TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

Annexe 2

[Adresse 6]

[Localité 4]

Tel : [XXXXXXXX01]

MINUTE N° 25/00313

N° RG 24/02784 – N° Portalis DBXM-W-B7I-FW6L

Le 23 JUIN 2025

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame BREARD, Vice-présidente chargée du contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc

En présence de Monsieur JAGU, Magistrat à titre temporaire

GREFFIER : Madame LAVIOLETTE

DÉBATS : à l’audience publique du 28 Avril 2025 date où l’affaire a été mise en délibéré au 23 JUIN 2025

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe le vingt trois Juin deux mil vingt cinq

ENTRE :

Organisme TERRES D’ARMOR HABITAT,

Dont le siège social est sis [Adresse 7]

[Localité 5]

Représenté par Monsieur [S] [H], muni d’un pouvoir de repé

ET :

Madame [D] [I] [G] épouse [T] [R],

Demeurant [Adresse 10]

[Localité 4]

Non comparante, ni représentée,

Monsieur [R] [T] [R],

Demeurant [Adresse 11]

[Localité 4]

Comparant en personne,

-1-

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 16 juillet 2020 et prenant effet à la même date, l’office [Adresse 9], devenu TERRES D’ARMOR HABITAT, a donné en location à Monsieur [R] [T] [R] et Madame [D] [T] [R] née [I] [G] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer d’un montant initial de 326, 49 € par mois, outre une provision sur charges de 106,15 € par mois, soit la somme totale de 432,64 €.

Par LRAR du 15 juillet 2024, TERRES D’ARMOR HABITAT a mis en demeure Monsieur [R] [T] [R] et Madame [D] [T] [R] de fournir une attestation d’assurance en cours de validité.

Par LRAR en date du 17 juillet 2024, distribuée le 20 juillet 2024, TERRES D’ARMOR HABITAT a mis en demeure Monsieur [R] [T] [R] et Madame [D] [T] [R] de régler la somme de 1 582,35 € au titre des loyers impayés.

Un commandement de payer la somme de 2 046,49 € en principal, rappelant les termes de la clause résolutoire figurant au bail et les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été délivré à Monsieur [R] [T] [R] et Madame [D] [T] [R] par actes de commissaire de justice en date du 17 septembre 2024 (acte remis à domicile pour Monsieur et acte remis à personne pour Madame).

Par actes du 16 décembre 2024, TERRES D’ARMOR HABITAT a fait assigner Monsieur [R] [T] [R] et Madame [D] [T] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc aux fins de :

• Constater, à titre principal, la résiliation de plein droit du bail à compter du 18/11/2024 par le jeu de la clause résolutoire insérée dans le bail du 16/07/2020,

• A titre subsidiaire, de prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement aux obligations de locataire, et notamment à l’obligation de payer les loyers,

• Ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [T] [R] et Madame [D] [T] [R] ainsi que celle de tous occupants de leur chef du logement en cause passé le délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux au besoin avec le concours de la [Localité 8] Publique et d’un serrurier,

• Condamner Monsieur [R] [T] [R] et Madame [D] [T] [R] solidairement à lui payer la somme de 3 964,41 euros, dette locative (loyers, charges et indemnité d’occupation) arrêtée au 30/11/2024,

• Condamner Monsieur [R] [T] [R] et Madame [D] [T] [R] solidairement à lui payer une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges, indexée selon les mêmes modalités, à compter du 18/11/2024, jusqu’à libération effective des lieux.

• Leur enjoindre de fournir l’enquête obligatoire sur les ressources de l’année 2024 ainsi qu’une attestation locative contre les risques locatifs en cours de validité,

• Condamner Monsieur [R] [T] [R] et Madame [D] [T] solidairement à lui payer la somme de 150 € au titre de l’Article 700 du Code de Procédure Civile,

• Condamner Monsieur [R] [T] [R] et Madame [D] [T] solidairement aux dépens, en ce compris le coût du commandement et de la présente assignation,

• Dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 28 avril 2025.

À cette date, TERRES D’ARMOR HABITAT, représenté suivant un pouvoir écrit du directeur général de l’office en date du 7 avril 2025, a maintenu ses demandes contenues dans son assignation, tout en réactualisant la créance à la somme de 5 904,75 € suivant décompte arrêté au 17 avril 2025.

Le bailleur a exposé que Monsieur [R] [T] [R] et Madame [D] [T] [R] ont fait un versement en espèces de 100 € le 17 avril 2025 ; que les APL et le RLS sont suspendus depuis le mois juin 2024 ; que le loyer courant et charges était d’un montant total de 475,49 € par mois (mars 2025) ; qu’un rappel potentiel d’APL et de RLS ramenant la dette à la somme de 3781,29 € était possible ; qu’un accompagnement social avait été envisagé ; qu’une aide FSL pourrait être débloquée, sous réserve d’un versement régulier du loyer courant.

Monsieur [R] [T] [R], comparant en personne, n’a pas contesté le montant de l’arriéré locatif.

Il a indiqué qu’il était au chômage depuis le mois de juin 2024 et qu’il percevait 900 € par mois ; que sa femme ne travaillait pas et qu’ils bénéficiaient de 148 € par mois d’allocations familiales pour les deux enfants, âgés de 4 et 7 ans ; qu’il était plaquiste de formation mais que son entreprise avait fermé ; qu’il souhaitait rester dans les lieux et reprendre le paiement du loyer courant.

Madame [D] [T] [R], bien que régulièrement assignée par acte remis à personne, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le diagnostic social et financier a été transmis au greffe de la juridiction.

Il confirme les éléments exposés à l’audience.

Le signalement de l’assignation a été transmis à la Préfecture le 18 décembre 2024 et la CAF a été saisie le 29 septembre 2021.

Lors du délibéré, TERRES D’ARMOR HABITAT a produit une note en délibéré afin d’actualiser le montant de la dette locative et préciser qu’un paiement de 250 € par les locataires avait été enregistré le 7 mai 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer :

Lors de la rédaction du contrat, les parties ont convenu qu’à défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non versement du dépôt de garantie, et 2 mois après un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Il ressort des pièces versées aux débats que le commandement de payer délivré le 17 septembre 2024, rappelant la clause résolutoire du bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n’a pas permis le recouvrement de la totalité des loyers impayés dans les 2 mois de la signification de l’acte.

Monsieur [R] [T] [R] et Madame [D] [T] [R] ne contestent pas les griefs énoncés en ce qui concerne la dette locative et n’ont pas été en mesure de justifier de la régularisation des impayés dans le délai de 2 mois.

Il convient dès lors de constater la résiliation du bail à compter du 18 novembre 2024.

Sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés

Selon le décompte produit par TERRES D’ARMOR HABITAT en cours de délibéré et arrêté au 23 mai 2025, l’arriéré locatif était d’un montant total de 6 134,78 € (échéance d’avril 2025 comprise) ; après déduction des frais de procédure qui seront inclus dans les dépens (268,42 €), l’arriéré locatif est d’un montant de 5 866,36 € en principal

Monsieur [R] [T] [R] et Madame [D] [T] [R] seront donc condamnés solidairement à payer à TERRES D’ARMOR HABITAT la somme de 5 866,36 € en principal, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, suivant décompte arrêté 7 mai 2025 (échéance d’avril 2025 incluse).

La condamnation interviendra « en derniers et quittances », afin de déduire des sommes dues les éventuels versements volontaires ou règlements intervenus depuis l’audience.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En vertu de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative et ce, dans la limite de trois années, « à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ».

Selon l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.»

Il ressort des pièces versées aux débats que Monsieur [R] [T] [R] et Madame [D] [T] [R] ont repris le paiement du loyer courant par le versement des sommes de 100 € le 25 avril 2025 et 250 € le 7 mai 2025.

Monsieur [R] [T] [R] perçoit le chômage ainsi que des allocations familiales (148 € par mois).

TERRES D’ARMOR HABITAT a précisé qu’un rappel APL et RLS pourra intervenir dès la reprise régulière du paiement du loyer courant et que ce rappel permettra de ramener la dette à une somme résiduelle de 3 781,29 € ; par ailleurs, une aide FSL pourrait également apurer partiellement la dette, sous réserve d’un versement régulier du loyer courant.

Compte tenu de la reprise du paiement du loyer courant, il convient de leur octroyer un délai de paiement pendant lequel les effets de la clause résolutoire seront suspendus, par application des dispositions de l’article 24 susvisées.

Monsieur [R] [T] [R] et Madame [D] [T] [R] pourront donc s’acquitter de la somme de 5 866,36 € par le versement mensuel de 50 € en plus du loyer courant et ce, à compter du premier mois suivant la signification du présent jugement, pendant 35 mois (35 x 50 € = 1 750 €), et le solde restant (4 116,36 €) à la 36ème et dernière échéance.

Il appartiendra aux parties de refaire les comptes entre elles en cas de rappel de droits APL, RLS, FSL ou de versements volontaires complémentaires intervenus depuis l’audience.

Sur l’expulsion

En cas de non-paiement du loyer courant ou de non-respect des délais de paiement octroyés ci-dessus, le contrat de bail étant résilié, Monsieur [R] [T] [R] et Madame [D] [T] [R] devront libérer l’immeuble tant de leur chef, que de leurs biens et de tous occupants de leur chef.

Faute par eux de s’exécuter, il sera procédé à leur expulsion et de tous occupants de leur chef, deux mois après la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier et conformément au dispositif ci-dessous.

Sur l’attestation d’assurance et l’enquête obligatoire sur les ressources

Il résulte de l’article 7g) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que le locataire est tenu : « De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. »

De plus, selon l’alinéa 1 de l’article L.441-9 du Code de la construction et de l’habitation « L’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Il demande notamment à chaque locataire, le cas échéant, communication de sa carte “ mobilité inclusion ” portant la mention “ invalidité ” prévue à l’article L. 241-3 du code de l’action sociale et des familles. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d’un mois. L’organisme d’habitations à loyer modéré n’est tenu de présenter cette demande ni aux locataires bénéficiant de l’aide personnalisée au logement mentionnée au 1° de l’article L. 821-1, ni aux locataires bénéficiant des allocations de logement prévues au 2° du même article ».

Il y a lieu de rappeler à Monsieur [R] [T] [R] et Madame [D] [T] [R] qu’ils sont tenus de fournir une attestation d’assurance du bien loué en cours de validité.

Il convient également de leur rappeler qu’ils doivent transmettre leur enquête obligatoire sur les ressources de l’année 2024.

Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [R] [T] [R] et Madame [D] [T] [R], devenus occupants sans droit ni titre, seront condamnés solidairement à verser à TERRES D’ARMOR HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du dernier loyer et charges en cours, soit la somme de 475,49 € par mois, indexée selon les mêmes modalités, à compter du 8 mai 2025 (échéance de mai 2025 pour tenir compte du décompte ci-dessus) et ce, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés.

Sur les frais irrépétibles :

Monsieur [R] [T] [R] et Madame [D] [T] [R] seront également condamnés solidairement à verser 50 € à l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

L’exécution provisoire de la décision est de droit, il n’y a pas lieu de l’écarter.

Sur les dépens :

La partie qui succombe supporte les dépens.

Ceux-ci seront mis à la charge in solidum de Monsieur [R] [T] [R] et Madame [D] [T] [R], comprenant notamment le coût du commandement de payer le 17 septembre 2024.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire,

Statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 18 novembre 2024 ;

CONDAMNE solidairement et en derniers et quittances, Monsieur [R] [T] [R] et Madame [D] [T] [R] née [I] [G] à payer à TERRES D’ARMOR HABITAT la somme de 5 866,36 € € en principal, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, suivant décompte arrêté au 7 mai 2025 (échéance d’avril 2025 incluse) ;

ACCORDE à Monsieur [R] [T] [R] et Madame [D] [T] [R] née [I] [G] un délai de paiement pendant 36 mois pendant lequel les effets de la clause résolutoire seront suspendus ;

DIT que Monsieur [R] [T] [R] et Madame [D] [T] [R] née [I] [G] pourront s’acquitter de la somme de 5 866,36 € par le versement mensuel de 50 € en plus du loyer courant et ce, à compter du 10 du premier mois suivant la signification du présent jugement, pendant 35 mois et le solde restant dû à la 36ème et dernière échéance ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée, l’intégralité de la dette sera exigible et la clause résolutoire produira alors immédiatement tous ses effets ;

DIT qu’en ce cas, Monsieur [R] [T] [R] et Madame [D] [T] [R] née [I] [G] devront libérer l’appartement situé [Adresse 2] à [Localité 13], tant de leurs personnes, que de leurs biens et de tous occupants de leur chef ;

DIT que faute de libérer les lieux, TERRES D’ARMOR HABITAT pourra faire procéder à l’expulsion de Monsieur [R] [T] [R] et Madame [D] [T] [R] née [I] [G] deux mois après délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les locaux, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [T] [R] et Madame [D] [T] [R] née [I] [G] à payer à TERRES D’ARMOR HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges en cours, soit la somme de 475,49 € par mois, indexée selon les mêmes modalités, à compter du 8 mai 2025 (échéance de mai 2025 pour tenir compte du décompte ci-dessus) et ce, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

RAPPELLE à Monsieur [R] [T] [R] et Madame [D] [T] [R] née [I] [G] qu’ils doivent produire une attestation d’assurance locative en cours de validité portant sur le logement loué et transmettre l’enquête obligatoire sur les ressources de l’année 2024 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [T] [R] et Madame [D] [T] [R] née [I] [G] à payer à TERRES D’ARMOR HABITAT la somme de 50 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [R] [T] [R] et Madame [D] [T] [R] née [I] [G] aux dépens qui comprendront notamment les frais du commandement de payer en date du 17 septembre 2024.

Ainsi jugé et prononcé par jugement mis à disposition au greffe le 23 juin 2025.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE

Conformément aux dispositions des articles 502, 503 et 675 du Code de Procédure civile :

La partie qui souhaite faire exécuter la décision contre son adversaire doit au préalable la lui notifier par voie de signification, c’est à dire par l’intermédiaire d’un commissaire de justice.

Toutefois, si la partie succombante s’exécute volontairement et de manière non équivoque, elle est présumée accepter la décision. Dans ce cas, la signification de la décision n’est pas nécessaire.

le :

—  1CE et 1CCC par dépôt en case à Organisme TERRES D’ARMOR HABITAT

—  1 CCC par LS à [D] [I] [G] épouse [T] [R] et [R] [T] [R]

—  1 CCC à la CCAPEX (Préfecture)

—  1 CCC au dossier

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