TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 27 Mars 2025

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 30 Janvier 2025

GROSSE :

Le 28 mars 2025

à M^e Naïma BELARBI

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EXPEDITION :

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N° RG 24/02765 – N° Portalis DBW3-W-B7I-44NF

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. [Adresse 5]

Agissant poursuites et diligences de son gérant, domicilié audit siège en cette qualité venant aux droits de la SCI EMINIMA-IMMO, domiciliée : chez Monsieur [F], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Naïma BELARBI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [E] [O]

née le 25 Avril 1957 à [Localité 3] (FRANCE), demeurant [Adresse 1]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 1er octobre 2006 la SCI BARUK a donné à bail à usage d’habitation à Madame [E] [Y] un appartement situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel initialement fixé à 460 euros, outre 20 euros de provisions sur charges ;

Des loyers étant demeurés impayés, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifiée à Madame [E] [Y] par acte de commissaire de justice en date du 27 décembre 2023 pour la somme de 2608,77 euros en principal ;

La situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX le 29 décembre 2023 ;

Par acte de commissaire de justice en date du 04 avril 2024, dénoncé le 05 avril 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône, la SCI [Adresse 5] a fait assigner Madame [E] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail, faute du paiement des causes du commandement de payer dans le délai légal et entendre constater la résiliation du bail

— ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Madame [E] [Y] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, du logement sis [Adresse 1] ;

— condamner par provision Madame [E] [Y] au paiement de la somme de 2 245,36 euros, au titre de la dette locative, augmentée des loyers échus impayés jusqu’à la décision à intervenir, avec intérêts au taux légal, sur le fondement de l’article 1153 du code civil ;

— condamner par provision Madame [E] [Y] au paiement d’une indemnité mensuelle, fixée provisionnellement au montant actuel du loyer et des charges jusqu’à la libération effective des lieux loués ;

— condamner Madame [E] [Y] au paiement de la somme de 500 euros, en remboursement des frais irrépétibles, sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’au paiement des entiers dépens, y compris le coût du commandement délivré, sur le fondement de l’article 696 code de procédure civile.

L’affaire appelée et retenue à l’audience du 6 juin 2024 date à laquelle , la SCI [Adresse 5] a été représentée par son avocat et Madame [E] [Y] a comparu en personne en justifiant se nommer «  [E] [O] » ;

A cette audience la SCI requérante a maintenu ses demandes en actualisant sa créance à la somme de 2369,95 euros et Madame [E] [O] a déclaré percevoir 995 euros de retraite et vivre seule , et a sollicité des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire en proposant de payer 100 euros mensuellement en plus du loyer. ;

La décision a été mise en délibéré au 5 septembre 2024 ;

Suivant décision avant dire droit du 5 septembre 2024 le juge des référés a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 17 octobre 2024 en invitant , la SCI [Adresse 5] à justifier de sa qualité à agir et notamment du fondement selon lequel elle vient aux droits de la SCI BARUK ;

A l’audience du 17 octobre 2024, la SCI [Adresse 5] représentée par son avocat a réitéré les termes de son assignation en actualisant sa créance à la somme de 3286,07 euros en indiquant que les versements étaient irréguliers ;

Madame [E] [O] a comparu en déclarant qu’une personne venait récupérer les loyers au domicile , qu’elle ne passait pas régulièrement et qu’elle ne pouvait obtenir de quittance ; elle a ajouté qu’elle ne peut payer que le 28 du mois car sa retraite est versée sur son compte à cette date ;

Le juge des référés a demandé à la SCI requérante de fournir un RIB à sa locataire et au regard des difficultés rencontrées dans le règlement du loyer a renvoyé le dossier à l’audience du 19 décembre 2024 ;

A l’audience du 19 décembre 2024, la SCI requérante a réitéré les termes de son assignation en actualisant sa créance à la somme de 1630,13 euros et Madame [E] [O] ayant indiqué avoir reçu le RIB le 19 décembre 2024, l’affaire a été renvoyée au 30 janvier 2025 ;

