TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

Affaire : Société SCCV LA VILLE GAUTEUR / Etablissement TERRES D’ARMOR HABITAT

N° RG 25/00036 – N° Portalis DBXM-W-B7J-FXKH

Ordonnance de référé du : 24 Juillet 2025

N° minute

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Copie exécutoire

le :

à :

Rendue le VINGT QUATRE JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ

Par Madame Françoise LEROY-RICHARD, Vice-présidente,

Assistée de Madame Juliette BRETON, Greffier;

ENTRE

DEMANDERESSE

Société SCCV LA VILLE GAUTEUR, inscrite au RCS de [Localité 6] sous le n° 842 405 334, dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représentant : Maître Bertrand LEROUX de la SELARL MARION LEROUX COURCOUX DEGOUEY, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocat plaidant

D’UNE PART

ET

DEFENDERESSE

Etablissement TERRES D’ARMOR HABITAT, inscrite au RCS de [Localité 6] sous le n° 272 200 015, dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représentant : Maître Thomas MANHES de la SELAS SEBAN ARMORIQUE, avocats au barreau de RENNES, avocat postulant

Représentant : Maître Claire Marie DUBOIS-SPAENLE de la SELAS SEBAN & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocat plaidant, substitué par Maître Clothilde CASTELLARNAU, avocate au barreau de PARIS

D’AUTRE PART,

FAITS, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Le 17 mars 2021, la SCCV La ville Gauteur a consenti la vente en état futur d’achèvement, à l’établissement public industriel et commercial Terres d’Armor Habitat (ci-après Terres d’Armor habitat), d’un ensemble immobilier composé de 16 logements et situé [Adresse 1] à [Localité 4].

La vente a été conclue pour un prix total de 1 939 964,40 €, taxe sur la valeur ajoutée incluse, avec un échelonnement du paiement de la façon suivante :

— à la remise des clés : 48 499,11 €, soit 2,5 % du prix correspondant à un paiement de 90 % du prix total,

— à la levée des réserves : 96 998,22 €, soit 5 % du prix correspondant à un paiement de 95 % du prix total,

— à la délivrance du certificat de conformité : 38 799,28 €, soit 2 % du prix correspondant à un paiement de 97 % du prix total,

— à l’issue de l’année de parfait achèvement : 58 198,93 €, soit 3 % du prix correspondant au solde du prix total.

La livraison était prévue pour le 17 juillet 2022, soit 16 mois à compter de la signature de la vente, sauf cas de force majeure ou causes légitimes de suspension du délai contractuel.

La livraison est intervenue avec réserves le 27 février 2023.

Un contentieux s’est élevé entre les parties ; Terre d’Armor Habitat s’opposant aux règlements des appels de fonds correspondant à la levée des réserves et à la délivrance du certificat de conformité, pour un total de de 137 797,50 €.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 janvier 2025, expurgé des demandes qui ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, la SCCV La Ville Gauteur a assigné Terres d’Armor Habitat à comparaître devant le président du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc pour le voir condamné au paiement d’une provision.

L’affaire a été retenue à l’audience du 19 juin 2025.

Un règlement est intervenu en cours de procédure.

Lors de l’audience la SCCV La Ville Gauteur, représentée, reprend oralement ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 19 mai 2025, et demande dorénavant de :

— débouter Terres d’Armor Habitat de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner Terres d’Armor Habitat à payer à lui payer la somme de 38 799,29 € à titre de provision,

— condamner Terres d’Armor Habitat à lui payer la somme de 20 521,34 € à titre de provision au titre des intérêts au taux contractuel de 1% par mois à hauteur de 5 965,39 € pour l’appel de fonds « remise des clefs » depuis le 23 avril 2023 et depuis le 2 août 2024 pour l’appel de fonds « remise du certificat de conformité » et depuis le 21 mars 2024 concernant l’appel de fonds « levée des réserves »,

— condamner Terres d’Armor Habitat à payer la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Terres d’Armor Habitat aux entiers dépens.

L’établissement Terres d’Armor Habitat, représenté, reprend oralement ses conclusions aux termes desquelles il demande de :

— déclarer Terres d’Armor Habitat recevable en son action et bien fondé en ses demandes,

— débouter la SCCV La Ville Gauteur de l’ensemble de ses demandes,

En conséquence

— ordonner la compensation judiciaire entre la créance de Terres d’Armor Habitat (137 753 € TTC) et celle de la SCCV La Ville Gauteur (38 799,29 € TTC),

— condamner la SCCV La Ville Gauteur au paiement de la somme de 98 953,71 € TTC, outre les intérêts de retard de 1% applicables sur la somme de 137 753 € à compter du 20 juillet 2023, conformément aux dispositions contractuelles,

— condamner la SCCV La Ville Gauteur à payer à Terres d’Armor Habitat la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il conviendra de se référer aux termes de l’assignation, aux conclusions et aux pièces du dossier.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 juillet 2025, prorogé au 24 juillet 2025, date à laquelle il a été rendu.

SUR CE

À titre liminaire, le tribunal rappelle qu’il ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et qu’il n’y a pas lieu de répondre aux demandes de constatations et de “donner acte” formées dans les écritures des parties, qui ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

Sur la demande de provision au titre du paiement du prix

Aux termes de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la SCCV La Ville Gauteur fait valoir que si l’établissement Terres d’Armor Habitat a réglé le 5 mai 2025, soit en cours de procédure, la somme de 96 998,22 € au titre de l’appel de fonds de la levée des réserves, il reste débiteur de l’appel de fonds concernant la délivrance du certificat de conformité à savoir la somme de 38 799,28 €.

Aux termes de ses écritures, le défendeur ne conteste pas être débiteur de cette somme mais explique qu’il s’est abstenu de régler le dernier appel de fonds au motif que les DOE (Dossiers des Ouvrages Exécutés) étaient incomplets.

L’établissement Terres d’Armor Habitat précise que les documents manquants lui ont été remis le 22 avril 2025.

Dans ces circonstances, la demande de provision formulée par la requérante au titre de l’appel de fonds relatif à la remise du certificat de conformité n’est pas sérieusement contestable ni contestée et le défendeur sera condamné à régler à la SCCV La Ville Gauteur la provision d’un montant de 38.799,28 €.

Sur la demande de provision au titre des intérêts de retard

La SCCV La Ville Gauteur demande en outre le paiement d’une provision de 20 521,34 € correspondant aux intérêts au taux contractuel de 1% par mois à hauteur de 5 965,39 € pour l’appel de fonds « remise des clefs » depuis le 23 avril 2023 et depuis le 2 août 2024 pour l’appel de fonds « remise du certificat de conformité » et depuis le 21 mars 2024 concernant l’appel de fonds « levée des réserves ».

Elle fait valoir que sa créance n’est pas sérieusement contestable et critique la présentation de la situation faite par l’établissement Terres d’Armor Habitat ; rappelant que ce dernier a évoqué l’absence de certains documents des DOE, pour la première fois, dans la correspondance de son conseil du 20 février 2024 et que la communication de certains plans de recollement et d’une clé USB provenant du DOE du lot VRD n’a été sollicitée que par courriel du 10 juillet 2024.

L’établissement Terres d’Armor Habitat s’oppose à cette demande au motif qu’il a attendu d’obtenir l’ensemble des documents des DOE avant de procéder au règlement de l’appel de fonds relatif à la remise du certificat de conformité, les documents manquants ne lui ayant été remis qu’en cours de procédure, le 22 avril 2025 plus précisément.

Il est établi, contrairement à ce que soutient la demanderesse, que par deux correspondances des 20 février et 10 juillet 2024, l’acquéreur a réclamé différents documents avant de procéder au règlement de la quote-part du prix restant due au titre de la remise du certificat de conformité.

De ces éléments objectifs il est établi que la demande du vendeur est contestable sérieusement.

