COUR D’APPEL DE PARIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BOBIGNY

JUGEMENT DU 27 JANVIER 2026

Greffe des loyers commerciaux

Affaire N° RG 25/00031 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3ZGL

Chambre 5/Section 4 – LC

Minute n° 26/00132

DEMANDEUR

S.A.S. RESIDENCE MARIE

[Adresse 5]

[Localité 7]

représentée par Maître Sandra KABLA de la SAS OLLYNS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : T 14

C/

DEFENDEUR

Madame [I] [O]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par Maître Guillaume DAUCHEL de la SELARL CABINET SEVELLEC DAUCHEL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : W09

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, statuant par délégation du Président du Tribunal et dans les conditions prévues aux articles R145-23 et suivants du code de commerce, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 25 novembre 2025

JUGEMENT

Prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Claire TORRES, Juge des loyers commerciaux, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 3 avril 2010, M. [B] [O] a consenti à la société RESIDENCE MARIE un bail commercial portant sur le lot 218 de l’ensemble immobilier sis [Adresse 6] à [Localité 7] (93), à usage de maison de retraite médicalisée, pour une durée de onze années et neuf mois entiers et consécutifs commençant à courir à compter du jour d’ouverture et de mise en exploitation de l’établissement, ce moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 8950 euros.

Le contrat de bail a commencé à courir à compter du 28 décembre 2010 pour arriver à expiration le 27 septembre 2022.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 7 décembre 2023, la société RESIDENCE MARIE a sollicité auprès de Mme [I] [O], venant aux droits de M. [B] [O], le renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2024, moyennant un loyer annuel de 6700 euros HT HC.

Par acte de commissaire de justice signifié le 6 mars 2024, Mme [I] [O] a déclaré consentir au principe du renouvellement du bail, mais proposé de fixer le loyer annuel du bail renouvelé à un montant de 9921,26 euros HT HC.

La société RESIDENCE MARIE lui a alors notifié par lettre recommandée avec accusé de réception un mémoire préalable en date du 11 juillet 2024 aux fins de fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2024 à la somme de 6997 euros HT HC par an.

Par un mémoire en réponse en date du 31 juillet 2024, Mme [I] [O] a demandé la fixation du montant annuel du bail renouvelé à la somme de 9921,26 euros HT HC.

C’est dans ces conditions que, par acte de commissaire de justice signifié le 5 mai 2025, la S.A.S. RESIDENCE MARIE a fait assigner Mme [I] [O] devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bobigny, aux fins de voir fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2024 à la somme de 6997 euros hors taxes et hors charges par an.

Dans son dernier mémoire notifié à la bailleresse par lettre recommandée avec avis de réception le 6 novembre 2025, la société RESIDENCE MARIE demande à la présente juridiction de :

à titre principal :

— fixer à compter du 1er janvier 2024 le montant du loyer du bail renouvelé pour une durée de neuf années à la somme de 6.997 € hors charges et taxes par an, correspondant à la valeur locative ;

— juger que les restitutions des loyers trop perçus porteront intérêts au taux légal à compter rétroactivement de chacune des échéances contractuelles et ce à compter de la prise d’effet du bail renouvelé ;

dans l’hypothèse où une mesure d’instruction par expertise serait ordonnée par la juridiction :

— fixer le loyer provisionnel à la valeur locative ;

en tout état de cause :

— rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit,

— réserver les dépens.

Dans son dernier mémoire notifié au preneur par lettre recommandée avec avis de réception du 14 novembre 2025, Mme [I] [O] demande au juge des loyers commerciaux de :

— fixer le renouvellement du bail commercial, pour une durée de 9 années entières et consécutives à compter du 1er janvier 2024, moyennant un loyer annuel de 9.921,26 HT HC, les autres clauses, conditions et charges du bail expiré demeurant inchangées ;

— débouter le preneur de toute demande contraire ;

— dans l’hypothèse où une mesure d’instruction par expertise serait ordonnée : fixer le loyer prévisionnel au montant du loyer revalorisé au 1er janvier 2023, soit 9.921,40 € HT HC, et condamner la société RESIDENCE MARIE à avancer les frais d’expertise ;

— en toutes hypothèses, condamner la société RESIDENCE MARIE aux dépens.

Il sera expressément renvoyé aux écritures des parties pour l’exposé de leurs moyens, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 25 novembre 2025. À l’issue de celle-ci, la décision a été mise en délibéré au 27 janvier 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article R145-23 du code de commerce le juge des loyers commerciaux n’est compétent que pour statuer à l’égard des « contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé », toutes les autres contestations relevant de la compétence exclusive du tribunal judiciaire.

Sur le renouvellement du bail commercial

L’article L.145-10 du code de commerce prévoit qu’à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation. Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. À défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.

En application de l’article L.145-12 du code de commerce, le nouveau bail prend effet à compter de l’expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa prolongation, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande.

En l’espèce, les parties s’accordent sur le renouvellement du bail commercial à compter du 1er janvier 2024 mais restent en désaccord sur le montant du loyer renouvelé. Il sera en conséquence constaté le renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2024.