A cette audience, la SCI [Adresse 5], représentée par son conseil, a réitéré les termes de son assignation en actualisant sa créance à la somme de 1 820,66 euros, comptes arrêtés au 06 janvier 2025 échéance du mois de janvier 2025 incluse, hors frais de procédure en indiquant qu’un virement de 300 euros était à déduire du montant de la provision sollicitée et qu’elle demandait la suspension de la clause résolutoire et des délais de paiement, Mme [O] ayant repris le paiement du loyer ;

Madame [E] [O] n’a pas comparu et n’a pas été représentée ;

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 27 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

A titre liminaire il sera constaté que la défenderesse se nomme « Madame [E] [O] » ;

Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;

En l’espèce, l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 05 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience initiale du 06 juin 2024 ;

La SCI [Adresse 5] justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 29 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 04 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

De surcroît, La SCI [Adresse 5] justifie par l’acte de vente reçu le 19 novembre 2021 par Maître [P] [X], notaire à [Localité 4], être propriétaire du bien immobilier objet de la présente procédure et partant de sa qualité à agir ;

La SCI [Adresse 5] est en conséquence recevable en ses demandes.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai a été réduit à 6 semaines par la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 ;

En l’espèce, le bail conclu le 01 octobre 2006 contient une clause résolutoire stipulant qu’elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 décembre 2023, pour la somme en principal de 2 608,77 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 27 février 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [E] [O] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [E] [O] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 491,53 euros au total;

Le bailleur fait en outre la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience, ainsi qu’un décompte actualisé à la somme de 1 820,66 euros au 6 janvier 2025 hors frais de procédure, échéance du mois de janvier 2025 incluse ;

Il y a lieu de déduire du montant de la provision sollicitée le somme de 300 payée par Madame [E] [O] moyen d’un virement du 29 janvier 2025 ;

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de 1 520,66 euros au 30 janvier 2025, Madame [E] [O] est condamnée, par provision, au paiement de la somme de 1 520,66 euros à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au 30 janvier 2025 échéance du mois de janvier 2025 incluse avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance .

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la SCI [Adresse 5] indique que Madame [E] [O] a effectué un virement de 300 euros correspondant à sa part résiduelle du mois de janvier 2025 de sorte qu’il est établi que la locataire a repris avant l’audience le paiement du loyer courant ;

Le bailleur a sollicité l’octroi de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire, les règlements ayant repris et la dette ayant diminué ; Madame [E] [O] a déclaré percevoir 995 euros de retraite et vivre seule ;

Compte tenu de ces éléments, de la reprise des règlements et du montant de la dette, il convient d’accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif et de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une mensualité à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Madame [E] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux sis [Adresse 1] dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le requérant sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier

· Madame [E] [O], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à la SCI [Adresse 5] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’ils auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, soit 491,53 euros, ce jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévus par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Sur les demandes accessoires

Madame [E] [O] qui succombe supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation ;

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la SCI [Adresse 5] qui sera déboutée de sa demande de ce chef.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 et à l’article 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous Juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que la défenderesse se nomme « Madame [E] [O] » ;

DECLARONS la SCI [Adresse 5] recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail liant les parties sont réunies à la date du 27 février 2024;

CONDAMNONS Madame [E] [O] à payer à la SCI [Adresse 5], à titre provisionnel, la somme de 1 520,66 euros à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au 30 janvier 2025 échéance du mois de janvier 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Madame [E] [O] à s’acquitter de la dette par 18 mensualités successives de 84 euros, payables au plus tard le 28 de chaque mois et pour la première fois, le 28 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette et des intérêts;

RAPPELONS que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant à son échéance, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [E] [O] et à celle de tous occupants de son chef, des lieux sis [Adresse 1], au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier

— Madame [E] [O] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs au requérant ou à son mandataire, soit 491,53 euros à ce jour;

CONDAMNONS Madame [E] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation ;

DEBOUTONS la SCI [Adresse 5] de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande, différence, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE