TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

Annexe 2

[Adresse 8]

[Localité 2]

Tel : [XXXXXXXX01]

MINUTE N° 25/00263

N° RG 24/01906 – N° Portalis DBXM-W-B7I-FUBK

Le 02 JUIN 2025

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame BREARD, Vice-présidente chargée du contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc

GREFFIER : Madame LAVIOLETTE

DÉBATS : à l’audience publique du 03 Février 2025 date où l’affaire a été mise en délibéré au 02 JUIN 2025

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe le deux Juin deux mil vingt cinq

ENTRE :

Madame [Y] [Z],

Demeurant [Adresse 9]

[Localité 3]

Représentée par M^e Benjamin ENGLISH, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC,

ET :

Monsieur [N] [I],

Demeurant [Adresse 5]

[Localité 4]

Non comparante, ni représentée,

Monsieur [J] [H],

Demeurant [Adresse 5]

[Localité 4]

Non comparant, ni représenté,

-1-

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 8 mars 2023 et prenant effet le 14 mars 2023, Madame [Y] [Z], représentée par son mandataire la SARL A LOUER, a donné en location à Madame [N] [I] et Monsieur [J] [H] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6], à [Localité 13], moyennant un loyer d’un montant de 430 € par mois, outre une provision sur charges de 31 € par mois, soit un total de 461 € par mois.

Madame [I] et Monsieur [H] ne s’acquittant pas de l’intégralité des loyers, un commandement de payer la somme de 1 155,16 € en principal, rappelant expressément les termes de la clause résolutoire figurant au bail et les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 leur a été délivré le 22 février 2024 (acte déposé à l’étude),

Par actes du 29 août 2024, Madame [Z] a fait assigner Madame [I] et Monsieur [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc aux fins de voir, au visa des articles 1134 et 1741 du code civil et de la loi du 6 juillet 1989 :

— Constater qu’à défaut de paiement la clause résolutoire du bail est acquise ;

— Prononcer la résiliation du contrat de bail qui a été consentie à compter du jugement à intervenir,

— Ordonner l’expulsion de corps et de biens de Madame [I] et Monsieur [H] ainsi que de tout occupant de leur chef du logement occupé sis à [Localité 12] [Adresse 7], dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours de la [Localité 10] Publique,

— Condamner Madame [I] et Monsieur [H] au paiement de la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts suivant l’article 1231-6 aliéna 3 du Code civil,

— Condamner les mêmes au paiement des loyers impayés,

— Condamner les mêmes au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges et en subissant les augmentations légales à compter de ce jour et jusqu’à l’entière libération des lieux,

— Condamner les mêmes en tous les frais et dépens de l’instance et de ses suites ainsi que ceux déjà exposés et qui comprendront notamment le coût du commandement du 22.02.2024 et de l’assignation.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience le 3 février 2025.

À cette date, Madame [Z], représentée par son conseil, a maintenu l’ensemble des demandes contenues dans son assignation, précisant que la créance s’élevait à la somme de 2 378,03 € suivant décompte arrêté au 28 janvier 2025 (échéance du mois de janvier 2025 incluse) ; qu’un virement avait été effectué en janvier 2024 ; qu’elle s’opposait aux délais de paiement, soutenant que les paiements partiels du loyer ne prouvaient pas la reprise du paiement intégral du loyer.

Madame [I] et Monsieur [H], bien qu’ayant été régulièrement assignés par actes déposés à l’étude, n’ont ni comparu ni été représentés.

Le diagnostic social et financier a été transmis au greffe de la juridiction.

Il en ressort que le couple n’a pas d’enfant à charge, les deux enfants de Madame [I], âgés de 11 et 16 ans, ne résidant pas avec elle ; que les causes de l’impayé sont liées à un changement de la situation familiale, Monsieur [H] étant incarcéré, entraînant ainsi une absence de ressources ; que Madame [I] a été en arrêt maladie en 2024 et a reçu ses indemnités de manière tardive, ce qui a provoqué des impayés ; qu’elle règle partiellement ses dettes et fait l’objet de saisies sur son salaire ; qu’elle a souhaité mettre en place un échéancier mais que l’agence immobilière a refusé cette démarche amiable.

Le signalement de l’impayé a été transmis à la CCAPEX le 23 février 2024 et l’assignation aux fins d’expulsion a été notifiée au Préfet le 30 août 2024.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer

Lors de la rédaction du contrat, les parties ont convenu qu’à défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non versement du dépôt de garantie, et 2 mois après un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Il ressort des pièces versées aux débats que le commandement de payer délivré le 22 février 2024, rappelant la clause résolutoire du bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n’a pas permis le recouvrement de la totalité des loyers impayés dans les 2 mois de la signification de l’acte.

Madame [I] et Monsieur [J] [H] ne contestent pas les griefs énoncés en ce qui concerne la dette locative et n’ont pas été en mesure de justifier de la régularisation des impayés dans le délai de 2 mois.

Il convient dès lors de constater la résiliation du bail à compter du 23 avril 2024.

Sur les loyers, charges et indemnités d’occupation

Il doit être rappelé qu’après la résiliation du bail, le locataire n’est plus qu’occupant sans droit, ni titre, et que son maintien dans les lieux cause un préjudice au propriétaire qui ne peut disposer de son bien pour le relouer ; qu’il est dès lors octroyé au bailleur une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et charges, et ce, jusqu’à la restitution des lieux par la remise des clés.

A la date de l’audience, la dette locative s’élevait à un montant total de 2 055,32 €, en principal (hors frais de procédure qui seront inclus dans les dépens) selon le décompte arrêté au 28 janvier 2025 (échéance de janvier 2025 incluse).

Madame [I] et Monsieur [H] seront donc condamnés à payer à Madame [Z] la somme de 2 055,32 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’au 28 janvier 2025 inclus.

La condamnation interviendra “en derniers et quittances”, permettant ainsi de déduire les éventuels paiements volontaires effectués depuis l’audience des sommes dues.

Par ailleurs, Madame [I] et Monsieur [H] seront condamnés à verser à Madame [Z] une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du dernier loyer et charges en cours, soit la somme de 476,04 € par mois, en subissant les augmentations légales, à compter du mois de février 2025 (pour tenir compte du décompte ci-dessus) et ce, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés.

Sur les délais de paiement

En vertu de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que seules les mensualités des mois de mai, juin et juillet 2024 ont été réglées à la date d’exigibilité pendant la période comprise entre le mois de janvier 2024 et le mois de janvier 2025.

Toutefois, pendant ladite période, Madame [I] et Monsieur [H] ont effectué les paiements suivants : 500 €, 459 € et 154 € les 8 et 27 mars 2024 ; 114 €, 200 € et 114 € les 7 et 8 août 2024 ; 400 € le 25 octobre 2024 ; 200 € le 29 novembre 2024 ; 469 € et 400 € les 9 et 28 janvier 2025.

Compte tenu de la reprise du paiement du loyer courant à la date de l’audience (échéance du mois de janvier 2025 réglée) et du montant de la dette, il convient de leur octroyer un délai de paiement par application des dispositions de l’article 24 V susvisées.

Madame [I] et Monsieur [H] pourront donc s’acquitter de la somme de 2 055,32 € par le versement mensuel de 100 € et ce, à compter du 10 du premier mois suivant la signification du présent jugement, pendant 20 mois (20 x 100 € = 2 000 €), et le solde restant (55,32 €) à la 21ème et dernière échéance.

Le non-respect du paiement d’une seule échéance à bonne date entraînera l’exigibilité de l’intégralité de la dette.

Sur l’expulsion

Selon l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, Madame [I] et Monsieur [H] sont défaillants à l’audience.

Aucune information concernant leur situation familiale, sociale, financière et professionnelle, postérieure au diagnostic social et financier du 28 novembre 2024, n’a été communiquée à la juridiction.

Faute de demande en ce sens, les effets de la clause de résiliation de plein droit ne peuvent être suspendus pendant le cours des délais de paiement octroyés ci-dessus.

Dès lors, le contrat de bail étant résilié, Madame [I] et Monsieur [H] devront libérer l’immeuble tant de leur chef, que de leurs biens et de tous occupants de leur chef.

Faute par eux de s’exécuter, il sera procédé à leur expulsion et de tous occupants de leur chef ainsi qu’à celle de leurs meubles, deux mois après la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours éventuel de la force publique conformément au dispositif ci-dessous.

Sur les dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, Madame [Z] ne justifie pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les dépens :

La partie qui succombe supporte les dépens.

Ceux-ci seront mis à la charge de Madame [I] et Monsieur [H], comprenant notamment le coût du commandement de payer du 22 février 2024.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire,

Statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 23 avril 2024 ;

CONDAMNE, en derniers et quittances, Madame [N] [I] et Monsieur [J] [H] à payer à Madame [Y] [Z] la somme 2 055,32 € au titre de l’arriéré locatif suivant décompte arrêté au 28 janvier 2025 (échéance de janvier 2025 incluse) ;

ACCORDE à Madame [N] [I] et Monsieur [J] [H] un délai de paiement pendant 21 mois pour s’acquitter de leur dette locative ;

DIT que Madame [N] [I] et Monsieur [J] [H] pourront s’acquitter de la somme de 2 055,32 € par le versement mensuel de 100 € et ce, à compter du 10 du premier mois suivant la signification du présent jugement, pendant 20 mois (20 x 100 € = 2 000 €), et le solde restant (55,32 €) à la 21ème et dernière échéance ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à l’échéance fixée, l’intégralité de la dette sera exigible ;

CONDAMNE Madame [N] [I] et Monsieur [J] [H] à payer à Madame [Y] [Z] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges en cours, soit la somme de 476,04 € par mois, en subissant les augmentations légales, à compter du mois de février 2025 (pour tenir compte du décompte ci-dessus) et ce, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

DIT que Madame [N] [I] et Monsieur [J] [H] devront libérer l’appartement situé [Adresse 6] à [Localité 13], tant de leurs personnes, que de leurs biens et de tous occupants de leur chef ;

DIT que faute de libérer les lieux, Madame [Y] [Z] pourra faire procéder à l’expulsion de Madame [N] [I] et Monsieur [J] [H] deux mois après délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours éventuel de la force publique ;

DEBOUTE Madame [Y] [Z] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [N] [I] et Monsieur [J] [H] aux dépens qui comprendront notamment les frais du commandement de payer en date du 22 février 2024.

Ainsi jugé et prononcé par jugement mis à disposition au greffe le 2 juin 2025.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE

Conformément aux dispositions des articles 502, 503 et 675 du Code de Procédure civile :

La partie qui souhaite faire exécuter la décision contre son adversaire doit au préalable la lui notifier par voie de signification, c’est à dire par l’intermédiaire d’un commissaire de justice.

Toutefois, si la partie succombante s’exécute volontairement et de manière non équivoque, elle est présumée accepter la décision. Dans ce cas, la signification de la décision n’est pas nécessaire.

le :

—  1CE et 1CCC par dépôt en case à SHANNON Avocats (M^e ENGLISH)

—  1 CCC par LS à [N] [I] et [J] [H]

—  1 CCC à la CCAPEX (Préfecture)

—  1 CCC au dossier

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