TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [K] [Z]

Madame [V] [Z]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : La Selarl LAGOA-Avocats

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/00121 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6W5C

N° MINUTE :

9/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 07 mai 2025

DEMANDERESSE

REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4]

ayant pour sigle RIVP

Société Anonyme dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par la Selarl LAGOA-Avocats, avocats au barreau de PARIS,vestiaire C2573

DÉFENDEURS

Monsieur [K] [Z]

demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Madame [V] [Z]

demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Carole-Emilie RAMPELBERG, Juge des contentieux de la protection

assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 mars 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 07 mai 2025 par Carole-Emilie RAMPELBERG, Juge, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 07 mai 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/00121 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6W5C

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 9 décembre 2022, la S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) a consenti un bail d’habitation à M. [K] [Z] et Mme [V] [Z] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 483,63 euros et d’une provision pour charges de 135 euros.

Les loyers et charges concernant ce bien demeurant impayés, par actes de commissaire de justice du 22 juillet 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 4126,72 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [K] [Z] et Mme [V] [Z] le 23 juillet 2024.

Par assignations du 19 décembre 2024, la S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [K] [Z] et Mme [V] [Z] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

6266,36 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au jour de l’assignation,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 26 novembre 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 7 mars 2024, la S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP), représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée à fin février 2025, s’élève désormais à 12935,24 euros, précisant qu’un surloyer est par ailleurs appliqué depuis le début de l’année. La S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

En défense, M. [K] [Z] a seul comparu exposant que Mme [V] [Z] n’a pu comparaitre étant malade. Il expose avoir contesté le surloyer appliqué lequel est en cours de régularisation et soutient s’être trouvé dans une situation difficile l’amenant à contracter cette dette de loyer en raison d’une dette fiscale. Il sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire, le maintien dans les lieux et la possibilité de s’acquitter de sa dette sur des délais de 36 mois.

Bien que régulièrement assignée à étude par acte de commissaire de justice, Mme [V] [Z] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [K] [Z] n’a pas indiqué faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 22 juillet 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 4126,72 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 23 septembre 2024.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de M. [K] [Z] et Mme [V] [Z] s’élèvent à la somme de 1795 euros. Cette somme leur permet difficilement d’assumer leur loyer augmenté et d’apurer de surcroit leur dette.

Par ailleurs, M. [K] [Z] et Mme [V] [Z] n’ont pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience, un versement de 400 euros ayant été effectué le 17 février 2025, lequel ne couvre pas l’intégralité du loyer courant lequel s’élève à 736,94 euros sans même compter l’application du surloyer, dont il ne sera pas tenu compte en la cause, ayant été évoqué par le défendeur qu’il en contestait l’application.

Toutefois des délais de paiement pourront être accordés, mais ces délais de paiement, nécessairement fondés sur les dispositions de l’article 1343-5 du code civil et non sur celles de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ne pourront donc pas excéder deux ans ni avoir pour effet de suspendre la résiliation du bail. Les modalités de ces délais seront précisés au dispositif de la décision.

En l’absence de suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais de paiement, il convient d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Enfin, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 28 février 2025, M. [K] [Z] et Mme [V] [Z] lui devaient la somme de 12935,24 euros, un surloyer étant toutefois appliqué dont il a été communiqué aux débats qu’il était contesté par les défendeurs.

En l’absence de comparution de Mme [Z], le principe de la contradiction impose de limiter la demande de la bailleresse au montant figurant dans l’assignation, soit 6266,36 euros, suivant décompte arrêté au 25 novembre 2024.

M. [K] [Z] et Mme [V] [Z] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [K] [Z] et Mme [V] [Z] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, au fait que l’application du surloyer est contestée, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 736,94 euros, soit le montant du loyer et charges du avant application d’un surloyer.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 23 septembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [K] [Z] et Mme [V] [Z], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 100 euros à la demande de la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 22 juillet 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 9 décembre 2022 entre la S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP), d’une part, et M. [K] [Z] et Mme [V] [Z], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5] est résilié depuis le 23 septembre 2024,

CONDAMNE solidairement M. [K] [Z] et Mme [V] [Z] à verser à titre de provision à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail à compter de la résiliation de celuic-ci, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNE solidairement M. [K] [Z] et Mme [V] [Z] à payer à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) la somme de 6266,36 euros (six mille deux cent soixante-six euros et trente-six centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 25 novembre 2024,

AUTORISE M. [K] [Z] et Mme [V] [Z] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 261 euros (deux cent soixante et un euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

ORDONNE à M. [K] [Z] et Mme [V] [Z] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement M. [K] [Z] et Mme [V] [Z] à payer à la S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) la somme de 100 euros (cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [K] [Z] et Mme [V] [Z] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 22 juillet 2024 et celui des assignations du 19 décembre 2024,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 7 mai 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge