DOSSIER N° RG 25/01443 – N° Portalis DB2W-W-B7J-NINE

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN DERNIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 11 MAI 2026

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DEMANDERESSE :

SA LE FOYER STEPHANAIS

185 rue du Pré de la Roquette

BP 20

76800 ST ETIENNE DU ROUVRAY

Représentant : Mme [R] (Responsable contentieux) munie d’un pouvoir spécial

DEFENDERESSE :

Mme [V] [F]

73 route de Lyons la forêt

Résidence Sainte Catherine

76000 ROUEN

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 09 Mars 2026

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 28 mai 2020, la SA LE FOYER STEPHANAIS a donné à bail à Madame [V] [F] un appartement situé 5 rue Simone Signoret – Bâtiment B – Appartement 18 à SAINT ETIENNE DU ROUVRAY (76800), pour un loyer mensuel de 353,22 euros et une provision pour charges de 113,17 euros.

Un dépôt de garantie d’un montant de 353,22 euros a été versé lors de l’entrée dans les lieux.

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement le 28 mai 2020.

Suite à l’expulsion de Madame [V] [F] du logement le 25 avril 2024, il a été procédé à un constat d’état des lieux de sortie par un commissaire de justice le 19 juin 2024.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 27 février 2025, la SA LE FOYER STEPHANAIS a mis en demeure Madame [V] [F] de payer la somme de 1 431,83 euros au titre des réparations locatives.

Une tentative de conciliation a été menée par la bailleresse, en vain, le 28 mai 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 juillet 2025, la SA LE FOYER STEPHANAIS a fait assigner Madame [V] [F] devant le juge des contentieux de la protection de Rouen aux fins de :

— condamner Madame [V] [F] au paiement des sommes suivantes :

— la somme de 1 078,68 euros, dépôt de garantie déduit, au titre des réparations locatives avec intérêts au taux légal à compter du 27 février 2025, date de la mise en demeure;

— la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil ;

— la somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les dépens ;

— ne pas écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, la SA LE FOYER STEPHANAIS fait valoir que Madame [V] [F] a causé des dégradations locatives dont elle doit répondre.

A l’audience du 9 mars 2026, la SA LE FOYER STEPHANAIS, dûment représentée, reprend les termes de son acte introductif d’instance.

Madame [V] [F], régulièrement citée à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence du défendeur

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Eu égard à la nature des faits et à la comparution des parties, il sera statué par décision réputée contradictoire et en dernier ressort.

Sur la demande en paiement au titre des réparations locatives

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu d’user de la chose louée en bon père de famille et suivant la destination donnée par le bail.

Aux termes de l’article 7 b), c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant leur destination, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations.

Le décret n°87-712 du 26 août du 26 août 1987 fixe la liste des réparations ayant le caractère de réparations locatives incombant au locataire.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Il résulte de ces dispositions qu’il appartient au locataire, lors de son départ, de rendre les lieux loués dans un état similaire à celui dans lequel ils étaient lors de son arrivée, en tenant compte de l’usure normale de ceux-ci dont il ne saurait être tenu responsable.

Dans le cas contraire, l’existence de désordres ou de dégradations locatives caractérise une faute de la part du locataire à l’égard de ses obligations contractuelles, qui peut entraîner la mise en jeu de sa responsabilité contractuelle.

Le régime des réparations locatives exige donc la démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité.

La faute du locataire réside dans la restitution des locaux dans un état dégradé ou non conforme aux obligations découlant de la loi ou du contrat.

S’agissant du préjudice, il est de jurisprudence constante que l’indemnisation du bailleur en raison de l’inexécution par le preneur des réparations locatives prévues au bail n’est pas subordonnée à l’exécution de ces réparations (Civile 3ème, 30 janvier 2002, n°00-15.784). Dans trois arrêts du 27 juin 2024, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation a pu préciser que le préjudice lié à l’inexécution des réparations peut « comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l’exécution des réparations ou à l’engagement effectif de dépenses ». Le préjudice doit être apprécié « à la date à laquelle le juge statue », et il doit être pris « en compte, lorsqu’elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux, telles la relocation, la vente ou la démolition » (Civile 3ème, 27 juin 2024, n°22-10,298, n°22-21.272 et 22-24.502).

Selon les dispositions de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Par ailleurs, cet article indique que l’état des lieux est établi contradictoirement entre les parties ou à défaut par commissaire de justice à l’initiative de la partie la plus diligente et à frais partagés par moitié. Il en résulte que le bailleur ne peut demander remboursement de la moitié du constat d’huissier que s’il démontre qu’il n’a pas été possible d’établir l’état des lieux amiablement et contradictoirement entre les parties. Lorsque l’état des lieux doit être établi par commissaire de justice, les parties en sont avisées par lui au moins sept jours à l’avance par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Faute d’état des lieux, il est fait application de la présomption de bon état édictée par l’article 1731 du code civil. Cet article prévoit que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

L’article 1732 du même code précise qu’il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

A défaut d’état des lieux ou de la remise d’un exemplaire de l’état des lieux à l’une des parties, la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise à l’une des parties.

En l’espèce, la SA LE FOYER STEPHANAIS verse aux débats un constat d’état des lieux d’entrée, établi contradictoirement entre les parties le 28 mai 2020, ainsi qu’un procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie dressé par un commissaire de justice le 19 juin 2024.

Il ressort de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie que la locataire n’a pas restitué l’intégralité des clés et badges qui lui avaient été remis à l’entrée dans le logement. Ainsi, la somme de 76,22 euros facturée pour le remplacement des clés de boîte aux lettres et du local poubelle ainsi que de l’émetteur parking manquants est accordée à la bailleresse.

Il est relevé dans le constat d’état des lieux de sortie que le logement a été rendu dans un état globalement sale. Par conséquent, les frais de ménage réclamés par la demanderesse et justifiés par la production d’une facture de la société BIO NETTOYAGE en date du 9 septembre 2024, d’un montant de 170,52 euros, lui sont accordés.

Il ne ressort toutefois pas du constat d’état des lieux de sortie ni des photos qui y sont jointes que le logement était encombré d’objets ou de déchets laissés par la locataire à son départ, si bien que ne sont pas justifiés les frais d’enlèvement réclamés par la bailleresse qui sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

En outre, si le papier peint de la cage d’escalier était indiqué comme “en bon état” sur l’état des lieux d’entrée, il est mentionné comme “en état d’usage” sur le procès-verbal de constat, si bien que le coût de sa réfection ne peut pas être mis, même pour partie, à la charge de la locataire.

Les papiers peints de la chambre 2 et de celui du séjour, qui étaient décrits comme “défraîchis” à l’entrée dans les lieux, présentant respectivement quelques traces et tâches d’humidité, sont décrits comme étant toujours dans le même état sur le constat de sortie. Le coût de leur réfection ne peut donc être supporté par Madame [V] [F] et la SA LE FOYER STEPHANAIS sera déboutée de ses demandes.

S’agissant enfin de la réfection du papier peint de la cuisine, du papier peint du placard et de la peinture du plafond du placard, la bailleresse produit une facture de la société ABBEI en date du 16 septembre 2024, sur laquelle figure un poste “travaux embellissement papier peinture logement complet” d’un montant de 4 527,01 euros, sans davantage de détails. Il n’apparaît donc pas suffisamment d’éléments pour chiffrer le préjudice de la SA LE FOYER STEPHANAIS en l’absence de pièces justificatives plus détaillées sur le coût de la réfection des différents éléments du logement. La bailleresse sera donc déboutée de ses demandes.

Par conséquent, le montant des réparations locatives dues par Madame [V] [F] s’élève à la somme de 246,74 euros, dont il convient toutefois de déduire le montant du dépôt de garantie, soit la somme de 353,22 euros.

Le montant des réparations locatives dû par Madame [V] [F] étant absorbé par le montant du dépôt de garantie, il y a lieu de débouter la SA LE FOYER STEPHANAIS de sa demande.

Sur la demande de dommages et intérêts

La SA LE FOYER STEPHANAIS sollicite la condamnation de Madame [V] [F] à lui payer la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, pour ce qui concerne l’état dans lequel Madame [V] [F] a rendu le logement, le préjudice de la bailleresse sera indemnisé par la condamnation à rembourser les sommes avancées, lesquelles sont absorbées par le dépôt de garantie. Elle ne justifie pas d’un préjudice distinct comme la durée pendant laquelle elle a été empêchée de relouer le bien.

La SA LE FOYER STEPHANAIS est donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les mesures accessoires

La SA LE FOYER STEPHANAIS, succombant dans le cadre de la présente instance, conservera la charge de ses propres dépens.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DEBOUTE la SA LE FOYER STEPHANAIS de sa demande de dommages et intérêts au titre des réparations locatives ;

DEBOUTE la SA LE FOYER STEPHANAIS de sa demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTE la SA LE FOYER STEPHANAIS du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que la SA LE FOYER STEPHANAIS conservera la charge de ses propres dépens ;

DEBOUTE la SA LE FOYER STEPHANAIS de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE