TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

Annexe 2

[Adresse 6]

[Localité 2]

Tel : [XXXXXXXX01]

MINUTE N° 25/00366

N° RG 25/00295 – N° Portalis DBXM-W-B7J-FX7I

Le 08 SEPTEMBRE 2025

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame BREARD, Vice-présidente chargée du contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc

GREFFIER : Madame [Y] et Madame [M], greffière stagiaire

DÉBATS : à l’audience publique du 02 Juin 2025 date où l’affaire a été mise en délibéré au 08 SEPTEMBRE 2025

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe le huit Septembre deux mil vingt cinq

ENTRE :

S.A. [Adresse 9],

Dont le siège social est sis [Adresse 5]

[Localité 4]

Représentée par M^e Kévin DOGRU, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC,

ET :

Madame [U] [I],

Demeurant [Adresse 8]

[Localité 3]

Non comparante, ni représentée,

Monsieur [B] [I],

Demeurant [Adresse 8]

[Localité 3]

Comparant en personne,

-1-

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé signé le 1er juin 2023, la S.A. HLM LES FOYERS a donné en location à Monsieur [B] [I] et Madame [U] [I] un pavillon de type 3, situé [Adresse 7], moyennant un loyer révisable fixé initialement à 485,63 €, provision pour charges incluse.

Le loyer est à ce jour de 516,71 € par mois.

Des incidents de paiement sont survenus et, en l’absence de régularisation, la S.A. [Adresse 9] a fait délivrer à Monsieur et Madame [I] un commandement de payer la somme de 3 463,22 € en principal suivant actes de commissaire de justice en date du 21 octobre 2024.

Faute de régularisation, par actes du 17 janvier 2025, la S.A. HLM LES FOYERS a fait assigner Monsieur et Madame [I] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Saint-Brieuc pour obtenir, après le constat de l’acquisition de la clause résolutoire et le prononcé de la résiliation du bail conclu entre les parties :

— leur départ volontaire et au besoin leur expulsion des lieux ainsi que de celle de tous occupants de leur chef et de tous biens avec le concours de la force publique si besoin est ;

— leur condamnation à lui payer les sommes suivantes :

* les loyers impayés,

* une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, outre revalorisation légale, à compter de l’assignation et jusqu’à la totale libération des lieux,

* 500 € à titre de dommages et intérêts suivant l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil,

— leur condamnation aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’affaire a été appelée à l’audience du 2 juin 2025.

A cette date, la S.A. [Adresse 9], représentée par son conseil, a maintenu ses demandes contenues dans son acte introductif d’instance.

Elle a indiqué que la dette était d’un montant réactualisé de 5 958,74 € au mois de mai 2025 (inclus) ; que le couple [I] avait reçu un avis favorable pour obtenir une aide FSL de 2 500 € ; le couple avait versé une somme de 800 € par mois afin de commencer à apurer l’arriéré locatif ; qu’un accord était intervenu pour l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire si le plan d’apurement était respecté par les locataires.

Monsieur [I] a comparu.

Il a exposé qu’il était salarié en CDI, à [Localité 10], et qu’il percevait un salaire de 2 100 € par mois (travail de nuit) ; que le couple, marié, avait 3 enfants âgés de 1, 7 et 9 ans et percevait des prestations familiales d’un montant total de 500 € par mois ; que Madame [I] était sans profession ; qu’ils remboursaient également un crédit (FLOA) de 120 € par mois.

Madame [I], bien que régulièrement assignée par acte remis à personne n’a pas comparu et n’a pas communiqué à son époux, un pouvoir de représentation à l’audience.

Les formalités prévues à peine d’irrecevabilité de l’assignation ont été diligentées conformément à l’article 114 de la loi du 29 juillet 1998 complétant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 (AR Préfecture du 21 janvier 2025 et la situation d’impayé a été signalée à la CCAPEX le 4 octobre 2024).

L’enquête sociale pour la prévention des expulsions locatives n’a pas été retournée.

Monsieur [I] n’a pas communiqué en cours de délibéré, comme y étant expressément invité, la copie de ses 3 derniers bulletins de salaire ainsi qu’une attestation CAF réactualisée.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la résiliation du bail :

Lors de la rédaction du contrat, les parties ont convenu qu’à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer, en principal et charges, à son échéance, du versement du dépôt de garantie, et deux mois après un commandement de payer resté infructueux, le bail pourra être résilié de plein droit si bon semble au bailleur.

La S.A. [Adresse 9] a fondé sa demande de résiliation du contrat de bail sur les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et les articles 1134 (devenu 1103 depuis le 1er octobre 2016) et 1741 du Code civil.

Le commandement de payer délivré le 21 octobre 2024, rappelant la clause résolutoire du bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n’a pas permis le recouvrement de la totalité des loyers et charges impayés dans les deux mois de sa signification.

Il convient en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 22 décembre 2024.

Sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés

Après la résiliation du bail, le locataire n’est plus qu’occupant sans droit ni titre et son maintien dans les lieux cause un préjudice au propriétaire qui ne peut disposer de son bien pour le relouer.

A l’audience, la société HLM LES FOYERS expose que le couple [I] reste redevable d’une somme de 5 958,74 € représentant le solde des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au mois de mai 2025 (échéance de mai 2025 incluse).

Monsieur et Madame [I] seront donc condamnés à payer à la S.A. [Adresse 9] ladite somme qui portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

La condamnation interviendra en « deniers et quittances » afin de déduire de ce montant, le cas échéant, toutes les sommes versées depuis l’audience (paiements volontaires, rappels de droits sociaux, versement FSL).

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire:

En vertu de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative et ce, dans la limite de trois années, « à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ».

Selon l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Il ressort du décompte de créance que Monsieur et Madame [I] ont procédé à 2 versements de 800 € chacun en janvier et février 2025 mais qu’ils n’ont procédé à aucun règlement en mars, avril et mai 2025.

A l’audience, un accord est intervenu entre les parties pour la mise en œuvre d’un plan d’apurement et la société [Adresse 9] a expressément indiqué qu’elle était d’accord pour que les effets de la clause résolutoire du bail soient suspendus pendant l’application du plan d’apurement.

En conséquence, il convient, en application des dispositions de l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989, de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’autoriser Monsieur et Madame [I] à se libérer de leur dette par un versement, en plus du loyer courant, d’une somme de 165 € par mois, dans les conditions prévues ci-après, au terme du dispositif.

Faute pour Monsieur et Madame [I] de respecter les modalités de paiement ainsi accordées, le solde de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail et permettant leur expulsion, tant de leur chef que de leurs biens et de tous occupants de leur chef, deux mois après la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours éventuel de la force publique.

En cas de résiliation du bail, Monsieur et Madame [I] seront tenus au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, soit la somme actuelle de 516,71 € par mois, et ce jusqu’à la libération effective des lieux, ladite somme étant susceptible de subir les augmentations légales.

Sur la demande de dommages et intérêts

La S.A. HLM LES FOYERS ne justifie pas d’un préjudice indépendant causé par le retard de ses débiteurs et il convient dans ces conditions de rejeter sa demande de dommages et intérêts fondée sur l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil.

Sur les dépens :

La partie qui succombe est tenue au paiement des dépens qui seront de ce fait mis à la charge des défendeurs, dépens qui comprendront notamment les frais du commandement de payer du 21 octobre 2024 et de l’assignation.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire,

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du contrat de bail conclu entre la S.A. [Adresse 9] et Monsieur [B] [I] et Madame [U] [I] et ce, à compter du 22 décembre 2024 ;

CONDAMNE, en deniers et quittances, Monsieur [B] [I] et Madame [U] [I] à payer à la S.A HLM LES FOYERS une somme de 5 958,74 € au titre du solde des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au mois de mai 2025 (échéance de mai 2025 incluse) ;

AUTORISE Monsieur [B] [I] et Madame [U] [I] à se libérer de leur dette au moyen de 35 versements de 165 €, suivis d’un 36ème versement de 183,74 €, en plus du paiement du loyer courant ;

DIT que cette somme sera exigible le 5 du mois suivant la date de signification du présent jugement ;

DIT que les sommes versées par Monsieur [B] [I] et Madame [U] [I] antérieurement à la présente décision et non reprises dans le décompte viendront en déduction des sommes dues ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant les délais consentis ;

DIT que si la dette est intégralement payée pendant le cours des délais accordés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée :

1°) la totalité de la somme restant due redeviendra exigible ;

2°) la clause résolutoire du bail produira ses effets ;

3°) il pourra être procédé, avec l’assistance de la force publique, à l’expulsion de Monsieur [B] [I] et Madame [U] [I] et de tous occupants de leur chef de l’immeuble, à défaut de départ volontaire dans un délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

4°) Monsieur [B] [I] et Madame [U] [I] sont condamnés à payer à la S.A. [Adresse 9] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer qui aurait été payé en cas de non résiliation du bail, soit la somme de 516,71 € par mois, en subissant les augmentations légales, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés;

DEBOUTE la S.A. HLM LES FOYERS du surplus de ses demandes ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [B] [I] et Madame [U] [I] aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé par jugement mis à disposition au greffe le 8 septembre 2025.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE

Conformément aux dispositions des articles 502, 503 et 675 du Code de Procédure civile :

La partie qui souhaite faire exécuter la décision contre son adversaire doit au préalable la lui notifier par voie de signification, c’est à dire par l’intermédiaire d’un commissaire de justice.

Toutefois, si la partie succombante s’exécute volontairement et de manière non équivoque, elle est présumée accepter la décision. Dans ce cas, la signification de la décision n’est pas nécessaire.

le :

—  1CE et 1CCC par dépôt en case à M^e DOGRU (SELARL GUILLOTIN LE BASTARD)

—  1 CCC par LS à [U] [I] et [B] [I]

—  1 CCC à la CCAPEX (Préfecture)

—  1 CCC au dossier

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