REPUBLIQUE FRANCAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

MINUTE N° :

4ème Chambre Contentieux

N° RG 22/01811 – N° Portalis DB3E-W-B7G-LOXS

En date du : 07 avril 2026

Jugement de la 4ème Chambre en date du sept avril deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 05 janvier 2026 devant Gwénaëlle ANTOINE, Vice-présidente statuant en juge unique, assistée de Sétrilah MOHAMED, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’elle en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 07 avril 2026.

Signé par Gwénaëlle ANTOINE, présidente et Sétrilah MOHAMED, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDERESSE :

Madame [G] [Q], née le 15 Mars 1966 à [Localité 1] (13), de nationalité Française, Pharmacienne, demeurant [Adresse 1] [Localité 2] [Adresse 2]

représentée par M^e Thierry GARBAIL, avocat au barreau de TOULON

DEFENDERESSE :

A.S.L. LES JARDINS DES PRADEAUX, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Benjamin NAUDIN, avocat au barreau de MARSEILLE

Grosses délivrées le :

à :

M^e Thierry GARBAIL – 1023

M^e Benjamin NAUDIN

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte notarié du 23 août 2007, Mme. [G] [Q] est propriétaire d’une parcelle de terrain située [Adresse 4] à [Localité 3], cadastrée section AL n°[Cadastre 1], sur laquelle est édifiée une maison à usage d’habitation formant le lot n°8 d’un lotissement dénommé [Adresse 5].

Ce lotissement, composé de 9 lots, est inclus dans le périmètre de l’Association Syndicale Libre des propriétaires du [Adresse 6] [Adresse 5] (l’ASL) dont les statuts, le règlement et le cahier des charges ont été établis par acte sous seing privé du 22 janvier 1990.

Pendant la période estivale, Mme [Q] met en location sa villa. Les colotis se sont plaints de nuisances sonores en provenance de son bien du fait du comportement des locataires saisonniers.

Le 23 octobre 2020, l’assemblée générale ordinaire de l’ASL a adopté une résolution n°7 visant à modifier le règlement du lotissement afin d’y interdire les locations saisonnières meublées et de courtes durées. Par acte du 18 octobre 2021, Mme [Q] a assigné l’ASL devant ce tribunal en annulation de cette résolution. L’assemblée générale extraordinaire (AGE) tenue le 16 décembre 2021 ayant décidé d’annuler la résolution n°7 votée le 23 octobre 2020, Mme [Q] s’est désistée de sa demande. Par ordonnance sur incident du 18 juin 2024, une indemnité de procédure lui a été allouée à hauteur de 2000 euros.

L’AGE tenue le 16 décembre 2021 a par ailleurs décidé de confier à M. [A], coloti, la mission d’établir une trame des nouveaux statuts du lotissement en vue de leur mise en conformité suite à l’ordonnance n°2004-632 du 1er juillet 2004 et au décret n°2006-504 du 3 mai 2006. A cet effet, il a été décidé qu’une trame des nouveaux statuts serait adressée aux colotis afin qu’ils fassent des “commentaires, qui seront ensuite consolidés et présentés à une prochaine AGE courant janvier 2022 pour être approuvés et votés conformément aux statuts actuels”.

Suivant courrier daté du 10 janvier 2022, Mme [Q] a été convoquée à une AGE le 27 janvier 2022 dont l’ordre du jour est le suivant :

“1- lecture des statuts consolidés suite à la consultation des colotis (trame envoyée le 20 décembre, pour apporter remarques et commentaires au plus tard le 17 janvier 2022). Débat

2-Adoption de nouveaux statuts du lotissement pour une mise en conformité, suite à l’ordonnance n°2004-632 du 1er juillet 2004 et son décret n°2006-504 du 3 mai 2006. Vote à la majorité et conforme aux statuts actuels.

3- Pouvoir à donner au bureau syndical et à son Président pour effectuer les démarches auprès de la Préfecture de [Localité 4]. Vote à la majorité.”

La convocation mentionne par ailleurs que “les statuts consolidés seront envoyés par courriel le 24 janvier 2022 pour consultation” et qu’il est joint “un pouvoir et un formulaire de vote par correspondance”.

Mme [Q] a adressé ses commentaires par courrier du 13 janvier 2022.

Mme [Q] était la seule, parmi les neuf colotis, à être ni présente, ni représentée à l’AGE du 27 janvier 2022.

