TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 10]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 25/01233 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UAN3

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 27 Août 2025

[X] [R]

C/

[W] [F] [M] [S] [D]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 27 Août 2025

à Maître Marguerite COUSTAL-CROOK de la SCP MONFERRAN – ESPAGNO – SALVADOR

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mercredi 27 Août 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Sophie MOREL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audiencae du 04 Juillet 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

M. [X] [R], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Marguerite COUSTAL-CROOK de la SCP MONFERRAN – ESPAGNO – SALVADOR, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Mme [W] [F] [M] [S] [D], demeurant [Adresse 4]

comparante en personne

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé signé le 25 mai 2022, Monsieur [X] [R] a donné en location à Madame [W] [S] [D] un immeuble à usage d’habitation et deux emplacements de stationnement n° 110 et 111 situés [Adresse 8][Adresse 5] à [Localité 6], moyennant un loyer actuel de 803,21€ provision sur charges comprise.

Les loyers n’ont pas été régulièrement réglés et commandements de payer visant la clause résolutoire et d’avoir à justifier de l’occupation du logement était délivré le 8 avril 2024, en vain.

Par acte du 27 février 2025, dénoncé le 28 février 2025 par voie électronique avec accusé réception au Préfet de la Haute-Garonne, Monsieur [X] [R] a fait assigner en référé Madame [W] [S] [D] afin d’obtenir :

‒ la constatation de la résiliation du bail,

‒ la constatation que Madame [W] [S] [D] est occupante sans droit ni titre à compter de l’application de la clause résolutoire,

‒ le paiement à titre provisionnel de la somme de 6.089,97€ représentant l’arriéré de loyers arrêté au 15 janvier 2025,

‒ l’expulsion des occupants ainsi que celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire l’assistance de la force publique,

‒ la fixation d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer mensuel et charge,

‒ l’allocation de 1.000€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile et la condamnation de la locataire aux dépens, y compris le coût du commandement de payer.

L’affaire était appelée à l’audience du 4 juillet 2025.

Monsieur [X] [R], valablement représenté, actualise sa créance à la somme de 8.865,50€ arrêtée au 19 juin 2025 et s’oppose à l’octroi de délai de paiement et la suspension de la clause résolutoire.

Madame [W] [S] [D], comparante en personne, indique avoir repris le paiement des échéances courantes et indique que c’est l’assurance qui a payé les arriérés de loyer et qu’elle apure sa dette avec elle. Elle estime ne plus rien devoir au bailleur car elle directement à l’assurance.

Le conseil du bailleur était invité à faire parvenir un décompte en délibéré pour vérifier ce que la locataire doit réellement au bailleur.

La décision était mise en délibéré au 27 août 2025.

Par note en délibéré en date du 24 juillet , le conseil de Monsieur [R] adressait un décompte laissant apparaître les versements effectués par l’assurance et un solde débiteur de 389,37€ arrêté au 7 juillet 2025. Il maintenait sa demande de résiliation de bail et d’expulsion.

MOTIFS :

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée au Préfet de la Haute-Garonne par voie électronique avec accusé de réception le 28 février 2025, conformément à l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, soit plus de six semaines avant l’audience.

La CCAPEX a été saisie le 9 avril 2024 par voie électronique avec accusé de réception dont copie est versée au débat.

L’action est donc recevable.

Sur la preuve des loyers et charges impayés :

Monsieur [X] [R] fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 25 mai 2022, le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 8 avril 2024 et le décompte de la créance.

Sur la clause résolutoire :

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, ou du dépôt de garantie et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit. Le défaut d’assurance produit les mêmes effets un mois après le commandement d’avoir à en justifier.

Par acte de commissaire de justice du 8 avril 2024, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer les loyers impayés. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure à la Loi n°668-2023 du 27 juillet 2023, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 modifié et mentionne la faculté pour la locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois et, par ailleurs, le juge n’a pas été saisi par la locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à la date du 8 juin 2024.

Toutefois, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 “V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”.

Il résulte des débats que la locataire a repris le paiement des échéances courantes et apure sa dette locative auprès de l’assureur du bailleur. Il y a donc lieu de lui accorder le bénéfice des dispositions précitées pour le solde de la dette.

Sur les sommes dues par la locataire :

Madame [W] [S] [D] sera condamnée au paiement de la somme de 389,37€ représentant l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 7 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision . Il convient de lui accorder des délais de paiement à raison de 8 mensualités de 50€, la dernière représentant le solde de la dette.

La demande au titre des frais bancaires n’est pas prévue au contrat de bail et sera donc rejetée.

Il convient, en cas de non respect de ces délais, de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile :

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [X] [R] l’intégralité des sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner Madame [W] [S] [D] à lui verser la somme de 300€ sur le fondement de ce texte.

Sur les dépens

Madame [W] [S] [D], succombant au principal, supportera les dépens.

DÉCISION :

Statuant par Ordonnance de référé contradictoire rendue en premier ressort, par remise au greffe,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront ; dès à présent et par provision, vu l’urgence :

Condamne Madame [W] [S] [D] à payer à Monsieur [X] [R] la somme provisionnelle de 389,37€ représentant l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation au 7 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

Autorise Madame [W] [S] [D] à s’acquitter de sa dette en 8 mensualités de 50€ , la dernière échéance représentant le solde de la dette, à partir du mois suivant celui du prononcé de la décision, au plus tard le 15 du mois en plus du loyer et des charges du mois,

Suspend, pendant le cours du délai ainsi accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties et si les modalités d’apurement ainsi fixées sont intégralement respectées par Madame [W] [S] [D], la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué,

En revanche, à défaut de paiement, par Madame [W] [S] [D] d’une seule mensualité à la date fixée, d’une échéances de loyer ou de charges, la clause résolutoire reprendra son plein effet de droit et sans nouvelle décision judiciaire, 10 jours après une mise en demeure du bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception, restée infructueuse et en ce cas :

— Constate la résiliation de plein droit du bail au 8 juin 2025,

— Fixe au montant du loyer et de la provision pour charges, l’indemnité d’occupation que Madame [W] [S] [D] devra verser à Monsieur [X] [R] et l’y condamne à compter de la déchéance du délai de paiement jusqu’au départ des lieux des occupants, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant,

— Ordonne l’expulsion de Madame [W] [S] [D] et dit, qu’à défaut d’avoir libéré les lieux et les emplacements de stationnement n° 110 et 111 situés [Adresse 9][Adresse 5] à [Localité 6] deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et celle de tout occupant de son chef, des lieux loués, et ce au besoin, avec l’assistance de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Ordonne que le sort des meubles soit réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux,

Condamne Madame [W] [S] [D] à payer à Monsieur [X] [R] la somme de 300€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne Madame [W] [S] [D] aux dépens qui comprendront les frais de commandement de payer,

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le Greffier Le Juge