TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE SAINT-BRIEUC

Annexe 2

[Adresse 7]

[Localité 3]

Tel : [XXXXXXXX01]

MINUTE N° 25/00409

N° RG 25/00165 – N° Portalis DBXM-W-B7J-FXR6

Le 29 SEPTEMBRE 2025

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame BREARD, Vice-présidente chargée du contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc

En présence de Monsieur JAGU, Magistrat à titre temporaire et Madame ROUGEAU, Auditrice de justice

GREFFIER : Madame LAVIOLETTE

DÉBATS : à l’audience publique du 23 Juin 2025 date où l’affaire a été mise en délibéré au 29 SEPTEMBRE 2025

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe le vingt neuf Septembre deux mil vingt cinq

ENTRE :

Organisme TERRES D’ARMOR HABITAT,

Dont le siège social est sis [Adresse 8]

[Localité 5]

Représenté par Monsieur [I] [G], muni d’un pouvoir de représentation,

ET :

Madame [X] [P],

Demeurant [Adresse 6]

[Localité 4]

Comparante en personne,

Monsieur [E] [S],

Demeurant [Adresse 2]

[Localité 3]

Comparant en personne,

-1-

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 13 juillet 2022 prenant effet à la même date, TERRES D’ARMOR HABITAT a donné à bail un logement de type 4 situé [Adresse 6] à [Localité 9] à Madame [X] [P] et Monsieur [E] [S] moyennant le versement d’un loyer principal de 406,39 €, un loyer pour un garage de 24,39 € et un acompte sur charges de 65,29 € par mois, soit la somme totale de 496,07 € par mois.

Par LRAR en date du 20 juin 2024, TERRES D’ARMOR HABITAT a mis en demeure Madame [X] [P] et Monsieur [E] [S] de régler la somme de 2 585,55 € au titre de la dette locative, en vain (LRAR retournée avec la mention « pli avisé et non réclamé »).

Les locataires n’ayant pas réglé l’intégralité de leurs loyers, l’office TERRES D’ARMOR HABITAT a fait signifier à Madame [X] [P] et Monsieur [E] [S] un commandement de payer la somme de 2 932,50 € en principal, visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail, par actes de commissaire de justice en date du 29 août 2024 (acte remis à domicile pour Madame et à personne pour Monsieur).

Par actes d’huissier du 10 décembre 2024, l’office TERRES D’ARMOR HABITAT a fait assigner Madame [X] [P] et Monsieur [E] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de SAINT-BRIEUC aux fins de voir :

• Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 13.07.2022 et rappelée dans le commandement du 29.08.2024 au profit de TERRES D’ARMOR HABITAT, et ce, à compter du 30.10.2024, et à défaut prononcer la résiliation du bail ;

• Ordonner en conséquence, l’expulsion de Madame [X] [P] et Monsieur [E] [S], ainsi que celle de tous occupants de son chef, des lieux qu’ils occupent, si besoin est avec le concours et l’assistance de la Force Publique et d’un serrurier ;

• Condamner solidairement Madame [X] [P] et Monsieur [E] [S] au paiement d’une somme de 4 473,70 € au titre des loyers et charges dus à la date du 26.11.2024 ;

• Condamner solidairement Madame [X] [P] et Monsieur [E] [S] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

• Condamner solidairement les mêmes au paiement d’une somme de 150 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

• Condamner les mêmes conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile en tous les frais et dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement du 29.08.2024 et de la présente assignation ;

• Demander aux locataires de fournir une attestation d’assurance habitation en cours de validité ;

• Rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit, nonobstant l’exercice de recours.

L’affaire a été appelée une première fois à l’audience du 28 avril 2025.

A cette date, Madame [X] [P], comparante en personne, a précisé qu’elle était séparée de Monsieur [E] [S] depuis le mois d’octobre 2024 et elle a indiqué sa nouvelle adresse.

Monsieur [E] [S], bien que régulièrement assigné par acte déposé à l’étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’office TERRES D’ARMOR HABITAT a indiqué que Monsieur [E] [S] n’avait délivré aucun congé et que Madame [X] [P] avait repris le paiement du loyer courant.

L’affaire a été renvoyée afin de convoquer Monsieur [E] [S] à sa nouvelle adresse.

Par acte d’huissier en date du 28 mai 2025, l’office TERRES D’ARMOR HABITAT a signifié à Monsieur [E] [S] l’acte d’assignation à sa nouvelle adresse.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 23 juin 2025, date de renvoi.

À cette date, l’office TERRES D’ARMOR HABITAT, représenté par Monsieur [I] [G], a maintenu l’ensemble de ses demandes contenues dans l’assignation.

Madame [X] [P] et Monsieur [E] [S] ont comparu.

Les parties ont été invitées à rencontrer le conciliateur de justice, présent au tribunal.

Au terme de cette conciliation déléguée, les parties ont formalisé un constat d’accord portant sur le rééchelonnement des sommes dues.

Madame [X] [P] a déclaré être sans emploi, percevoir une allocation de 661 € par mois et assumer la charge de trois enfants, dont un enfant commun avec Monsieur [E] [S]. Elle a également précisé bénéficier d’aides de la CAF, à hauteur de 600 à 700 € par mois, comprenant notamment les APL, et elle a exprimé son souhait de reprendre une activité professionnelle.

Monsieur [E] [S], comparant également en personne, a indiqué être sans emploi et percevoir une allocation mensuelle de 1 017 €.

L’office TERRES D’ARMOR HABITAT a précisé que la dette locative demeurait solidaire entre les deux défendeurs pendant un an après la date d’effet du congé, soit jusqu’au 27 octobre 2025 (date de départ des lieux le 27/10/24). Il a par ailleurs renoncé à sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun diagnostic social et financier n’a été transmis à la juridiction.

MOTIFS

Sur la recevabilité

Le bailleur justifie avoir saisi la CAF le 1er janvier 2023 et une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Côtes d’Armor par la voie électronique le 12 décembre 2024, soit plus de deux mois avant l’audience du 28 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » ; mais l’article 24 V de cette même loi ajoute que "le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce, le contrat en date du 13 juillet 2022 prévoit une clause résolutoire selon laquelle, en cas de non-paiement à son échéance de l’une des sommes dues par les locataires au titre du loyer ou des charges récupérables et deux mois après un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Il est établi que les locataires n’ont pas procédé de façon régulière au paiement du loyer et des charges et que le commandement de payer, délivré le 29 août 2024, rappelant la clause résolutoire du bail, n’a pas permis le recouvrement de la totalité des loyers impayés dans les deux mois de sa signification.

Il convient dès lors de constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail et donc la résiliation du bail à compter du 30 octobre 2024.

Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif

Après l’acquisition de la clause résolutoire du bail, à compter de la résiliation du bail, le locataire n’est plus qu’occupant sans droit ni titre et il est donc redevable d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel et des charges en cours.

Selon le décompte arrêté par les parties à la date du 23 juin 2025, l’arriéré locatif s’élève à la somme de 3 087,37 €.

Cette dette n’est contestée ni dans son principe, ni dans son montant par les défendeurs.

Le contrat de bail stipule au terme du paragraphe « clause de solidarité » que les locataires sont réputés solidaires des clauses et conditions du contrat de location et qu’en cas de départ d’un locataire, « le locataire sortant s’oblige au respect de l’intégralité des clauses et conditions du contrat de location durant une année à compter de la date d’effet du congé ».

Les parties s’accordent pour retenir une date d’effet du congé en faveur de Monsieur [E] [S] au 27 octobre 2024.

Par conséquent, Monsieur [E] [S] est solidairement tenu au paiement des loyers et indemnités d’occupation jusqu’au 27 octobre 2025.

Madame [X] [P] et Monsieur [E] [S] seront donc solidairement condamnés au paiement de la somme de 3 087,37 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus jusqu’au 23 juin 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative ; pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Sur ce, il ressort du constat d’accord des parties en date du 23 juin 2025, élaboré au terme de la conciliation judiciaire déléguée, que Madame [X] [P] et Monsieur [E] [S] ont proposé de rembourser l’arriéré locatif à raison d’une mensualité de 200 € par mois, à partir du 10 juillet 2025, puis le 15 de chaque mois suivant et ce, jusqu’à extinction de la dette.

L’office TERRES D’ARMOR HABITAT a accepté la proposition de rééchelonnement de la dette.

Il convient de reprendre les termes de cet accord.

Madame [X] [P] et Monsieur [E] [S] pourront donc s’acquitter de leur dette de loyers, charges et indemnités d’occupation de 3 087,37 €, par des versements mensuels de 200 €, en plus du loyer courant avant le 15 de chaque mois, à compter du 10 juillet 2025 et ce, jusqu’à extinction de la dette.

Le non-paiement d’une seule échéance, le loyer courant et/ou l’échéance due au titre de la dette locative, entraînera l’exigibilité de l’intégralité de la dette.

Sur l’expulsion

En cas de non-respect des délais de paiement octroyés, le contrat de bail étant résilié, Madame [X] [P] devra libérer l’immeuble tant de son chef que de ses biens et de tous occupants de son chef.

Faute par elle de s’exécuter, il sera procédé à son expulsion, deux mois après la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier.

