TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

Annexe 2

[Adresse 7]

[Localité 4]

Tel : [XXXXXXXX01]

MINUTE N° 25/00438

N° RG 25/00800 – N° Portalis DBXM-W-B7J-F2FJ

Le 03 NOVEMBRE 2025

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame BREARD, Vice-présidente chargée du contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc

En présence de Monsieur JAGU, Magistrat à titre temporaire et Madame ROUGEAU, Auditrice de justice,

GREFFIER : Madame LAVIOLETTE

DÉBATS : à l’audience publique du 23 Juin 2025 date où l’affaire a été mise en délibéré après prorogation au 03 NOVEMBRE 2025

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe le trois Novembre deux mil vingt cinq

ENTRE :

Organisme TERRES D’ARMOR HABITAT,

Dont le siège social est sis [Adresse 8]

[Localité 6]

Représenté par Madame [U] [G], munie d’un pouvoir de représentation,

ET :

Monsieur [N] [T],

Demeurant [Adresse 3]

[Localité 5]

Comparant en personne,

-1-

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé prenant effet le 3 mars 2016, l’OPH TERRE ET BAIE HABITAT, devenu TERRES D’ARMOR HABITAT, a donné en location à Madame [M] [C] et Monsieur [N] [T] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 10], moyennant un loyer d’un montant de 326,93 € par mois, outre une provision sur charges de 18,10 € par mois, soit la somme totale de 345,03 € par mois.

A la suite du congé délivré par Madame [C] le 26 décembre 2021, un avenant a été conclu et le bail a été transféré au bénéfice de Monsieur [T], seul, à compter du 28 janvier 2022.

Monsieur [T] n’ayant pas acquitté l’intégralité de ses loyers, un commandement de payer la somme de 1 970,80 € en principal, rappelant les termes de la clause résolutoire figurant au bail et les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, lui a été délivré le 18 novembre 2024 (acte remis en personne).

Par acte du 20 mars 2025, TERRES D’ARMOR HABITAT a fait assigner Monsieur [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc pour obtenir la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties, à compter du 19 janvier 2025, et à défaut prononcer la résiliation, et :

• Son départ et au besoin son l’expulsion des lieux ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours et l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

• Sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :

—  2 543,14 € au titre des loyers, charges et de l’indemnité d’occupation dus au 6 mars 2025,

— Une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, indexée selon les mêmes modalités, à compter du 19 janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux,

— Une somme de 150 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Les entiers dépens de l’instance conformément à l’article 696 du Code de Procédure Civile qui comprendront notamment le coût du commandement et de l’assignation,

• Dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 23 juin 2025.

A cette date, TERRES D’ARMOR HABITAT représenté par Madame [G], suivant pouvoir écrit en date du 12 mai 2025, a maintenu l’ensemble des demandes contenues dans son assignation, en précisant que les premiers impayés remontaient au mois d’octobre 2022. Madame [G] a précisé que la dette était désormais de 9 119,27 € dont un Supplément de Loyer (SLS) de 5 788,60 € ; que les paiements des loyers étaient irréguliers et insuffisants (pas de droits APL) ; que Monsieur [T] avait bénéficié d’un premier plan de surendettement en 2023 mais qu’il n’avait pas respecté les échéances de sorte que le plan était devenu caduc ; qu’il avait re-déposé un second dossier de surendettement, déclaré recevable le 24 avril 2025, et que la commission de surendettement avait orienté la procédure vers un réaménagement des dettes sur la base d’une mensualité de 478,61 €.

Monsieur [T], comparant en personne, n’a pas contesté le montant de l’arriéré locatif.

Il a exposé qu’il avait connu d’importantes difficultés personnelles et financières à la suite de sa séparation avec Madame [C] ; qu’il était en train de « reprendre en main » le cours de sa vie et des démarches ; qu’il proposait de verser 200 € par mois, en plus du loyer courant, afin d’apurer progressivement l’arriéré locatif dans l’attente de l’élaboration des mesures imposées par la commission de surendettement.

Le diagnostic social et financier a été transmis au greffe de la juridiction.

Monsieur [T] n’a pas donné suite aux propositions de rencontre du travailleur social.

Comme y étant expressément autorisé, TERRES D’ARMOR HABITAT a transmis en cours de délibéré un extrait de compte réactualisé. Il en ressort que Monsieur [T] a répondu à l’enquête sur les ressources et que le Supplément de Loyer a été régularisé pour les mois de janvier à mai 2025 ; que les derniers virements sont de 440 e le 1er juillet 2025 et 200 € le 3 juillet 2025 ; que l’attestation d’assurance n’a toujours pas été transmise.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer :

Lors de la rédaction du contrat, les parties ont convenu qu’à défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non versement du dépôt de garantie, et 2 mois après un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Il ressort des pièces versées aux débats que le commandement de payer délivré le 18 novembre 2024, rappelant la clause résolutoire du bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n’a pas permis le recouvrement de la totalité des loyers impayés dans les 2 mois de la signification de l’acte.

Monsieur [T] ne conteste pas les griefs énoncés en ce qui concerne la dette locative et n’a pas été en mesure de justifier de la régularisation des impayés dans le délai de 2 mois.

Il convient dès lors de constater la résiliation du bail à compter du 19 janvier 2025.

Sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés :

A la date de l’audience, l’arriéré locatif était d’un montant de 9 119,27 €, correspondant aux loyers impayés majorés du Supplément de Loyers selon le décompte arrêté au 2 juin 2025 (échéance de mai 2025 incluse).

L’arriéré a été ramené à la somme de 3 585,26 € au 31 juillet 2025 (échéance de juillet 2025 incluse).

Il convient de déduire la somme de 289,40 € correspondant aux frais de procédure qui seront inclus dans les dépens.

Monsieur [T] sera donc condamné à payer à TERRES D’ARMOR HABITAT la somme de 3 295,86 € au titre de l’arriéré locatif.

Ladite somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

La condamnation interviendra en deniers et quittances afin de déduire des sommes dues les éventuels règlements intervenus.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative et ce, dans la limite de trois années, « à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ».

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés.

Le montant du loyer est de 444,99 € depuis le mois de mai 2025.

En 2025, Monsieur [T] a fait les versements suivants :

440 € le 2 avril 2025 ; 440 € le 2 juin 2025 ; 440 € le 1er juillet 2025 et 200 € le 3 juillet 2025, le dernier paiement en 2024 étant de 1 200 € le 11 décembre 2024.

Compte tenu du fait que Monsieur [T] a bien repris le paiement du loyer courant au moment de l’audience, il convient de lui octroyer un délai de paiement pendant lequel les effets de la clause résolutoire seront suspendus, par application des dispositions de l’article 24 susvisées.

Monsieur [T] pourra s’acquitter de la somme de 3 295,86 € par le versement mensuel de 200 €, comme il l’a lui-même proposé, en plus du loyer courant et ce, à compter du 10 du premier mois suivant la signification du présent jugement pendant 16 mois (200 € x 16 mois = 3 200 €) et le solde restant dû (95,86 €) à la 17ème et dernière échéance, délai durant lequel les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Ce rééchelonnement sera appliqué sous réserve des mesures qui seront élaborées par la commission de surendettement, lesquelles entreront en vigueur une fois notifiées aux parties.

Sur l’expulsion

En cas de non-paiement du loyer courant ou de non-respect des délais de paiement octroyés ci-dessus, le contrat de bail étant résilié, Monsieur [T] devra libérer l’immeuble tant de son chef, que de ses biens et de tous occupants de son chef.

Faute par lui de s’exécuter, il sera procédé à son expulsion et de tous occupants de son chef ainsi qu’à celle de ses meubles, deux mois après la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier et conformément au dispositif ci-dessous.

Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [T], devenu occupant sans droit ni titre, sera condamné à verser à TERRES D’ARMOR HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du dernier loyer et charges en cours, soit la somme de 444,99 € par mois, indexée selon les mêmes modalités, à compter du mois du 1er août 2025 (pour tenir compte du décompte ci-dessus) et ce, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés.

Sur les frais irrépétibles :

Succombant à l’instance, Monsieur [T] sera condamné à verser à TERRES D’ARMOR HABITAT la somme de 50 € au titre de ses frais exposés à l’occasion de la présente instance, non compris dans les dépens par application de l’article 700 de Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

L’exécution provisoire de la décision est de droit. Il n’y a pas lieu de l’écarter.

Sur les dépens :

La partie qui succombe supporte les dépens.

Ceux-ci seront mis à la charge de Monsieur [T], comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire,

Statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 19 janvier 2025 ;

CONDAMNE en deniers et quittances Monsieur [N] [T] à payer TERRES D’ARMOR HABITAT la somme de 3 295,86 € au titre du solde des loyers, provisions sur charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’au 31 juillet 2025 (échéance de juillet 2025) et ce, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

ACCORDE à Monsieur [N] [T] un délai de paiement pendant 17 mois pendant lequel les effets de la clause résolutoire seront suspendus, sous réserve des mesures qui seront élaborées par la commission de surendettement, lesquelles entreront dès la notification faite aux parties ;

DIT que Monsieur [N] [T] pourra s’acquitter de la somme de 3 295,86 € par le versement mensuel de 200 €, en plus du loyer courant et ce, à compter du 10 du premier mois suivant la signification du présent jugement pendant 16 mois (200 € x 16 mois = 3 200 €) et le solde restant dû (95,86 €) à la 17ème et dernière échéance ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée, l’intégralité de la dette sera exigible et que la clause résolutoire produira alors immédiatement tous ses effets ;

DIT qu’en ce cas, Monsieur [N] [T] devra libérer l’appartement situé [Adresse 2] à [Localité 10], tant de sa personne, que de ses biens et de tous occupants de son chef ;

CONDAMNE Monsieur [N] [T] à verser à TERRES D’ARMOR HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges en cours, soit la somme de 444,99 € par mois, indexée selon les mêmes modalités, à compter du mois du 1er août 2025 (pour tenir compte du décompte ci-dessus) et ce, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

CONDAMNE Monsieur [N] [T] à verser à TERRES D’ARMOR HABITAT une somme de 50 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [N] [T] aux dépens qui comprendront notamment les frais du commandement de payer et de l’assignation.

Ainsi jugé et prononcé par jugement mis à disposition au greffe le 3 novembre 2025.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE

Conformément aux dispositions des articles 502, 503 et 675 du Code de Procédure civile :

La partie qui souhaite faire exécuter la décision contre son adversaire doit au préalable la lui notifier par voie de signification, c’est à dire par l’intermédiaire d’un commissaire de justice.

Toutefois, si la partie succombante s’exécute volontairement et de manière non équivoque, elle est présumée accepter la décision. Dans ce cas, la signification de la décision n’est pas nécessaire.

le :

—  1CE et 1CCC par dépôt en case à l’Organisme TERRES D’ARMOR HABITAT

—  1 CCC par LS à [N] [T]

—  1 CCC à la CCAPEX (Préfecture)

—  1 CCC au dossier

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