Le procès-verbal d’AGE du 27 janvier 2022 fait état de la lecture du courrier de Mme [Q] et de l’adoption des résolutions n°2 et n°3 (improprement numérotée 2) à l’unanimité des colotis présents ou représentés.

Par acte signifié le 10 mars 2022, Mme [Q] a assigné l’ASL en annulation de l’ensemble des résolutions de l’AGE du 27 janvier 2022 et paiement de dommages-intérêts.

Par dernières conclusions du 5 août 2024, Mme [Q] demande au Tribunal, au visa de l’ordonnance n°2004-632 du 1er juillet 2004, de :

Prononcer la nullité de l’ensemble des résolutions de l’AGE du 27/01/22,

Subsidiairement,

Prononcer la nullité de la résolution n° 1 de l’AGE du 27/01/22,

Prononcer la nullité de la résolution n° 2 (adoption des nouveaux statuts) de l’AGE du 27/01/22.

Prononcer la nullité de la résolution n° 3 (improprement numérotée 2) (pouvoir à donner au bureau syndical et son président pour effectuer des démarches auprès de la Préfecture de [Localité 4]) de l’AGE du 27/01/22,

En tout état de cause,

Condamner l’ASL à lui payer la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts,

Débouter l’ASL de ses demandes,

Condamner l’ASL à lui payer la somme de 3 600 € au titre de l’article 700 du CPC outre les entiers

dépens de l’instance distraits au profit de M^e Garbail,

Dire et juger que Mme [Q] sera dispensée de toute contribution à l’ASL au titre de cette condamnation financière,

Maintenir l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

Par dernières conclusions du 20 novembre 2023, l’ASL demande au Tribunal, au visa de l’ordonnance du 1er juillet 2004, de son décret du 3 mai 2006, des articles 515, 696 et 700 du code de procédure civile et des statuts, de débouter Mme [Q] de toutes ses demandes, de condamner celle-ci au paiement de la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles en sus des entiers dépens dont distraction au profit de M^e Benjamin Naudin et de dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du présent jugement.

L’instruction de l’affaire a été clôturée le 5 décembre 2025 et l’affaire fixée à l’audience du 5 janvier suivant pour plaidoiries. Le délibéré a été fixé au 7 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la validité du formulaire de vote par correspondance

Mme [Q] soutient que l’AGE encourt l’annulation en toutes ses résolutions au motif que le formulaire de vote par correspondance joint à la convocation du 10 janvier 2022 pour l’AGE du 27 janvier 2022 est nul pour ne pas mentionner la liste des résolutions. Elle met en exergue que quand bien même le vote par correspondance en ASL ne serait pas soumis à un formalisme, il est nécessaire que les colotis comprennent l’ordre du jour, les résolutions mises au vote et puissent exprimer leur vote, ce que ne permet pas le formulaire litigieux.

L’ASL fait valoir que son fonctionnement est dicté par ses statuts enregistrés en préfecture et qu’aucun texte n’encadre le vote par correspondance en ASL de sorte que le formulaire de vote proposé ne devait répondre à aucun formalisme particulier et que Mme [Q] est donc infondée à invoquer son irrégularité. Elle ajoute que l’issue du vote n’aurait pas été changée, même si Mme [Q] avait participé au vote, dans la mesure où les résolutions ont été approuvées par 8 colotis sur 9 représentant 85 % de la surface des terrains.

Selon l’article 1103 du code civil, anciennement 1147, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 39 de l’ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires dispose que les modifications statutaires autres que celles prévues aux articles 37 et 38 font l’objet, sur proposition du syndicat ou du dixième des propriétaires, d’une délibération de l’assemblée des propriétaires convoquée en session extraordinaire à cet effet. La délibération correspondante est transmise à l’autorité administrative qui peut autoriser la modification statutaire par acte publié et notifié dans les conditions prévues à l’article 15.

Conformément à l’article 7 de ladite ordonnance, les statuts d’une ASL définissent ses règles de fonctionnement. Le principe est donc celui de la liberté des conventions.

Une assemblée générale est considérée comme irrégulière, donc susceptible d’encourir l’annulation, dès lors que les statuts n’ont pas été respectés.

Les statuts de l’ASL [Adresse 5] en date du 22 janvier 1990 stipulent que “l’assemblée générale se réunit dans le courant de chaque année au lieu indiqué par le président dans les lettres de convocations […] les convocations sont adressées quinze jours au moins avant la réunions […] elles comprennent l’indication des jour, heure, lieu et ordre du jour de la séance […] l’assemblée générale ou extraordinaire est valablement constituée lorsque le nombre de voix représentée est égal à la moitié plus une du total des voix de l’association […] il est attribué à chaque propriétaire une voix par lot […] dans les réunions extraordinaires, l’assemblée générale ne peut délibérer que sur les questions qui lui ont été soumises par le syndicat et mentionnées expressément dans les convocations”.

Ainsi, aucune restriction n’est prévue sur les modalités suivant lesquelles chaque propriétaire peut exprimer sa voix. Le principe même d’un vote par correspondance n’est pas écarté et aucun formalisme n’est imposé dans ce cadre, notamment par renvoi aux dispositions législatives et réglementaires applicables en matière de copropriété.

Mme [Q] ne démontre pas de grief au motif que le formulaire n’est pas pré-rempli avec la liste des résolutions. Le formulaire joint à la convocation permettait à chaque coloti d’exprimer aisément son vote en identifiant, par son numéro, la question à laquelle il entendait répondre et en cochant, en regard de celle-ci, sa position (pour, contre, abstention). Il ne constitue nullement un obstacle à la prise en compte des voix exprimées par correspondance et ne contrevient pas aux statuts.

L’annulation de l’AGE du 27 janvier 2022 n’est donc pas encourue pour un tel motif.

Sur l’annulation de la résolution n°2 en l’absence de notification préalable des statuts modifiés

Selon le procès-verbal d’AGE du 27 janvier 2022, l’assemblée s’est prononcée en faveur de “l’adoption des nouveaux statuts du lotissement pour une mise en conformité, suite à l’ordonnance

n°2004-632 du 1er juillet 2004 et son décret n°2006-504 du 3 mai 2006". (n°2)

Ce vote a été précédé d’une lecture des “statuts consolidés suite à la consultation et aux remarques des colotis” au sujet desquels il est indiqué au procès-verbal : “il n’y a pas de modification dans les articles de la dernières version des statuts envoyés à tous les colotis le 22 janvier 2022. Une correction d’écriture est apportée à l’article 10, il faut lire article L442-10 et non article L4442-10. Une précision est rajoutée à l’article 26, l’exercice social étant désormais sur l’année civile”. (n°1)

Mme [Q] expose qu’elle n’a pas eu connaissance du deuxième projet des statuts sur lequel a porté le vote de l’AGE du 27 janvier 2022, à savoir, un projet qui aurait été communiqué aux colotis le 22 janvier 2022 selon les mentions figurant au point 1 du procès-verbal d’AGE contesté. Elle souligne qu’il est essentiel que chaque coloti ait en sa possession tous les éléments faisant l’objet d’un vote en assemblée générale et que cela n’a pas été le cas, l’ASL ne pouvant justifier de l’envoi, par courriel, de la dernière version des statuts votés tel qu’annoncé dans la convocation.

L’ASL affirme qu’elle a reçu le projet de modification des statuts à deux reprises, le 20 décembre 2021 et, dans leur version consolidée, par courriel du 24 janvier 2022. Elle indique qu’à défaut de formalisme prévu pour un tel envoi par les statuts, l’information du coloti a été parfaite.

Toutefois force est de constater qu’il n’est nullement justifié par un élément versé aux débats de la communication à Mme [Q] des statuts modifiés sur lesquels l’assemblée a délibéré le 27 janvier 2022.

Ce défaut d’information a privé un propriétaire de l’exercice de son droit de vote, lequel ne pouvait portait que sur le projet de “nouveaux statuts” lui ayant été communiqué le 20 décembre 2021, tel que stipulé dans la convocation adressée le 10 janvier 2022.

Il est en outre observé que la version qui aurait été envoyée aux colotis le 22 janvier 2022 n’est pas strictement celle soumise au vote, par une résolution n°2, du fait de “correction d’écriture” et “précision […] rajoutée”.

Ainsi, quand bien même Mme [Q] aurait voté par correspondance, son vote se serait exprimé sur des “nouveaux statuts” différents de ceux sur lesquels l’assemblée a en réalité délibéré le 27 janvier 2022.

L’ordre du jour mentionné dans la convocation n’a donc pas été respecté dans les faits.

Violant les dispositions énoncées aux articles 3.08 et 3.13 des statuts suivants lesquelles “il est attribué à chaque copropriétaire une voix par lot” et “dans les réunions extraordinaires, l’assemblée générale ne peut délibérer que sur les questions qui lui ont été soumises par le syndicat et mentionnées expressément dans les convocations”, la résolution n°2 de l’AGE du 27 janvier 2022 sera annulée eu égard à l’évolution de son contenu depuis la convocation adressée aux colotis le 10 janvier 2022.