Sur le montant du loyer du bail renouvelé

Selon les articles L.245-36 et R.145-10 du code de commerce, le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée. Présentent un caractère monovalent les locaux qui ne peuvent être transformés en vue d’une destination différente sans réalisation de travaux importants et coûteux.

En l’espèce, les parties s’accordent sur une fixation du prix du bail renouvelé à la valeur locative, au regard de la monovalence des locaux loués.

En l’état des moyens exposés et des pièces produites par les parties, il convient de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits qu’elles invoquent, ce qui ne peut résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un constat.

Il est de ce fait nécessaire de recourir à une mesure d’expertise en application de l’article R.145-30 du code de commerce et ce, aux frais de la société RESIDENCE MARIE, demanderesse à la fixation judiciaire du loyer du bail commercial, dans les termes du présent dispositif.

Monsieur [K] [R] [M], expert en immobilier commercial et d’entreprise près la Cour d’appel de Paris, sera désigné en qualité d’expert judiciaire.

Il convient, en application des dispositions de l’article L.145-57 du code de commerce, de fixer le loyer provisionnel à compter du 1er janvier 2024 à une somme égale au dernier loyer payé jusqu’au 31 décembre 2023, soit 9921,40 euros hors taxe et hors charges par an, ce jusqu’à ce qu’il soit définitivement statué par jugement sur la fixation du loyer de renouvellement, après dépôt du rapport d’expertise.

Dans l’attente du dépôt du rapport par l’expert, il y a lieu de surseoir à statuer sur les autres demandes et de réserver les dépens.

Il est rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des loyers commerciaux, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire,

en premier ressort,

CONSTATE le renouvellement du bail liant Mme [I] [O] d’une part, et la S.A.S. RESIDENCE MARIE d’autre part, et portant sur les locaux commerciaux situés [Adresse 6] à [Localité 7] (93), lot 218, ce à compter du 1er janvier 2024;

DIT que le loyer en renouvellement au 1er janvier 2024 sera fixé à la valeur locative ;

avant-dire-droit sur toutes les autres demandes,

ORDONNE une expertise et commet pour y procéder :

M. [K] [R] [M]

[Adresse 4]

[XXXXXXXX01]

[Courriel 8]

avec pour mission de :

— de convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,

— de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

— de visiter les locaux et de les décrire,

— annexer tous plans et photographies utiles des lieux concernés et se faire remettre par l’une ou l’autre des parties, tous documents nécessaires,

— déterminer la surface à prendre en compte, en donnant toutes explications à cet égard,

— de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er janvier 2024 au regard des usages observés dans la branche d’activité considérée en application des dispositions des articles L145-33, L145-36 et R145-10 du code de commerce,

— faire toutes observations utiles à la solution du litige,

— dresser rapport ;

DIT qu’en cas d’empêchement, l’expert sera remplacé par ordonnance rendue sur requête ;

RAPPELLE que conformément à l’article 276 alinéa 4 du code de procédure civile, l’expert « devra faire mention, dans son avis, de la suite qu’il aura donnée aux observations ou réclamations présentées » par les parties dans les dires déposés ;

DIT qu’en cas de besoin, l’expert pourra s’adjoindre le concours de tout spécialiste de son choix, dans un domaine distinct du sien, après en avoir avisé les parties ;

DIT donc que, préalablement au dépôt, l’expert adressera aux parties un document de synthèse présentant ses conclusions provisoires et destiné à provoquer leurs observations ;

DIT que l’expert devra fixer la date limite de dépôt des observations qui lui seront adressées, rappellera qu’il n’est pas tenu de répondre aux observations transmises après cette date limite et rappellera la date de dépôt de son rapport ;

DÉSIGNE le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bobigny comme magistrat chargé de suivre l’exécution de la présente mesure d’instruction ;

FIXE à une somme égale au dernier loyer payé jusqu’au 31 décembre 2023, soit 9921,40 euros hors taxe et hors charges par an, le loyer provisionnel à compter du 1er janvier 2024, jusqu’à ce qu’il soit définitivement statué par jugement sur la fixation du loyer de renouvellement, après dépôt du rapport d’expertise ;

DIT que l’expert devra déposer son rapport en un exemplaire au greffe au plus tard le 31 décembre 2026 ;

DIT que la S.A.S RESIDENCE MARIE devra consigner à la régie du tribunal, avant le 27 février 2026, la somme de 300 euros TTC à titre de provision à valoir sur la rémunération de l’expert ;

DIT qu’en l’absence de versement de la consignation dans le délai précité, la désignation de l’expert sera caduque ;

DIT y avoir lieu de rappeler l’affaire à l’audience de loyers commerciaux du 31 mars 2026 à 14h00 pour s’assurer que la consignation a été versée et que l’expertise est conduite sans incident ;

RÉSERVE les dépens et les frais irrépétibles ;

SURSOIT à statuer sur les autres demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait au Palais de Justice, le 27 janvier 2026

La minute de la présente décision a été signée par Madame Claire TORRES, Juge des loyers commerciaux, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

Madame AIT Madame TORRES