TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 22 Janvier 2026

Président : Monsieur Bernard GRISETI, MTT

Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier

Débats en audience publique le : 18 Décembre 2025

GROSSE :

Le 22 Janvier 2026

à M^e Olivier GIRAUD

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 22 Janvier 2026

à M^e Aude JOUBERT-COPPANO

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/02812 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6NRU

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. ERILIA, immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le n° B 058 811 670, dont le siège social est sis [Adresse 2] et encore en ses bureaux sis [Adresse 1]

représentée par M^e Olivier GIRAUD, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [I] [K]

né le 20 Décembre 1973, demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Aude JOUBERT-COPPANO, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 27 janvier 2020, la société ERILIA a donné à bail à Madame [K] [I] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] pour un loyer mensuel actualisé de 691,36 euros, charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, la société ERILIA a fait signifier à Madame [K] [I] par acte de commissaire de justice en date du 4 décembre 2024 un commandement de payer la somme de 6 415,63 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 mai 2025, la société ERILIA a fait assigner Madame [K] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques des défendeurs,

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— condamner Madame [K] [I] à lui payer les loyers et charges impayés au 30 avril 2025, soit la somme de 5 559,21 euros avec intérêts légaux à compter de l’assignation, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au dernier loyer en cours augmenté des charges

— condamner Madame [K] [I] à payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, la société ERILIA expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 4 décembre 2024 et ce, pendant plus de deux mois.

Appelée à l’audience du 21 août 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à la demande de la locataire pour être finalement retenue à l’audience du 18 décembre 2025.

A cette audience, la société ERILIA, représentée par son conseil, dépose ses écritures à la barre, sollicitant le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualisant sa créance à la somme de 8 181,26 euros, selon décompte en date du 11 décembre 2025, terme de novembre inclus.

Madame [K] [I], représentée par son conseil, dépose ses écritures à la barre, demande de :

— juger que la dette locative invoquée par la SA ERILIA a fait l’objet d’un effacement dans le cadre d’une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ;

— juger qu’il n’existe aucune clause résolutoire acquise ;

— rejeter l’intégralité des demandes de la SA ERILIA, notamment celles tendant à l’expulsion, à condamnation provisionnelle et à l’indemnité d’occupation ;

— rejeter la demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner la SA ERILIA aux entiers dépens.

Elle fait valoir la décision n° de dossier 000120331006 de la commission de surendettement des particuliers des Bouches-du-Rhône du 16 octobre 2025, ayant imposé une effacement total des dettes de la locataire.

Conformément à l’article 467 du code de procédure civile, il sera statué par décision contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 22 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 7 mai 2025, soit plus six semaines avant l’audience du 21 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la société ERILIA justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 5 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 6 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Il est constant que si, dans l’hypothèse où le bailleur fait délivrer un commandement de payer au débiteur, la décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement de ce dernier intervient pendant le délai de deux mois après la signification du commandement c’est-à-dire avant que la clause résolutoire ne soit acquise, l’effet attaché à cette décision, à savoir l’interdiction au débiteur de payer les dettes de loyer antérieurs, paralyse le jeu de la clause résolutoire. Au contraire, si la décision sur la recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement est intervenue plus de deux mois après la signification du commandement, la condition résolutoire est alors acquise et la procédure d’expulsion peut suivre son cours.

En l’espèce, il ressort du dossier que Madame [K] [I] a été déclarée recevable le 21 août 2025 au traitement de sa situation de surendettement et que la commission de surendettement des particuliers des Bouches-du-Rhône du, a imposé le 16 octobre 2025 un effacement total des dettes de la locataires, et s’agissant spécialement de la dette locative litigieuse, de la somme de 6 988,53 euros.

Cependant, le bail conclu le 27 janvier 2020 contient une clause résolutoire (article 7-6) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 4 décembre 2024, pour la somme en principal de 6 415,63 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 4 février 2025, soit avant la date décision de recevabilité du dossier de surendettement le 21 aout 2025,

Dès lors, rien ne s’oppose sérieusement à la poursuite de la procédure de référé.

Madame [K] [I] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [K] [I] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [K] [I] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 631,91 euros actuellement, et de condamner Madame [K] [I] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Madame [K] [I] reste devoir la somme de 1 192,73 euros, à la date du 11 décembre 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de novembre inclus,

Pour la somme au principal, Madame [K] [I] conteste la dette dans son principe et dans son montant, s’appuyant sur l’effacement total de la créance locative de la société ERILIA par la décision de la commission de surendettement des Bouches-du-Rhône du 16 octobre 2025.

Il convient de constater que la dette locative a continué à s’aggraver après la décision de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire dont a bénéficié Madame [K] [I]. Dès lors, pour établir la dette locative à la somme de 1 192,73 euros, il a été tenu compte de l’effacement de la somme de 6 988,53 euros par la décision n° de dossier 000120331006 de la commission de surendettement des particuliers des Bouches-du-Rhône du 16 octobre 2025, que par ailleurs, le bailleur ne justifie pas avoir contesté dans le délai de 30 jours suivant la notification de la décision, conformément à l’article R.733-6 du code de la consommation.

Madame [K] [I] est donc condamnée par provision, au paiement de la somme de 1 192,73 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Madame [K] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il n’apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de la société ERILIA les sommes exposées par elle dans la présente instance.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 janvier 2020 entre la société ERILIA et Madame [K] [I] concernant le logement, situé [Adresse 5] sont réunies à la date du 4 février 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [K] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Madame [K] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société ERILIA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [K] [I] à verser à la société ERILIA, à titre provisionnel, la somme de 1 192,73 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE Madame [K] [I] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit 631,91 euros à ce jour, à compter du 1er décembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETTE le surplus des demandes ;

REJETTE la demande de la société ERILIA au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [K] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président