Il n’appartient pas au juge des référés de trancher cette contestation relative à la date d’exigibilité du prix et donc du point de départ du cours des intérêts.

La demanderesse est renvoyée à mieux se pourvoir.

Sur la demande reconventionnelle de Terre d’Armor de provision au titre des pénalités de retard et partant de compensation

L’établissement Terres d’Armor Habitat prétend être créancier de pénalités en exécution des stipulations contractuelles, dans la proportion de 1/3000ème du prix TTC pour 221 jours de retard, soit un total de 137.753 €.

La SCCV La Ville Gauteur s’oppose à cette demande aux motifs que :

— les stipulations contractuelles prévoient que l’application des pénalités de retard suppose la délivrance d’un titre de recettes, qui n’a pas été émis en l’espèce ;

— elle justifie de causes légitimes de suspension des délais, telles que prévues par le contrat, à savoir :

* la liquidation judiciaire en cours de chantier de la société DSMA, titulaire du lot n°14 – serrurerie métallerie,

* la survenance en cours de chantier de 113 jours d’intempéries.

— que les oppositions soulevées par la requérante figurent bien à l’acte de vente qui stipule en pages 25 et 26 :

« Pénalités de retard pour retard de livraison dans les délais

(…)

En cas de retard de livraison, les pénalités dues sont fixées au montant de 1/3000ème du prix TTC de la construction, par jour calendaire de retard. Les pénalités feront l’objet d’un titre de recettes, le mois suivant le constat de retard.

(…)

Causes légitimes de suspension du délai de livraison

Pour l’application de cette disposition, sont notamment considérées comme causes légitimes de report de délai de livraison, les évènements suivants :

(…)

e) la mise en redressement ou en liquidation judiciaire d’une ou des entreprises travaillant sur le chantier, y compris celles sous-traitantes, sans que ces évènements cumulés ne puissent excéder une période de 2 mois et sauf si ces retards sont imputables au VENDEUR.

f) Intempéries au sens de la réglementation des travaux sur les chantiers de bâtiment sur justificatif du relevé officiel d’intempéries. »

S’il est établi que la livraison est intervenue tardivement le 27 février 2023 alors qu’aux termes du contrat de vente, elle devait intervenir dans un délai de 16 mois à compter de la signature, soit le 17 juillet 2022 au plus tard, et que partant un débat existe sur l’éventuelle allocation de pénalités étant observé que les logements peuvent ne pas avoir été mis à disposition dans les délais (preuve qu’il conviendra éventuellement de rapporter), le juge des référés, juge de l’évidence n’a pas compétence pour trancher le principe de la créance ni en fixer le montant en exécution du contrat dont les termes sont analysés par les parties de façon différentes.

La demande reconventionnelle de l’établissement Terres d’Armor étant contestable sérieusement, il convient de rejeter sa demande de provision et de le renvoyer à mieux se pourvoir.

Sur les demandes accessoires

L’établissement Terres d’Armor qui succombe en majorité supporte les dépens et est condamné à payer à la SCCV La ville Gauteur la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Françoise Leroy-Richard, Première vice-présidente du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc, juge des référés, statuant publiquement, selon ordonnance contradictoire rendue par voie de mise à disposition au greffe, en premier ressort, et assortie de l’exécution provisoire de droit,

Condamnons l’établissement Terres d’Armor Habitat à payer à la SCCV LA ville Gauteur une provision de 38 799,29 € ;

Déboutons la SCCV La Ville Gauteur de sa demande de provision au titre des intérêts de retard ;

Déboutons l’établissement Terres d’Armor Habitat de sa demande de provision au titre des pénalités de retard par voie de conséquence de sa demande de compensation judiciaire ;

Renvoyons sur ces deux demandes la SCCV La ville Gauteur et l’Etablissement Terres d’Armor à mieux se pourvoir ;

Condamnons l’établissement Terres d’Armor Habitat aux dépens et à payer à la SCCV La ville Gauteur la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ainsi jugé au palais de justice de Saint-Brieuc, le 24 juillet 2025.

La greffière La juge des référés