TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 14]

Annexe 2

[Adresse 6]

[Localité 3]

Tel : [XXXXXXXX01]

MINUTE N° 25/00443

N° RG 25/00559 – N° Portalis DBXM-W-B7J-FZFW

Le 03 NOVEMBRE 2025

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame BREARD, Vice-présidente chargée du contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc

GREFFIER : Madame LAVIOLETTE

DÉBATS : à l’audience publique du 08 Septembre 2025 date où l’affaire a été mise en délibéré après prorogation au 03 NOVEMBRE 2025

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe le trois Novembre deux mil vingt cinq

ENTRE :

Monsieur [F] [E],

Demeurant [Adresse 2]

[Localité 4]

Représent é par Maître Benoît BOMMELAER de la SELARL CVS, avocats au barreau de RENNES, substitué par M^e Chloé ARNOUX, avocate au barreau de RENNES,

ET :

Monsieur [K] [X],

Demeurant [Adresse 8]

[Adresse 13]

[Localité 5]

Comparant en personne,

-1-

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé signé électroniquement par l’intermédiaire de l’agent immobilier FONCIA, prenant effet le 8 janvier 2018, Monsieur [F] [E] a donné en location à Monsieur [K] [X] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 12] à [Localité 15] moyennant un loyer mensuel d’un montant de 410 euros outre une provision sur charges de 20 euros par mois.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 novembre 2024, un commandement de payer la somme de 2 558,29 euros en principal, rappelant les termes de la clause résolutoire figurant au bail et les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été délivré à Monsieur [X] (acte déposé à l’étude).

Par acte en date du 26 février 2025, Monsieur [E] a fait assigner Monsieur [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal Judiciaire de Saint-Brieuc aux fins de voir :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire, à compter du 17 décembre 2024, et à défaut prononcer la résiliation du bail.

— Ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [X], ainsi que celle de tous occupants et biens de son chef, si besoin est avec le concours et l’assistance de la [Localité 9] Publique sous astreinte de 100 € par jour, ladite astreinte commençant à courir à défaut de départ complet des lieux passé un délai de 15 jours courant à compter de la signification du jugement à venir,

— Condamner Monsieur [X] au paiement de la dette locative de 4 737,37 €, arrêtée au 7 février 2025, majorée des intérêts au taux légal à compter du jour de la demande,

— Condamner Monsieur [X] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges,

— Condamner la même au paiement d’une somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Condamner la même aux dépens de l’instance.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 8 septembre 2025.

À cette date, Monsieur [F] [E] représenté par son conseil, a maintenu l’ensemble de ses demandes contenues dans l’assignation.

Monsieur [X] a comparu.

Les parties ont été invitées à rencontrer le conciliateur de justice, présent au tribunal.

Au terme de cette conciliation déléguée, les parties ont formalisé un constat d’accord portant sur le rééchelonnement des sommes restant dues et ont demandé à la juridiction de donner force exécutoire à leur accord.

Le conseil de Monsieur [E] a indiqué que la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile n’était pas maintenue, contrairement au surplus des demandes initiales.

Aucun diagnostic social et financier n’a été transmis à la juridiction.

MOTIFS :

Sur la recevabilité

Monsieur [E] justifie avoir signalé la situation d’impayé à la CCAPEX le 5 novembre 2024 et une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Côtes d’Armor par voie électronique le 27 février 2025, soit plus de deux mois avant l’audience du 8 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date du contrat, prévoit que toutes clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail prévoit une clause résolutoire selon laquelle, en cas de non-paiement à son échéance de l’une des sommes dues par le locataire au titre du loyer et des charges récupérables et deux mois après un commandement de payer et resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Il est établi que Monsieur [X] n’a pas procédé de façon régulière au paiement du loyer et des charges et que le commandement de payer délivré le 4 novembre 2024, rappelant la clause résolutoire du bail, n’a pas permis le recouvrement de la totalité des loyers impayés dans les deux mois de sa signification.

Il convient dès lors de constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail et donc la résiliation du bail à compter du 5 janvier 2025.

Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif

Après l’acquisition de la clause résolutoire du bail, à compter de la résiliation, le locataire n’est plus qu’occupant sans droit ni titre et il est donc redevable d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges en cours.

Il ressort du constat d’accord entre les parties que la créance locative de loyers, charges et indemnités d’occupation s’élève à la somme de 6 904,16 euros, selon le décompte arrêté au 4 septembre 2025.

Cette dette n’est contestée ni dans son principe, ni dans son montant par Monsieur [X].

Monsieur [X] sera donc condamné au paiement de ladite somme.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En vertu de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023 « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.. » et VII « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Avec l’accord du bailleur, il convient d’accorder des délais de paiement à Monsieur [X] et, à la demande de Monsieur [X] qui souhaite rester dans les lieux, il convient également de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés.

En effet, il ressort du constat d’accord des parties élaboré au terme de la conciliation judiciaire déléguée, que Monsieur [X] a proposé de rembourser l’arriéré locatif à raison d’une mensualité de 6 904,16 euros, par virement bancaire à l’agence FONCIA de [Localité 14], au plus tard le 15 octobre 2025.

Il convient de reprendre les termes de cet accord.

Monsieur [X] pourra donc s’acquitter de sa dette de loyers et charges et indemnités d’occupation de 6 904,16 euros par un unique virement bancaire au plus tard le 15 octobre 2025, conformément à l’accord intervenu entre les parties.

A défaut de règlement de l’échéance, et quinze jours après une vaine mise en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception, d’avoir à reprendre les paiements, l’intégralité de la somme due deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet.

Sur l’expulsion

En cas de non-respect du délai de paiement octroyé, le contrat de bail de Monsieur [X] étant résilié, celui-ci devra libérer l’immeuble tant de son chef que de ses biens et de tout occupant de son chef.

Faute par lui de s’exécuter, il sera procédé à son expulsion, deux mois après la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte compte tenu des délais accordés.

Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [X], devenu occupant sans droit ni titre, sera condamne à verser à Monsieur [F] [E] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et charges en cours, soit la somme de 509,35 euros par mois à compter du 5 septembre 2025 (pour tenir compte du décompte ci-dessus) et ce, jusqu’à son départ effectif des lieux par la remise des clés.

Sur les frais irrépétibles

Eu égard à l’accord intervenu entre les parties, cette demande n’est pas maintenue par Monsieur [E].

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

Sur les dépens

Monsieur [X] partie perdante, supportera la charge des dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer ainsi que le coût de l’assignation.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire,

Statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Vu le procès-verbal de constat d’accord du conciliateur de justice en date du 8 septembre 2025,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail concernant le logement situé au [Adresse 11] à [Localité 15] sont réunies et par voie de conséquence la résiliation du contrat de bail à la date du 5 janvier 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [K] [X] à payer à Monsieur [F] [E] la somme de 6 904,16 euros, au titre de l’arriéré locatif, selon le décompte arrêté au 4 septembre 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [K] [X] à payer à Monsieur [F] [E] la somme de 509,35 euros par mois au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 5 septembre 2025 (pour tenir compte du décompte ci-dessus) et ce, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

ACCORDE à Monsieur [K] [X] un délai de paiement pendant lequel les effets de la clause résolutoire seront suspendus, conformément au constat d’accord formalisé par les parties au terme d’une conciliation judiciaire déléguée en date du 8 septembre 2025 ;

DIT que Monsieur [K] [X] pourra s’acquitter de sa dette de loyers, charges et indemnités d’occupation d’un montant de 6 904,16 euros par un unique virement bancaire au plus tard le 15 octobre 2025, en plus du loyer courant ;

DIT qu’en cas de respect de l’échéance, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

DIT que le défaut de paiement de l’échéance, et quinze jours après une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, entraînera l’exigibilité de l’intégralité de la dette et que la clause résolutoire produira alors immédiatement tous ses effets ;

DIT qu’en ce cas de non-respect des délais de paiements octroyés, Monsieur [K] [X] devra libérer les lieux situés au [Adresse 10] [Adresse 7] à [Localité 15], tant de sa personne, que de ses biens et de tous occupants de son chef ;

ORDONNE, en ce cas, à défaut de libérer les lieux, l’expulsion de Monsieur [K] [X] tant de sa personne, que de ses biens et de tous occupants de son chef, deux mois après la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

CONSTATE que Monsieur [F] [E] a renoncé à sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [K] [X] aux dépens qui comprendront notamment les frais du commandement de payer et celui de l’assignation ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La présente décision a été signée par Madame Béatrice BREARD, juge des contentieux de la protection et par Madame Célia LAVIOLETTE, greffière présente lors de son prononcé.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE

Conformément aux dispositions des articles 502, 503 et 675 du Code de Procédure civile :

La partie qui souhaite faire exécuter la décision contre son adversaire doit au préalable la lui notifier par voie de signification, c’est à dire par l’intermédiaire d’un commissaire de justice.

Toutefois, si la partie succombante s’exécute volontairement et de manière non équivoque, elle est présumée accepter la décision. Dans ce cas, la signification de la décision n’est pas nécessaire.

le :

—  1CE et 1CCC + exemplaire du constat d’accord par [S] à Me [R]

—  1 CCC + exemplaire du constat d’accord par [S] à [K] [X]

—  1 CCC + exemplaire du constat d’accord par [S] à la CCAPEX (Préfecture)

—  1 CCC au dossier + copie du constat d’accord

Décision classée au rang des minutes + exemplaire du constat d’accord