TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

Annexe 2

[Adresse 7]

[Localité 3]

Tel : [XXXXXXXX01]

MINUTE N° 25/00357

N° RG 25/00545 – N° Portalis DBXM-W-B7J-FZEK

Le 01 SEPTEMBRE 2025

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame GODELAIN, Juge chargée du contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc

GREFFIER : Madame LAVIOLETTE

DÉBATS : à l’audience publique du 16 Juin 2025 date où l’affaire a été mise en délibéré après prorogation au 01 SEPTEMBRE 2025

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe le un Septembre deux mil vingt cinq

ENTRE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES,

Dont le siège social est sis [Adresse 2]

[Localité 8]

Représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e Kévin DOGRU, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC,

ET :

Madame [U] [H],

Demeurant [Adresse 6]

[Localité 3]

Non comparante, ni représentée,

-1-

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 18 septembre 2020, ayant pris effet à la même date, Monsieur [L] [M] par l’intermédiaire de son mandataire l’agence Immobilière Sociale Bretagne Loire SOliHA a donné en location à Madame [U] [H] un appartement à usage d’habitation de type 3 situé [Adresse 4]) moyennant un loyer d’un montant de 421,47 € par mois, outre une provision sur charges de 37 € par mois, soit la somme totale de 458,47 € par mois.

La S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution de Madame [U] [H] dans le cadre du dispositif VISALE, pour le paiement des loyers et des charges par un contrat en date du 16 septembre 2020.

Par un courrier en date du 1er juillet 2024, l’agence Immobilière Sociale Bretagne Loire SOliHA a révisé le loyer au montant de 493,79€ par mois.

Ne s’acquittant plus de l’intégralité des loyers, un commandement de payer la somme de 2 099,52€ en principal, rappelant les termes de la clause résolutoire figurant au bail et les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a été délivré à Madame [U] [H] le 6 novembre 2024 (acte déposé à l’étude).

Suivant acte en date du 4 février 2025, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Madame [U] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc aux fins de voir :

— Déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du contrat de bail aux torts et griefs du preneur

— Ordonner l’expulsion de Madame [U] [H] et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique,

— Condamner Madame [U] [H] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3.318,89 € avec intérêts aux taux légal à compter du commandement de payer du 6 novembre 2024 sur la somme de 2.099,52 €, et pour le surplus à compter l’assignation,

— Fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges,

— Condamner Madame [U] [H] à payer lesdites indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,

— Condamner Madame [U] [H] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— Condamner Madame [U] [H] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’affaire a été retenue à l’audience du 16 juin 2025.

A cette date, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil a maintenu ses demandes contenues dans l’acte introductif d’instance et a réactualisé sa créance à la somme de 2 831,56 € en principal (échéance de janvier 2025 incluse).

Madame [U] [H], bien que régulièrement assignée à comparaitre, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le diagnostic social et financier a été transmis au greffe de la juridiction. Madame [U] [H] a indiqué qu’elle a vécu période difficile à la suite d’un burn-out en lien avec son ancien travail. Elle a précisé qu’elle avait retrouvé un CDI à temps partiel de 24 heures avec la possibilité d’étendre son activité à 30 heures, et qu’un dossier de surendettement avait été déposé. Elle a sollicité un plan d’apurement adapté à sa capacité financière.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 août 2025, puis prorogée au 1er septembre 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

Conformément aux dispositions de l’article 472 du Code de procédure civile, il sera statué sur le fond malgré le défaut de comparution de la défenderesse. Le jugement sera réputé contradictoire du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

1 – Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Côtes d’Armor par voie électronique le 6 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 16 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 7 novembre 2024, soit au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation (le 4 février 2025) comme l’exige les dispositions de l’article 24 Il de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2 – Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 I de la loi du n°89-462 du 06 juillet 1989 « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ».

Le bail conclu le 18 septembre 2020 contient une clause résolutoire qui prévoit expressément que bail sera résilié de plein droit sans aucune formalité judiciaire « deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiées ou en cas de non-versement du dépôt de garantie éventuellement prévu au contrat ».

Au terme d’un contrat de cautionnement en date du 16 septembre 2020, la société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution pour le paiement des loyers et charges dues par le locataire et, le cas échéant, pour procéder aux actions contentieuses de recouvrement et/ou d’expulsion (cf article 8-2).

Il n’est pas contesté que la société ACTION LOGEMENT SERVICES a réglé au mandataire du bailleur au titre de la garantie des loyers impayés, la somme totale de 3 834,56 € correspondant aux échéances impayées pour les mois d’avril 2024 à janvier 2025 ; que suivant la dernière quittance d’indemnité subrogative en date du 19 février 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est retrouvée subrogée dans les droits et actions du bailleur pour réclamer le remboursement desdites sommes, exercer une action en résiliation du bail ou de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie ainsi de sa qualité et intérêt à agir en lieu et place du bailleur.

Le commandement de payer la somme de de 2 099,52 € en principal délivré le 6 novembre 2024 à Madame [U] [H] à l’initiative de la société ACTION LOGEMENT SERVICES, rappelant la clause résolutoire du bail ainsi que les dispositions de l’article 24 et de l’article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989 n’a pas permis le recouvrement de la totalité des loyers impayés dans les deux mois de la signification de l’acte.

Madame [U] [H], non comparante, n’a pas contesté les griefs énoncés en ce qui concerne la dette locative et n’a pas été en mesure de justifier de la régularisation des impayés dans le délai de deux mois.

Il convient dès lors de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 7 janvier 2025.