Sur l’annulation de la résolution n°3 (improprement numérotée 2 sur le procès-verbal d’AGE du 27 janvier 2022)

Mme [Q] estime que dès lors que la résolution précédente est irrégulière, la nullité de la résolution n°3, improprement numérotée 2, est encourue sur le même fondement.

L’ASL lui réplique que cette demande ne peut aboutir alors que les résolutions contestées sont légales.

Si la résolution n°3 prévoyant de “donner [pouvoir] au bureau syndical et à son président pour effectuer les démarches auprès de la préfecture de [Localité 4]” devient sans objet du fait de l’annulation de la décision portant modification des statuts, pour autant, ladite résolution n’est entachée d’aucune irrégularité au regard des règles énoncées par les statuts. La question figure en effet expressément dans la convocation, conformément aux exigences mentionnées à l’article 3.13 des statuts, et Mme [Q] a pu parfaitement en prendre connaissance en amont et en apprécier les incidences pour voter, éventuellement par correspondance, en étant parfaitement éclairée.

Le tribunal n’ayant pas de pouvoir d’appréciation quant à l’opportunité des décisions prises par l’assemblée générale, la demande d’annulation au seul motif de l’irrégularité de la résolution n°2 ne pourra qu’être rejetée dès lors que la validité de la résolution n°3 n’est pas liée à celle de la résolution précédente.

Sur la résistance abusive

Au soutien de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive, Mme [Q] fait valoir que l’assemblée générale des colotis a passé outre son courrier du 13 janvier 32022 dans lequel elle indiquait les raisons pour lesquelles les modifications critiquées ne pouvaient pas être adoptées.

L’ASL estime qu’il n’existe aucun préjudice indemnisable alors que les modifications des statuts ont été adoptées à la majorité idoine et en respectant les formes imposées par les statuts.

La seule preuve de l’existence d’un différend portant sur l’opportunité de la décision annulée ne suffit pas à caractériser une résistance abusive de la défenderesse.

A l’aune des éléments produits et explications des parties, Mme [Q] ne rapporte pas la preuve d’un préjudice subi consécutivement à l’adoption irrégulière de la résolution n°2 autre que celui pouvant donner lieu à indemnisation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande de dommages-intérêts sera par conséquent rejetée.

Sur les frais du procès

L’ASL, qui succombe à titre principal, assumera la charge des entiers dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il pourra être procédé à leur recouvrement direct par Maître Garbail dans les conditions prévues par l’article 699 du même code.

L’équité commande d’allouer à Mme [Q] l’intégralité de l’indemnité de procédure qu’elle réclame par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [Q] est dispensée de toute de participation aux frais de procédure qui comprennent les dépens et les frais irrépétibles mis à la charge de l’association syndicale libre [Adresse 5].

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire. La nature de l’affaire ne justifie pas d’y déroger.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE Mme. [G] [Q] de sa demande tendant à l’annulation de l’assemblée générale extraordinaire de l’Association Syndicale Libre des propriétaires du lotissement [Adresse 5] en date du 27 janvier 2022 en toutes ses dispositions,

ANNULE la résolution n°2 de ladite assemblée intitulée “Adoption des nouveaux statuts du lotissement pour une mise en conformité, suite à l’ordonnance n°2004-632 du 1er juillet 2004 et son décret n°2006-504 du 3 mai 2006"

DÉBOUTE Mme. [G] [Q] de sa demande d’annulation de la résolution n°2 de ladite assemblée intitulée “Pouvoir à donner au bureau syndical et à son président pour effectuer les démarches auprès de la préfecture de [Localité 4]”

DÉBOUTE Mme. [G] [Q] de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive,

CONDAMNE l’Association Syndicale Libre des propriétaires du lotissement [Adresse 5] aux dépens d’instance avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Thierry GARBAIL,

CONDAMNE l’Association Syndicale Libre des propriétaires du lotissement [Adresse 5] à payer à Mme. [G] [Q] la somme de 3.600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT que Mme. [G] [Q] est dispensée de toute de participation aux frais de procédure qui comprennent les dépens et les frais irrépétibles mis à la charge de l’Association Syndicale Libre LES JARDINS DES PRADEAUX,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire du présent jugement.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, LES JOURS, MOIS ET AN SUSDITS,

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE