TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 4]

Greffe civil

— 

Juge des Contentieux de la Protection

AFFAIRE : N° RG 24/00349 – N° Portalis DBY6-W-B7I-DZ3N

MINUTE N°:

/2025

JUGEMENT DU

05 MAI 2025

Copie exécutoire délivrée

le

à :

M^e D’ALLARD

Copie certifiée conforme délivrée

le

à :

Madame [Y] [K]

Dossier

JUGEMENT

DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

RENDU LE 05 MAI 2025

ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.A. [Adresse 7]

immatriculée au RCS de CHERBOURG sous le numéro 780 872 743

dont le siège social est sis [Adresse 1],

prise en la personne de son représentant légal, non comparant représenté par Maître Julie D’ALLARD (NORM AVOCATS), avocate inscrite au barreau de COUTANCES-AVRANCHES,

ET

DÉFENDERESSE :

Madame [Y] [K]

née le 17 décembre 1994 à [Localité 5] (VAL-DE-MARNE)

demeurant [Adresse 2]

Débats à l’audience publique du 03 mars 2025 :

Juge des Contentieux de la Protection : Madame [X] LEPOUTRE, en présence de Madame [J] [W], auditrice de justice, siégeant en surnombre et participant avec voix consultative aux délibérés,

Greffier : Madame Nadine ROBERT, lors des débats, et Madame Julie LOIZE, lors de la mise à disposition au greffe,

Après débats à l’audience publique du 03 mars 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 05 mai 2025, date à laquelle le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe selon les dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 6 avril 2022, la SA HLM DU COTENTIN a donné à bail à Madame [Y] [K] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel révisable de 483, 63 euros par mois, outre les charges, et le versement d’un dépôt de garantie égal à un mois de loyer.

Par acte de commissaire de justice délivré le 13 août 2024, la SA [Adresse 7] a fait signifier à Madame [Y] [K], un commandement de payer la somme de 1141, 30 euros en principal à la date du 15 juillet 2024 correspondant aux loyers et charges échus et impayés. Ce commandement est demeuré infructueux.

Par acte de commissaire de justice délivré le 11 décembre 2024 à étude, la SA HLM DU COTENTIN a fait assigner Madame [Y] [K], devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Coutances, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du bail, la clause résolutoire étant acquise au bailleur sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— déclarer Madame [Y] [K] occupant sans droit ni titre des locaux,

— ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [Y] [K] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier au besoin,

— condamner Madame [Y] [K] à lui verser la somme de 2500, 23 euros représentant les loyers impayés à la date du 30 novembre 2024, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer,

— condamner Madame [Y] [K] à lui verser la somme de 400 euros au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— condamner Madame [Y] [K] à lui verser, jusqu’au départ effectif des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer et charges qui serait dû si le bail s’était poursuivi, outre revalorisation légale,

— condamner Madame [Y] [K] à lui verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux entiers dépens.

Par acte de commissaire de justice délivré à étude le 17 février 2025, la SA [Adresse 7] faisait signifier à sa locataire un avenir d’audience à la suite d’une erreur d’horaire sur l’assignation signalée par le greffe du tribunal au demandeur.

A l’audience du 3 mars 2025, la SA HLM DU COTENTIN, représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, sauf à actualiser la dette locative à la somme de 744, 57 euros arrêtée à la date du au 28 février 2025. Le bailleur indique que le locataire a procédé à plusieurs versements en cours de procédure et que ces acomptes représentent une somme totale de 2 519, 42 euros et apporte un décompte comportant un certains nombre de frais de procédure, outre les arriérés de loyers et de charges. Le bailleur ajoute que la locataire a donné congé pour le 6 mai 2025.

Bien que régulièrement avisée de l’audience par acte de commissaire de justice signifié le 11 décembre 2024 puis le 17 février 2025 à étude Madame [Y] [K] n’était ni présente ni représentée et n’a fait connaître aucune raison à cette absence.

Aucun diagnostic social et financier concernant Madame [Y] [K] n’a été joint au dossier en raison de la carence de la locataire à se présenter aux rendez-vous proposés par les travailleurs sociaux du Département.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 mai 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Cependant le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du bail

En application de l’article 24 I alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l’espèce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes du V dudit article : “le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation”

De même, aux termes du VII dudit article : “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.”