Il convient en conséquence, à défaut de départ volontaire, d’ordonner l’expulsion de Madame [U] [H] des lieux occupés ainsi que de tous occupants de son chef, en tant que de besoin avec le concours de la force publique, sous réserve des dispositions du code des procédures civiles d’exécution.

3 – Sur les demandes de paiement

Suivant le décompte arrêté à la date du 11 juin 2025, Madame [U] [H] est redevable d’une somme de 2 831,56 € en principal au titre des échéances des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés dues entre le mois d’avril 2024 et janvier 2025, déduction faite des versements volontaires de la locataire (3 834,56 € – 1 003,00 € = 2 831,56 €).

La défenderesse n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la dette, de sorte Madame [U] [H] sera condamnée à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES ladite somme.

Cette somme sera due avec intérêt au taux légal minoré à 1% (compte tenu du taux légal actuel) à compter du jugement.

4 – Sur les délais de paiement du locataire

En vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative et ce, dans la limite de trois années, « à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ».

L’article 24 précité dispose également que “pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit du contrat de bail sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent cependant affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges”.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que Madame [U] [H] a repris le paiement du loyer courant avec le versement de la somme de 1 003,00 € en janvier 2025.

Par ailleurs, Madame [U] [H] a déposé un dossier de surendettement et a justifié la reprise d’un emploi stable avec la signature d’un CDI prévoyant un salaire mensuel brut de 1 235,52 €.

Dès lors, au regard des démarches effectuées et de la reprise du paiement du loyer courant, il convient de lui octroyer un délai de paiement pendant lequel les effets de la clause résolutoire seront suspendus, par application des dispositions de l’article 24 susvisées.

Madame [U] [H] pourra s’acquitter de la somme de 2 831,56 € par le versement mensuel de 60 € en plus du loyer courant et ce, à compter du premier mois suivant la signification du présent jugement, pendant 35 mois (35 x 60 € = 2100 €), et le solde restant (731,56 €) à la 36ème et dernière échéance.

En cas de non-paiement du loyer courant ou de non-respect des délais de paiement octroyés ci-dessus, le contrat de bail étant résilié, Madame [U] [H] devra libérer l’immeuble tant de son chef que de ses biens et de tous occupants de son chef.

Faute par elle de s’exécuter, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef ainsi qu’à celle de ses meubles, deux mois après la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours de la force publique conformément au dispositif ci-dessous.

En cas de non-respect des délais de paiement et d’expulsion, Madame [U] [H], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES les indemnités mensuelles d’occupation dues à partir du mois de juillet 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, pour tenir compte du décompte ci-dessus, dans la limite des sommes qu’elle justifiera avoir réglées au bailleur par une quittance subrogative.

Il convient de fixer, à compter du 7 janvier 2025, date de résiliation du contrat de bail, le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 515,67 € par mois, soit une somme équivalente au montant du loyer.

5 – Sur les demandes accessoires

Madame [U] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Madame [U] [H] sera également condamnée au paiement à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES de la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du CPC.

En application de l’article 517 du Code de Procédure Civile, modifié par le décret du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites après le 1er janvier 2020, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 septembre 2020, concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 5], sont réunies à la date du 7 janvier 2025 ;

CONDAMNE Madame [U] [H] à payer à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 2 831,56 € en principal au titre des échéances des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés dues entre le mois d’avril 2024 et janvier 2025 et ce, avec intérêts au taux légal minoré à 1% à compter du présent jugement ;

ACCORDE à Madame [U] [H] un délai de paiement pendant 36 mois pendant lequel les effets de la clause résolutoire seront suspendus ;

DIT que Madame [U] [H] pourra s’acquitter de la somme de 2 831,56 € par le versement mensuel de 60 € en plus du loyer courant et ce, à compter du premier mois suivant la signification du présent jugement, pendant 35 mois (35 x 60 € = 2100 €), et le solde restant (731,56 €) à la 36ème et dernière échéance ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée, l’intégralité de la dette sera exigible et la clause résolutoire produira alors immédiatement tous ses effets ;

DIT qu’en ce cas, Madame [U] [H] devra libérer l’appartement situé [Adresse 5], tant de sa personne, que de ses biens et de tous occupants de son chef ;

DIT que faute de libérer les lieux, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES pourra procéder à l’expulsion de Madame [U] [H] deux mois après la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les locaux, avec le concours éventuel de la force publique ;

DIT qu’en ce cas, Madame [U] [H] sera condamnée à verser à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation mensuelle à partir du mois de juillet 2025, pour tenir compte du décompte ci-dessus, dans la limite des sommes qu’elle justifiera avoir réglées au bailleur par une quittance subrogative ;

FIXE à la somme de 515,67 € par mois, le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due par Madame [U] [H] correspondant au montant du loyer en cours et ce, à compter de la résiliation du bail ;

CONDAMNE Madame [U] [H] à verser à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES une somme de 200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [U] [H] aux dépens de l’instance, y compris le coût du commandement de payer du 6 novembre 2024 ;

CONSTATE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par jugement mis à disposition au greffe le 1er septembre 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Conformément aux dispositions des articles 502, 503 et 675 du Code de Procédure civile :

La partie qui souhaite faire exécuter la décision contre son adversaire doit au préalable la lui notifier par voie de signification, c’est à dire par l’intermédiaire d’un commissaire de justice.

Toutefois, si la partie succombante s’exécute volontairement et de manière non équivoque, elle est présumée accepter la décision. Dans ce cas, la signification de la décision n’est pas nécessaire.

le :

—  1CE et 1CCC par dépôt en case à SELARL GUILLOTIN LE BASTARD & ASSOCIES

—  1 CCC par LS à [U] [H]

—  1 CCC à la CCAPEX (Préfecture)

—  1 CCC au dossier

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