Sur l’indemnité d’occupation

Comme rappelé ci-dessus, Monsieur [E] [S] est solidairement tenu avec Madame [X] [P] au paiement de l’indemnité d’occupation due pour la période comprise entre le 24 juin 2025 et le 27 octobre 2025 (échéance d’octobre 2025 incluse).

En revanche, Madame [X] [P] sera condamnée, seule, à payer l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 28 octobre 2025 (à partir de l’échéance du mois de novembre 2025 pour tenir compte du décompte ci-dessus) égale au montant du dernier loyer et charges en cours, soit la somme de 540,85 € par mois, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés.

Sur les frais irrépétibles

TERRES D’ARMOR HABITAT a renoncé à sa demande initialement formée au titre de ses frais exposés à l’occasion de la présente instance, non compris dans les dépens, par application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

Sur les dépens

Madame [X] [P] et Monsieur [E] [S], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer ainsi que le coût de l’assignation.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, en premier ressort,

Vu le procès-verbal de constat d’accord du conciliateur de justice en date du 23 juin 2025,

CONSTATE que les parties s’accordent pour fixer la date d’effet du congé de Monsieur [E] [S] au 27 octobre 2024 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 13 juillet 2022, concernant le logement situé [Adresse 6] à [Localité 9] sont réunies et par voie de conséquence la résiliation du contrat de bail à la date du 30 octobre 2024 ;

CONDAMNE, en deniers et quittances, solidairement, Madame [X] [P] et Monsieur [E] [S] à payer à l’office TERRES D’ARMOR HABITAT la somme de 3 087,37 € au titre des impayés de loyers, charges et indemnités d’occupation suivant décompte arrêté au 23 juin 2025 ;

ACCORDE à Madame [X] [P] et Monsieur [E] [S] un délai de paiement pendant lequel les effets de la clause résolutoire seront suspendus, conformément au constat d’accord formalisé par les parties au terme d’une conciliation judiciaire déléguée en date du 23 juin 2025, annexé au présent jugement ;

DIT que Madame [X] [P] et Monsieur [E] [S] pourront s’acquitter de leur dette de loyers, charges et indemnités d’occupation d’un montant de 3 087,37 € par des versements mensuels de 200 €, en plus du loyer courant avant le 30 de chaque mois, à compter du 10 juillet 2025 et ce jusqu’à extinction de la dette ;

DIT qu’en cas de respect de toutes les échéances, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

DIT que le défaut de paiement d’une seule mensualité entraînera l’exigibilité de l’intégralité de la dette et que la clause résolutoire produira alors immédiatement tous ses effets ;

DIT qu’en cas de non-respect des délais de paiement octroyés, Madame [X] [P] devra libérer l’immeuble de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef ;

DIT que faute de libérer les lieux, l’office TERRES D’ARMOR HABITAT pourra procéder à l’expulsion de Madame [X] [P] de ses biens et de tous occupants de son chef deux mois après délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les locaux, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE solidairement Madame [X] [P] et Monsieur [E] [S] à payer à l’office TERRES D’ARMOR HABITAT la somme de 540,85 € par mois au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 24 juin 2025 (à partir de l’échéance du mois de juillet 2025 pour tenir compte du décompte ci-dessus) et ce, jusqu’au 27 octobre 2025 ;

CONDAMNE Madame [X] [P], seule, à payer à l’office TERRES D’ARMOR HABITAT la somme de 540,85 € par mois au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 28 octobre 2025 (à partir de l’échéance de novembre 2025 pour tenir compte du décompte ci-dessus) et ce, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

CONSTATE que l’office TERRES D’ARMOR HABITAT a renoncé à sa demande d’indemnité fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [X] [P] et Monsieur [E] [S] aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer les loyers et celui de l’assignation ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La présente décision a été signée par Madame BREARD, juge des contentieux de la protection et par Madame LAVIOLETTE, greffière présente lors de son prononcé,

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE

Conformément aux dispositions des articles 502, 503 et 675 du Code de Procédure civile :

La partie qui souhaite faire exécuter la décision contre son adversaire doit au préalable la lui notifier par voie de signification, c’est à dire par l’intermédiaire d’un commissaire de justice.

Toutefois, si la partie succombante s’exécute volontairement et de manière non équivoque, elle est présumée accepter la décision. Dans ce cas, la signification de la décision n’est pas nécessaire.

le :

—  1CE et 1CCC par dépôt en case à l’Organisme TERRES D’ARMOR HABITAT+ exemplaire constat d’accord

—  1 CCC par LS à [X] [P] + exemplaire constat d’accord

—  1 CCC par LS à [E] [S] + exemplaire constat d’accord

—  1 CCC à la CCAPEX (Préfecture) + copie de l’accord

—  1 CCC au dossier + copie de l’accord

Décision classée au rang des minutes + exemplaire constat d’accord