En l’espèce, le contrat de bail prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 août 2024, la SA [Adresse 7] a fait délivrer à Madame [Y] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 1 141, 30 euros, reproduisant les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 au titre des loyers et charges, lequel est demeuré infructueux.

Madame [Y] [K] n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois tel qu’indiquée au commandement de payer, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 14 octobre 2024.

Cependant, selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement au locataire à la condition que ce dernier soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

En l’espèce, la locataire n’a pas comparu pour faire valoir des éléments actualisés sur sa situation personnelle ou contester les demandes présentées par son bailleur.

Aucun diagnostic social et financier permettant d’apprécier les conséquences personnelles et particulières de son expulsion, n’a été transmis par les services sociaux du Département au Tribunal en raison de la carence de la locataire à se présenter aux rendez-vous proposés par les travailleurs sociaux du Département.

Le demandeur indique que sa locataire a délivré un congé au 6 mai 2025.

Dès lors, aucun délai de paiement ne sera accordé et l’expulsion de Madame [Y] [K] sera ordonnée, en conséquence.

Passé le délai de deux mois suivant la notification du commandement d’avoir à libérer les lieux prévus par les dispositions des articles L.412-1 et suivant du code des procédures civiles d’exécution, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

Sur le paiement d’une indemnité d’occupation

Du fait de la résiliation du contrat à compter du 14 octobre 2024, la locataire qui, à défaut d’information contraire, se maintient dans les lieux doit être considéré comme occupant sans droit ni titre, tenu de verser au propriétaire du logement une indemnité d’occupation.

Il y a lieu de fixer cette indemnité d’occupation mensuelle au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, pour la période courant de la date d’acquisition de la clause résolutoire jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Sur le paiement de l’arriéré locatif

Selon l’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SA HLM DU COTENTIN justifie dans son principe et dans son montant de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail, le commandement de payer et un décompte actualisé de la créance pour la somme de 234, 84 euros arrêtée au 28 février 2025 faisant état du règlement d’une somme totale de 2519, 42 euros sur la créance de loyers et de charges échus d’un montant de 2754, 26 euros.

Ainsi, si le bailleur sollicite la condamnation de la locataire au paiement d’une somme de 744, 57 euros, il y a lieu de rejeter partiellement cette demande compte tenu de la présence d’actes de procédure, d’intérêts et d’émolument qui ne représentent pas des sommes dues au titre de l’arriéré de loyers et de charges mas des frais irrépétibles et dépens.

Par conséquent, il convient de condamner Madame [Y] [K] au paiement de la somme de 234, 84 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation arrêtés au 28 février 2025 (terme de février 2025 inclus) avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision et de rejeter le surplus des demandes du bailleur.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance. La résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, et ne se traduit pas par une simple résistance.

En l’espèce, le caractère abusif de la résistance au paiement, qui ne peut résulter du seul défaut de paiement, n’est pas démontré. De plus, la SA [Adresse 7] n’établit pas avoir subi un préjudice distinct du retard apporté au paiement qui est compensé par les indemnités d’occupation et les intérêts légaux.

Aussi la demande formée sur ce fondement doit être rejetée.

Sur les autres demandes

Madame [Y] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il apparaît inéquitable de mettre à la charge de la défenderesse les sommes exposées par la SA HLM DU COTENTIN dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Par suite, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les demandes présentées en ce sens par le bailleur devront être rejetées.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision conformément aux dispositions des articles 514 et 515 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARE l’action recevable ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 6 avril 2022 entre Madame [Y] [K] et la SA [Adresse 7] portant sur un local à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 6], à la date du 14 octobre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [Y] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [Y] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA HLM DU COTENTIN pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde-meuble désigné par ce dernier ou à défaut par le bailleur ;

CONDAMNE Madame [Y] [K] à payer à la SA [Adresse 7] une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation de bail à compter du 14 octobre 2024, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés et susceptible de révision conformément au contrat ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 5 du mois suivant ;

CONDAMNE Madame [Y] [K] à payer à la SA HLM DU COTENTIN la somme de 234, 84 euros au titre des loyers, des charges et indemnités d’occupation dus au 28 février 2024 (terme de février 2024 inclus) avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

DEBOUTE la SA [Adresse 7] du surplus et de ses autres demandes, y compris celles présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [Y] [K] aux dépens de l’instance comme visé dans la motivation ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision ;

Ainsi jugé publiquement et prononcé par mise à disposition au greffe.

LA GREFFIÈRE

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION