26 novembre 2025, Madame [O] [V] demeure redevable de la somme de 10 034,34 euros au titre des loyers et charges impayés, déduction faite des frais de contentieux pour un montant de 268,01 euros, compris dans les dépens.

En conséquence, il y a lieu de condamner Madame [O] [V] à payer à l’OPH HABITAT 76 la somme de 10 034,34 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 26 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 23 janvier 2025 sur la somme de 3 569,80 euros, de l’assignation du 14 mai 2025 sur la somme de 5410,17 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur les dommages et intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, l’OPH HABITAT 76, qui ne justifie pas avoir subi un préjudice distinct de celui causé par le retard de paiement, est débouté de sa demande de dommages intérêts.

Sur les mesures accessoires

Madame [O] [V], succombant dans le cadre de la présente instance, est condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 23 janvier 2025, de l’assignation du 14 mai 2025 et de la notification de ces actes aux administrations les 9 janvier 2025 et 15 mai 2025.

Condamnée aux dépens, Madame [O] [V] est condamnée à verser au bailleur une indemnité qu’il est équitable de fixer à 50 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection de Rouen, statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande de l’OPH HABITAT 76 aux fins d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 21 juin 2024 prenant effet au 25 juin 2024 entre l’OPH HABITAT 76 d’une part, et Madame [O] [V] d’autre part, concernant les locaux situés 8 Rue du 8 mai 1945, escalier 01, 2ème étage, appartement n°001 à MAROMME (76150), sont réunies à la date du 7 mars 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE la libération des lieux ;

ORDONNE, faute de départ volontaire de Madame [O] [V], son expulsion des lieux loués ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique qui devra être requise selon les normes légales et réglementaires applicables, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

RAPPELLE que le sort des meubles se trouvant dans les lieux est régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [O] [V] à payer à l’OPH HABITAT 76 la somme de 10 034,34 euros au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtée au 26 novembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 23 janvier 2025 sur la somme de 3 569,80 euros de l’assignation du 14 mai 2025 sur la somme de 5 410,17 euros et du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [O] [V] à payer à l’OPH HABITAT 76 une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 1er décembre 2025, soit l’échéance du mois de décembre 2025, et jusqu’à parfaite libération des lieux ;

REJETTE la demande en paiement de dommages et intérêts de l’OPH HABITAT 76 ;

DEBOUTE l’OPH HABITAT 76 du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [O] [V] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 23 janvier 2025, de l’assignation du 14 mai 2025 et de la notification de ces actes aux administrations les 9 janvier 2025 et 15 mai 2025;

CONDAMNE Madame [O] [V] à payer à l’OPH HABITAT 76 la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire est de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE